#1366
Re: Civislend
Alba salina 2 nueva amortización parcial. Estos cada vez que venden un inmueble, amortizan. Me parece bien
#1368
Re: Civislend
Ya me estaba preocupando, no me habían ingresado nada y no había visto el correo, ya veo que tienen que repartir los fondos, hasta la semana que viene (como sea como la otra vez) no nos lo ingresan.
#1369
Re: Civislend
habeis invertido?
#1370
Re: Civislend
Buenos días,
No.
No.
#1371
Re: Civislend
Buenos días,
Os paso mi due dilligence sobre el proyecto HOSTALRIC (GERONA)
Os paso mi due dilligence sobre el proyecto HOSTALRIC (GERONA)
RESUMEN EJECUTIVO PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA DE PRIMER RANGO – HOSTALRIC (GERONA)
1. DATOS FINANCIEROS DE LA OFERTA
- Importe del préstamo: 1.180.000 €
- Recaudación mínima exigida: 80% (944.000 €)
- Plazo: 12 meses, con amortización anticipada sin penalización desde el mes 6 y posibilidad de prórroga de 3 meses (hasta 15 meses)
- Tipo de interés nominal (TIN): 11,00% anual, pago bullet (al vencimiento)
- Comisión de apertura: 5,50% (a cargo del promotor)
- Garantía: Hipoteca de primer rango sobre la finca 2243 de Hostalric. Prenda de las participaciones sociales de la SPV.
- Ticket mínimo: 250 € | Ticket máximo primera media hora: 5.000 €
- Periodo de reflexión precontractual: 4 días para inversores no experimentados
2. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO Y ESTRUCTURA REAL DE LA GARANTÍA
Lo que anuncia Civislend: Promoción de 8 viviendas unifamiliares adosadas en Hostalric.
La realidad documentada (Nota Simple, tasación, CFOH, acta de recepción): El proyecto es de 8 viviendas, pero 3 de ellas (nº 1, 2 y 3) ya están vendidas y entregadas. Sus compradores son ajenos a esta operación. Estas 3 viviendas NO forman parte de la garantía del préstamo de Civislend.
Por lo tanto, el préstamo de 1.180.000 € recae EXCLUSIVAMENTE sobre las 5 viviendas restantes (nº 4, 5, 6, 7 y 8).
Estado actual de esas 5 viviendas (según tasación ST 28/04/2026):
- Vivienda nº 4: terminada, pero sin CFOH (no consta en el certificado de diciembre de 2025)
- Viviendas nº 5, 6, 7 y 8: en construcción, con un grado de ejecución del 66,54% (no el 85% que anunciaba la información comercial inicial). Se encuentran en fase de terminaciones y acabados (solados, alicatados, carpintería interior, pintura).
3. LOS LTVs QUE PRESENTA CIVISLEND Y POR QUÉ SON ENGAÑOSOS
Lo que hace Civislend: Toma el valor de tasación de las 8 viviendas (2.088.980 € valor actual, 3.161.788 € valor terminado) y calcula unos LTVs del 75% sobre 1ª disposición y del 59% sobre H.E.T.
El problema: El préstamo no recae sobre 8 viviendas, sino sobre 5. Las otras 3 ya están vendidas y no garantizan nada.
Cálculo del LTV real sobre las 5 viviendas (aproximación): Valor de mercado estimado por vivienda tipo según tasación: 395.223 € (3.161.788 € / 8) Valor conjunto de las 5 viviendas que garantizan el préstamo: 1.976.117 € (5 x 395.223 €) LTV real sobre valor terminado: 1.180.000 € / 1.976.117 € = 59,7%
El LTV real es del 60%, no del 37% que se podía deducir si un inversor aplicaba el préstamo de 1,18M€ sobre el valor H.E.T. de 3,16M€.
El colchón de seguridad para el inversor es aproximadamente un 38% más pequeño de lo que los números de Civislend sugieren.
4. EL DESCUADRE DE LAS CIFRAS (OTRO PUNTO QUE NO EXPLICA CIVISLEND)
Deuda total existente a cancelar (según Nota Simple 23/04/2026):
Lo que hace Civislend: Toma el valor de tasación de las 8 viviendas (2.088.980 € valor actual, 3.161.788 € valor terminado) y calcula unos LTVs del 75% sobre 1ª disposición y del 59% sobre H.E.T.
El problema: El préstamo no recae sobre 8 viviendas, sino sobre 5. Las otras 3 ya están vendidas y no garantizan nada.
