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Hipotecas casas moviles (Mobile Homes)

2 respuestas
Hipotecas casas moviles (Mobile Homes)
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Hipotecas casas moviles (Mobile Homes)
#1

Hipotecas casas moviles (Mobile Homes)



Hola amigos.

Algunas personas me han preguntado donde empezar a invertir en deudas Hipotecarias. En Mi opinion, la mejor area para un novato son las casas moviles. Y las razones son varias:

a-El costo de entrada es muy bajo (este es un negocio que pueden empezar con $20,000 o $30,000)
b-Las casas movil son 100% seller finance, los bancos no prestan para esto.
c-Los descuentos son inherentemente altos. 

Pero es importantisimo entender que si compran una hipoteca de casas moviles, estas deben incluir el lote. Las casas MH en si mismas pierden valor como un auto. Si, se puede hacer flips a las casas moviles sin el lote incluido y hacer dinero, pero es mas complicado que una casa normal, debido a que los parques usualmente no permiten hacer flips al MH en si mismo Y tienen muchas restricciones. Asi que cuando invierten en Hipotecas de MH, estas realmente comprando la hipoteca del terreno. 

Con esto explicado, les puedo decir que con educacion, este es un nicho bastante rentable y liquido. Y es liquido porque el 100% de las casas moviles se financian via el vendedor (seller finance) Y hay un monton enorme de estrategias que pueden usar con estas hipotecas de casas moviles.

Ejemplo en mis inicios en esta industria:

Hace un tiempo me llegó una llamada de mi anuncio en el periódico local (periodico que se consume en parques de casas moviles). Una señora quería vender un Hipoteca de $10,000 y la mayoría de la gente había cotizado alrededor de $4,200, lo que era un rendimiento del 24%. Dijo que no podía vender por menos de $5,500, que era un rendimiento del 18.4%

Encontré una manera de comprar la deuda por $5,500 en efectivo, que para ella era un rendimiento del 18.4% y para mí un rendimiento del 24%. Un inversor privado amigo mio me hizo un préstamo "sin recurso" por $7,200 al 18% con términos similares a la deuda comprada.

Los resultados:

  • El vendedor vendió la deuda por un rendimiento del 18,4 % (5,500 dólares, cuando nadie le daba mas de $4,500).
  • Compré el billete por un rendimiento del 24% ($5,500).
  • Mi prestamista hizo un buen préstamo sólido al 8%
  • Me embolsé $1,700 en efectivo al comprar
  • Adquirí una muy buena Hipoteca con un terreno o lote (garantia) que valia el doble.

Sé que puede estar confundido acerca de cómo $5,500 puede ser un rendimiento del 18.4%  y un rendimiento del 24%  al mismo tiempo, así que compartiré una parte del secreto (un artículo completo más adelante). Hice una ligera modificación a la deuda a la hora de cierre que hizo que tanto la propiedad como la deuda fueran más vendibles y más valiosas. Fue una situación total de ganar-ganar para todos los involucrados.  Este fue de los primeros o quizas el primer trato comercializacion hipotecaria que hice.

O bien podrias comprar un MH por $20,000 cash, meterle $5000 en mejoras, y revenderla creando una hipoteca de $30,000 con $5000 de inicial al 12,75% anual por 60 meses (promedio de tasas y amortizacion) lo que serian pagos mensuales de $678.76 x 60 meses= $40,725.54. Puedes vender la hipoteca por $25,000 y ganarte netos $5,000 (el inicial y deduciendo el costo de mejora).

O puedes vender parte de la deuda, digamos que $25,000 al 8% a un inversor, recuperar el 100% de tu dinero, ganarte los $5000 del inicial y seguir recibiendo flujo de caja mensual de $171,85 dolares o $2,062.2 anuales por 60 meses = $10,311 mas los $5000 de inicial = $15,311 de profit en este deal con este modelo. Y el comprador de la deuda parcial recibiria $506,91 al mes o $6,082.92 anuales x 5 años $30,414 en total, para un profit de poco mas de $5,000.

Por cierto, la casa en la imagen SI es una casa movil aqui en Florida. 
#2

Re: Hipotecas casas moviles (Mobile Homes)

Estructurar las deudas es como crear música en partituras!! con la calcula financiera todo tiene sentido.

Gracias por el articulo. Me había peguntado por dónde empezar a comprar una deuda. 


#3

Re: Hipotecas casas moviles (Mobile Homes)

Comprar deudas Hipotecarias de casas moviles o Mobile Homes (siempre que incluya el terreno) es la mejor forma amigo. Primero, porque como dije antes, este es un nicho 100% seller finance (los bancos no prestan para estas propiedades) por lo tanto es liquido (siempre hay movimiento de intercambio). Y segundo porque los costos son menores!  Cuando tengas experiencia en este nicho, veras que podras comprar deudas con enormes Yields (Rendimientos).

Inherentemente estas hipotecas no duran mas de 60 meses (algo que ayuda mas aun a tus rendimientos) y la tasa de interes promedio es del 12,75%.

Otra estrategia es comprar la casa movil en distressed (con terreno), arreglarla (costos muy baratos) Y revenderla creando tu la deuda.. Esto es altamente rentable, pero no se si las mobile homes entran en el dodd-frank. De hacerlo, tendrias que sacar la licencia de Loan Originator ($290 dolares Y 20 horas de clases y un examen federal de 125 preguntas que se pasan con el 75% y tienes 5 anos para pasarlo).

Segun el Dodd-Frank, puedes hacer seller finance solo a 4 casas anuales sin licencia, pero repito, para el estado, los MH son autos, no casas, asi que no estoy seguro si entra en el Dodd Frank.

No existe sobre la faz de la tierra ninguna industria mas creativa y rentable que la crear y/o comercializar deudas. Ni el narcotrafico es tan rentable.  Por algo la deuda es el mercado mas liquido y enorme del planeta, sin rival alguno!

Pero requiere educacion como todo en la vida y trabajar duro al inicio, luego que conozcas todo, es mail box money amigo. Llega un punto, que con experiencia, no tienes que trabajar, solo invertir. 

Por ultimo, no tienes que empezar en MH.. Puedes empezar comprando parciales o Hipotecas en segunda posicion.  Voy abrir un post sobre esto.

Un abrazo

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