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Mi due dilligence sobre el proyecto Alba Salina V
RESUMEN EJECUTIVO: ALBA SALINA FASE V (CIVISLEND)
El siguiente análisis se basa exclusivamente en la documentación aportada por el inversor y en las fuentes públicas registrales y técnicas vinculadas al proyecto. No constituye una recomendación de inversión, sino una herramienta para la toma de decisiones informada.
1. DESCRIPCIÓN DE LA OFERTA
La plataforma Civislend ofrece la participación en un préstamo de 1.200.000 euros para financiar parte de la compra de un suelo y parte de los costes de construcción de 11 viviendas unifamiliares adosadas con piscina en Los Montesinos (Alicante). La operación se estructura como un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango.
El préstamo tiene un plazo de 15 meses, prorrogable por 6 meses adicionales, con un tipo de interés nominal (TIN) del 10% y una rentabilidad total anunciada del 12,50%. Los intereses se pagan al vencimiento (bullet). El promotor es PROYECTOS ALBA-SALINA S.L., vinculado al GRUPO SOLIMAR, con más de 40 años de trayectoria y proyectos previos financiados con Civislend (uno ya devuelto y otro en curso con una amortización parcial del 14,29%).
2. ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO
Según el estudio económico aportado, el proyecto presenta las siguientes cifras:
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Ingresos totales por ventas: 3.595.900 euros (11 viviendas a un precio medio de 326.900 euros).
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Costes totales del proyecto: 2.992.815 euros.
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Beneficio antes de impuestos: 603.085 euros (margen bruto del 16,77% sobre ingresos).
La estructura de costes se desglosa en:
- Compra de suelo y asociados: 564.508 euros.
- Costes de construcción: 1.651.370 euros.
- Dirección facultativa y seguros: 87.129 euros.
- Licencias, tasas y otros tributos: 53.027 euros.
- Comercialización: 312.672 euros.
- Gastos legales: 61.000 euros.
- Gastos financieros: 207.000 euros (que incluyen 150.000 euros de intereses a los inversores y 57.000 euros de comisión de apertura para Civislend).
- Otros gastos: 56.028 euros.
El 49% de la obra está ejecutado a fecha de tasación (abril 2026), con un valor de tasación actual de 1.822.499 euros y un valor en hipótesis de edificio terminado (HET) de 3.842.837 euros.
3. FORTALEZAS
- El proyecto es física y urbanísticamente real. Existe licencia de obras concedida y acta de replanteo firmada, lo que acredita el inicio legal de los trabajos.
- La obra está ejecutada al 49%, según certifica el tasador con mediciones in situ y fotografías. No se trata de un proyecto ficticio o en fase inicial.
- El promotor tiene un historial contrastado. Ha devuelto un préstamo anterior a Civislend y mantiene otro en plazo. Su experiencia en la zona es de larga data.
- El estudio económico es coherente. Los ingresos, costes y el margen bruto estimado (16,77%) cuadran sin incoherencias matemáticas aparentes.
- El estudio de mercado es favorable. Los precios de venta del proyecto se alinean con las ofertas de obra nueva de la competencia, aunque basadas en ofertas no en cierres.
- La comercialización está al 100%. Las 11 viviendas figuran como vendidas con contratos de compraventa y aportaciones medias de los compradores de 140.000 euros.
- La certificación energética es de calificación A (máxima eficiencia), un valor añadido para la reventa.
- El propio análisis de riesgos interno de Civislend califica todos los riesgos (promotor, fondos, licencia, obra, financiación, costes, comercialización) como BAJOS para este proyecto.
4. DEBILIDADES Y RIESGOS
4.1. Riesgo registral central (no mitigado)
La Nota Simple del Registro de la Propiedad, con fecha 8 de abril de 2026, muestra que el suelo sigue siendo propiedad de personas físicas (DON JUAN MIGUEL GOMEZ PAREDES), NO de la promotora PROYECTOS ALBA-SALINA S.L. El promotor no es dueño del suelo.
Consecuencia: Sin suelo a nombre del promotor, no puede constituirse la garantía hipotecaria de primer rango que anuncia Civislend. El inversor presta dinero para que el promotor compre el suelo, pero hasta que esa compra no se escriture e inscriba, no existe garantía real.
4.2. Declaración de Obra Nueva (DON)
El tasador advierte expresamente que no consta la Declaración de Obra Nueva (DON). Sin la DON inscrita, la obra física ejecutada (49%) NO tiene existencia registral.
Consecuencia: En un escenario de parada de obra antes de la DON, la única garantía ejecutable sería el suelo (valorado en 748.203 euros). El LTV real sobre garantía ejecutable pasaría a ser del 160% (1.200.000 / 748.203). Adicionalmente, cualquier subasta judicial aplicaría rebajas (primera subasta: 50%-70% del valor) y habría que descontar costes de demolición, situando la recuperación líquida estimada entre el 25% y el 40% del capital invertido.