Cálculo del LTV real sobre las 5 viviendas (aproximación): Valor de mercado estimado por vivienda tipo según tasación: 395.223 € (3.161.788 € / 8) Valor conjunto de las 5 viviendas que garantizan el préstamo: 1.976.117 € (5 x 395.223 €) LTV real sobre valor terminado: 1.180.000 € / 1.976.117 € = 59,7%
El LTV real es del 60%, no del 37% que se podía deducir si un inversor aplicaba el préstamo de 1,18M€ sobre el valor H.E.T. de 3,16M€.
El colchón de seguridad para el inversor es aproximadamente un 38% más pequeño de lo que los números de Civislend sugieren.
4. EL DESCUADRE DE LAS CIFRAS (OTRO PUNTO QUE NO EXPLICA CIVISLEND)
Deuda total existente a cancelar (según Nota Simple 23/04/2026):
- Hipoteca 1 (TQ EUROCREDIT): 1.222.500 €
- Hipoteca 2 (TQ EUROCREDIT): 222.000 €
- Embargo (Ayuntamiento + Consell): 30.720 €
Total deuda a cancelar: 1.475.220 € Fondos disponibles según la estructura de la operación:
- Préstamo Civislend (inversores): 1.180.000 €
- Aportación del promotor a fecha de firma: 274.273 €
Total fondos disponibles: 1.454.273 € Diferencia (deuda total - fondos disponibles): 20.947 €
Es decir, para cancelar la totalidad de las deudas existentes (hipotecas más embargo), hacen falta aproximadamente 21.000 € adicionales.
¿Qué significa esto? Si los fondos disponibles no alcanzan para cancelar la totalidad de las deudas existentes, la hipoteca de Civislend no puede inscribirse en primer rango. La garantía prometida no sería efectiva. Además, este cálculo NO incluye los intereses de demora de las hipotecas vencidas.
La primera hipoteca lleva vencida desde mayo de 2025 (más de un año). Los intereses de demora acumulados podrían ser sustanciales, incrementando el importe real necesario para cancelar muy por encima de los 1.475.220 €. Por lo tanto, el descuadre real podría ser mucho mayor que 21.000 €.
La documentación aportada no explica de dónde saldrán esos fondos adicionales ni quién asume el coste de los intereses de demora.
5. QUÉ PASA SI LA OBRA SE PARA
Los LTVs que maneja Civislend (75% y 59%) son métricas estáticas que reflejan una foto fija en dos momentos concretos: hoy (con obra avanzada) y mañana (con obra terminada). Pero si la obra se para, esas métricas dejan de tener validez.
¿Qué significa que la obra se pare? Que el promotor no puede o no quiere terminar las viviendas 5, 6, 7 y 8. Las causas pueden ser varias: se queda sin liquidez, la constructora abandona, tiene un conflicto con TQ EUROCREDIT que paraliza judicialmente el proyecto, o los sobrecostes superan su capacidad financiera.
¿Cuánto vale una promoción a medio terminar si la obra se para? No es el valor actual de tasación de 2,09 millones de euros (ese valor asume que la obra va a continuar y terminarse). Tampoco es el valor terminado de 3,16 millones (ese valor nunca se alcanzará).
Una promoción a medio terminar con acabados pendientes es un activo problemático. Un comprador (otro promotor, un fondo de inversión, un banco) exigiría una rebaja significativa sobre el valor teórico. En el sector inmobiliario, estas rebajas suelen oscilar entre el 30% y el 50%, dependiendo del grado de avance y de la urgencia del vendedor.
En un escenario de ejecución hipotecaria (el peor caso, porque el inversor no tiene control directo sobre la venta), la rebaja es aún mayor. Las subastas judiciales suelen empezar con un 50% de rebaja sobre el valor de tasación y, si no hay postores, pueden bajar más.
Pongamos un ejemplo numérico para que se entienda el impacto:
Valor actual de tasación de las 5 viviendas (estimado): aproximadamente 1,3 millones de euros (5/8 de 2.088.980 €, aunque en realidad sería menos porque las viviendas 5,6,7,8 no están terminadas)
Si la obra se para y hay que vender en ejecución con una rebaja del 50%: 650.000 € El préstamo es de 1.180.000 € El activo vale MENOS que la deuda. El inversor no recupera todo su capital.
Además del riesgo de pérdida de valor, el inversor asume un riesgo de liquidez
Si la obra se para, el dinero queda bloqueado durante meses o años, sin que el inversor pueda hacer nada por recuperarlo. El promotor no tiene liquidez para devolver el préstamo, y Civislend tiene que gestionar una ejecución hipotecaria que puede durar de 12 a 24 meses.
Durante ese tiempo, el capital del inversor está inmovilizado, generando muy pocos intereses (o ninguno, si el promotor deja de pagar).
Por lo tanto, los LTVs de Civislend solo son válidos si la obra se termina en plazo y las viviendas se venden al precio estimado. Si la obra se para, esos LTVs no sirven para nada.
