Compra de una vivienda....pero le falta un trozo!

16 respuestas
Compra de una vivienda....pero le falta un trozo!
Compra de una vivienda....pero le falta un trozo!
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#1

Compra de una vivienda....pero le falta un trozo!

 Hola, estoy en proceso de compra de una vivienda con una situación bastante particular, seguramente tenga que solicitar asesoramiento legal, pero me interesan casi más vuestras opiniones/aportaciones porque pueden ser más objetivas.


-Es una vivienda de banco, se le ha embargado al anterior propietario (una SL) por una deuda bancaria con esa misma entidad.
- Resulta que el antiguo dueño de la vivienda es dueño y reside actualmente en la vivienda contigua. En su día “unió” parte de la vivienda que ahora ha embargado el banco a su vivienda habitual (una habitación y un baño), para dejar el resto como apt de alquiler.
- En la nota simple sigue apareciendo la vivienda con sus metros y habitaciones originales, pero en la práctica hay un tabique levantado en la habitación que “cogió” el anterior dueño para su piso y no se puede acceder, disfrutándola el , teniendo esos metros incorporados a la vivienda.
- Según tengo entendido, el propietario asegura que en su día segregó la vivienda, pero en la nota simple eso no aparece. Desconozco si dice la verdad y en ese caso, donde puedo comprobarlo que no sea en la nota simple.
-En definitiva “en papeles” es un piso con 3 habitaciones y 2 baños, y así te la vende el banco, pero en la práctica le falta una habitación y un baño.
-El banco no va a reclamar nada, vende lo que tiene y punto, y el que compra se las tiene que apañar,  la compraventa se hace como cuerpo cierto como es habitual.

¿Como lo veís? No si estoy en la situación que tengo “las de ganar” y puedo reclamarle al antiguo propietario “mis metros” y tirar el tabique, o al haber comprado a cuerpo cierto “exonero” al antiguo propietario o incluso , en cualquier caso ya lo habría obtenido la propiedad de esos metros por usucapión o alguna figura similar.

En caso de que así sea, y me tenga que despedir de la parte de esa vivienda, me imagino que me toca a mi la pelea de modificar el piso registral y en catastro para que a nivel fiscal aparezca el piso como realmente es ahora (sin los metros), además de pelearme con Hacienda porque me vendrá una comprobación por ITP, además de imputaciones de renta por una valor catastral mayor al real hasta que se subsane...


¿Como veís en general la operación? Me interesa el precio incluso con los metros de menos, pero no quiero meterme en un lío jurídico, si no es algo sencillo, además quiero pedir financiación para comprar esta vivienda, por lo que no se si se hace inviable con tanto problema.
#2

Re: Compra de una vivienda....pero le falta un trozo!

Espero que no me haya quedado una pregunta demasiado larga.

Aunque entiendo, que es una situación muy particular, me sirve igualmente vuestra opinión, sobre que haríais en una situación similar. El precio es atractivo, sin ser la ganga del siglo, pero es muy buen precio.
#3

Re: Compra de una vivienda....pero le falta un trozo!

Espero que no te ofendas, pero ni harto de vino me embarcaba en este berenjenal.

Medita bien esa decisión, y valora el tiempo, desgaste emocional y dinero que deberás consumir para llegar a buen puerto. Y además piensa que hay algo que no te quitarás nunca de encima, el vecino "jeta" seguirá estando ahí... Personalmente yo no me apuntaría.

#4

Re: Compra de una vivienda....pero le falta un trozo!

Yo añado que (hasta donde yo se, sin ser un experto) la nota simple muestra lo que esta en el registro, pero pasar una operacion por el registro NO es obligatorio.

Es decir, que puede haber un contrato privado que venda esa parte al propietario. Siendo el propietario el mismo, si ese documento privado no existe, no seria dificil falsificarlo. Y ahora, a demostrar que es falso...

En fin, un berenjenal terrible. Si lo sigues considerando, empieza hablando de buenas con el subastado.

Saludos
#5

Re: Compra de una vivienda....pero le falta un trozo!

Coincido en que no es un buen asunto.
Lo mas probable es que esa segregación no esté registrada, por lo que en principio no existe y el vecino debería devolver la casa al estado original. Eso sería lo mas fácil. Pero incluso con tu acuerdo de dejarlo pasar, tienes un buen lío para legalizar el tema si no hay papeles. 
Como supongo que lo de devolver el trozo no es una opción, yo no me embarcaría por muy buen precio que tenga.

