Cuando deja de tener responsabilidad el avalista parcial? - Hipotecas BBVA

17 respuestas
Cuando deja de tener responsabilidad el avalista parcial? - Hipotecas BBVA
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#1

Cuando deja de tener responsabilidad el avalista parcial? - Hipotecas BBVA

Hola buenos días en 2007 mi ex-pareja y yo firmamos una hipoteca de 200.000€, en la cual nos avaló mi madre una parte que equivale a 60.000€ con su vivienda, en las escrituras lo refleja y en la nota simple de la finca de mi madre aparece la carga de esos 60.000€,  en la actualidad aún se debe de préstamo 153.000€,  me gustaría saber cuando mi madre deja de tener responsabilidades como aval, como quitar la carga de la nota simple para que mi madre pueda vender su piso. Mil gracias de antemano
#2

Re: Cuando deja de tener responsabilidad el avalista parcial? - Hipotecas BBVA

Si en la finca de tu madre aparece hipoteca por 60.000 €, esto tiene pinta de ser una hipoteca con dos garantías, posiblemente una parte del préstamo tenga como garantía la casa que comprasteis y la otra parte de la deuda, descanse sobre la casa de tu madre.

Esto tiene que venir detallado en la escritura de hipoteca, pero si es un préstamo con dos garantías, una tu casa y la otra la casa de tu madre, esta garantia va a seguir igual que la primera hasta la finalización de la hipoteca.

Otra cosa es que puedas negociar con el banco, que te acepte "la salida" de la garantia de la casa de tu madre y de este modo liberarla, pero deben aceptarlo, no les puedes obligar en modo alguno ... salvo que cuando tu madre venda la casa, pague al banco parte del saldo actual del préstamo que corresponde a esta garantia.    
#3

Re: Cuando deja de tener responsabilidad el avalista parcial? - Hipotecas BBVA

En primer lugar gracias por su pronta respuesta.
Entonces si la hipoteca fueron 200.000€ y actualmente nos queda 153.000 por pagar eso siginifica que si mi madre quiere vender, tendríamos que abonar al banco la diferencia de los 60.000€ que avala que serían 13.000  € no?
#4

Re: Cuando deja de tener responsabilidad el avalista parcial? - Hipotecas BBVA

Casi todo es posible, pero dudo mucho que con 13.000 € soluciones el tema. 

A ver sin ver contrato de hipoteca .... por tanto con toda la reserva que ello supone ....

Si pedíste 200.000, se hipotecó una finca por 60.000 €, la otra supongo que se hipotecaria por 140.000 € .... esto lo podrás en la parte de escritura que habla de "responsabilidad hipotecaria" .... mínimo por la mitad del contrato en adelante.

Si es así, y me temo, sin ver el contrato que hay muchas posibilidades,  que la finca principal responda por un 70% de la deuda (200 x 70% = 140) y la segunda finca responda por el 30% ( 200 x 30% = 60) .... si debes 153, la finca principal tiene ahora a su cargo 107.100 € y la segunda finca (que no secundaria, es garantía principal igualmente) serían 45.900 € 

Otra cosa es que el banco os acepte liberar la segunda finca, con un pago de amortización de saldo de 13.000 €. 

Esto es un contrato entre dos partes, si las dos partes lo aceptan, se puede, pero solo con que una diga que nones, fin de la historia. 

Igual que un día el banco te dijera (que no hará, porque ya sabe la respuesta) ... he pensado que esta hipoteca no me sale muy rentable, y quiero aumentar el interés, como tu no aceptarías, se acabó el pacto.  
#5

Re: Cuando deja de tener responsabilidad el avalista parcial? - Hipotecas BBVA

Uff valla tela, yo pensaba que cuandose llegara a pagar los primeros 60.000€ ya mi madre dejaría de ser avalista, así nos lo explicaron en su momento, pero por lo que usted me ha dichoo... Veo que la cosa cambia... Y estoy buscando alguna solucion posible... Yo no entiendo mucho sobre ley hipotecaria, pero leo por encima el contrato hipotecario y me da hasta susto 
#6

Re: Cuando deja de tener responsabilidad el avalista parcial? - Hipotecas BBVA

No lea usted por encima !!! vaya directo a un apartado que tendrá un título similar a esto

 Constitución de hipoteca

o bien .....  Responsabilidad hipotecaria  algo parecido, y dentro de ello .. localice algo parecido a esto ......................  

