#2746
#2747
Re: Urbanitae
#2748
Re: Urbanitae
#2749
Re: Urbanitae
Buenas tardes,
Problemas en el proyecto Benahavís | Proyecto Hills 14
Al los que hubierais invertido en cualquiera de los tramos de este proyecto os habrá llegado un correo para que aprobéis una modificación.
Básicamente dice que, como es de esperar, en todos los proyectos que necesitan comprar materiales después del cierre del estrecho de Ormuz, y que no lo hubieran tenido en cuenta en el presupuesto, se les disparan los costos y no llegan, os paso un resumen y al final el correo que creo que se debe de enviar a Urbanitae antes de tomar una decisión
RESUMEN PARA INVERSORES– HILLS 14
¿Qué nos están pidiendo?
Aprobar una ampliación del Tramo C del préstamo en 355.000 € (de 3.050.000 € a 3.405.000 €) para cubrir un sobrecoste del proyecto de 1.464.882 €.
Aprobar una ampliación del Tramo C del préstamo en 355.000 € (de 3.050.000 € a 3.405.000 €) para cubrir un sobrecoste del proyecto de 1.464.882 €.
¿Cómo se cubre ese sobrecoste?
- El promotor pone 804.126 € de su bolsillo (el 55%).
- El resto (660.756 €) lo pone el Tramo C (parte con fondos ya previstos y parte con la ampliación).
¿Cómo nos afecta a los del Tramo?
- Nuestro capital, interés y plazo NO cambian.
- Pero la deuda total del proyecto aumenta en 3,4M € (el Tramo C entero), que compite con nosotros en la misma hipoteca de primer grado.
- En caso de ejecución, cobramos a prorrata con todos los tramos, así que ahora hay más deuda por delante y nuestro porcentaje de recuperación sería menor.
- El LTV real ha subido (aunque el documento diga que sigue en el 48%, con los datos de nuestra DD original no cuadra; habría que pedir tasación actualizada).
El riesgo clave:
- El colchón financiero que teníamos (LTV 45,7% original) se ha reducido.
- Necesitan vender la villa por un precio que cubra 11,5M € de deuda, frente a los 8,16M € originales.
¿Qué hacer?
- No dar el silencio por aprobación si no estamos de acuerdo. Si no respondemos en 15 días, se da por aceptado.
- Pedir a Urbanitae lo que os pongo a continuación
- Valorar si aceptamos un mayor riesgo a cambio de que el proyecto siga adelante (está al 68% de obra).
En resumen:
El proyecto sigue siendo viable, pero el perfil de riesgo ha cambiado. Ya no es el proyecto ultraconservador del 45,7% LTV en el que invertimos. Ahora es más parecido a un proyecto estándar de crowdlending. Hay que votar con conocimiento.
PREGUNTAS AL CORREO:
Asunto: Consulta sobre novación Tramo C – Hills 14 (Inversor Tramo B)
Estimado equipo de Urbanitae,
Me pongo en contacto con ustedes en calidad de inversor del proyecto Hills 14, con relación a la consulta de novación del Tramo C que han remitido recientemente.
Antes de adoptar una decisión sobre mi voto, necesito que me aclaren brevemente los siguientes extremos:
- En el documento indican que el LTV se mantiene en el 48%. Con la deuda total resultante (11.565.000 €) y la tasación original de 17,8M €, ese porcentaje no se corresponde. ¿Qué valor del activo están utilizando para ese cálculo? ¿Se ha actualizado la tasación al alza o están usando otro criterio (precio de venta, valor de mercado, etc.)?
- En caso de que el proyecto necesite más financiación adicional en el futuro, una vez aprobada esta ampliación, ¿quién asumiría ese nuevo sobrecoste? ¿Se plantearía una nueva ampliación del préstamo o correría íntegramente a cargo del promotor?
- La garantía del Poder Irrevocable de Venta (POA) al 75% es uno de los pilares de nuestra seguridad como inversores. ¿Sigue vigente y ejecutable en las mismas condiciones? ¿Se aplica sobre el valor de tasación original o sobre alguno actualizado?
- Con la nueva estructura de deuda (11.565.000 €) más los intereses de todos los tramos, ¿cuál sería el precio mínimo de venta que cubriría la totalidad de la deuda sin pérdida de capital para los inversores?
- Por último, si no se alcanzara la mayoría necesaria (>50%) para aprobar la novación, ¿cuál es el plan alternativo previsto para finalizar el proyecto?
Agradeceré su respuesta antes de que finalice el plazo de 15 días para poder emitir mi voto con pleno conocimiento.
#2750
Re: Urbanitae
#2751
Re: Urbanitae
#2752
Re: Urbanitae
Gracias por el aviso!
Fue uno de los primeros proyectos en los que entré, así que esperemos que acabe bien 🤞🏻
En estos casos, se suele aprobar esa ampliación de capital? Yo creo que ese dinero extra que se necesita, tendrán que habilitar un nuevo Tramo C, por lo que no tendríamos que ser los inversores originales los que nos hiciéramos cargo verdad? 🤔
Fue uno de los primeros proyectos en los que entré, así que esperemos que acabe bien 🤞🏻
En estos casos, se suele aprobar esa ampliación de capital? Yo creo que ese dinero extra que se necesita, tendrán que habilitar un nuevo Tramo C, por lo que no tendríamos que ser los inversores originales los que nos hiciéramos cargo verdad? 🤔
#2753
Re: Urbanitae
Buenos días,
No es que te hagas cargo si no quieres invertir más, pero tu riesgo aunque no reinviertas cambia respecto al que tenías, creo que el post te lo explica bien.
