#1156
Re: Civislend
Solo leyendo lo primero ya lo descarto.
Hipoteca de segundo rango.
Hipoteca de segundo rango.
#1157
Re: Civislend
Cuando he visto de primeras la rentabilidad anualizada ya me ha chirriado. Y luego al ver hipoteca de segundo grado... No merece la pena continuar leyendo
#1158
Re: Civislend
Buenos días,
Os paso mi due dilligence para el proyecto de Altavista.
Os paso mi due dilligence para el proyecto de Altavista.
RESUMEN EJECUTIVO PARA INVERSORES - ALTAVISTA RESIDENCIAL
DATOS CLAVE DE LA OPERACIÓN
Plataforma: Civislend
Promotor: RS Altavista S. COOP. (sociedad constituida el 14/10/2024, capital social 150€)
Importe: 1.700.000 €
Tipo de interés: 13,50% TIN
Plazo: 12 meses (más 3 de prórroga)
Garantía: Hipoteca de segundo rango sobre el suelo
LTV total (banco + crowd): 69% sobre tasación de 3.889.793 €
Preventas: 96% (104 de 108 viviendas reservadas)
Licencia de obras: Solicitada en agosto de 2025 (no concedida)
Plataforma: Civislend
Promotor: RS Altavista S. COOP. (sociedad constituida el 14/10/2024, capital social 150€)
Importe: 1.700.000 €
Tipo de interés: 13,50% TIN
Plazo: 12 meses (más 3 de prórroga)
Garantía: Hipoteca de segundo rango sobre el suelo
LTV total (banco + crowd): 69% sobre tasación de 3.889.793 €
Preventas: 96% (104 de 108 viviendas reservadas)
Licencia de obras: Solicitada en agosto de 2025 (no concedida)
ANÁLISIS FINANCIERO
El estudio económico del promotor arroja un beneficio antes de impuestos de solo 90.567 €, lo que representa un margen sobre ventas del 0,37%. Esto significa que cualquier desviación en los costes de construcción (materiales, mano de obra, plazos) o cualquier retraso que genere sobrecostes financieros convertiría el proyecto en pérdidas.
La estructura de ingresos está basada en las aportaciones de los cooperativistas, no en ventas a terceros, lo que reduce el riesgo de comercialización pero concentra el riesgo de cobro en la capacidad y voluntad de pago de esos 104 hogares.
La estructura de ingresos está basada en las aportaciones de los cooperativistas, no en ventas a terceros, lo que reduce el riesgo de comercialización pero concentra el riesgo de cobro en la capacidad y voluntad de pago de esos 104 hogares.
La financiación se estructura en tres tramos: banco (primer rango, 1M €), crowdfunding (segundo rango, 1,7M €) y aportación del promotor (562.000 €). El préstamo bancario está aprobado, lo que supone un filtro de calidad externo relevante.
DISCREPANCIA TEMPORAL GRAVE (CRONOGRAMA VS. PLAZO)
El estudio económico del promotor establece el siguiente cronograma (fuente: documento "Estudio económico.pdf", apartado "Hitos principales"):
- Compra del suelo: marzo 2026
- Inicio de la construcción: diciembre 2026
- Finalización de la obra: marzo 2029
- Entrega de viviendas y Licencia de Primera Ocupación: mayo 2029
El préstamo solicitado a Civislend tiene un plazo de 12 meses desde su formalización, con posibilidad de prórroga de 3 meses adicionales. Si la captación de fondos se completa en febrero-marzo de 2026, el préstamo vencería entre marzo y junio de 2027.
EL PROBLEMA:
Los cooperativistas realizan el 80% del pago de sus viviendas en el momento de la entrega (mayo 2029). Entre el vencimiento del préstamo (2027) y la entrega de las viviendas (2029) hay un desfase de DOS AÑOS. LA PREGUNTA QUE SURGE (y que no tiene respuesta en los documentos):
¿Con qué fondos se devolverá el préstamo de Civislend en marzo/junio de 2027 si la obra no ha finalizado y los cooperativistas aún no han pagado el 80% del precio?
