Duda Fein

Hola, buenas tardes.
Me encuentro con una duda sobre mi solicitud de hipoteca.
Mi banco me aprobó la hipoteca el pasado día 15, día en la cual me emitió la FEIN y demás documentación precontractual, la cual caduca el día 14/08/2026 ( 30 días de validez). El caso es que las condiciones no son muy allá y contacté con otro banco que un estudio inicial me confirmó que me podría mejorar algo las condiciones. En la misma visita a la sucursal entregué toda la documentación preceptiva más la tasación del inmueble que hice por mi cuenta. Con esta información entiendo que pueden hacer el análisis de riesgos y aprobarme o no la hipoteca con esas condiciones que me prometieron. El caso es que no creo que lleguen a tiempo para emitirme la Fein antes de que caduque la de mi banco y así poder comparar ambas. No quiero que me caduque la de mi entidad por esperar a la otra y que por eso me pueda cambiar las condiciones ( que ya son bastante mejorables de por sí). Podría pedir una prórroga a mi banco en todo caso? pero claro, debería de argumentarlo y no le voy a decir que estoy esperando otra oferta de otro banco. Es que no quiero quedarme con la duda de si en otra entidad pueden mejorarme las condiciones pero tampoco quiero que me caduque la de mi entidad. 
Alguien ha pasado por esto? Muchas gracias.

Muy buenas;
Ese banco te dice que te puede mejorar las condiciones, pero no te dicen cuáles son las condiciones que te ofrecen. No entiendo nada, yo creo que decir eso y no decir nada me parece que es lo mismo.

Me las dijo la gestora de la oficina por teléfono, le pedí la FIPRE aunque esa para ir echandolo un ojo pero no me lo ha pasado. El lunes cuando estuve en la oficina les dejé toda la documentación junto con la tasación, y el míercoles fue cuando me llamó diciendome la oferta que podrían hacer, pero que me diese prisa porque estaban a punto de subir tipos. Pero vamos, ya no puedo hacer más, porque ya les dejé la documentación. Entiendo que si recibo una FEIN antes de terminar el mes de Julio me daría tiempo a comparar ofertas sin riesgo a que me caduque la de mi banco. Les meterá un poco de presión.
Gracias!

Entiendo, si sabes que condiciones que te ofrece ese banco, eso ya tiene más sentido. Si es así no deberías tener problema.  

Sobre la prórroga: no es un derecho automático, depende de la voluntad comercial de tu banco, pero en la práctica muchos la conceden sin problema si la pides con una excusa razonable y verdadera a medias — por ejemplo, que necesitas más días para completar documentación o coordinar la cita con la notaría, sin entrar en que estás comparando. No tienes por qué justificar el motivo real. Si finalmente caduca, no pasa nada grave: puedes pedir que te reemitan una FEIN nueva con las mismas condiciones, siempre que no haya cambiado nada relevante de tu perfil ni las condiciones de mercado (el banco no está obligado a mantenerte exactamente lo mismo si ha subido el Euríbor de referencia entretanto, por ejemplo). Lo que yo haría en tu lugar: pide la prórroga con esa excusa neutra ahora mismo, y en paralelo presiona al segundo banco para que acelere — si de verdad quieren tu operación, pueden dar prioridad a tu FEIN si se lo planteas con la fecha límite por delante. Dicho esto, esto no es asesoramiento personalizado, cada banco tiene su margen de maniobra distinto.

Una cosa que conviene tener clarísima en tu situación: ahora mismo no tienes dos ofertas, tienes una. La FEIN del banco A es vinculante para el banco durante su plazo de validez; lo del banco B, mientras sea verbal, no vale nada — ni siquiera una FIPRE le compromete. Así que el movimiento no es esperar a B, es ponerle fecha: dile literalmente que necesitas su FEIN antes del día X (deja margen sobre el 14/08) porque tienes otra oferta vinculante que expira, y que si no llega firmas la otra. Esa fecha límite es tu única palanca, úsala. Y fíjate en el detalle: si su director te mete prisa "porque están subiendo los tipos" pero lleva desde el miércoles sin ponerte nada por escrito, la prisa solo va en una dirección — eso ya te está contando algo.

