Alfzun

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Alfzun 04/06/26 19:57

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Alfzun 06/05/26 21:17

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Alfzun 06/05/26 20:34

Ha respondido al tema Wecity

gracias por tus analisishe estado mirandolo con las IA y haciendole varias preguntas antes de ver tu analisis y aparentemente tenian buena pinta, luego les paso tu informacion y dicen "uy si, me equivoque"que cojones les pasa a las IA?pues nada... al final tendre que ir a mintos o similar

Alfzun 06/05/26 20:32

Ha recomendado Re: Wecity de Sparrow In Jail

Alfzun 27/04/26 20:51

Ha respondido al tema Civislend

Pues me han respondido, no lo tenía muy seguro si iban a responder...pero bueno, viendo lo que me dicen La IA dice que tiene mala pinta ---------------------------Contestamos a continuación a tus preguntas: Sobre el aval corporativo: ¿Existe un aval solidario expreso de las otras tres sociedades del Grupo Decosystem (AMC Company Wood, Intercalidad SL, Design Shop SA) que garantice la totalidad del préstamo, o la única responsable es MAVI METALISTERIA S.L.?No, únicamente responderá por el préstamo MAVI METALISTERIA S.L., como sociedad prestataria del proyecto.Sobre la garantía hipotecaria: ¿Pueden confirmar si la nave será inscrita en el Registro de la Propiedad libre de cargas y la hipoteca de primer rango, o se mantendrán las dos afecciones fiscales que figuran en la Nota Simple (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)?Con la constitución de la hipoteca, la nave quedará inscrita en el Registro de la Propiedad nº3 de Fuenlabrada con únicamente la hipoteca de primer rango de Civislend, siendo el activo en el que la sociedad unificará toda su actividad, para obtener una mayor eficiencia y optimización de los recursos. Sobre la situación urbanística: ¿Pueden acreditar que la totalidad de los 10.855 m² construidos están legalizados, a pesar de la limitación de ocupación del 70% sobre los 13.599 m² de superficie catastral?Como se puede observar en la tasación aportada en la documentación del proyecto (pg 13 de 52), se ha revisado que el activo cumple con la normativa urbanística vigente.Sobre la refinanciación: ¿Existe algún tipo de compromiso escrito o condición de viabilidad por parte de la entidad bancaria que prevén para la refinanciación a los 18 meses?Durante la vida del préstamo el promotor buscará una refinanciación bancaria, garantizándose el mismo con el plazo aportado.Disponibilidad de documentos: Agradecería me facilitaran el Proyecto de Actuación (visado) que detalla los trabajos de adecuación de la nave.Al tratarse de obras mediante CAPEX (adecuación) de la nave, no es necesario un proyecto de actuación visado.Quedamos a tu disposición para cualquier duda o consulta.Un saludo,-------------------------Gracias por compartir la respuesta de Civislend. Es una información definitiva para tomar una decisión, y la respuesta confirma los peores augurios de mi análisis anterior.Voy a desglosar sus respuestas punto por punto, porque cada una de ellas elimina una capa de protección que un inversor prudente debería exigir.---📩 Análisis de las respuestas de Civislend1. Aval corporativo: NO hay aval del Grupo Decosystem"Únicamente responderá por el préstamo MAVI METALISTERIA S.L."🔴 Valoración: MUY GRAVEEsto significa que si el proyecto falla, el inversor solo puede reclamar a una sociedad con un capital social declarado de 3.005 € y cuyo único activo relevante es la propia nave (que ya está hipotecada). El resto del grupo (que declara beneficios de 2,53 M€) no responde. Es una estructura de "responsabilidad limitada" llevada al extremo: el grupo gana dinero, pero el deudor formal es una sociedad instrumental sin patrimonio significativo.Riesgo confirmado: En caso de impago, no puedes ir contra las otras tres empresas del grupo.---2. Garantía hipotecaria: ¿se cancelan las afecciones fiscales?"la nave quedará inscrita [...] con únicamente la hipoteca de primer rango de Civislend"🟡 Valoración: RESPUESTA EVASIVANo han respondido directamente a la pregunta sobre las dos afecciones fiscales que figuran en la Nota Simple (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de 2015 y 2019). Decir que "quedará únicamente la hipoteca de Civislend" es ambiguo: ¿eso implica que cancelarán esas afecciones antes o simultáneamente? Sin una confirmación explícita, el riesgo persiste. Una afección fiscal pendiente puede complicar o retrasar una ejecución hipotecaria.