6. LAS HIPOTECAS VENCIDAS
La Nota Simple del Registro de la Propiedad de Santa Coloma de Farners de fecha 23 de abril de 2026 (la más reciente aportada) muestra:
Es decir, para cancelar la totalidad de las deudas existentes (hipotecas más embargo), hacen falta aproximadamente 21.000 € adicionales.
¿Qué significa esto? Si los fondos disponibles no alcanzan para cancelar la totalidad de las deudas existentes, la hipoteca de Civislend no puede inscribirse en primer rango. La garantía prometida no sería efectiva. Además, este cálculo NO incluye los intereses de demora de las hipotecas vencidas.
La primera hipoteca lleva vencida desde mayo de 2025 (más de un año). Los intereses de demora acumulados podrían ser sustanciales, incrementando el importe real necesario para cancelar muy por encima de los 1.475.220 €. Por lo tanto, el descuadre real podría ser mucho mayor que 21.000 €.
La documentación aportada no explica de dónde saldrán esos fondos adicionales ni quién asume el coste de los intereses de demora.
5. QUÉ PASA SI LA OBRA SE PARA
Los LTVs que maneja Civislend (75% y 59%) son métricas estáticas que reflejan una foto fija en dos momentos concretos: hoy (con obra avanzada) y mañana (con obra terminada). Pero si la obra se para, esas métricas dejan de tener validez.
¿Qué significa que la obra se pare? Que el promotor no puede o no quiere terminar las viviendas 5, 6, 7 y 8. Las causas pueden ser varias: se queda sin liquidez, la constructora abandona, tiene un conflicto con TQ EUROCREDIT que paraliza judicialmente el proyecto, o los sobrecostes superan su capacidad financiera.
¿Cuánto vale una promoción a medio terminar si la obra se para? No es el valor actual de tasación de 2,09 millones de euros (ese valor asume que la obra va a continuar y terminarse). Tampoco es el valor terminado de 3,16 millones (ese valor nunca se alcanzará).
Una promoción a medio terminar con acabados pendientes es un activo problemático. Un comprador (otro promotor, un fondo de inversión, un banco) exigiría una rebaja significativa sobre el valor teórico. En el sector inmobiliario, estas rebajas suelen oscilar entre el 30% y el 50%, dependiendo del grado de avance y de la urgencia del vendedor.
En un escenario de ejecución hipotecaria (el peor caso, porque el inversor no tiene control directo sobre la venta), la rebaja es aún mayor. Las subastas judiciales suelen empezar con un 50% de rebaja sobre el valor de tasación y, si no hay postores, pueden bajar más.
Pongamos un ejemplo numérico para que se entienda el impacto:
Valor actual de tasación de las 5 viviendas (estimado): aproximadamente 1,3 millones de euros (5/8 de 2.088.980 €, aunque en realidad sería menos porque las viviendas 5,6,7,8 no están terminadas)
Si la obra se para y hay que vender en ejecución con una rebaja del 50%: 650.000 € El préstamo es de 1.180.000 € El activo vale MENOS que la deuda. El inversor no recupera todo su capital.
Además del riesgo de pérdida de valor, el inversor asume un riesgo de liquidez
Si la obra se para, el dinero queda bloqueado durante meses o años, sin que el inversor pueda hacer nada por recuperarlo. El promotor no tiene liquidez para devolver el préstamo, y Civislend tiene que gestionar una ejecución hipotecaria que puede durar de 12 a 24 meses.
Durante ese tiempo, el capital del inversor está inmovilizado, generando muy pocos intereses (o ninguno, si el promotor deja de pagar).
Por lo tanto, los LTVs de Civislend solo son válidos si la obra se termina en plazo y las viviendas se venden al precio estimado. Si la obra se para, esos LTVs no sirven para nada.
6. LAS HIPOTECAS VENCIDAS
La Nota Simple del Registro de la Propiedad de Santa Coloma de Farners de fecha 23 de abril de 2026 (la más reciente aportada) muestra:
- Una hipoteca a favor de TQ EUROCREDIT-BCN S.L.U. de 1.222.500 € vencida desde el 03/05/2025 (más de un año vencida)
- Una segunda hipoteca a favor de TQ EUROCREDIT-BCN S.L.U. de 222.000 € vencida desde el 18/12/2025
- Un embargo administrativo del Ayuntamiento de Hostalric y del Consell Comarcal de la Selva por importe total de 30.719,82 €
Lo que esto significa
El promotor no ha pagado estas deudas. La primera hipoteca lleva más de un año vencida. TQ EUROCREDIT podría iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria en cualquier momento.
Los intereses de demora acumulados pueden ser sustanciales, incrementando el importe real necesario para cancelar (agravando el descuadre de 21.000 € explicado en el punto 4).
El préstamo de Civislend se destina, entre otras cosas, a cancelar estas deudas.