En garantía total del préstamo concedido, es decir, de ........................... de principal, del pago de los importes que el Banco, acredite por el concepto de intereses ordinarios de ..... (años), hasta un tipo máximo del .....% anual, que ascienden a ..................... y de intereses de demora de ............ años hasta un tipo máximo del .......%  anual que ascienden a,  y la cantidad  de ................ para costas ..

Le tiene que venir distribuidos los datos e importes para cada una de las fincas. 
#7

Re: Cuando deja de tener responsabilidad el avalista parcial? - Hipotecas BBVA

mire eso me pone
#8

Re: Cuando deja de tener responsabilidad el avalista parcial? - Hipotecas BBVA

Página 52 ... la finca 1 responde por 144.550 

 Página 53 ... la finca 2 responde por 60.450


A todo ello luego van los intereses ordinarios máximos a efectos hipotecarios, los de demora y en su caso las costes y gestos para el caso de ejecución.

Por tanto de momento, me temo que mi hipótesis es la correcta, salvo que en algún apartado indicase algo parecido a  ……………….. que la finca número 2 quedará liberada como garantía, en el momento en que el saldo del préstamo sea inferior a la cantidad de ……………….. 

Pero este sería raro, perfectamente posible y además en un tema empresarial tengo una operación hipotecaria que además de la hipoteca tiene como garantía un depósito a plazo, y el contrato (escritura) indica ….  El presente afianzamiento dejará de surtir efecto en el momento en que el saldo de la total deuda pendiente de pago derivada del presente contrato no exceda de ciento …………………… euros (1XX.XXX,00 €) ”

Con lo cual, si en el contrato no hay alguna limitación de este tipo, estás completamente en manos de la voluntad del banco en relación a "liberar" la finca de tu madre. 
Llevo más de 11 años en Rankia y no puedo contar las veces que he leído cosas como “aval secundario”, o lo más habitual, que yo recuerde:
 

“es que mis padres solo avalan el 20% de la deuda”   
 O solo el dinero que he pedido que pasa del 80% de la tasación 
 
Que sería cuando alguien pidió el 100%, le dijeron que si al 80%, no llegaba, y puso a sus padres como aval … Evidentemente no puedo decir si el banco se lo explicó mal, lo entendieron mal, ni siquiera se lo explicaron, esta fue la percepción que ni siquiera consultaron, o si lo consultaron les dieron explicaciones a medias y les pareció bien, o se las dieron y ellos estaban pensado en el color de las cortinas cuando firmaban, porque la ilusión de la nueva casa lo superaba todo. Supongo que habrá particularidades de cada uno para dar y regalar.

Pero lo que yo quería explicarte es lo de 20%, que no es lo que la gente cree, al menos en el 80, 90 o 98% de los casos. La realidad es los padres avalan todo el préstamo y al igual que en el ejemplo de antes,. Cuando la deuda sea inferior a …… (lo que sea) …. El aval queda liberado, pero mientras esté por encima, ni 20’s ni historias, el total !!!