Un saludo

#6

Re: Compra de una vivienda....pero le falta un trozo!

La verdad es que ¿Tanto te gusta ese piso? ¿No puedes encontrar otro de tu agrado por ese nivel de precio pero que esté "completo"?
Yo me olvidaría de él, y seguiría buscando.
Saludos
#7

Re: Compra de una vivienda....pero le falta un trozo!

Podrías tener las de ganar, recuperando estos metros, pero como lleve 30 años realizada esta división, puede tener un problema de "usucapión".
 
La usucapión o prescripción adquisitiva es una forma de adquirir derechos reales. Se conoce como adquisición originaria porque no interviene un tercero que haya transmitido la propiedad. Así, el usucapiente ha poseído el bien durante tanto tiempo que el ordenamiento jurídico lo reputa merecedor de ser su propietario.

La usucapión se apoya sobre razones de seguridad jurídica. Se otorga así a quien ejercitó durante el suficiente tiempo la titularidad de ese derecho. 

Si crees que sigue interesándote esta vivienda a pesar de los problemas que te han comentado los demás foreros, con los que coincido que es un marrón de narices, no estamos hablando que has medido el jardín y le falta un palmo en un lado, y en lugar de 60 m2 son 57,20 m2, o que resulta que la nota indica 90 m2 y medido de nuevo son 88,15 m2 .... esto es gordo, gordo ..... 

De todos modos, si como dices te interesa el piso tal como está, a la que lleguen los 30 años, el vecino, si quiere podrá inscribir el derecho por usucapión y nada podrás alegar en contra.

Si lo compras, pero quieres recuperar estos metros, acude antes de la firma a un o una abogada especialista en derecho inmobiliario, que te cuente como se reclama eso, y lo mas importante, las posibilidades reales que tienes de conseguirlo.

Con lo hacienda, me parece que poco tienes que rascar, ellos te van a liquidar por los metros reales ... sin embargo ten en cuenta que el impuesto es de 10%, con lo cual si el piso tenía 100 metros, ahora tiene 85 que podrás usar, estamos en un 15% de m2 que no disfrutas. Así "a bulto", si la compra es de 100.000 € y te faltan un 15% de metros cuadrados, por lo que respecta a esta parte, la complementaria iba a ser con una base de 15.000 € que al 10% son 1.500 € ...... con tal proporción haz "números" y determina si la compra sigue siendo interesante aunque que te vega hacienda con una factura adicional de 800, 1.000, 1.500 €, dependiendo del valor !!!!  
#8

Re: Compra de una vivienda....pero le falta un trozo!

Muchas gracias a todos por responder.

El edificio tiene 25 años y la vivienda me gusta bastante, tanto por su ubicación, buen edificio, planta etc, y el precio de compra calculo que estará sobre 30.000 o 35.000 euros por debajo del mercado (con la dimensión pequeña, con la grande como 50.000 por debajo), pero sería para invertir para alquilar (es una zona demandada y un edificio solicitado), pero pensándolo con cabeza , la posible ventaja del precio se puede reducir entre trámites legales adicionales e impuestos extras, además de IBI y comunidad más alta , mientras que se ajustase a la superficie final que realmente va a tener el piso. Y la “salida” que pueda tener para alquilar o revender por la zona no va a compensar los gastos ni líos legales e incluso trabas con la hipoteca.

El problema con el ITP es que ya habrá comprobación seguro porque al ser precio de banco está por debajo del valor fiscal y si para colmo la comprobación me la harán sobre los metros que aparecen en nota simple...un buen pico.

Por lo que tengo entendido el expropietario/vecino tiene una situación económica desahogada (o eso parece) y creo que no tiene interés en llegar un acuerdo, tiene poco que ganar. Yo estaría dispuesto a llegar un acuerdo económico pero no lo veo factible por su parte.

En resumen, por las buenas no me va a devolver nada, por la vía legal creo que tengo poco que hacer y para ajustar la documentación fiscal y registral de la vivienda a los metros reales me va a costar un dinero y un tiempo que no va a compensar el posible ahorro de la vivienda. Estaría dispuesto a “pelearme” y gastarme dinero por tener todos los metros, pero no para lo contrario.

El exponerlo por escrito y vuestros puntos de vista me ha ayudado a aclarar mis ideas, creo que lo mejor será dejarlo pasar, aunque me va a fastidiar, porque llevo tiempo buscando algo de ese precio en esa zona. Muchas gracias!
#9

Re: Compra de una vivienda....pero le falta un trozo!