La cancelación y la constitución de la nueva hipoteca se realizarían en el mismo acto notarial. El riesgo es que TQ EUROCREDIT no acepte las condiciones de cancelación o que el importe real (con intereses de demora) sea superior a lo previsto, y que el dinero del préstamo no alcance para cancelar la totalidad de la deuda.
Si la cancelación no se produce, la hipoteca de Civislend no puede inscribirse en primer rango. El inversor se quedaría sin la garantía real que se le ha prometido.
7. DISCREPANCIA EN EL PORCENTAJE DE OBRA EJECUTADA
Lo que anunciaba Civislend: 85% de avance en las 5 viviendas objeto del préstamo. Lo que dice la tasación de Sociedad de Tasación (28/04/2026): 66,54% de obra ejecutada. Además, la propia tasación advierte (cautela código AU.02) que no se ha aportado la última certificación de obra de la dirección facultativa. El 66,54% es una estimación del tasador, no una certificación oficial.
Consecuencias: Queda por ejecutar aproximadamente el doble de obra de lo que se hacía creer inicialmente. La obra pendiente son acabados (solados, alicatados, carpintería interior, pintura), que son desproporcionadamente caros y lentos.
El coste pendiente estimado por la tasación es de unos 260.000 €. Si además se produce un escenario de guerra en Oriente Medio con bloqueo del Estrecho de Ormuz, los precios de los materiales de construcción y la energía se dispararían, y esos 260.000 € podrían quedarse muy cortos.
8. LA FICHA DE DATOS FUNDAMENTALES CONTIENE INFORMACIÓN INCORRECTA
La Ficha de Datos Fundamentales (documento legal que se entrega al inversor) afirma textualmente: "Según manifiesta el Promotor, no se han producido incumplimientos de contratos de crédito en los últimos cinco años". Las hipotecas vencidas desde 2025 constituyen un incumplimiento.
Esta afirmación es objetivamente falsa a la luz de la Nota Simple del Registro de la Propiedad. El inversor está tomando una decisión basándose en un documento legal que contiene información incorrecta.
9. LA SITUACIÓN FINANCIERA DEL PROMOTOR ES FRÁGIL
Según el balance de ULA PLUS S.L. a 31 de diciembre de 2024 (incluido en la Ficha de Datos Fundamentales):
El promotor no ha pagado estas deudas. La primera hipoteca lleva más de un año vencida. TQ EUROCREDIT podría iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria en cualquier momento.
Los intereses de demora acumulados pueden ser sustanciales, incrementando el importe real necesario para cancelar (agravando el descuadre de 21.000 € explicado en el punto 4).
El préstamo de Civislend se destina, entre otras cosas, a cancelar estas deudas.
La cancelación y la constitución de la nueva hipoteca se realizarían en el mismo acto notarial. El riesgo es que TQ EUROCREDIT no acepte las condiciones de cancelación o que el importe real (con intereses de demora) sea superior a lo previsto, y que el dinero del préstamo no alcance para cancelar la totalidad de la deuda.
Si la cancelación no se produce, la hipoteca de Civislend no puede inscribirse en primer rango. El inversor se quedaría sin la garantía real que se le ha prometido.
7. DISCREPANCIA EN EL PORCENTAJE DE OBRA EJECUTADA
Lo que anunciaba Civislend: 85% de avance en las 5 viviendas objeto del préstamo. Lo que dice la tasación de Sociedad de Tasación (28/04/2026): 66,54% de obra ejecutada. Además, la propia tasación advierte (cautela código AU.02) que no se ha aportado la última certificación de obra de la dirección facultativa. El 66,54% es una estimación del tasador, no una certificación oficial.
Consecuencias: Queda por ejecutar aproximadamente el doble de obra de lo que se hacía creer inicialmente. La obra pendiente son acabados (solados, alicatados, carpintería interior, pintura), que son desproporcionadamente caros y lentos.
El coste pendiente estimado por la tasación es de unos 260.000 €. Si además se produce un escenario de guerra en Oriente Medio con bloqueo del Estrecho de Ormuz, los precios de los materiales de construcción y la energía se dispararían, y esos 260.000 € podrían quedarse muy cortos.
8. LA FICHA DE DATOS FUNDAMENTALES CONTIENE INFORMACIÓN INCORRECTA
La Ficha de Datos Fundamentales (documento legal que se entrega al inversor) afirma textualmente: "Según manifiesta el Promotor, no se han producido incumplimientos de contratos de crédito en los últimos cinco años". Las hipotecas vencidas desde 2025 constituyen un incumplimiento.
Esta afirmación es objetivamente falsa a la luz de la Nota Simple del Registro de la Propiedad. El inversor está tomando una decisión basándose en un documento legal que contiene información incorrecta.