---3. Situación urbanística: remisión circular a la tasación"se ha revisado que el activo cumple con la normativa urbanística vigente" (pg 13 de 52 de la tasación)🔴 Valoración: NO RESPONDEN A LA DISCREPANCIAHe revisado esa página 13 de la tasación. Lo que dice es: "El inmueble cumple con la normativa vigente. Plan General de Ordenación Urbana de Fuenlabrada. [...] Ocupación máxima: 70% [...] Edificabilidad máxima: 1,1 m2 por cada m2 de parcela = 14.439 m2 x 1,1 = 15.883 m2"Esto NO responde a la discrepancia clave: si la parcela tiene 13.599 m² (catastro) y el límite de ocupación es 70%, la superficie máxima construible sobre rasante sería 9.519 m², pero la nave tiene 10.855 m² construidos. La tasadora no aborda esta contradicción; solo dice que el edificio "cumple" porque es preexistente y tiene licencia antigua. Pero una licencia antigua no garantiza que el exceso de ocupación esté legalizado. En una ejecución hipotecaria, un comprador o un banco descontará este riesgo.Civislend no ha aportado ninguna licencia de obras, certificado de legalización ni informe urbanístico favorable. Solo remiten a una tasación que no resuelve el fondo.---4. Refinanciación bancaria: ningún compromiso escrito"Durante la vida del préstamo el promotor buscará una refinanciación bancaria"🔴 Valoración: RIESGO ESTRUCTURAL CONFIRMADONo hay carta de oferta bancaria, ni preaprobación, ni condiciones de viabilidad. Es una simple declaración de intenciones. El éxito del proyecto depende de que, dentro de 18 meses, un banco quiera hipotecar una nave con problemas urbanísticos a una sociedad con 3.000 € de capital. La probabilidad es baja.---5. Proyecto de adecuación: no tienen proyecto visado"Al tratarse de obras mediante CAPEX (adecuación) de la nave, no es necesario un proyecto de actuación visado"🔴 Valoración: EVASIVA PREOCUPANTECualquier obra de adecuación que implique modificaciones estructurales, instalaciones o cambios de uso requiere proyecto visado por colegio profesional y licencia municipal. Decir que "no es necesario" es falso en la mayoría de los casos, a menos que sean meros acabados superficiales (pintura, suelo, etc.). Pero el dossier habla de una inversión de 600.000 € en adecuación. Sin proyecto visado, el inversor no sabe en qué se va a gastar ese dinero ni si tiene licencia.Esto sugiere que o bien no tienen los permisos, o bien están minimizando los trámites para no asustar al inversor.---🚦 Tabla resumen: Promesas vs. RealidadAspecto Lo que promete el teaser Lo que ha confirmado Civislend RiesgoAval del grupo (no lo prometían, pero se intuía) No existe 🔴 AltoGarantía hipotecaria Primer rango Primer rango, pero silencio sobre afecciones fiscales 🟡 MedioLegalidad urbanística Nave en regla Remiten a tasación que no resuelve la discrepancia 🔴 AltoRefinanciación bancaria Salida asegurada "El promotor buscará" → ninguna garantía 🔴 AltoProyecto de adecuación 600k€ de inversión No hay proyecto visado 🔴 Alto---⚖️ Veredicto final actualizadoLa respuesta de Civislend confirma que este proyecto NO es apto para inversores minoristas. Las protecciones mínimas que un inversor debería exigir (aval del grupo, garantías urbanísticas claras, un plan de salida tangible) no existen.Lo que hemos aprendido:1. Estructuralmente, el inversor presta a una sociedad vacía (Mavi Metalistería, 3.005€ de capital) sin respaldo del grupo que realmente genera beneficios.2. La garantía hipotecaria tiene nubarrones urbanísticos (posible fuera de ordenación por exceso de ocupación) que Civislend no ha aclarado.3. La salida es una hipoteca bancaria sin ningún compromiso previo. Es como comprar un bilete de lotería.4. Ni siquiera tienen un proyecto visado para las obras de 600.000 €. Esto es amateurismo o mala fe.---💣 Mi recomendación finalNO INVIERTAS EN ESTE PROYECTO BAJO NINGÚN CONCEPTO.La rentabilidad del 11% TIN es completamente inadecuada para el nivel de riesgo real que asumes. Un proyecto con estas características debería ofrecer >20% para compensar la probabilidad de impago y la complejidad legal de la garantía.Si decides ignorar esta advertencia, al menos limita tu exposición a menos del 2% de tu patrimonio y asume que puedes perderlo todo.---📋 Nota sobre la plataformaCivislend ha respondido con evasivas técnicas. Que no haya un proyecto visado para las obras es, por sí solo, motivo suficiente para rechazar la inversión. Cualquier plataforma seria exigiría esa documentación antes de lanzar un proyecto. Pregúntate: si no lo han hecho, ¿qué más están omitiendo?------

