Pues ya sabes lo que tienen las viviendas de lujo.. se venden a buen precio y a una clientela muy selecta. A veces se tarda en vender pero salen adelante, al menos en los que yo invertí anteriormente.
Aún no entre en más detalles, ya según se vaya acercando el día lo estudiaré más concienzudamente pero últimamente no me convence casi nada de lo que sale en las plataformas y mira que trabajo con unas cuantas.
#1339
Re: Civislend
A primera vista, leyendo la información del proyecto, pinta bien ya que tienen el terreno,permisos de construcción, zona y perfil de vivienda,además que deja abierto a finalizar el préstamo a partir del 6 mes.
El pero de todo esto ahora mismo,la probable subida de costes dada la situación,si puede afectar al ritmo se venta de las 2 viviendas de lujo.
Os paso mi due dilligence para el proyecto LA DALIA MARBELLA TRAMO II , Creo que vamos de mal en peor.
RESUMEN EJECUTIVO: PROYECTO LA DALIA MARBELLA TRAMO II (CIVISLEND)
1. DATOS CLAVE DE LA OFERTA (según la plataforma)
Préstamo con garantía hipotecaria de primer rango para financiar el desarrollo de dos viviendas unifamiliares de lujo en Marbella.
Importe del tramo II: 1.400.000 euros.
Financiación total del proyecto: aproximadamente 3.700.000 euros (Tramo I + Tramo II + Tramo III).
Rentabilidad total: 12,46 por ciento.
Tipo de interés nominal: 11,50 por ciento.
Plazo: 13 meses, prorrogable 6 meses más.
Pago de intereses: bullet (al vencimiento).
Garantías: hipoteca de primer rango sobre el suelo del proyecto en Marbella (valor tasación 2.852.634 euros) y sobre un segundo suelo en Málaga (valor tasación 893.518 euros).
LTV que publicitan: 29 por ciento en primera disposición. LTV HET: 39 por ciento.
2. ANÁLISIS DE LAS GARANTÍAS Y LAS LTV (CONTRADICCIÓN FUNDAMENTAL)
La plataforma ofrece un LTV del 29 por ciento para transmitir seguridad. Sin embargo, el préstamo total que se debe devolver es de 3.700.000 euros (suma de los tres tramos), no solo el importe del tramo II ni los gastos de formalización que utiliza la plataforma para ese cálculo. El valor actual de tasación de las dos garantías juntas (Marbella y Málaga) es de 3.746.152 euros. Por tanto, el LTV real sobre el préstamo total es del 98,77 por ciento, no del 29 por ciento. Esta diferencia es muy relevante porque significa que, en el momento actual, las garantías apenas cubren el importe del préstamo. Si el promotor no pudiera hacer frente al pago y hubiera que ejecutar las garantías hoy, el margen de error es mínimo.
3. ANÁLISIS DE LA APORTACIÓN DEL PROMOTOR (OTRA CONTRADICCIÓN)
La plataforma afirma que el promotor aporta 1.078.958 euros (52 por ciento del total), lo cual sería una señal de alineación de intereses. Sin embargo, en esa cantidad se está teniendo en cuenta el valor de adquisición de la garantía extra (el suelo de Málaga) como si fuera una aportación dineraria. Es decir, no es dinero en efectivo que el promotor ponga de su bolsillo para la construcción, sino el valor de un activo que ya había comprado (y que además está gravado con deudas). Esta práctica contable maquilla la aportación real del promotor y da una falsa sensación de seguridad sobre su compromiso financiero con el proyecto.
4. ANÁLISIS DE LAS GARANTÍAS REALES (TERCERA CONTRADICCIÓN)
La plataforma ofrece "garantía hipotecaria de primer rango" sobre los dos suelos. Los documentos obtenidos del Registro de la Propiedad muestran contradicciones muy relevantes que afectan a esta afirmación.
Suelo de Marbella (activo principal):
Una nota simple de octubre de 2025, que es la que utiliza la plataforma, no refleja cargas. Sin embargo, una certificación registral incluida en la tasación del proyecto, fechada en febrero de 2026, sí refleja una hipoteca activa a favor de BANKINTER, con origen en 2018. No consta en ninguno de los dos documentos que dicha hipoteca se haya cancelado.
Suelo de Málaga (garantía extra):
Una nota simple de septiembre de 2024 (incluida en la tasación) refleja cinco hipotecas activas a favor de CAJA RURAL, con una antigüedad desde 2004 y vencimiento en 2032. Sin embargo, la nota simple que la plataforma utiliza para presentar la garantía, fechada en abril de 2025, declara que no hay cargas registradas. No consta en ninguno de los dos documentos que dichas hipotecas se hayan cancelado. El contrato de compraventa del suelo de Málaga, de mayo de 2024, declara expresamente que la finca está gravada con una deuda hipotecaria de 114.236 euros. El Notario advirtió al comprador (ZAMU) de que, si esa deuda no se pagaba, el inmueble seguiría respondiendo del pago. La parte compradora declaró conocer el estado de deudas.