9. LA SITUACIÓN FINANCIERA DEL PROMOTOR ES FRÁGIL
Según el balance de ULA PLUS S.L. a 31 de diciembre de 2024 (incluido en la Ficha de Datos Fundamentales):
- Resultado después de impuestos: -56.760,87 € (pérdidas)
- Pasivo corriente: 1.770.542,27 €
- Patrimonio neto: solo 44.325,27 €
El promotor tiene pérdidas y un patrimonio neto reducido. Su capacidad para absorber sobrecostes o retrasos es limitada. Esta fragilidad financiera es coherente con la existencia de deudas vencidas y aumenta el riesgo de que la obra se pare por falta de liquidez.
10. DISCREPANCIAS ECONÓMICAS
El estudio económico interno del promotor y la tasación de Sociedad de Tasación no son directamente comparables porque el inversor no sabe con certeza a qué se refieren exactamente.
El problema de fondo: El inversor no dispone de una previsión económica fiable y específica para las 5 viviendas que garantizan el préstamo. Las cifras disponibles son ambiguas, contradictorias y se refieren a la totalidad del proyecto (8 viviendas), lo que impone una valoración de viabilidad económica sobre una base de incertidumbre elevada.
Si tomamos la tasación como referencia más fiable (por ser independiente), el valor conjunto de las 5 viviendas terminadas sería de aproximadamente 1.976.117 €. De ese ingreso bruto hay que deducir los costes de construcción pendientes (unos 260.000 € según la tasación), los intereses del préstamo (unos 130.000 € al 11% anual) y el principal de 1.180.000 €. El margen bruto sería de unos 406.000 €.
Si el promotor se queda en sus previsiones (2,64M€ para 8 viviendas), el valor proporcional de las 5 viviendas sería de 1.650.000 €. Con los mismos costes, el margen se reduciría a unos 80.000 €. Prácticamente desaparecería. El margen es ajustado en el mejor de los casos y desaparece si las previsiones del promotor son las correctas.
Cualquier sobrecoste, retraso o caída en los precios de venta puede hacer que el proyecto no sea viable y que el préstamo no se devuelva en plazo.
11. RIESGOS RESUMIDOS
- Riesgo de descuadre financiero. Los fondos disponibles (1.454.273 €) no alcanzan para cancelar la deuda total existente (1.475.220 €) sin contar intereses de demora. El descuadre mínimo es de 21.000 €, pero podría ser mucho mayor. No se explica de dónde saldrán esos fondos adicionales.
- Riesgo de parálisis de obra (el más importante). Si la obra se para, los LTVs de Civislend dejan de tener validez, el valor del activo se desploma por debajo del préstamo, y el dinero del inversor queda bloqueado durante meses o años.
- Riesgo de cancelación de hipotecas. El promotor no ha pagado unas deudas vencidas desde 2025. No hay garantía de que TQ EUROCREDIT acepte la cancelación en el acto notarial ni de que el importe real (con intereses de demora) sea el previsto.
- Riesgo de LTV engañoso. Civislend utiliza el valor de 8 viviendas para calcular los LTVs cuando la garantía real son 5 viviendas. El LTV real sobre valor terminado es del 60%, no el 37% que podría deducir un inversor desprevenido.
- Riesgo de sobrecoste en la obra. Queda por ejecutar más obra de la anunciada (66,54% real frente al 85% anunciado). Los acabados son caros y lentos. El presupuesto pendiente estimado es de 260.000 €, pero podría ser superior.
- Riesgo de salida. Sin CFOH para las viviendas 4, 5, 6, 7 y 8, no se pueden vender legalmente. No hay un plan concreto ni plazos para obtenerlos.
- Riesgo de información incorrecta en la FDF. El documento legal afirma que no ha habido incumplimientos, lo cual es falso.
- Riesgo de fragilidad financiera del promotor. Balance con pérdidas y patrimonio neto muy reducido (44.325 €).
- Riesgo de guerra en Oriente Medio (riesgo externo). Un conflicto que afecte al Estrecho de Ormuz dispararía los precios de los materiales de construcción y la energía, encareciendo los acabados pendientes. Además, la demanda de vivienda podría caer por la inflación y la subida de tipos, alargando los plazos de venta.
12. FORTALEZAS DE LA OPERACIÓN
- El activo tiene valor real. La tasación de Sociedad de Tasación es reciente (28/04/2026) y la tasadora está inscrita en el Banco de España.
- El promotor ha demostrado capacidad técnica. Ha terminado 4 viviendas y ha obtenido CFOH para 3 de ellas. Sabe ejecutar y legalizar.
- Hay demanda probada. 3 viviendas ya están vendidas, lo que confirma que el producto tiene aceptación en el mercado de Hostalric.