#9

Re: Cuando deja de tener responsabilidad el avalista parcial? - Hipotecas BBVA

Lleva usted toda la razón del mundo, entre que nosotros no entendiamos, entre que el banco no se molesto en explicar y se explico de aquella manera, entre que nosotros no se nos ocurrió informarnos bien, entre la ilusion de tener la vivienda.... Etc etc pues ahoraa las consecuencias están ahí... Que gran fallo cometimos mi ex pareja y yo, ya no se me ocurre más nadaa para solventar el problema. Muchisimas gracias por haberse molestado, me ha aclarado muchas dudas
#10

Re: Cuando deja de tener responsabilidad el avalista parcial? - Hipotecas BBVA

De todos modos, no lo considere usted perdido .... al menos no tan rápido, porque una cosa es que no pueda exigir que liberen la garantía de la casa de su señora madre, y otra muy distinta que no se pueda llegar a un acuerdo con el banco. 

A mi entender, no soy bancario, trabajo en un grupo que es básicamente turístico, nada perdería con hablar con su banco, explicando la situación, y ya no la aceptación, sino solo "el mirar" si lo pueden aceptar. 

Como poco observaran si usted puede pagar sola la hipoteca, esto lo analizan contando que ele pago mensual no supere el 30% de  sus ingresos netos mensuales (salario), es decir, si usted gana 1.500 al mes ..... que la cuota no supere los 500 € ......  luego también querrán cerciorarse que su casa a fecha hoy que según indica debe 153.000 €, tenga como mínimo un valor de 192.000 € (192.000 x 80% = 153.600 €) ... lo que puede suponer que solo para analizar, tenga usted que hacer una nueva tasación de la finca, para comprobarlo, y no exista seguridad de que acepten ..... soportando un gastos de 400 o 500 € para tasar ..... pero si no pueden verificar eso, ni siquiera iniciarán la consulta a su departamento de riesgos o als sistema automático de concesión que tengan ... 

Sin embargo, al comprar usted en 2007  (punta casí máxima de precios), con lo que han caído los valores de las fincas, suponer que ahora valdrá más, sería mucho suponer, ahora bien, siendo un hecho que los valores de 2007-2008 no se han vuelto a alcanzar de forma general, hay zonas, lugares, poblaciones... en las que si ..... Es decir, que la media de España, suponga que los precios de las viviendas eran mas altas en 2007 que ahora, no significa que por ejemplo en l'Eixample de Barcelona, montones de zonas de costa, de ciudades de todo tipo, ni de coña uno va a encontrar hoy casa a precio de 2007 !!!!!
#11

Re: Cuando deja de tener responsabilidad el avalista parcial? - Hipotecas BBVA

Claro es problema ha sido la caída tan grande de precios y ahora claro se debe 153.000 pero si nos la tasaran, nos la tasarian por debajo... La vivienda puede estar valorada entre 100.000 y 120.000€ como máximo, así que, se tendrá que seguir pagando hasta que se equipare con el precio de venta... Ainsss si se pudieraa volverr atrás... Pero bueno
#13

Re: Cuando deja de tener responsabilidad el avalista parcial? - Hipotecas BBVA

Y yo me preguntaba porque me habían dado la hipoteca en su día. Ahora lo entiendo: 

Resulta que compramos una vivienda por 150.000 euros, solicitamos 170.000 (100%+gastos) y nos la dieron, eso si, con el aval de la vivienda de mis suegros. Vivienda que salió en tasación 4 veces mas cara que la que compramos. Yo pensaba que hace dos años, al llegar a 80% del valor de la primera vivienda, la segunda quedaba liberada, pero veo que no, que hasta que no devuelva los 100k que aun quedan a día de hoy no se desvinculará.

 Ya es la 4 trampa que me encuentro en la hipoteca en 9 años jaja, mientras mas investigo mas cosas encuentro. Recomendación: no tengáis prisa por firmar hipotecas y desconfiad de cuando os den todo tan fácil.