Con el banco A, no hace falta contar que estás comparando: pide la renovación cuando se acerque la fecha con una justificación neutra (plazos de notaría, documentación). Si sus condiciones no han cambiado, reemitir la FEIN les cuesta poco.

Y cuando tengas las dos FEIN sobre la mesa, no compares solo el TIN: mira el coste real neto de vinculaciones (qué te descuenta cada seguro/nómina vs qué te cuesta al año cada producto). Si cuando las tengas pegas aquí las condiciones de las dos, te ayudo con la comparación.

Mi banco me prolongó su oferta hasta el dia 24 de Agosto, el caso es que su oferta es muy mala. Tengo dos hipotecas aprobadas a espera de la FEIN de la próxima semana, y aunque las condiciones tampoco son buenas, lo mejoran en algo. He pedido a estas dos entidades que necesito la FEIN antes del día 24 de Agosto. Por otro lado he perdido una oferta extremadamente buena de un intermediario por ir a la oficina. Estoy intentando por todos los medios que liberen mi DNI  de su sistema de riesgos pero no es posible. Por otra parte sí, me fijaré en la TAE, porque al fin y al cabo las bonificaciones prácticamente en ningún caso compensan, en especial el seguro de vida. De hecho con una de estas entidades estoy pensando en coger el seguro de vida por fuera y quedarme solo con la nomina y el seguro de hogar, cosa que al gestor no le ha gustado mucho, por cierto

BANCO A: TIN 2,45 TIN con nómina + seguro de hogar + seguro de vida. El asunto es que el seguro de vida bonifica un 0.5 y cuando deje de compensar el seguro, nos vamos a un tin del casi 3%. Y haciendo numeros sería en pocos años.
BANCO B: TIN 2,42 + nomina + hogar + vida. Pero los seguros solo bonifican si la prima es de más de 300 euros, cosa que en el de vida no ocurre. Obviamente no voy a pagar 286 de seguro de vida sin bonificación ni uno de 450 con bonificacion, así que en este caso estaba pensando en un 2.72 solo con nomina y hogar y hacer el de vida por fuera que tendría un coste de 117 euros anuales.

Estas son las ofertas con las condiciones previas a la FEIN. El del Banco B es probable que me las cambie a peor.

Buena jugada conseguir la prórroga hasta el 24 — ya tienes lo importante: una fecha límite tuya que puedes usar con las otras dos entidades, no al revés.

Un matiz a lo de "las bonificaciones prácticamente nunca compensan", porque dicho así te puede hacer dejar dinero en la mesa: no todas son iguales, hay que hacer el número producto por producto. La regla es siempre la misma: ahorro anual en intereses vs sobrecoste anual del producto. Para que te hagas una idea del orden de magnitud, en una hipoteca de 200.000 € a 25 años cada 0,10 puntos de bonificación son unos 124 €/año de ahorro en intereses (los primeros años; va bajando según amortizas):

Sobre la TAE: te sirve para comparar, pero ojo con qué TAE te enseñan — la del papel comercial suele asumir TODAS las bonificaciones contratadas. Si vas a quitar la de vida, pide la FEIN con ese escenario (nómina + hogar, sin vida) o al menos que te den el TIN resultante, y compara las ofertas todas en ese mismo escenario. Comparar la TAE full-bonificada de una contra la semi-bonificada de otra es comparar peras con manzanas.

Y sobre el DNI fichado en riesgos: cada banco te ficha solo en SU sistema — que una entidad te tenga como cliente de oficina no contamina a las demás. Pregúntale al intermediario si puede trabajarte entidades donde aún no hayas pisado sucursal; la oferta de canal broker sigue viva en todas esas. La lección cara ya la tienes: mientras haya un intermediario en juego, ni te acerques a la oficina de esa entidad.

Cuando tengas las dos FEIN la semana que viene, pega TIN, plazo y las bonificaciones de cada una y hacemos la comparación con números en el mismo escenario.

Ya le pedí a la gestora una simulación del seguro de vida a medio plazo pero me dijo que no lo tenía. Una de las ofertas tiene el problema que la bonificación de la nómina y del seguro de hogar es un pack, por lo que estaría atado y no podría quitarme el seguro de hogar en su momento. Sin embargo si en la otra tampoco podría bonificarme el seguro de hogar por ser inferior a 300 euros pues tampoco sería viable. Es elegir entre susto o muerte.