- La ubicación es buena. Hostalric tiene conexión con Gerona y Barcelona, y el mercado inmobiliario en la provincia muestra alta demanda.
- El proyecto dispone de todos los permisos de obra. Licencia de obras concedida en 2022, proyecto visado por el COAC, memoria ejecutiva completa.
13. CONSIDERACIONES FINALES
Este proyecto presenta múltiples problemas objetivos y documentados:
- Civislend utiliza el valor de 8 viviendas para calcular los LTVs cuando la garantía real son 5 viviendas. El LTV real es del 60%, no el 37% que parece.
- Existe un descuadre financiero: los fondos disponibles no alcanzan para cancelar la deuda total existente (diferencia mínima de 21.000 €, sin contar intereses de demora).
- El promotor arrastra dos hipotecas vencidas desde 2025 y un embargo. No las ha pagado.
- La Ficha de Datos Fundamentales contiene información incorrecta al afirmar que no ha habido incumplimientos.
- El porcentaje de obra ejecutada real (66,54%) es inferior al anunciado (85%).
- El promotor tiene un balance frágil: pérdidas y patrimonio neto de solo 44.325 €.
- Si la obra se para, los LTVs de Civislend dejan de tener validez, el valor del activo se desploma, y el inversor puede no recuperar todo su capital tras años de litigio.
La pregunta que cada inversor debe hacerse es: ¿por qué el promotor no ha cancelado unas deudas vencidas desde hace más de un año si el activo vale más que la deuda? La respuesta más probable es falta de liquidez. Y esa falta de liquidez es precisamente lo que se pretende resolver con el dinero de los inversores de Civislend.
14. CONCLUSIÓN
Opción A (no invertir): El inversor considera que los riesgos son inasumibles: LTV real del 60% (no el 37% que parecía), descuadre financiero no explicado, hipotecas vencidas desde 2025 sin cancelar, información incorrecta en la Ficha de Datos Fundamentales, promotor con pérdidas y patrimonio neto reducido, y un riesgo de parálisis de obra que haría desaparecer cualquier garantía real efectiva.
Opción B (invertir con pleno conocimiento): El inversor asume que el negocio inmobiliario es así, que los riesgos de cancelación de hipotecas y de parálisis de obra son inherentes a cualquier promoción en fase de acabados, que el promotor ha demostrado capacidad técnica, que el mercado de Hostalric tiene demanda, y que el LTV real del 60% sobre 5 viviendas sigue siendo aceptable para un préstamo con garantía hipotecaria.
Mi opinión fundamentada:
El proyecto técnico es bueno, pero la operación financiera está mal explicada y los indicadores de riesgo están maquillados.
14. CONCLUSIÓN
Opción A (no invertir): El inversor considera que los riesgos son inasumibles: LTV real del 60% (no el 37% que parecía), descuadre financiero no explicado, hipotecas vencidas desde 2025 sin cancelar, información incorrecta en la Ficha de Datos Fundamentales, promotor con pérdidas y patrimonio neto reducido, y un riesgo de parálisis de obra que haría desaparecer cualquier garantía real efectiva.
Opción B (invertir con pleno conocimiento): El inversor asume que el negocio inmobiliario es así, que los riesgos de cancelación de hipotecas y de parálisis de obra son inherentes a cualquier promoción en fase de acabados, que el promotor ha demostrado capacidad técnica, que el mercado de Hostalric tiene demanda, y que el LTV real del 60% sobre 5 viviendas sigue siendo aceptable para un préstamo con garantía hipotecaria.
Mi opinión fundamentada:
El proyecto técnico es bueno, pero la operación financiera está mal explicada y los indicadores de riesgo están maquillados.
- Utilizar el valor de 8 viviendas para calcular el LTV cuando la garantía son solo 5 es una mala práctica de transparencia.
- No explicar el descuadre entre los fondos disponibles y la deuda real a cancelar es una omisión relevante.
- Ocultar la existencia de hipotecas vencidas en la Ficha de Datos Fundamentales es más grave.
- No explicar qué pasa si la obra se para (y que los LTVs dejarían de tener validez) es otra omisión relevante.
Invertir requiere confiar en que :
- El promotor resolverá su situación de liquidez con el dinero de los inversores
- TQ EUROCREDIT aceptará la cancelación en el acto notarial,
- El descuadre financiero se resolverá sin afectar a la garantía,
- La obra se terminará en plazo y sin sobrecostes
- Las 5 viviendas se venderán al precio estimado por la tasación.
Son muchas dependencias. Cada inversor debe decidir si esa confianza está justificada.