POSIBLES EXPLICACIONES (NO DOCUMENTADAS):
EL PROBLEMA:
Los cooperativistas realizan el 80% del pago de sus viviendas en el momento de la entrega (mayo 2029). Entre el vencimiento del préstamo (2027) y la entrega de las viviendas (2029) hay un desfase de DOS AÑOS. LA PREGUNTA QUE SURGE (y que no tiene respuesta en los documentos):
¿Con qué fondos se devolverá el préstamo de Civislend en marzo/junio de 2027 si la obra no ha finalizado y los cooperativistas aún no han pagado el 80% del precio?
POSIBLES EXPLICACIONES (NO DOCUMENTADAS):
- Que exista una financiación puente intermedia (un préstamo bancario que refinancie la deuda de Civislend) no reflejada en los documentos.
- Que los cooperativistas realicen aportaciones mucho antes de la entrega, lo que contradiría el cronograma.
- Que el plazo del préstamo esté mal indicado en la ficha y sea realmente superior.
CONSECUENCIA:
Esta discrepancia no es un detalle menor. Invalida el plan de negocio tal como está presentado, porque no se explica el origen de los fondos para devolver el préstamo antes de que la obra genere ingresos. Es una inconsistencia financiera grave que debería estar resuelta en la documentación y no lo está.
FORTALEZAS
Esta discrepancia no es un detalle menor. Invalida el plan de negocio tal como está presentado, porque no se explica el origen de los fondos para devolver el préstamo antes de que la obra genere ingresos. Es una inconsistencia financiera grave que debería estar resuelta en la documentación y no lo está.
FORTALEZAS
- Demanda prácticamente asegurada: 96% de las viviendas ya reservadas. Las 104 personas han entregado 5.000 € de reserva y tienen un incentivo económico fortísimo para continuar, ya que el precio al que compran (2.354 €/m²) es un 13% inferior al precio medio de cierres reales de obra nueva en la zona (2.709 €/m²). Es un diferencial de 44.334 € por vivienda respecto al mercado libre.
- Colchón de valor del activo: El suelo se compra por 2,8M € y está tasado en 3,89M €. La deuda total (banco + crowd) es de 2,7M €, lo que supone un LTV del 69%. En caso de ejecución, existe un margen de 1,1M € entre la deuda total y el valor de tasación.
- Validación externa: Un banco de primer nivel ha aprobado un préstamo de 1M € en primer rango. La plataforma ha realizado un informe de riesgos que califica la mayoría de los factores como "bajos" o "medios" y coincide con el análisis realizado.
- Transparencia documental: Se ha aportado tasación completa, nota simple, ficha urbanística, proyecto básico con presupuesto detallado, estudio económico, estudio de mercado e informe de riesgos. Toda la información relevante está disponible, aunque con la laguna señalada.
- Experiencia del equipo gestor: Azimut Real Estate, gestor de la cooperativa, cuenta con más de 2.000 viviendas entregadas en 25 años de trayectoria.
DEBILIDADES Y RIESGOS
- Discrepancia temporal cronograma-plazo (riesgo crítico no resuelto): El préstamo vence en 2027 y la obra termina en 2029. No se explica cómo se devolverá el dinero dos años antes de que los cooperativistas paguen el 80% del precio. Esta inconsistencia por sí sola debería paralizar cualquier decisión de inversión hasta que se aclare.
- Margen de beneficio ínfimo: El beneficio previsto es de solo 90.000 € sobre 24,5M € de ingresos. Cualquier desviación del 0,5% en los costes de construcción (16,1M €) anula el beneficio. En un sector donde los imprevistos son habituales, este margen no ofrece colchón alguno.
- Garantía de segundo rango: En caso de impago y ejecución hipotecaria, el banco cobra su millón de euros antes que los inversores de crowdfunding. Aunque el LTV total es holgado (69%), la posición subordinada implica un riesgo adicional.