4.3. Discrepancia entre el PEM declarado y el coste de construcción
El Ayuntamiento detectó que el presupuesto de ejecución material (PEM) declarado (573.355 euros) era inferior al presupuesto mínimo de referencia (904.439 euros) según su ordenanza. Exigió una liquidación complementaria del ICIO.
Consecuencia: Indica una práctica de infravaloración del PEM para reducir impuestos municipales. Aunque no invalida el proyecto, es un indicador de comportamiento fiscal agresivo por parte del promotor.
4.4. Estudio de mercado basado en ofertas
El estudio de mercado compara los precios del proyecto con ofertas de la competencia (listados de venta), no con cierres reales. Las ofertas suelen estar infladas entre un 15% y un 20%.
Consecuencia: La validación del precio de venta medio (326.900 euros) es menos sólida de lo que aparenta. Aunque el proyecto ya tiene compradores reales, la referencia externa no es robusta.
4.5. Falta de documentación contractual clave
No se ha aportado: el contrato de compraventa del suelo, el contrato de ejecución de obra con la constructora BICOSTA, el seguro decenal (obligatorio por ley) ni la Declaración de Obra Nueva.
Consecuencia: El inversor no puede verificar la existencia de compromisos vinculantes que garanticen la transmisión del suelo ni la correcta ejecución de la obra.
5. RIESGO GEOPOLÍTICO: GUERRA DE IRÁN Y BLOQUEO DEL ESTRECHO DE ORMUZ
Aunque parezca un riesgo lejano para una promoción de viviendas en Alicante, el sector de la construcción en España es muy sensible a las crisis energéticas y de suministros.
5.1. Encarecimiento de materiales
Un bloqueo del estrecho de Ormuz provocaría un aumento drástico del precio del petróleo y derivados. La construcción depende intensivamente de energía para maquinaria, transporte de materiales y fabricación de productos como cerámica, aluminio, acero y plásticos. Un sobrecoste energético prolongado podría erosionar el margen del promotor (603.085 euros) y, en casos extremos, paralizar obras por falta de rentabilidad.
5.2. Inflación y presión en los salarios
La subida del combustible impacta en el coste de la vida, lo que genera presiones inflacionistas y demandas de incrementos salariales en los convenios de la construcción.
5.3. Riesgo en el calendario
Un conflicto prolongado podría desencadenar disrupciones logísticas en las cadenas de suministro de materiales importados (como el aluminio o ciertos acabados). En un préstamo bullet a 15 + 6 meses, cualquier retraso grave por causas externas podría forzar la prórroga y retrasar el retorno del capital.
Valoración: El riesgo es bajo en un escenario de conflicto localizado y breve, pero se eleva a medio en caso de conflicto abierto y sostenido. A diferencia de los riesgos registrales (que son ciertos y actuales), el riesgo geopolítico es probable pero incierto en su magnitud.
6. DISCREPANCIAS E INCONSISTENCIAS
- La Nota Simple muestra al promotor como no propietario del suelo, mientras que Civislend ofrece garantía hipotecaria de primer rango. Es la discrepancia más grave.
- El tasador advierte que faltan la DON y el seguro decenal, pero Civislend los obvia en su matriz de riesgos.
- El Ayuntamiento detectó que el PEM declarado era bajo y exigió un pago complementario, lo que contrasta con la afirmación implícita de que el presupuesto presentado era suficiente.
- Consecuencia global: La documentación registral y la comercial no coinciden. El inversor confía en una garantía que, jurídicamente, no puede existir en el momento de la inversión.
7. CONSIDERACIONES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA
El proyecto es real, viable y bien ejecutado desde el punto de vista constructivo y comercial. El promotor tiene experiencia y el mercado local responde.
Sin embargo, el sistema financiero del crowdfunding inmobiliario exige que la garantía hipotecaria esté asegurada desde el primer momento. En este caso, no lo está. El inversor está financiando la compra de un suelo que aún no pertenece al promotor, confiando en que todo saldrá bien.
Si todo sale según lo previsto, el inversor recuperará su capital con el 10% de interés. Si el proyecto se descarrila antes de la compra del suelo, la garantía es inexistente.
8. CONCLUSIÓN
- No se recomienda invertir en ALBA SALINA FASE V a menos que Civislend presente, ANTES del desembolso de los fondos:
- El contrato de compraventa del suelo firmado por el propietario actual y la promotora.
- La Declaración de Obra Nueva inscrita o, como mínimo, presentada en el Registro. FUNDAMENTAL
- El seguro decenal contratado.
- El contrato de ejecución de obra con BICOSTA.
Sin estos documentos, la garantía hipotecaria de primer rango no es una realidad jurídica, sino una promesa de futuro. El riesgo de pérdida parcial o total del capital en caso de impago temprano es significativamente superior al que refleja el LTV anunciado.
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este análisis es exclusivamente informativo y se basa en la documentación aportada. No constituye asesoramiento financiero, legal ni fiscal. El inversor es el único responsable de sus decisiones y debe consultar con profesionales cualificados antes de invertir.