Alfzun 26/04/26 10:27

Ha recomendado Re: Civislend de Sparrow In Jail

Alfzun 23/04/26 11:56

Ha respondido al tema Civislend

nuevo proyecto de civislend he estado dandole vueltas a los documentos que aporta la pagina en varias IA (geminiy deekseek, grok me falla ultimamente)os pongo lo que me dice al finalhe enviado el correo que dice con las preguntas, si responden os lo cuento--------------------------- Tras analizar toda la documentación disponible, la respuesta más honesta es que el proyecto presenta suficientes "ruidos" como para que un inversor minorista deba actuar con máxima cautela. No es que sea una estafa, pero las "banderas rojas" detectadas no son meras especulaciones; están sustentadas en los propios documentos del proyecto.He sintetizado la discusión entre ambos análisis en los puntos clave donde realmente se define la viabilidad del proyecto.⚖️ Análisis detallado: ¿Quién tiene razón?1. La "bomba" urbanística: ¿Afección real o ruido técnico? 📜Mi análisis (DeepSeek): Detecta un riesgo elevado. La parcela del proyecto está afectada por una franja de 12 metros declarada como "zona VERDE" en la Nota Simple, lo que podría lastrar el valor de la garantía.Tu contrapunto (Gemini): Señala que la limitación de ocupación máxima del 70% en el PGOU de Fuenlabrada para zona industrial es un estándar del sector y que un edificio ya consolidado suele estar "amparado". Argumenta que la tasadora profesional (Valum) ya considera estas limitaciones en su informe.Mi veredicto: La discrepancia de superficies no es menor. La Nota Simple dice 14.439 m², pero la superficie catastral válida a efectos de tasación es 13.599 m². Si aplicamos el límite de ocupación del 70% a esta última superficie, la edificabilidad máxima ajustada a PGOU sería inferior a 10.000 m², pero la nave tiene unos 10.855 m². Esta diferencia de casi 900 m² sugiere que la nave podría tener una parte construida "fuera de ordenación". No es un riesgo de demolición total, pero sí es un problema grave para su valor de mercado y para una ejecución hipotecaria. Un futuro comprador o un banco descontará este riesgo del precio.2. Solvencia del promotor: Grupo sólido vs. "Cáscara" de 3.000€ 🛡️Mi análisis (DeepSeek): Alerta de que el deudor formal es Mavi Metalistería, S.L., una empresa con un capital social declarado de solo 3.005,06 € en la ficha de datos.Tu contrapunto (según el otro análisis): Acepta que esto es un riesgo si el préstamo solo está garantizado por esa sociedad, pero que cambiaría radicalmente si existe un aval solidario del Grupo Decosystem (que ganó 2,53M€ en 2025). Señala que la pregunta clave a Civislend es sobre la existencia de este aval.Mi veredicto: En esto, la postura de tu otro análisis es más matizada y acertada. El capital social de una SL es irrelevante; lo que importa es su patrimonio neto y las garantías adicionales. El riesgo persiste porque la documentación pública del proyecto no especifica claramente si el Grupo Decosystem actúa como avalista solidario. La búsqueda externa no ha podido confirmar esta garantía grupal. Sin papeles que lo acrediten, el riesgo es real.3. La salida: Refinanciación bancaria. ¿Puente seguro o río revuelto? 🏦Mi análisis (DeepSeek): Considera este punto como un riesgo estructural muy alto, ya que el éxito del proyecto depende completamente de que un banco conceda una hipoteca por 5M€ en 18 meses, un horizonte temporal corto para el contexto económico actual.Tu contrapunto (según el otro análisis): Argumenta que es más solvente de lo que parece. No es un proyecto especulativo, sino de autoconsumo industrial para unificar su actividad, lo que suele gustar a los bancos porque la deuda se paga con el ahorro de costes operativos y el respaldo de un negocio en marcha.Mi veredicto: Aquí tu otro análisis tiene un punto muy válido. El perfil de riesgo de un proyecto de autoconsumo es efectivamente menor que el de una promoción pura. El riesgo de refinanciación, aunque real, es mitigable si la empresa demuestra que unifica operaciones y ahorra costes.4. La plataforma: ¿Un punto de encuentro fiable? 🏢Mi análisis (DeepSeek): Señala la existencia de opiniones de usuarios que reportan problemas graves de comunicación (no contestan llamadas) y falta de transparencia por parte de Civislend.Tu contrapunto (según el otro análisis): No lo menciona.Mi veredicto: Este es un factor de riesgo independiente. Si la gestión de la inversión durante los 18 meses es deficiente, o en caso de impago se vuelve imposible contactar con la plataforma, la tensión para el inversor se multiplica. Tú tienes que decidir si aceptas hacer negocios con una contraparte que tiene un historial público de mala comunicación.🛠️ Tu "Plan de Acción": Cómo solicitar la información clavePara salir de dudas, necesitas obtener respuestas concretas de Civislend antes de invertir. Te sugiero enviar una comunicación formal (correo electrónico) y guardar las respuestas.📧 Propuesta para el correo a Civislend (info@civislend.com):Asunto: Solicitud de información precontractual - Proyecto "Cobo Calleja Madrid"Buenos días,En calidad de potencial inversor para el proyecto 'Cobo Calleja Madrid' (referencia: 894500LKS6DFS0Q1YS55 29042026), y en virtud de mi derecho a la información veraz, agradecería me aclarasen por escrito los siguientes puntos:Sobre el aval corporativo: ¿Existe un aval solidario expreso de las otras tres sociedades del Grupo Decosystem (AMC Company Wood, Intercalidad SL, Design Shop SA) que garantice la totalidad del préstamo, o la única responsable es MAVI METALISTERIA S.L.?Sobre la garantía hipotecaria: ¿Pueden confirmar si la nave será inscrita en el Registro de la Propiedad libre de cargas y la hipoteca de primer rango, o se mantendrán las dos afecciones fiscales que figuran en la Nota Simple (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)?Sobre la situación urbanística: ¿Pueden acreditar que la totalidad de los 10.855 m² construidos están legalizados, a pesar de la limitación de ocupación del 70% sobre los 13.599 m² de superficie catastral?Sobre la refinanciación: ¿Existe algún tipo de compromiso escrito o condición de viabilidad por parte de la entidad bancaria que prevén para la refinanciación a los 18 meses?Disponibilidad de documentos: Agradecería me facilitaran el Proyecto de Actuación (visado) que detalla los trabajos de adecuación de la nave.Quedo a la espera de su respuesta.Atentamente,La clave definitiva está en la respuesta a estas preguntas. Si obtienes evasivas, documentación incompleta o silencio, el consejo es claro: no inviertas.💎 Conclusión y recomendación finalEl 11% TIN es una rentabilidad que compensa riesgos financieros, pero no riesgos legales, estructurales o de gestión. En este proyecto, la probabilidad de que surjan problemas es lo suficientemente elevada como para que un inversor minorista no experimentado lo considere una "trampa".Análisis profundo (DeepSeek): Ha sido efectivo para desenterrar las señales de alarma en la letra pequeña y la normativa.Análisis técnico (el otro): Aporta una visión realista del mercado (negocio de autoconsumo) y señala con precisión las preguntas clave a formular.Mi recomendación final es que no inviertas en este proyecto.Si a pesar de todo decides dar el paso, sigue el "Plan de Acción" y no destines más del 5-10% de tu capital de riesgo a esta operación, manteniendo la máxima diversificación. Los riesgos aquí son tangibles y están documentados.