- Promotor sin solvencia propia: RS Altavista S. COOP. se constituyó el 14 de octubre de 2024, con un capital social de 150 €. No tiene activos, ni patrimonio, ni resultados previos. Es una sociedad instrumental creada para este proyecto. Si el proyecto fracasa, la cooperativa no tiene recursos propios adicionales para inyectar liquidez.
- Licencia de obras no concedida: Está solicitada desde agosto de 2025, pero no hay resolución firme. Cualquier retraso en la obtención de la licencia retrasa el inicio de la obra y, por tanto, el calendario de aportaciones de los cooperativistas y la devolución del préstamo.
- Riesgo de desistimientos: Aunque el 96% de reservas es un dato excelente, los contratos de reserva no son contratos de compraventa firmados. Si la licencia se retrasa más de lo esperado o surgen noticias negativas, algunos cooperativistas podrían abandonar, reduciendo los ingresos previstos.
- Discrepancia titularidad-solicitante: La finca está inscrita a nombre de HABITAT SAN VICENTE SL, mientras que el solicitante del préstamo es RS Altavista S. COOP. Aunque la documentación urbanística vincula a RS Altavista con el proyecto, no se ha aportado el contrato de compraventa o el acuerdo que acredite el derecho a construir sobre ese suelo.
- Cooperativa como figura jurídica: Las cooperativas tienen particularidades legales. Los cooperativistas son socios, no meros compradores. En caso de dificultades económicas, podrían tener que realizar aportaciones extraordinarias, lo que podría generar tensiones y retrasos.
DISCREPANCIAS RELEVANTES ENCONTRADAS EN EL ANÁLISIS
- Discrepancia temporal (la más grave): El cronograma del estudio económico (marzo 2029 fin de obra) y el plazo del préstamo (marzo 2027 vencimiento) son incompatibles. No hay explicación sobre los fondos que devolverán el préstamo en ese ínterin. Esta inconsistencia no está resuelta en ningún documento.
- Entre la tasación y el estudio económico: La tasación estimaba unos ingresos de 26,25M €, mientras que el estudio económico del promotor los sitúa en 24,45M €. Puede deberse a distintos criterios de cómputo, pero introduce incertidumbre sobre las cifras base del proyecto.
- Entre la solvencia aparente y la real: El promotor presenta la imagen de solvencia por la trayectoria de Azimut, pero la sociedad que pide el préstamo es una cooperativa recién constituida y sin patrimonio.
- Entre el éxito comercial y la fragilidad financiera: El 96% de preventas convive con un margen de beneficio casi nulo. El precio atractivo para los cooperativistas es la causa del margen ajustado.
- Entre la garantía real y su rango: El suelo vale 3,89M €, pero la garantía de los inversores es de segundo rango. En caso de problemas, el banco cobra primero.
CONSIDERACIONES FINALES
El proyecto Altavista Residencial presenta un perfil de riesgo alto, agravado por una discrepancia temporal no resuelta que afecta al núcleo del plan de negocio.
La transparencia de la información es meritoria, pero revela una inconsistencia que debería haber sido explicada y no lo está. El riesgo principal es la falta de correspondencia entre el plazo del préstamo (12 meses) y el cronograma de la obra (finalización en 2029).
Sin una explicación clara de cómo se devolverá el dinero en 2027, el plan financiero es incomprensible.
El segundo riesgo es el margen de beneficio extremadamente ajustado. Cualquier imprevisto en la construcción o en los plazos pondría en jaque la rentabilidad del proyecto.
La garantía de segundo rango, la falta de licencia concedida y la naturaleza de sociedad instrumental del promotor son riesgos adicionales que, por sí solos, ya serían relevantes, pero que en este contexto se suman a la inconsistencia temporal.
OPINIÓN FUNDAMENTADA
Este proyecto no es apto para inversores que busquen claridad en el plan de negocio. La discrepancia entre el plazo del préstamo y el cronograma de la obra es un fallo estructural que cualquier inversor debería poder comprender antes de tomar una decisión. Al no estar explicada, introduce una incertidumbre inaceptable. Incluso si esa discrepancia tuviera una explicación (una financiación puente, un error en el cronograma, etc.), el hecho de que no esté documentada y haya que "adivinarla" es una señal de alarma. A esto se suma un margen de beneficio que no permite desviaciones, un promotor sin solvencia propia y una garantía de segundo rango que, aunque mitigada por el LTV, sigue siendo una posición subordinada.