Conclusión sobre las garantías: Existen documentos oficiales del Registro de la Propiedad (notas simples y certificaciones registrales) que ofrecen información contradictoria sobre la existencia de cargas. Unos documentos declaran que no hay cargas. Otros documentos (con fechas anteriores y posteriores) declaran que sí hay hipotecas activas. No consta en ninguno de los documentos analizados que dichas hipotecas se hayan cancelado e inscrito su cancelación en el Registro. Por tanto, no se puede afirmar con certeza que los inversores vayan a disponer de una garantía hipotecaria de primer rango. Existe el riesgo de que Bankinter y Caja Rural tengan derechos preferentes.
5. ANÁLISIS DE LA LICENCIA DE OBRAS (CUARTA CONTRADICCIÓN)
La plataforma afirma que la licencia de obras del proyecto ya ha sido obtenida. Sin embargo, la tasación del activo de Marbella, elaborada por TASA en marzo de 2026, declara expresamente: "Las obras no están comenzadas y no se dispone de Licencia de obra". Además, el propio proyecto básico de construcción califica el suelo de Marbella como "Suelo Urbano No Consolidado", lo que significa que requiere trámites urbanísticos adicionales (como la finalización de la urbanización o la firma de un convenio con el Ayuntamiento) antes de poder obtener la licencia. Adicionalmente, en el caso del activo de Málaga, el planeamiento urbanístico (PERI) y la propia tasación declaran que el suelo es "Asistemático" y "No consolidado", con planeamiento de desarrollo "no redactado o no aprobado" y sistema de gestión "expropiación o sin gestión". Esto significa que, para poder construir en ese suelo, el promotor debe asumir los costes de urbanización y obtener las aprobaciones pertinentes, lo cual no consta que se haya realizado.
6. ANÁLISIS DEL VALOR DE LA GARANTÍA EXTRA (QUINTA CONTRADICCIÓN)
La plataforma valora el suelo de Málaga en 893.518 euros. El contrato de compraventa de ese mismo suelo, de mayo de 2024, declara que ZAMU lo adquirió por 596.893 euros (IVA incluido). La diferencia entre el precio de compra real y el valor de tasación que se utiliza como garantía es de aproximadamente 300.000 euros (un 50 por ciento más). Esta diferencia no está explicada en la documentación de la plataforma. Además, el suelo de Málaga, según su propia tasación, no está urbanizado (suelo no consolidado) y no tiene planeamiento de desarrollo aprobado, lo que afecta a su valor real de mercado en caso de ejecución.
7. ANÁLISIS DEL INFORME DE RIESGOS DE LA PLATAFORMA (SEXTA CONTRADICCIÓN)
El informe de riesgos elaborado por Civislend clasifica el riesgo de "Licencia de obras" como BAJO para este proyecto, afirmando que la licencia está concedida. La tasación de TASA de marzo de 2026 declara lo contrario. El mismo informe clasifica el riesgo de "Fondos necesarios" como BAJO basándose en un LTV del 29 por ciento. El LTV real sobre el préstamo total es del 99 por ciento. El informe clasifica el riesgo de "Financiación" como BAJO basándose en la existencia de garantías hipotecarias de primer rango. Los documentos del Registro de la Propiedad contradicen esta afirmación.
8. ANÁLISIS DEL TRACK RECORD DEL PROMOTOR (SÉPTIMA CONTRADICCIÓN)
El track record del promotor presentado por la plataforma describe el proyecto "La Dalia Marbella" como un "edificio de 9 viviendas en el centro de Málaga" cuando el proyecto objeto de la inversión son dos viviendas unifamiliares en Marbella. Además, afirma que la licencia de obras está "obtenida", contradiciendo nuevamente la tasación. Esta confusión en la descripción del proyecto no aporta rigor a la documentación ofrecida a los inversores.
