Wecity

Yo también la mantuve. 

Vuelve a salir el proyecto para el miércoles y por lo que se ve más del 50% revocó la inversión.

Yo también continué @dac1978.
Esperemos que termine bien al final.

 ANÁLISIS DE LAS RESPUESTAS DE WECITY Y LA NUEVA DOCUMENTACIÓN DEL PROYECTO VALENCIA GOYA

3.1. Sobre el estado de la obra 

La discrepancia entre el 0% de la tasación (agosto 2025) y el 14% del dossier (enero 2026) queda resuelta con la aportación del certificado de obra de enero de 2026. Dicho certificado, que desglosa por capítulos el importe contratado y el porcentaje ejecutado, acredita un avance global del 14,59% con un importe ejecutado de 277.274,35 euros. Las partidas con mayor grado de ejecución son movimientos de tierras (61%), red de saneamiento (80%) y cimentaciones superficiales (81,45%), lo que es coherente con el inicio de una obra de estas características. Queda por tanto acreditado documentalmente el avance de la obra. 

3.2. Sobre la titularidad registral 

La nota simple aportada, con fecha 28 de enero de 2026, confirma que la finca registral número 29074 (CRU 46051000648008) está inscrita a nombre de SUN HAVEN DEVELOPERS, S.L. en pleno dominio al 100%. Se resuelve así la principal incertidumbre sobre la garantía, ya que el promotor es ahora el titular registral y, por tanto, puede constituir la hipoteca a favor de los inversores. Las únicas cargas que aparecen son anotaciones por posible revisión del ITP/AJD, que son habituales en compraventas recientes. 

3.3. Sobre la licencia de obras 

WECITY confirma que el cambio de titularidad de la licencia de obras ya se ha producido a favor de SUN HAVEN DEVELOPERS. Aunque no se ha aportado el documento administrativo que lo acredite, la respuesta es clara y coherente con el hecho de que el promotor ya sea titular registral y esté ejecutando la obra. 

3.4. Sobre el contrato de préstamo 

Se ha facilitado el contrato de préstamo completo. Los aspectos más destacados son: 

3.5. Sobre el aparcamiento

WECITY responde que la concesión de la licencia de obras implica la validación técnica por parte del Ayuntamiento de Valencia del cumplimiento de todas las ordenanzas, incluida la dotación de aparcamientos. Es una respuesta razonable y que cierra la cuestión.

3.6. Sobre la estrategia de salida

WECITY reconoce que no hay acuerdos bancarios previos (lógico por el plazo de 18 meses), pero argumenta que el LTV y el flujo de caja son suficientes para atraer financiación bancaria. Además, plantea la venta del activo como alternativa, lo que diversifica las vías de salida sin perjudicar a los inversores.

3.7. Sobre el rating y el monitoreo

El informe de rating elaborado por MOORE IBÉRICA CONSULTORES asigna una calificación global AA (Muy alta), basada en un 20% de análisis del promotor (AA), un 50% de análisis del proyecto (AAA) y un 30% de análisis del préstamo (A). Se trata de una calificación independiente y externa, lo que aporta credibilidad. En cuanto al monitoreo, se confirma que MOORE realizará el seguimiento de los fondos mediante un contrato de verificación, y que NURBEX elaborará informes técnicos trimestrales que se publicarán en el área privada del inversor. Esto garantiza un control independiente y transparente de la evolución del proyecto.

4. FORTALEZAS DE LA INVERSIÓN

Primera. Garantía hipotecaria sólida. Hipoteca de primer grado con LTV conservador (51,6% sobre tasación actual) y responsabilidad hipotecaria del 177%. El desembolso está condicionado a su constitución efectiva.

Segunda. Promotor con aportación propia significativa. Aporta 1.129.000 euros (61,73% del total de la Fase I), lo que demuestra compromiso y reduce el riesgo de abandono.

Tercera. Titularidad registral saneada. La nota simple de enero de 2026 acredita que el promotor es ya el titular registral del inmueble.

Cuarta. Estado de obra acreditado. El certificado de obra de enero de 2026 confirma un avance del 14,59%, coherente con el inicio de los trabajos.

Quinta. Licencia de obras en regla. Concedida en julio 2024 y con cambio de titularidad ya realizado.

Sexta. Uso urbanístico permitido. El apartahotel está expresamente autorizado en la calificación ENS-1 del PGOU de Valencia.

Séptima. Rentabilidad atractiva. 17,63% en 18 meses (11,75% anual), en línea con el mercado para este perfil de riesgo.

Octava. Rating independiente favorable. Calificación AA (Muy alta) otorgada por MOORE IBÉRICA CONSULTORES.

Novena. Monitorización externa. MOORE para el control de fondos y NURBEX para informes técnicos trimestrales.

