Yo creo que hay factores que sin duda evidencian que hay una cierta "tensión" en el mercado de la vivienda y creo que aunque todos deseamos decir la maldita palabra porque vende más (burbuja) como tal, no hay. El primero y más obvio de los motivos para afirmarlo no es nada nuevo, ya repetido hasta la saciedad: escasez de oferta.
Es un elemento central del mercado inmobiliario actual en España y eso lastra todas las demás variables y es la razón fundamental que ha hecho que los precios suban. En la última burbuja -de manual-, la de los 2004-2008, la cantidad de vivienda construida en el país era brutal. Parecía que se necesitaba por el ritmo de crecimiento de España en aquel momento y porque la llegada de inmigración desde América Latina entonces era grande. Pero un porcentaje importante del intercambio de vivienda que se hacía en aquellos años era puramente especulativo. Eso ha cambiado. Prácticamente no se hace vivienda nueva, y esto me lleva a un segundo elemento muy relacionado con el anterior. No sólo es que falte oferta, es que la poca que hay es de baja calidad. Al no hacerse mucha obra nueva, ni ponerse en el mercado de venta inmuebles de calidad a precios financiables vamos a decir... es casi imposible adquirir una casa para vivir. Porque... ¿quién está comprando? Tanto el inversor, que ve como la rentabilidad de esos activos en alquiler es buena de momento, la compraventa, que en según qué zonas tensionadas aún funciona (en cualquier caso, a otro nivel de lo de 2008); o el inversor extranjero que viene a resguardar capital, y aquí entramos en los mexicanos, venezolanos, colombianos, chinos, que entran con capital en mercados como el de Madrid, especialmente en zonas de lujo. Esto es coyuntural de este momento y también podría cambiar si estos flujos cesan.
Hay otro elemento que para mi es clave; la vivienda es sin duda un bien con precio muy fluctuante. Ahora bien, tiene una referencia alrededor del coste de vida, precios de los mercados y sus tasas de inflación y deflación, booms o recesiones. Hace apenas 5 años un brick de leche en España se conseguía en cualquier supermercado a 0,60€ en su marca blanca. Hoy es difícil que baje de 0,90€. Huevos, arroz, pan, cereales, pollo, café... todos los alimentos básicos han subido a tasas del 15, 20, o hasta 30%. Hablamos de bienes básicos de consumo masivo. Dicho de otra manera, si aquel consumidor clase media sensible a precio, hace apenas 5 años, podía hacer una cesta de la compra mensual por 400€, hoy es prácticamente imposible hacerla por menos de 600-700€. Eso hace que el mercado haya escalado precios, en general, con todo. Materias primas, vehículos, ... casi todo se ha encarecido en una tendencia económica global inflacionaria que no tiene pinta de que vaya a bajar, al menos no en ese nivel de porcentajes que escaló. Y aunque la vivienda no sigue exactamente esas lógicas y está muy supeditada a subidas o bajadas más cíclicas dentro de su sector, y a la propia oferta/demanda, me cuesta imaginar que un piso dentro de los términos municipales de Madrid o Barcelona pueda volver a bajar de los 200-220K, porque es que un Dacia básico cuesta ya casi los 20K y es un bien consumible con una vida bastante más limitada.
Dicho esto. ¿Habrá cambios? Pienso que sí. Yo hablaría de una "racionalización" de la oferta y precios del mercado inmobiliario. Sospecho que se va a legislar mucho más, se va a desfavorecer la acumulación de capital en ladrillo, se va a incentivar sacar vivienda al mercado, se debería intentar acelerar o erradicar el problema de la okupación o los impagos y esto hará en general que la tendencia alcista de los últimos 10 años -solo interrumpida por el parón COVID-, se ralentice.
Quizás hay ciertos puntos o ciertas tipologías de inmueble que sí están más expuestas a una situación compatible con aquello de la "burbuja". Yo detecto un buen número de inmuebles con características muy especulativas del último boom (el turístico) que se multiplican en todas las ciudades y que se quedan ya en los portales por 1-2-3 o cuatro meses: los bajos. La falta de vivienda o de oportunidades para acceder a un inmueble de calidad hace que tengan su espacio en el mercado. Pero obviamente quienes peores características tengan dentro del contexto de estos precios ralentizándose... van a ser los primeros en tener que ofrecer rebajas si quieren vender. También afecta esto a los inmuebles de muy baja calidad pero que hoy por hoy se están vendiendo por falta de oferta; plantas altas sin ascensor, inmuebles en muy malas condiciones que precisan reformas integrales, pisos interiores sin apenas ventilación. Todos esos son quienes van a comenzar a lastrar el ascenso de precios y quienes tendrán que bajar precio o quedar vacíos.
El otro problema a la falta de vivienda es el quiebro del mercado de las constructoras. Ya no hay buenos márgenes, apenas hay mano de obra que quiera dedicar su vida laboral de manera estable al sector, los materiales se han encarecido mucho y sus materias primas fluctúan de manera muy volátil haciendo difícil para la iniciativa privada montar un negocio de construcción que sea rentable. Trabas municipales a la adquisición de suelo, adelantos de capital con difícil retorno, dificultad de acceso a financiación fácil, todo eso hace que el mercado se siga viendo "flojo" cara a mejorar el problema del principio: escasez de oferta.
En resumen: quien compre para vender en dos años al doble, lamentablemente -y con cierto sentido-, se va a equivocar. Quien compre para vivir, salir del mercado de alquiler que está realmente tensionado, acertará. Y quien tenga un activo con poco atractivo y se quiera deshacer de él, probablemente es el que más prisa debería darse porque solo en ese pequeño porcentaje de entre la escasa oferta, pienso yo, quizás haya algo de burbuja.