CONCLUSIÓN
La operación presenta una contradicción temporal grave entre el vencimiento del préstamo (2027) y la finalización de la obra (2029) que no está resuelta en la documentación. Esta inconsistencia, por sí sola, debería ser motivo suficiente para no invertir hasta que se aclare. Además, el margen de beneficio es tan reducido que cualquier desviación mínima en costes o plazos convertiría el proyecto en pérdidas, poniendo en riesgo la devolución del préstamo.
El 96% de preventas a un precio un 13% inferior al mercado es un dato muy potente, pero no compensa la falta de un plan financiero claro ni la fragilidad del margen.
Decisión: No invertir. La discrepancia temporal no resuelta es un "red flag" mayúsculo. Sin una explicación detallada de cómo se devolverá el préstamo dos años antes de que la obra genere ingresos, cualquier inversión en este proyecto es una apuesta a ciegas.
El proyecto Altavista Residencial presenta un perfil de riesgo alto, agravado por una discrepancia temporal no resuelta que afecta al núcleo del plan de negocio.
La transparencia de la información es meritoria, pero revela una inconsistencia que debería haber sido explicada y no lo está. El riesgo principal es la falta de correspondencia entre el plazo del préstamo (12 meses) y el cronograma de la obra (finalización en 2029).
Sin una explicación clara de cómo se devolverá el dinero en 2027, el plan financiero es incomprensible.
El segundo riesgo es el margen de beneficio extremadamente ajustado. Cualquier imprevisto en la construcción o en los plazos pondría en jaque la rentabilidad del proyecto.
La garantía de segundo rango, la falta de licencia concedida y la naturaleza de sociedad instrumental del promotor son riesgos adicionales que, por sí solos, ya serían relevantes, pero que en este contexto se suman a la inconsistencia temporal.
OPINIÓN FUNDAMENTADA
Este proyecto no es apto para inversores que busquen claridad en el plan de negocio. La discrepancia entre el plazo del préstamo y el cronograma de la obra es un fallo estructural que cualquier inversor debería poder comprender antes de tomar una decisión. Al no estar explicada, introduce una incertidumbre inaceptable. Incluso si esa discrepancia tuviera una explicación (una financiación puente, un error en el cronograma, etc.), el hecho de que no esté documentada y haya que "adivinarla" es una señal de alarma. A esto se suma un margen de beneficio que no permite desviaciones, un promotor sin solvencia propia y una garantía de segundo rango que, aunque mitigada por el LTV, sigue siendo una posición subordinada.
CONCLUSIÓN
La operación presenta una contradicción temporal grave entre el vencimiento del préstamo (2027) y la finalización de la obra (2029) que no está resuelta en la documentación. Esta inconsistencia, por sí sola, debería ser motivo suficiente para no invertir hasta que se aclare. Además, el margen de beneficio es tan reducido que cualquier desviación mínima en costes o plazos convertiría el proyecto en pérdidas, poniendo en riesgo la devolución del préstamo.
El 96% de preventas a un precio un 13% inferior al mercado es un dato muy potente, pero no compensa la falta de un plan financiero claro ni la fragilidad del margen.
Decisión: No invertir. La discrepancia temporal no resuelta es un "red flag" mayúsculo. Sin una explicación detallada de cómo se devolverá el préstamo dos años antes de que la obra genere ingresos, cualquier inversión en este proyecto es una apuesta a ciegas.
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
La información aquí publicada es mi opinión personal como inversor particular tras analizar la documentación pública del proyecto. No es un consejo de inversión ni una recomendación de compra o venta. Cada persona debe realizar su propio análisis y tomar sus propias decisiones.
Yo en las circunstancias actuales no voy a entrar, deberían aclarar bastantes puntos, pero como sabéis estoy vetado, si alguien quiere las preguntas para el chat se las puedo pasar por privado, pero advierto que si no les gustan (lo más seguro os pueden primero amenazar y luego bloquear).