9. ANÁLISIS DE MERCADO Y CONTEXTO MACROECONÓMICO
El estudio de mercado aportado por la plataforma muestra que el último cierre de obra nueva comparable en la zona de Marbella se produjo en diciembre de 2022, hace más de tres años. El mercado de vivienda de lujo es muy sensible a las crisis económicas y a los cambios en la demanda internacional. Adicionalmente, el contexto geopolítico actual incluye tensiones crecientes con Irán y el riesgo de bloqueo en el estrecho de Ormuz. Cualquier escalada de este conflicto podría tener consecuencias muy graves para la economía española: incremento del precio del petróleo y la energía, aumento de la inflación, subida de los tipos de interés, ralentización del turismo (especialmente en la Costa del Sol, que depende en gran medida del visitante internacional), y una contracción general del mercado inmobiliario. Las viviendas de lujo de alto ticket (más de 3 millones de euros) son especialmente vulnerables en estos escenarios, ya que su demanda se reduce rápidamente cuando aumenta la incertidumbre económica.
10. FORTALEZAS DEL PROYECTO (DESDE LA PERSPECTIVA DE LA PLATAFORMA)
Ubicación en una zona de alta demanda en la Costa del Sol. El promotor declara tener más de 30 años de experiencia. El promotor ya ha devuelto un préstamo anterior a Civislend. El proyecto prevé viviendas de alta calidad en una ubicación exclusiva. Existe un segundo suelo como garantía adicional (aunque con los problemas señalados).
11. DEBILIDADES Y RIESGOS (DESDE LA PERSPECTIVA DEL INVERSOR)
Riesgo de garantía: Existen documentos registrales contradictorios sobre la existencia de hipotecas previas en ambos activos. No consta la cancelación de las hipotecas de Bankinter y Caja Rural. Los inversores podrían no ser primer rango.
Riesgo de LTV real: El LTV real sobre el préstamo total es del 99 por ciento, no del 29 por ciento. Las garantías apenas cubren la deuda hoy.
Riesgo de licencia: La tasación declara que no se dispone de licencia de obras, mientras que la plataforma afirma lo contrario. El suelo es "No Consolidado" y "Asistemático", lo que implica trámites y costes adicionales.
Riesgo de aportación del promotor: La aportación declarada no es efectivo, sino el valor de un activo comprado con deuda. El promotor no arriesga dinero líquido de su bolsillo.
Riesgo de valoración: El suelo de Málaga se valora en 893.518 euros pero se compró por 596.893 euros. Además, está sin urbanizar y sin planeamiento aprobado.
Riesgo de mercado: El mercado de lujo es volátil y dependiente del turismo internacional y la estabilidad geopolítica.
Riesgo geopolítico: Una escalada del conflicto con Irán y el bloqueo de Ormuz tendría consecuencias económicas graves para España y para el sector inmobiliario de lujo en la Costa del Sol.
12. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA
Este análisis se ha basado exclusivamente en la documentación aportada CIVISLEND, incluyendo las notas simples registrales, las certificaciones registrales, los contratos, las tasaciones, los planeamientos urbanísticos y los documentos internos de la plataforma. No se ha tomado ninguna decisión de inversión, sino que se han señalado las contradicciones y discrepancias entre los diferentes documentos oficiales y entre estos y la oferta pública de la plataforma.
Las contradicciones más relevantes son: las notas simples contradictorias sobre las cargas de ambos activos; la discrepancia entre la tasación que declara la falta de licencia de obras y la plataforma que afirma que está concedida; la diferencia entre el precio de compra real del suelo de Málaga y su valor de tasación como garantía; el maquillaje de la aportación del promotor incluyendo el valor de un activo como si fuera efectivo; y la enorme diferencia entre el LTV que publicita la plataforma (29 por ciento) y el LTV real sobre el préstamo total (99 por ciento).
Cada uno de estos puntos debe ser aclarado por la plataforma y por el promotor antes de que cualquier inversor pueda considerar este proyecto con un mínimo de garantías. No consta en la documentación analizada que las hipotecas de Bankinter y Caja Rural se hayan cancelado, ni que la licencia de obras esté realmente concedida, ni que la aportación del promotor sea efectivo real.
13. CONCLUSIÓN
La información disponible presenta contradicciones documentales que no permiten confirmar las afirmaciones clave de la oferta (primer rango hipotecario, licencia concedida, LTV bajo, aportación real del promotor). Estas contradicciones afectan a los pilares fundamentales de la seguridad de la inversión: las garantías, la viabilidad del proyecto y el compromiso financiero del promotor. Cada inversor debe valorar estos riesgos y exigir aclaraciones por escrito antes de tomar cualquier decisión.
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este análisis se basa en la documentación aportada por la plataforma y tiene un propósito informativo y educativo. No constituye asesoramiento financiero, ni recomendación de inversión, ni invitación a comprar o vender ningún producto financiero. Cada inversor es responsable de sus propias decisiones y debe consultar con asesores cualificados antes de invertir.
Yo no voy a entrar, pero si alguno esta dudando les paso las preguntas cuyo analisis de las respuestas considero imprescindibles para que alguien decidiera entrar:
¿Pueden aportar una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad de la finca de Marbella con fecha posterior a febrero de 2026 donde se demuestre que la hipoteca de BANKINTER ha sido cancelada y que los inversores serán realmente primer rango?
