¿Sigue siendo interesante invertir en vivienda para alquilar tras la entrada en vigor de la Nueva Ley de Vivienda?

Hola,

abro un hilo para escuchar opiniones sobre el idoneidad de invertir en pisos para alquilar teniendo en cuenta la nueva legislación. Creo que muchas comunidades (como Galicia donde resido) ya han manifestado públicamente que no tienen interés en hacerla efectiva y declarar zonas tensionadas pero no me queda claro si los ayuntamientos, y siempre y cuando se den las condiciones, podrían solicitar la declaración a la comunidad...

En fin.. que visto el percal, yo entiendo que al menos hay un mayor riesgo y por lo tanto debería exigirse más rentabilidad para hacer la inversión. Yo personalmente estaba plantándome dar el paso pero ahora tengo mis dudas y me gustaría conocer vuestras opiniones

Gracias!

Hoy en día alquilar, sin un seguro que garantice el alquiler en caso de impago. es jugar a la ruleta rusa.
Todo el mundo es vulnerable menos el propietario.
Saludos,

Hola,
gracias por la opinión. 

El riesgo de impago, a mi modo de ver, es un riesgo que se puede gestionar relativamente a través de una buena selección de inquilino y especialmente a través de un seguro de impago.

Mi cuestión viene más bien encaminada a las probabilidades de que se empiecen a establecer zonas tensionadas y que donde estabas alquilando un piso a 700€, lo tengas que hacer a 570€ por ejemplo

¿Veis riesgos en este sentido?

Saludos! 

Hola Santinuro,
Entiendo. Sí, veo un riesgo muy grande a medida que lleguen las izquierdas (+derechas nacionalistas) a los Ayuntamientos y Comunidades.
En el resto no habrá riesgo.
Saludos,

Ya es que en algunas zonas no es un riesgo menor y ahí veo dos opciones, o exiges una mayor rentabilidad a las inversiones inmobiliarias para alquiler o bien desaparecen inversores y también pisos en alquier..... incluso algunos inversores que ahora están alquilando, si les obligan a bajar rentas pueden empezar a vender ....

Claro, todos tenemos derecho a una vivienda digna, pero no a costa de que me la pague el vecino de enfrente.
Es una situación complicada, a ver por donde estalla.
Saludos,

Es lo que está ocurriendo ahora en muchos o en los últimos años, yo díria que 2 décadas  .... compras un piso, le pones el 30% de la entrada, y al alquilar en menos de tres años (por los incrementos de IPC y del mercado especialmente) resulta que tus inquilinos, via rentas mensuales, están pagando la hipoteca, pero la casa nunca será suya !!!! .... eso no tiene sentido !!!! 

Vale que esto no es muy exacto, porque de los rendimientos hay que pagar impuestos, pero con las reducciones del 60% y ahora del 50 ... tampoco es fiscalmente caro. 

Ya sé que voy en contra de mis propios intereses, pero llevo alquilando desde 1997 cuando compramos un pequeño piso de 58 m2 .... aunque es cierto que el riesgo de "inquiokupa" ahí está, y por mas que gestiones adecuadamente y minimices los riesgos, estos seguirán existiendo. 

La limitación de precios va con esta idea, pero me temo que no va a funcionar porque en otros estados de la UE se ha hecho y tales resultados no se ajustan a lo que se pretendia con la legislación al efecto. 

La gente prefiere cerrar los pisos a alquilarlos porque no merece la pena asumir el riesgo: el alquiler no es rentable, es una ruina y para asumir un riesgo enorme sin contraprestación y que cualquier pequeño ingreso (ojo, que no beneficio) se lo lleve hacienda en impuestos.. mejor tener la vivienda vacía.

Será tu opinión, yo llevo alquilando desde 1997 y entiendo que es rentable. Los impuestos si se alquila como residencia habitual en contratos superiores a 12 meses que ahora llevan prorrogas tácitas hasta los 5 años, tiene una reducción impositiva del 60%, es decir, pagas el impuestos por el 40% del beneficio, el cual y obviamente ya viene minorado con los gastos, incluida la amortización del inmueble al 3% anual (la parte del vuelo, logicamente). 

