He hecho las cuentas de un piso en Tomelloso que «renta un 16 %»: se queda en un 6 % neto

Tomelloso sale arriba en casi todos los rankings de rentabilidad bruta. He cogido un anuncio real para ver qué queda cuando se hacen las cuentas enteras.

El anuncio: piso de 114 m², 3 habitaciones y 1 baño, 2.ª planta sin ascensor, de 1980, para reformar. 69.900 € (613 €/m²). La media de compra del municipio está en 702 €/m², así que de entrada está un 13 % por debajo.

Lo que cuesta de verdad: 69.900 € + ITP del 9 % en Castilla-La Mancha (6.291 €) + notaría y registro (~700 €) = 76.900 €. Y hay que reformarlo: para 114 m² pongo 25.000 € (unos 220 €/m²: cocina, baño, instalaciones y suelos, sin tocar distribución). Total: ~102.000 €.

El alquiler: la media de la zona da unos 940 €/mes. Pero si miras lo que piden hoy pisos parecidos en alquiler en Tomelloso (3 habitaciones, 105–134 m²), solo hay tres: 550, 750 y 900 €, mediana de 815 €. Y los tres tienen ascensor. Sin ascensor, aunque esté reformado, pongo 700 €/mes.

Gastos al año: comunidad (40 €/mes), IBI, seguro, basura, mantenimiento (7 % del alquiler) y vacancia (5 %): unos 2.300 €.

Resultados:
- El del papel (940 €/mes, sin contar la reforma): 16,2 % bruta, 11,3 % neta, 723 €/mes.
- Mediana de los parecidos (815 €) + reforma: 14,0 % bruta, 7,2 % neta, 612 €/mes.
- Sin ascensor (700 €) + reforma, al contado: 12,0 % bruta, 6,0 % neta, 511 €/mes.
- Igual, con hipoteca del 80 % (3 %, 25 años) y la reforma con ahorros: 6,4 % sobre 46.400 € propios, 246 €/mes.
(Bruta = alquiler anual / precio. Neta = (alquiler − gastos) / todo lo invertido, con impuestos y reforma. Ganancias antes de IRPF.)

Conclusión: sale un 6 % neto. Es una buena rentabilidad, pero muy lejos del 16 % del que se habla, que sale de dividir el alquiler entre el precio sin contar nada más. Lo que más puede mover ese 6 % son dos cosas: lo que cueste de verdad la reforma y el alquiler que se consiga sin ascensor. Y para eso hay poco con qué comparar: hoy solo hay tres pisos parecidos anunciados en alquiler.

¿Alguien que conozca Tomelloso? Me interesa sobre todo si 700 € sin ascensor es realista y cuánto os ha costado reformar allí.

No conozco Tomelloso, pero llevo alquilando desde 1997, los del 16% no lo he visto nunca, salvo que se calcule el precio de compra de la primera que adquirimos en 1997, que logicamente fue menos de la mitad de lo que hoy iba a costar, comparado con lo que ahora se cobra.

La rentabilidades habituales son eso, 4, 5 o 6%, a partir de eso, ya hablamos de turísticos, que por otra lado precisan de gestión y me temo que no dan nuevas licencias. 

Y eso de comprar por debajo de los 1.500 € / m2 en mi tierra te puedes olvidar incluso en un pueblo de lo más alejado !!!!! Lo 2, 3.000 y más te saltan rápido  :-) 

Luego po lo que veo y si bien se pueda considerar de que Ciudad Real, en parte tenga pueblos considerados como "España vaciada", por lo que veo en la red, es una ciudad con cierto crecimiento poblacional, al menos en los últimos años.