Yo en las circunstancias actuales no voy a entrar, deberían aclarar bastantes puntos, pero como sabéis estoy vetado, si alguien quiere las preguntas para el chat se las puedo pasar por privado, pero advierto que si no les gustan (lo más seguro os pueden primero amenazar y luego bloquear).
#1159
Re: Civislend
Las gestoras de cooperativas en muchos casos son puras promotoras inmobiliarias sacando proyectos sin arriesgar un duro. Viendo el dosssier y la web donde comercializan los pisos, en la que ni siquiera mencionan que sea una cooperativa, me confirma que este debe ser uno de esos casos.
Los cooperativistas no son los auténticos promotores, sólo son personas intentando comprar pisos a buen precio. La aportación del "promotor" de 561.000 euros corresponde con los 5.000 euros de señal de los 100 cooperativistas. El posible promotor real, la gestora, no estaría aportando nada.
Sospecho que con los 560.000 euros habrán firmado las arras del suelo y que ahora no tienen dinero para comprarlo. El banco les estará exigiendo que aporten más, y por eso sólo pone el 36%. Y sin dinero en caja, la gestora busca dinero donde sea, porque su comisión va en ello. Lo normal a estas alturas, con la licencia pedida hace más de seis meses, es que los socios hubieran aportado bastante más. Quizás los socios sí han aportado, y el dinero se ha ido en arquitectos, comisiones a la gestora, impuestos...
Sinceramente, me resulta muy raro que tengan proyecto y licencia de obra pedida en agosto, sin tener el suelo a su nombre. Me parece la clásica "patada adelante" de las gestoras alias promotoras en la sombra.
Si consiguen escriturar, sin duda programarán un calendario de aportaciones mensuales y en función de eso y del crédito promotor que consigan una vez tengan la licencia de obra, irán cancelando el préstamo de Urbanitae.
Veo casi imposible que quiebre salvo que haya algún problema urbanístico que no conozcamos.
Los cooperativistas no son los auténticos promotores, sólo son personas intentando comprar pisos a buen precio. La aportación del "promotor" de 561.000 euros corresponde con los 5.000 euros de señal de los 100 cooperativistas. El posible promotor real, la gestora, no estaría aportando nada.
Sospecho que con los 560.000 euros habrán firmado las arras del suelo y que ahora no tienen dinero para comprarlo. El banco les estará exigiendo que aporten más, y por eso sólo pone el 36%. Y sin dinero en caja, la gestora busca dinero donde sea, porque su comisión va en ello. Lo normal a estas alturas, con la licencia pedida hace más de seis meses, es que los socios hubieran aportado bastante más. Quizás los socios sí han aportado, y el dinero se ha ido en arquitectos, comisiones a la gestora, impuestos...
Sinceramente, me resulta muy raro que tengan proyecto y licencia de obra pedida en agosto, sin tener el suelo a su nombre. Me parece la clásica "patada adelante" de las gestoras alias promotoras en la sombra.
Si consiguen escriturar, sin duda programarán un calendario de aportaciones mensuales y en función de eso y del crédito promotor que consigan una vez tengan la licencia de obra, irán cancelando el préstamo de Urbanitae.
Veo casi imposible que quiebre salvo que haya algún problema urbanístico que no conozcamos.
#1160
Re: Civislend
El tema primordial es la devolución del préstamo
Tal como he creído entender esto se producirá cuando se produzca la concesión de licencia, por eso este préstamo se puede cancelar a los tres meses. En definitiva, la devolución la realizará el banco y, es my opinión, se puede producir con antelacion
Tal como he creído entender esto se producirá cuando se produzca la concesión de licencia, por eso este préstamo se puede cancelar a los tres meses. En definitiva, la devolución la realizará el banco y, es my opinión, se puede producir con antelacion
#1161
Re: Civislend
Buenos dias,
Pues mirandolo creo que llevas razón.
Pues mirandolo creo que llevas razón.