Que ganas de quitármela de encima ya...
#14

Re: Cuando deja de tener responsabilidad el avalista parcial? - Hipotecas BBVA

A ver, del mismo modo que digo una cosa que no me agrada, e intento explicar sus consecuencias, no significa que no entienda el porqué ocurre, y en los casos de financiaciones de vivienda muy altas, hay que entender que el banco debe asegurarse de la devolución de su préstamo, que en parte responde al funcionamiento de las subastas y eso, no es responsabilidad del banco, ni lo controla ni lo legisla.

Cuando se da una hipoteca al 80% de valor y suponiendo que la tasación esté bien hecha, si hay problemas, el banco tendría un margen de 20%, para no perder dinero, pero resulta que rara es la subasta en la que alguien ofrece el 80% del valor de la finca .... con lo cual, hasta que pasen varios años, se vaya amortizando la deuda, el riesgo de pérdida es muy alto .... fíjate que en una hipoteca a 30 años que se sitúe en el 70% no ocurrirá hasta los 35 - 40 meses. Y ya si prestan el 100%, no se llega al 80 hasta los algo más de 7 años. digo 70% porque en subastas puede llegar a eso, si bien son muchas las que se quedan al 60% ..... Salvo que los precios de la vivienda suban,  pero si solo suben como la inflación, que debería ser lo normal, tal vez en lugar de 35 meses, nos quedaríamos en 25, y de los 7 años, puede que 5, en todo caso, el banco está corriendo riesgos muy reales en los primeros años de la hipoteca. 

Entonces, pretender que el banco preste 110% y no asegure el tiro, me parece imposible, de hecho este fue el problema de las cajas de ahorro intervenidas, prestaron por encima del 80, considerando que las viviendas seguirían subiendo como la espuma, y en poco tiempo su garantía estaría en entornos razonables, pero ello todos sabemos como acabó, pagando entre todos con nuestros impuestos, para salvar el sistema y aquellos dineros, no se han podido utilizar para otras cosas mas convenientes, simplemente porque no están.

Por mi parte, no me parece mal que el banco se asegure de la devolución, de las garantías de tal devolución, lo que si parece nefasto, es que no se informe adecuadamente, y en eso, para mi, hay parte de responsabilidad del banco, del servicio notarial que debería estar obligado a incidir en este y otros temas en el momento de la firma. No obstante no podemos asegurar que todos los bancos, todas las oficinas, tienen como norma no informar, habrá de todo, los que se limitan a dar unos papeles pidiendo "firme aquí", otros que darán las oportunas explicaciones, notarias en las que van a leer esto de carrerilla, sin pararse en nada, otras notarias con incluso más explicaciones de las solicitadas, y porque no decirlo también, clientes muy atentos a todas las explicaciones y documentos, clientes confiando en todo como si aquello fueran iglesias, especialmente las notarias, y clientes a los que daba lo mismo buenas o malas explicaciones, porque con la ilusión de la nueva casa (cosa que no censuro en absoluto) estaban mas por el color que le darían a las paredes, si comprarían cocina de vitro cerámica o mejor de inducción, y que estilo le iban a dar a los muebles, si el Ikea, o quedarían euros suficientes para mobiliario con previsión a mayor tiempo de vida. 

Y todo esto no es por que lo diga yo, que no soy autoridad en absolutamente nada, sino porque todos "los líos" bancarios que han acabado con recursos a los Tribunales de la Unión Europea, que recordemos, forman parte de nuestra administración de justicia, son también "nuestros tribunales", no son algo de fuera .... no "petan" por si el caro, es barato, aprietan mucho o poco con la garantía, la base de tales sentencias es la transparencia o la falta de ella. 
#15

Re: Cuando deja de tener responsabilidad el avalista parcial? - Hipotecas BBVA

Cierto, no son una ONG que presta dinero porque si, quieren sus garantías. Como que valía 4 veces mas, se aseguraron la devolución de la hipoteca del piso o se quedan con un casoplón jaja.

Lo raro es que la caja donde firmé y aun mantengo la hipoteca no fue intervenida (Caixa Colonya de Pollença).

Saludos, gracias por toda la info.

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