¿Pueden aportar una certificación registral completa de la finca de Málaga con fecha posterior a abril de 2025 donde se demuestre que las cinco hipotecas de CAJA RURAL han sido canceladas?
¿Por qué la tasación del proyecto de marzo de 2026 declara textualmente "no se dispone de Licencia de obra" mientras que en la plataforma afirman que la licencia ya ha sido obtenida? ¿Pueden aportar la licencia de obras firmada y sellada por el Ayuntamiento de Marbella?
¿Por qué el proyecto básico de noviembre de 2023 y la tasación de TASA clasifican el suelo de Marbella como "Suelo Urbano No Consolidado"? ¿Qué trámites urbanísticos adicionales debe realizar el promotor para consolidar el suelo y obtener la licencia definitiva?
¿Por qué el planeamiento urbanístico y la tasación del suelo de Málaga lo clasifican como "Suelo Asistemático", "No consolidado", con planeamiento de desarrollo "no redactado o no aprobado" y sistema de gestión "expropiación o sin gestión"? ¿Qué inversión y trámites adicionales requiere esto?
¿Por qué la aportación del promotor de 1.078.958 euros incluye el valor de adquisición del suelo de Málaga como si fuera dinero en efectivo? ¿Cuánto dinero líquido real ha puesto el promotor de su bolsillo para este proyecto?
Si el suelo de Málaga se compró por 596.893 euros según el contrato de compraventa de mayo de 2024, ¿por qué se valora como garantía en 893.518 euros?
¿Pueden explicar por qué una nota simple de abril de 2025 declara que la finca de Málaga no tiene cargas, mientras que la nota simple de septiembre de 2024 y la certificación registral del contrato de compraventa declaran que tiene cinco hipotecas activas de Caja Rural? ¿En qué fecha exacta se cancelaron esas hipotecas y por qué no aparece la cancelación en las notas simples de 2024?
¿Pueden explicar por qué el contrato de compraventa del suelo de Málaga declara que la finca está gravada con una deuda hipotecaria de 114.236 euros y que la parte compradora conoce el estado de deudas, mientras que la plataforma ofrece la misma finca como garantía libre de cargas?
El Notario advirtió expresamente al comprador de que "de no hacerse efectivo el pago del préstamo por la parte vendedora, el inmueble está respondiendo del pago". ¿Se hizo efectivo ese pago? ¿Pueden aportar la carta de cancelación de la hipoteca firmada por Caja Rural?
¿Por qué el track record del promotor describe el proyecto "La Dalia Marbella" como un "edificio de 9 viviendas en el centro de Málaga" cuando el proyecto objeto de esta inversión son dos viviendas unifamiliares en Marbella? ¿Hay dos proyectos diferentes con el mismo nombre o es un error en la documentación?
¿Cuál es la explicación para que el LTV que publicitan sea del 29 por ciento cuando el préstamo total es de 3.700.000 euros y el valor actual de tasación de las garantías es de 3.746.152 euros, lo que arroja un LTV real del 99 por ciento?
¿Pueden garantizar por escrito que los inversores tendrán una garantía hipotecaria de primer rango por delante de BANKINTER y de CAJA RURAL? En caso afirmativo, ¿pueden aportar los documentos registrales que acrediten la cancelación de ambas hipotecas?
¿Han incluido en su análisis de riesgos y en sus proyecciones financieras las posibles consecuencias de una escalada del conflicto con Irán y un bloqueo del estrecho de Ormuz sobre la economía española, la inflación, los tipos de interés, el turismo en la Costa del Sol y la demanda de viviendas de lujo de más de 3 millones de euros?
¿Por qué el estudio de mercado solo incluye un cierre de obra nueva comparable en la zona, con fecha de diciembre de 2022, sin datos más recientes que permitan validar el precio de salida de 3,2 millones de euros por vivienda en el contexto actual?
#1344
Re: Civislend
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Menudo trabajo Muchas gracias Iba a invertir pero despues de ver esto no lo voy a hacer Gracias por avisar
Estos de AZZ han devuelto 2 y tienen otro más en proceso y eso es positivo pero leyendo este proyecto por encima ya os adelanto que hay mucho que estudiar, es un poquillo lioso.
Ni lo voy a mirar, invertí en un proyecto de AZZ de 12 meses y lo devolvieron en 2,5 meses, es decir que no rentó casi nada, me pareció una tomadura de pelo.
No sé si ha sido la única vez o es una forma de actuar habitual. Pero aquello ya me ha echado para detrás.