Décima. Inversión mínima baja (250 euros). Accesible y permite diversificar.

5. DEBILIDADES Y RIESGOS RESIDUALES

Primero. Vinculación entre wecity y el agente de garantías. GLOBAL SECURITY PARTNERS comparte socio único con CITYPRIVE PSFP (wecity). Aunque no es ilegal y se ha revelado, supone que el agente no es un tercero completamente independiente.

Segundo. Falta de documento acreditativo del cambio de titularidad de la licencia. Aunque wecity lo confirma, no se ha aportado el documento administrativo que lo certifique.

Tercero. Dependencia de mayorías en decisiones clave. Los inversores minoritarios pueden verse arrastrados por la mayoría en decisiones como reestructuración, ejecución de garantías o vencimiento anticipado.

Cuarto. Prioridad de gastos en ejecución. Los honorarios del agente y los profesionales se pagan antes que el principal del inversor, aunque el LTV holgado mitiga este riesgo.

Quinto. Ausencia de acuerdo bancario previo. La salida prevista (refinanciación bancaria) no está garantizada, aunque existe la alternativa de venta del activo.

6. CONSIDERACIONES FINALES 

Tras el análisis de toda la documentación y las respuestas de wecity, se puede concluir que las principales incertidumbres identificadas inicialmente han sido resueltas de manera satisfactoria: 

La operación presenta una estructura financiera sólida, con un promotor que ha aportado la mayoría de los fondos y una garantía hipotecaria que cubre con holgura el préstamo. La rentabilidad ofrecida es competitiva y se alinea con el perfil de riesgo. 7

. CONCLUSIÓN Y OPINIÓN FUNDAMENTADA

En mi opinión, la inversión en el proyecto Valencia Goya, a la vista de la documentación analizada y las aclaraciones recibidas, presenta un perfil de riesgo adecuado para el crowdlending inmobiliario y reúne los elementos necesarios para ser considerada una oportunidad de inversión razonable.

Las principales objeciones planteadas en el análisis preliminar han sido subsanadas con la aportación de los documentos clave (certificado de obra, nueva nota simple, contrato de préstamo, informe de rating) y con las respuestas de wecity.

El hecho de que el desembolso esté condicionado a la constitución de la hipoteca, que exista una monitorización externa independiente y que el promotor tenga una participación mayoritaria en el proyecto son factores que reducen significativamente el riesgo.

Por todo ello, la valoración global de la operación es positiva, siempre bajo la premisa de que el inversor es consciente de los riesgos inherentes a este tipo de inversiones (iliquidez, posibilidad de impago, dependencia del mercado inmobiliario) y de que diversifica su cartera.

Recomendación: La inversión puede ser considerada siempre que se hayan leído y comprendido todos los documentos, especialmente el contrato de préstamo y la ficha de datos fundamentales, y se asuma el riesgo de pérdida total o parcial del capital.

DESCARGO DE RESPONSABILIDAD 

El presente análisis ha sido elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública y privada facilitada por el usuario en relación con la oportunidad de inversión "Valencia Goya" publicada en la plataforma wecity. 

Dicho análisis tiene un propósito meramente informativo y no constituye asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal personalizado. El usuario es el único responsable de su propia decisión de inversión y debe contrastar la información aquí contenida con su asesor independiente . 

El autor del análisis no asume responsabilidad alguna por las decisiones que el usuario adopte basándose en este documento, ni por la veracidad, integridad o actualización de los datos proporcionados por terceros (wecity, promotor, entidades de tasación, registros públicos, etc.). 

La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la pérdida total o parcial del capital invertido. Se recomienda leer detenidamente toda la documentación legal de la operación antes de invertir.  

 ANÁLISIS FINAL DEL PROYECTO SEVILLA-RIOJA (FASE II) TRAS LAS RESPUESTAS FACILITADAS ANTE LAS PREGUNTAS 

El proyecto sale mañana y no hay posibilidad de obtener más documentación. La decisión debe tomarse con la información actualmente disponible. Este análisis se centra en valorar si, con lo que hay hoy sobre la mesa, la inversión es recomendable o no. 

RESUMEN DE LA SITUACIÓN DOCUMENTAL ACTUAL 

Documentación disponible y analizada: 

Documentación pendiente NO disponible a día de hoy: 

VALORACIÓN DE LAS RESPUESTAS A LA LUZ DE LA DOCUMENTACIÓN EXISTENTE 

Las respuestas recibidas deben ser valoradas no como sustitutos de la documentación, sino como declaraciones del promotor y la plataforma. En un contexto de falta de tiempo, lo único que tenemos es si esas respuestas son creíbles y coherentes con los documentos que sí están disponibles. 