Porque tú estarás invertido a precios de compra en pesetas de 1997 y cobrando alquileres de burbuja de 2024, pero uno que esté invertido a precios del año pasado, o de 2007, o incluso de crisis como yo (2014) y con alquileres de hoy pero con mala fiscalidad (como persona física se tributa al marginal del IRPF sobre ese 40%, que eso no lo dices), afrontando morosidad, impagos, deterioro del inmueble etc etc.... pues es una MISERIA lo que se gana: es lo comido por lo servido.

Digo alquilo desde 1997, no he dicho una sola finca, ni todas desde 1997 !!!! simplemente porque como tenemos nuestros salarios, todo lo hemos ingresado por alquileres, ha sido para comprar otras unidades y seguir alquilando. 

Una de las inversiones es de 2007, pero se trata de una finca comprada con ejercicio de opción de compra en 2004, a precio de tal 2004 mas IPC de los años entre 2004/2007.

Morosidad cero, pero debo reconocer que he tenido suerte y acierto 

Destrozos: Ningún inquilino ha destrozado nada, mejor dicho en un piso de estudiantes, en la pandemia se rompió una persiana, no sé si por uso (probablemente) y una inquilina anterior colgó posters en la paredes con blue tack, aquello no se iba ni a la de tres y llamé al pintor. Tambien debo reconocer que suerte y acierto ... eso si, tener que barrer y fregar dos veces, pues si ..... 

Si que es cierto que en mi casa las lavadoras duran mínimo 10 años, en los pisos de los inquilinos/as, raro es que duren mas de 7 (curioso) y luego las campanas extractoras que mejor ponerla nueva, las hay a 70-80 euros a que las de la limpieza (cambio de inquilinos/as) pierdan ahí 3 horas quitando grasa ¿Nadie limpia los extractores hoy en día? 

Ah ... lo del marginal al 40%, cierto ... pero con el 60% de reducción se queda en el 16% real ... bueno a partir de este 2024 la reducción pasa al 50% ... con lo cual se te queda en el 20% real. 

Por cierto yo pongo un 3% de amortización del mayor de los valores, el de compra o el de catastro, acabo de pasar una "mini" comprobación de 2021, y no han visto pegas ahí ... y eso que me pidieron toda la documentación. 

 Ah ... lo del marginal al 40%, cierto ... pero con el 60% de reducción se queda en el 16% real ... bueno a partir de este 2024 la reducción pasa al 50% ... con lo cual se te queda en el 20% real.

El 50% es solo para los contratos firmados en 2024, los anteriores y mientras no se renueven siguen teniendo una reducción del 60%.

Doy fe de todo lo que dices, mis pisos en Madrid y nada de okupas, impagados, destrozos y todos los males que aseguran gentes que no se dedican a esto.

Tengo todo tipo de inversiones (liquidez, depósitos, fondos, valores, renta fija, acciones, futuros,  etc) y no hay ninguna mejor.

Lo que tú no dices, por maldad o ignorancia, es que al marginal sólo tributa el último tramo de la base. Lo correcto es referirse al tipo medio. 
O sea que, con la reducción de los ingresos y aplicando el tipo correcto, sale casi gratis en comparación con lo que paga un inmigrante subido a un andamio.

Lo sé, gracias por la apreciación !!!!!

Debo decir, no obstante, que la única finca que mi esposa recibió de herencia, yo afortunadamente no he recibido nada todavía, y espero que todavía pasen unos años..... la recibe un dia x de noviembre, no tiene tiempo ni de llevar el título al registro y se le mete una okupa !!!! que hace meses que está fuera .... algún destrozo hizo, pero debo decir que nos da exactamente igual, una vez conseguimos sacarla de ahí, de forma legal evidentemente, iniciamos una obra de reforma integral, con lo cual es que no daba lo mismo, es una finca muy antigua y ha sido necesario casi vaciarla al completo, todo menos los forjados y las pareces maestras, que además se han reforzado por recomendación del aparejador. 

Los datos los manipulan hasta el fin.
Supondran que su sueldo sera 300000 para que el tipo marginal sea el 47% y aun asi resulta que se declara el 40% del neto y en el peor de los casos solo se paga el 20%.
Pero si lo normal es ganar 30000, su marginal es el 30% y al declarar el 40% solo se paga el 12%.