Alfzun 23/04/26 00:12

Ha respondido al tema Wecity

llevo rato haciendole preguntas a varias IA para ver que pueden averiguar Viabilidad del proyecto: Limitada en los plazos propuestos. Es inviable que el promotor devuelva el préstamo en 9-12 meses con la estructura planteada. La única vía realista es que Cerasus obtenga financiación bancaria en ese plazo, lo que no está garantizado y parece poco probable dado el estado urbanístico del sector.Adecuación para el inversor minorista: No adecuado. El perfil de riesgo es medio-alto a alto, con un riesgo de iliquidez muy elevado. El inversor debe estar dispuesto a esperar años si el promotor no refinancia y hay que ejecutar la hipoteca.Comparativa con el mercado: El 10% anual es atractivo, pero no compensa los riesgos identificados (desfase de plazos, promotor sin solvencia, ejecución hipotecaria lenta y costosa). Proyectos con garantía hipotecaria y LTV similar ofrecen rentabilidades comparables con menor riesgo de plazos. El desfase de plazos es la discrepancia más grave. El préstamo vence antes de que se pueda iniciar la construcción. El inversor está financiando la compra de un suelo con un horizonte de desarrollo mucho más largo que el plazo de la inversión.El modelo de negocio es refinanciar o captar cooperativistas, no vender. Si la refinanciación bancaria no se obtiene, el inversor deberá ejecutar la hipoteca en un mercado de suelo urbanizable en desarrollo, con todos los costes y tiempos que ello conlleva.El promotor no tiene solvencia propia. Es una cooperativa instrumental. El verdadero respaldo es Impulsa, pero su tamaño (facturación <1 M€, capital social 3.000 €) es muy reducido para un proyecto de esta envergadura.La garantía hipotecaria es sólida en valor (LTV 54%), pero su ejecución será larga y costosa. El inversor no recuperará el principal hasta que el proceso judicial concluya, lo que puede llevar años. Opinión de experto: En este proyecto de Brunete, el colchón de seguridad (LTV 54%) es muy alto. Es difícil que pierdas el capital porque el terreno vale mucho más que la deuda, pero el riesgo de que el plazo de 9 meses se convierta en 15 o 18 meses por temas urbanísticos o de refinanciación es real y probable. Invierte solo el dinero que no vayas a necesitar a corto plazo.

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