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este análisis se basa exclusivamente en la documentación aportada por el usuario. No constituye asesoramiento financiero personalizado ni recomendación de inversión. Cada inversor debe realizar su propia diligencia debida. El crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la pérdida total o parcial del capital invertido y la inmovilización del dinero por plazos superiores a los previstos. Este análisis no sustituye la consulta con un asesor financiero independiente.
#1372
Re: Civislend
Buenos días,
Yo no voy a invertir en este proyecto, para quienes se lo estén pensando les indico las preguntas cuyas respuestas considero que habría que analizar cuidadosamente antes de decidir:
Yo no voy a invertir en este proyecto, para quienes se lo estén pensando les indico las preguntas cuyas respuestas considero que habría que analizar cuidadosamente antes de decidir:
- ¿Podéis desglosar el valor de tasación asignado específicamente a las 5 viviendas que garantizan el préstamo (nº 4, 5, 6, 7 y 8), excluyendo las 3 ya vendidas?
- ¿Cuál es el LTV real sobre esas 5 viviendas, tanto en estado actual como en hipótesis de edificio terminado?
- Hemos detectado un descuadre entre la deuda total a cancelar y los fondos disponibles. La deuda existente (dos hipotecas de TQ EUROCREDIT por 1.444.500 € más el embargo de 30.720 €) suma 1.475.220 €. Los fondos disponibles (préstamo Civislend de 1.180.000 € más aportación del promotor de 274.273 €) suman 1.454.273 €. La diferencia es de 21.000 €. ¿De dónde salen esos 21.000 € adicionales?
- Ese cálculo no incluye los intereses de demora de las hipotecas vencidas. La primera hipoteca está vencida desde mayo de 2025 (más de un año). ¿Cuál es el importe EXACTO de cancelación a día de hoy incluyendo todos los intereses de demora, comisiones y gastos? ¿Supera los 1.475.220 €?
- Si el importe real de cancelación es superior a los fondos disponibles, ¿quién pone la diferencia? ¿TQ EUROCREDIT ha aceptado una quita?
- ¿TQ EUROCREDIT ha confirmado por escrito su disposición a cancelar en el mismo acto notarial? Si es así, ¿podéis compartir ese compromiso?
- ¿Por qué en la Ficha de Datos Fundamentales se afirma que no ha habido incumplimientos de contratos de crédito en los últimos cinco años cuando la Nota Simple muestra dos hipotecas vencidas desde 2025?
- ¿Podéis aportar la última certificación de obra emitida por la dirección facultativa para verificar el porcentaje real de avance de las viviendas 5, 6, 7 y 8? La tasación fija un 66,54%, no el 85% anunciado.
- ¿Cuál es el plan concreto y los plazos para obtener el Certificado Final de Obra y Habitabilidad de las viviendas 4, 5, 6, 7 y 8? ¿Se ha solicitado ya la licencia de primera ocupación?
- ¿Qué mecanismo de protección tiene el inversor si la obra se para antes de terminarse? ¿Civislend puede reactivar la obra por su cuenta o solo puede ejecutar la hipoteca?
- En un escenario de parálisis de obra, ¿cuál es el plazo estimado de recuperación del capital para el inversor?
- ¿Cuál es la situación financiera actualizada del promotor más allá del balance de 2024 (que muestra pérdidas de 56.760 € y un patrimonio neto de solo 44.325 €)? ¿Ha mejorado su liquidez o ha contraído nuevas deudas?
- ¿El embargo del Ayuntamiento de Hostalric de 30.719 € se cancela con cargo al préstamo de Civislend o lo aporta el promotor aparte? Si lo aporta el promotor, ¿cómo se acredita que dispone de esa liquidez adicional?
- En la información comercial se anunciaba un 85% de avance de obra, pero la tasación independiente fija el 66,54%. ¿A qué se debe esta discrepancia?
- El estudio económico del promotor valora las ventas de las 8 viviendas en 2,64M€, mientras que la tasación las valora en 3,16M€. ¿Cuál es la previsión real de ingresos por venta de las 5 viviendas que garantizan el préstamo? ¿A qué precio medio por m2 se están comercializando?
#1373
Re: Civislend
Gracias por la aportación. Hago una consideración respecto al dinero que se debe. Al firmar el contrato de préstamo se firma la hipoteca de primer rango con lo que conlleva de amortizar todas las deudas. Si estoy no fuese así, el contrato no se firmaría y el dinero se devolverla a los inversores que solo perderían tener el dinero inactivo aproximadamente un mes. Ya ha pasado en alguna ocasion
#1374
Re: Civislend
Buenos días,
Eso es obvio y como tal lo pongo:
La cancelación y la constitución de la nueva hipoteca se realizarían en el mismo acto notarial. El riesgo es que TQ EUROCREDIT no acepte las condiciones de cancelación o que el importe real (con intereses de demora) sea superior a lo previsto, y que el dinero del préstamo no alcance para cancelar la totalidad de la deuda.