Respuesta sobre la propiedad y el usufructo: El promotor afirma que el usufructo quedó extinguido con la compraventa y que tanto esta como la hipoteca están pendientes de despacho. Esta respuesta es verosímil, pero no hay documento que lo acredite. La nota simple de agosto de 2025 muestra la situación contraria. Sin la escritura o una nota simple actualizada, el riesgo de que la garantía no sea plena existe y es real. 

Respuesta sobre las tasaciones: Afirman que existen dos tasaciones y que la suma de ambas da el valor total. Es la única explicación razonable para la discrepancia, y es coherente con el certificado de TINSA que menciona un informe complementario. Sin el documento, no podemos verificarlo, pero la explicación en sí misma es lógica. 

Respuesta sobre la superficie: Explican la diferencia entre registro y catastro. Es técnicamente correcto y la consulta catastral aportada lo confirma. Esta respuesta es satisfactoria y coherente con la documentación. 

Respuesta sobre el local comercial: Confirman que la hipoteca incluye el local y que el promotor adquiere la totalidad. Es coherente con la nota simple que describe la finca como una única unidad registral sin división horizontal. La respuesta es positiva y creíble. 

Respuesta sobre la fuente de repago: Admiten que no hay compromiso bancario y que dependen de la venta de otros proyectos o de conversaciones. Esta es la respuesta más débil y la que menos seguridad aporta. No hay ningún documento que respalde la existencia de esos otros proyectos ni su estado de venta. 

Respuesta sobre la licencia turística: Aclaran que no es necesaria. Es coherente con la licencia de obras que ya hemos visto, que autoriza el cambio de uso a terciario hotelero. Respuesta satisfactoria. 

Respuesta sobre el presupuesto: Explican la diferencia entre PEM y presupuesto real. Es técnicamente correcto y coherente con las prácticas del sector. Respuesta satisfactoria. 

LO QUE TENEMOS Y LO QUE NO TENEMOS A DÍA DE HOY 

Lo que tenemos a favor: 

Lo que no tenemos y son riesgos reales a día de hoy: 

ANÁLISIS DE RIESGO CON LA DOCUMENTACIÓN ACTUAL 

Riesgo de propiedad y usufructo: Es el riesgo más grave. Si el promotor no ha conseguido unificar la propiedad y extinguir el usufructo, la garantía hipotecaria podría ser de menor valor o incluso estar viciada. La nota simple de agosto de 2025 es la única evidencia registral que tenemos y muestra una situación muy compleja. Confiar en que esta situación se ha resuelto sin ver el documento que lo acredita es un acto de fe. 

Riesgo de sobrevaloración del activo: Sin el segundo informe de tasación, no podemos confirmar que el local comercial valga los aproximadamente 884.000 € necesarios para alcanzar los 2,31 M€. Si el local valiera menos, el LTV real sería superior al publicado y el colchón de la garantía, menor. 

Riesgo de repago: Este es el segundo riesgo en importancia. Un préstamo a 11 meses sin una fuente de repago clara y documentada es intrínsecamente riesgoso. Confiar en que otros proyectos se vendan o en que conversaciones bancarias se materialicen no es una base sólida. 

Riesgo de inscripción registral: La hipoteca está pendiente de despacho. Esto es habitual, pero implica que hasta que no se inscriba, la garantía no es oponible a terceros. Si en ese período surgiera algún problema (otro embargo, otra carga), los inversores estarían en una posición débil. 

Puntos que SÍ están razonablemente cubiertos: 

La viabilidad urbanística está acreditada documentalmente.
 El proyecto técnico es sólido.
 La estructura legal de la inversión (contratos, mayorías, etc.) es la estándar y correcta.
 El presupuesto de obra es coherente.
 La licencia turística no es un problema. 

OPINIÓN FUNDAMENTADA ANTE EL CIERRE 

Con la información actualmente disponible, nos encontramos ante un proyecto dual: 

Por un lado, tiene unas bases físicas, urbanísticas y técnicas excelentes. Si todo lo que ha explicado el promotor es cierto y los trámites registrales se completan sin problemas, es una muy buena inversión con una garantía sólida y una rentabilidad atractiva. 

Por otro lado, los riesgos clave (propiedad, valoración real, repago) no están documentados. Dependen de la palabra del promotor y de que los procesos pendientes se resuelvan favorablemente. 

En un contexto de inversión, la prudencia aconseja no basar las decisiones en lo que alguien dice que va a pasar o que ya ha pasado sin papeles que lo acrediten. Los riesgos no documentados son los más peligrosos porque no se pueden evaluar objetivamente. 

Sin embargo, también es cierto que las explicaciones dadas son coherentes y razonables, y que el promotor tiene dinero puesto (1.102.500 €), lo que alinea sus intereses con los de los inversores. 