Tu plan del B se puede comprobar con números, diste todo menos capital y plazo, así que te lo dejo calculado para 150.000 € a 25 años (si pones tus cifras lo ajusto):

Banco B: ¿vida de 450 € con bonificación o tu 2,72 + vida fuera?
Bajar de 2,72 a 2,42 (0,30 pts) ahorra 273 €/año de cuota (690 → 667 €/mes). El vida del banco te cuesta 333 €/año más que el tuyo de fuera (450 − 117). Es decir: pagándote la bonificación pierdes unos 60 €/año. Tu plan gana. Solo se invertiría con capitales altos — por encima de ~183.000 € pendientes el de 450 empezaría a compensar.

Banco A: ¿cuándo deja de compensar su vida?
El 0,5 que bonifica (2,95 → 2,45) vale 459 €/año de cuota. Como fuera tienes vida por 117 €, la prima límite del vida del A son ~576 €/año: mientras cobre menos, compensa; el año que pase de ahí, no. Y ahí tu "en pocos años" deja de ser intuición: pídele a un corredor externo cotización a tu edad actual, +5 y +10 años, y mira en qué año cruza los 576. Esa es la simulación que la gestora "no tiene", no depende del banco.

A pleno contra tu plan del B (2,45 vs 2,72 + vida fuera): el A solo gana si su prima de vida está por debajo de ~363 €/año. Pregunta clave cuando llegue su FEIN.

Y las dos cosas que yo cerraría por escrito antes del día 24:

Muchísimas gracias por el análisis.
El plazo de préstamo sería de 30 años y el importe de 143.000 años.
En realidad la decisión va a depender del precio del seguro de hogar del Banco Santander. Si me cubre esos 300 euros es probable que finalmente me decida por esta opción al menos durante un tiempo. Si pasado un tiempo prudencial el seguro de hogar dejara de compensar ( en el mercado libre sería de unos 180 euros aproximadamente), podría renunciar a el, y asumir una penalización del 0.2% con lo cual el TIN  sería de un 2,92 solo con la nomina. 

La otra opción, bonifica más el seguro de vida (0.5) pero en el futuro cuando la prima se empiece a disparar, si me le quitara cabrían dos posibilidades:

1) Quedarme con el pack nómina más hogar con lo cual el TIN sería de 2,95%.
2) Intentar tambíen quitarme el de hogar con lo cual perdería también la nómina e irme a un tin del 3.45. El precio del seguro de vida el primer año sería de 200 euros y el de hogar de 293 euros.

La FEIN que ya tengo emitida es la de mi banco, pero son condiciones muy malas. Un 2.55 tin, con nómina, uso de tarjeta de crédito ( 600 euros en 6 meses como mínimo), seguro de hogar con una prima mensual de 35 euros al mes, seguro de vida con prima nivelada de 40 euros mensuales, y además cobro de un 1% por ciento por amortización parcial, cosa que en las otras opciones es el 0%.

Genial! los números 143.000 € a 30 años:

Hoy el A pleno gana por ~166 €/año porque su vida solo cuesta 200 €. El punto de cruce: el A deja de ganar cuando su prima de vida pase de ~366 €/año.

Lo único que te falta confirmar por escrito: la prima exacta del hogar del Santander, tu escenario 2 entero depende de que ronde los 300 € y bonifique.

Excelente que estés haciendo estos análisis antes de tomar la decisión....

Gracias. Ya he consultado lo del seguro de hogar, a ver si me bonifica. El de vida por ejemplo, teniendo en cuenta mi edad y el capital no me bonifica por 14 euros. Subimos el capital hasta lo máximo que me podían prestar y no daba por 5 euros. Una puñeta, los pondría de mi bolsillo si hiciera falta. El problema de la oferta del A es que a largo plazo no compensa ni el seguro de hogar ni el de vida, y si me quiero quitar este ultimo nos iriamos a 2.95 TIN, y si encima me quiero quitar el de hogar perdería toda la bonificación. Al principio puede ser rentable pero a largo plazo es una trampa absoluta. En el Santander a malas, cuando deje de compensar me quito el seguro de hogar y me iría a un 2.92 solo con la nómina pero con los seguros por fuera del banco.