Si la cancelación no se produce, la hipoteca de Civislend no puede inscribirse en primer rango. El inversor se quedaría sin la garantía real que se le ha prometido.
Aquí hay dos problemas no explicados:
1) El descuadre de las cuentas, en todo caso no sabemos cuanto se debe -hipotecas vencidas-
2) Además del embargo, si las hipotecas están vencidas TQ EUROCREDIT puede decidir ejecutarlas si le sale mas rentable. Ellos concedieron un crédito sobre un solar, ahora pueden considerar que las viviendas valen más y prefieren quedarse con las casas y venderlas ellos mismos obteniendo un margen mayor que con la cancelación.
De estos posibles problemas surgen las preguntas 3, 4, 5 y 6 que he incorporado.
Y no estoy contando dos posibilidades más lejanas y menos profesionales, pero ocurren algunas veces:
- Si el promotor ha sido moroso durante un año o ha habido mala fe, TQ puede decidir ejecutar para embargar otros bienes del promotor (avales personales, otras propiedades) y presionarle al máximo. Es la opción de "dar un escarmiento".
Eso es obvio y como tal lo pongo:
La cancelación y la constitución de la nueva hipoteca se realizarían en el mismo acto notarial. El riesgo es que TQ EUROCREDIT no acepte las condiciones de cancelación o que el importe real (con intereses de demora) sea superior a lo previsto, y que el dinero del préstamo no alcance para cancelar la totalidad de la deuda.
Si la cancelación no se produce, la hipoteca de Civislend no puede inscribirse en primer rango. El inversor se quedaría sin la garantía real que se le ha prometido.
Aquí hay dos problemas no explicados:
1) El descuadre de las cuentas, en todo caso no sabemos cuanto se debe -hipotecas vencidas-
2) Además del embargo, si las hipotecas están vencidas TQ EUROCREDIT puede decidir ejecutarlas si le sale mas rentable. Ellos concedieron un crédito sobre un solar, ahora pueden considerar que las viviendas valen más y prefieren quedarse con las casas y venderlas ellos mismos obteniendo un margen mayor que con la cancelación.
De estos posibles problemas surgen las preguntas 3, 4, 5 y 6 que he incorporado.
Y no estoy contando dos posibilidades más lejanas y menos profesionales, pero ocurren algunas veces:
- Si el promotor ha sido moroso durante un año o ha habido mala fe, TQ puede decidir ejecutar para embargar otros bienes del promotor (avales personales, otras propiedades) y presionarle al máximo. Es la opción de "dar un escarmiento".
- La mecánica de "cancelación y nueva constitución en el mismo acto" es compleja. Cualquier error (un embargo nuevo, un cambio de última hora) podría dejar a TQ sin garantía. Pueden preferir la seguridad de su hipoteca antigua (que está saneada) que la incertidumbre de la nueva operación.
#1375
Re: Civislend
Una vez más, análisis excelente.
¡Buen trabajo!
En mi opinión, el proyecto aunque atractivo (demanda, porcentaje de obra finalizada, rentabilidad y plazo) presenta un nivel bastante alto de riesgo.
Es probable que entre en él pero desde luego, será con un nivel de inversión casi testimonial
¡Buen trabajo!
En mi opinión, el proyecto aunque atractivo (demanda, porcentaje de obra finalizada, rentabilidad y plazo) presenta un nivel bastante alto de riesgo.
Es probable que entre en él pero desde luego, será con un nivel de inversión casi testimonial
#1376
Re: Civislend
Yo, a partir de este momento, no voy a entrar en ningún proyecto más ni de Civislend ni de Urbanitae, las dos plataformas donde actualmente tengo inversiones.
Después de más de dos años invirtiendo en ambas, mi conclusión es clara: los intereses de las plataformas y los de los inversores están profundamente desalineados.
Las plataformas apenas asumen riesgo real al seleccionar proyectos. Cobran sus comisiones por adelantado y, en el peor de los casos, si un proyecto sale mal, al cabo de 1 o 2 años ejecutan garantías o emprenden acciones legales. Poco más.
Con este esquema, el incentivo para ser extremadamente exigentes con la calidad de los proyectos es, desde mi punto de vista, muy limitado. El modelo de negocio funciona muy bien para la plataforma, pero no necesariamente para el inversor, especialmente en el contexto actual del mercado inmobiliario.
Por mi parte, esperaré a que venzan mis inversiones actuales, confiando en que no haya problemas —aunque sinceramente creo que alguno acabaré teniendo— y cerraré esta etapa.
Si algún día cambian el modelo y los incentivos quedan mejor alineados con los del inversor, quizá me replantee volver. Mientras tanto, prefiero mantenerme alejado de este tipo de plataformas.
Saludos.