CONCLUSIÓN PARA LA TOMA DE DECISIÓN INMEDIATA 

Si usted es un inversor que prioriza la rentabilidad por encima de la certeza documental y confía en la palabra del promotor y en que los procesos registrales se resolverán favorablemente, esta puede ser una oportunidad atractiva. Los fundamentos del proyecto son buenos y las explicaciones a las discrepancias son lógicas. 

Si usted es un inversor que necesita ver los papeles que acreditan los puntos clave (propiedad unificada, tasación completa, fuente de repago) antes de poner su dinero, entonces NO debería invertir. Los riesgos son demasiado grandes para asumirlos sin la documentación que los respalde. 

Mi opinión personal es que, ante la falta de los documentos críticos y siendo la única evidencia registral disponible una nota simple que muestra una propiedad fragmentada y un usufructo vigente, el riesgo es superior a lo recomendable para una inversión prudente. Las explicaciones verbales no sustituyen a una nota simple actualizada o a una escritura de compraventa. 

Si decide invertir, hágalo con plena conciencia de que está asumiendo riesgos significativos que no están documentados y que su decisión se basa en la confianza en el promotor y en la coherencia de sus explicaciones, no en pruebas documentales. 

Si decide no invertir, estará renunciando a una posible rentabilidad del 11,25%, pero evitará la posibilidad de una pérdida total o parcial por problemas jurídicos o de repago no resueltos. 

En mi caso, con la información actual, no invertiría. Esperaría a tener los documentos que acrediten la propiedad unificada, la tasación completa y una fuente de repago concreta. Pero esa decisión implica perder la oportunidad, porque el proyecto cierra mañana. 

NOTA DE DESCARGO DE RESPONSABILIDAD 

El análisis contenido en este documento se basa exclusivamente en la documentación que el inversor ha puesto a disposición y que ha sido listada. No se ha tenido acceso a información privilegiada, a los gestores del proyecto, ni a la totalidad de los documentos que serían deseables. Este análisis no constituye una auditoría ni una verificación independiente de los datos aportados por el promotor o por la plataforma. 

Este documento se ofrece únicamente con fines informativos y de debate entre inversores, y no debe ser interpretado como un asesoramiento financiero, legal o fiscal personalizado. Cada inversor es el único responsable de sus propias decisiones de inversión y debe realizar su propio análisis, considerando su situación patrimonial, su tolerancia al riesgo y sus objetivos financieros. Las opiniones expresadas son las de la persona que realiza el análisis y pueden no ser compartidas por otros inversores o por la plataforma. 

La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos significativos, incluyendo la posible pérdida total o parcial del capital invertido, la iliquidez de la inversión (dificultad para deshacer la posición antes del vencimiento), y la falta de garantías públicas (como el Fondo de Garantía de Depósitos). La rentabilidad pasada no garantiza rentabilidades futuras. Cualquier decisión de invertir en este proyecto debe tomarse después de leer detenidamente toda la documentación legal y contractual, y de haber comprendido los riesgos asociados.
 

Buenas noches,

Sólo han votado positivo el los inversores que tenían asignado el  43.66% de la inversión, esos se mantienen, ahora sale para el 56,34% restante.

 Pues para tener que volver a sacarlo y que la mayoría se hayan echado para detrás ha debido de cambiar a bastante peor.

Parece de lo mejor que ha salido últimamente.

Pues que el promotor aporta menos pasta. Eso hace que muchos se hayan echado para atrás.

Buenas noches, 

Entonces deberían hacer un ampliación para que los inversores cubran su parte, a mi ese proyecto no me convenció y no entre, afortunadamente.

Corroboro la información que habían dado los compañeros @aprendiz76 y @dac1978! 

He podido aplicar el bono de 100€, aportando de mi bolsillo 250€. He indicado los 250€ de mi wallet, he seleccionado la casi de descambiar bono y aceptado los términos y condiciones. Hasta que no se ha completado la financiación, me aparecía que había puesto 250€+100€=350€ de mi propia wallet pero, una vez se ha cerrado el proyecto, me han "devuelto" esos 100€ del bono a mi wallet personal.

Gracias compañeros por la info que disteis días atrás!😊

Hola @socon
Gracias por aclararlo.
Un saludo

Dentro en Sevilla 

Buenas a todos! Genial foro. Una pregunta que tengo a ver si sabeis aclararmela. Acaban de publicar un nuevo proyecto que se iniciará mañana pero ya tiene invertidos mas de 1M€, ademas hay proyectos, como el de hoy de Valencia, que cuando se inicia el tiempo de inversión parece que ya arranque con casi 500mil€ ¿Sabéis si hay una inversión preferente para algún tipo de cliente vip o algo parecido? 

Gracias!!!

A contrareloj me he dado de alta, y desde mi ignorancia en este tipo de inversiones...

como véis la que se abre en 2 minutos de madrid Pau Carabanchel?