Sí se suele aprobar porque "el truco" está en que quien no vote se considera que da su consentimiento.
Ya que has invertido en el proyecto sería conveniente que enviaras el correo con las preguntas a Urbanitae para "reforzar" su necesidad de responder.
Una de las preguntas fundamentales es ¿que pasa si no se aprueba?
No es que te hagas cargo si no quieres invertir más, pero tu riesgo aunque no reinviertas cambia respecto al que tenías, creo que el post te lo explica bien.
Sí se suele aprobar porque "el truco" está en que quien no vote se considera que da su consentimiento.
Ya que has invertido en el proyecto sería conveniente que enviaras el correo con las preguntas a Urbanitae para "reforzar" su necesidad de responder.
Una de las preguntas fundamentales es ¿que pasa si no se aprueba?
#2754
Re: Urbanitae
#2755
Re: Urbanitae
El tema es qué cómo se tiene la certeza de que sale un resultado y no otro (el que quiera el promotor)? Y porqué no muestran documento del proveedor con el coste inicial de los materiales y otro dónde se vea su precio en este momento? Me parece que uno de los puntos más negativos del crowdlending (al menos en plataformas españolas) es que en bastantes cosas tienes que tener una fé ciega... Me gustaría saber si por aquí hay inversores que inviertan también en plataformas internacionales serias, por comparar
#2756
Re: Urbanitae
Y el problema de la fe ciega... es que cada vez nos llevamos mas palos.
Cuando yo empecé en esto tenía fe ciega en las plataformas, confiando en que siempre mirarían por el bien de sus inversores, pero cada vez lo veo menos. Y si me paro a pensarlo, al final...las plataformas cobran de los promotores y su beneficio lo sacan de los promotores, no de los inversores.
Eso si, poco a poco iremos abriendo, y abriendoles los ojos. Por lo pronto esta semana hay 3 proyectos en wecity...relativamente de poco capital y que aun no se han llenado, cuando hace 1 año se completarían en 1 minuto.
Cuando yo empecé en esto tenía fe ciega en las plataformas, confiando en que siempre mirarían por el bien de sus inversores, pero cada vez lo veo menos. Y si me paro a pensarlo, al final...las plataformas cobran de los promotores y su beneficio lo sacan de los promotores, no de los inversores.
Eso si, poco a poco iremos abriendo, y abriendoles los ojos. Por lo pronto esta semana hay 3 proyectos en wecity...relativamente de poco capital y que aun no se han llenado, cuando hace 1 año se completarían en 1 minuto.
#2757
Re: Urbanitae
Buenas tardes.
Preguntas enviadas.
Parece que ni dejando de exponerse a nuevos proyectos, nos dejan tranquilos.
Ya llevo dos novaciones, una de ellas frustrada, y con esta la tercera.
Si las reglas se pueden cambiar, y esto os prometo que lo desconocía al invertir, es la INSEGURIDAD, con mayúsculas.
Un saludo y buen verano a todos.
Preguntas enviadas.
Parece que ni dejando de exponerse a nuevos proyectos, nos dejan tranquilos.
Ya llevo dos novaciones, una de ellas frustrada, y con esta la tercera.
Si las reglas se pueden cambiar, y esto os prometo que lo desconocía al invertir, es la INSEGURIDAD, con mayúsculas.
Un saludo y buen verano a todos.
#2758
Re: Urbanitae
Buenos días,
Si vamos apañados, además de PREMIA DALT, que supongo nos preguntarán si queremos ejecutar la hipoteca, tenemos TERRA CALMA., que si para el día 08/08 no ha pagado estaremos en la misma situación, también pidió un mes de gracia
Por otro lado, además de los que ya están vencidos después de las prórrogas, yo tengo en prorroga los proyectos TENERIFE LA OROTAVA y MARBELLA MILLA DE ORO, solo en Wecity, y esperando que vayan aumentando a medida que se acerquen las fechas de vencimiento.
En las otras plataformas estoy prácticamente igual.
Si vamos apañados, además de PREMIA DALT, que supongo nos preguntarán si queremos ejecutar la hipoteca, tenemos TERRA CALMA., que si para el día 08/08 no ha pagado estaremos en la misma situación, también pidió un mes de gracia
Por otro lado, además de los que ya están vencidos después de las prórrogas, yo tengo en prorroga los proyectos TENERIFE LA OROTAVA y MARBELLA MILLA DE ORO, solo en Wecity, y esperando que vayan aumentando a medida que se acerquen las fechas de vencimiento.
En las otras plataformas estoy prácticamente igual.
#2759
Re: Urbanitae
Buenos días,
"Ya llevo dos novaciones, una de ellas frustrada" ¿quieres decir que hubo votación y salió que no y se ha decidido ejecutar la hipoteca?
"Ya llevo dos novaciones, una de ellas frustrada" ¿quieres decir que hubo votación y salió que no y se ha decidido ejecutar la hipoteca?
#2760