Con 25 años no hay usucapión, es los 30, por tanto si una vez comprada la finca, le mandas un requerimiento para que devuelva los metros que no le corresponden, interrumpes el plazo !!!

Ahora bien, insisto, es un marrón de narices !!!! y vete a saber como acaba .... porque lo de interrumpir, te da tiempo a preparar el tema, pero no supone que un tribunal te de la razón., esto se vería en función de toda "la historia" y documentos. 
#10

Re: Compra de una vivienda....pero le falta un trozo!

Hola,

Te preocupa un futuro lejano cuando seas propietario, cuando vas a comprar la vivienda en un futuro cercano, vas a tasar la vivienda, va a ir un tasador, va a levantar un condicionante y ya no va a haber financiación.

Saludos 



#11

Re: Compra de una vivienda....pero le falta un trozo!

Una duda por curiosidad, en la habitación y el baño que cogio el antiguo propietario... ¿Cada vez que enciende la luz, enchufa un electrodometico, usa el agua fría/caliente, todo eso va a los contadores del piso que pretendes comprar?
Vamos, aun sin eso, me uno a la recomendación de no meterse en ese marrón, pero como digo me asalto la curiosidad.
#12

Re: Compra de una vivienda....pero le falta un trozo!

Líos de estos los hay a montones, y en los pueblos además se conocen, como uno caso de una pared de separación de dos fincas, construida por dos personas que por desgracia fallecieron, no dejando documento alguno sobre quien pago la pared, no queda claro el linde, es decir, si la pared esta en el terreno de uno o del otro, porque los datos del registro y los catastrales no son milimétricos.

La pared será de ladrillo de 15 o bloque de construcción de 20 cm., ni idea ... entonces si se hizo "a medias" 10 cm. corresponderán a una finca, y los otros 10 a la otra.  El problema al parecer, es que uno de los vecinos cargó encima de la valla de separación una nueva construcción, considerando por tanto, que la valla le pertenece, y el vecino que la valla era a medias y solo podía cargar sobre su mitad, los 10 cm, o 7,5 si en lugar de bloque es ladrillo !!!!

Llevan meses con peleas ridículas sobre mis o tus 10 cm., pues nada .... a los juzgado que falta trabajo !!!! vamos, es la comidilla del pueblo !!!
#13

Re: Compra de una vivienda....pero le falta un trozo!

Conozco otro caso, que ya no sé si es para reír o llorar.

Un tipo se compra una finca, la rehabilita, con todos los permisos municipales. Esta finca no tenía garaje, en el proyecto lo incluye se lo autorizan y por tanto lo construye, peeeeeero hay una señal de stop que le va a caer no en medio de la puerta del garaje,  pero si ocupando una pequeña parte, con lo cual el riesgo de rayar el coche alguna vez es un hecho.

Ni más permisos ni mas historias, una noche con una radial corta la señal, la mueve unos centímetros, un poco de cemento y arreando !!!! en fin .... 

En demasiadas ocasiones, somos el estado de la chapuza como forma de vida. 
#14

Re: Compra de una vivienda....pero le falta un trozo!

Es que las señales de stop en los pueblos son algo muy serio. 

En una ocasión me paró una patrulla de la Guardia Civil porque no había hecho un stop en un pueblo. Yo no había visto ningún stop. Era de noche y circulaba a 10 km/h, no te creas que iba en plan kamikaze, porque el pueblo está lleno de gente mayor, críos en bicicleta y conductores de más de 90 años, pero el stop reconozco que no lo vi.  

A la mañana siguiente, con un mosqueo importante, veo una señal como la del enlace, torcida de tal forma que quedaba pegada a la pared donde estaba colocada y paralela a la calzada, vamos, que había que adivinar el stop. 


Atención a la imagen. 

https://www.google.com/search?q=se%C3%B1al+stop+antigua&client=firefox-b-m&sxsrf=ALeKk01N7GwY9PmbRgq-3883pgNfr8FTSw:1621269737554&source=lnms&tbm=isch&sa=X&ved=0ahUKEwjF06q2lNHwAhVIzYUKHXqFBhAQ_AUIBigB&biw=396&bih=687#imgrc=wRMNgtScvtOn3M

Saludos


#15

Re: Compra de una vivienda....pero le falta un trozo!

Ja ja ja, yo vi en un pueblo, en una urbanización, un garaje con un árbol en medio de la rampa de salida, desconozco que estaba antes y que pasó después, pero me acuerdo de partirme la caja y de pensar si no se podía haber evitado...

Un saludo

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