¿Qué os cuesta más verificar antes de invertir en una vivienda? - inversión inmobiliaria

Buenas,

Estoy intentando aprender cómo analizáis una operación inmobiliaria en la
práctica antes de hacer una oferta o incluso antes de desplazaros a verla.

No vendo cursos, no represento a ninguna agencia y no quiero recomendar
productos. Me interesa conocer experiencias reales de gente que haya comprado,
intentado comprar o analizado vivienda para alquilar/invertir.

Por ejemplo, al mirar un inmueble, ¿qué os cuesta más verificar de verdad?

- Si el precio está bien respecto a la zona y a operaciones similares.
- Cuánto tiempo lleva realmente en venta.
- Si ha bajado de precio o se ha retirado y vuelto a publicar.
- Si hay demanda de alquiler o de reventa.
- Gastos, derramas, reforma o estado real del edificio.
- Ubicación/microzona y servicios.
- Información que aparece distinta entre portales o agencias.
- Regulación, licencia o riesgos que no salen claros en el anuncio.
- Otra cosa.

Me interesan especialmente casos concretos: una operación que descartasteis,
una que salió mal, una que casi comprasteis o algún dato que os habría ahorrado
visitas, tiempo o dinero.

¿Cómo lo resolvisteis al final? ¿Usasteis portales, Excel, llamadas a agencias,
un tasador, contactos locales u otra herramienta? ¿Tenéis algún otro problema que compartir durante la experiencia que os pudiera ahorrar tiempo, dinero y dolores de cabeza si se encontrara una solución?

Gracias. Leo con interés y responderé a quien comparta experiencia.

Muy buenas;

Una cosa buena que tienes hoy en día es que tienes mucha información por internet, es solo cuestión de organizar esa información y luego establecer tus filtros. Los filtros ya es algo personal, porque depende de lo que estés buscando, lo que te puede interesar, igual a mi me interesa una cosa y a ti otra muy distinta.

Te puedo comentar un descarte pero este descarte no es reciente, es del año 2023. 

Una agencia inmobiliaria que conozco estaba publicando en ese momento la venta de unos inmuebles en un pueblo que está en la costa. Sería un inmueble de segunda residencia, sobre todo para los meses de verano. Llegué a ver alguno de esos inmuebles que estaban a la venta porque quedé para verlos con un comercial de la agencia. 

Está agencia inmobiliaria por el motivo que sea trabaja en ese momento para "Hipoges", quiere decir esto que comercializaba obra nueva, pero no obra nueva reciente, hablamos de obra nueva, o, que se vende como obra nueva pero que es de los años de la burbuja inmobiliaria (años 2010, 2011-2012). Esos inmuebles suelen ser de fondos de inversión, y suelen tener algún problema.

El descarte de la operación: ¿Porqué descarto esa operación? 
Lo que hago en este caso es analizar el movimiento del mercado de alquiler en ese pueblo, pero no en los meses de verano, compruebo el resto del año. Para hacer eso tiré de Idealista, no necesité mucho más, y no me convenció el resultado. Eso hizo que descartara seguir con el tema.

Un saludo.

  

 

Gracias por contar un caso concreto, Juan. Entiendo: no te bastó con mirar la demanda del verano, sino que comprobaste si el alquiler tenía sentido durante el resto del año y, al no convencerte lo que viste en Idealista, descartaste la operación.

Para entender bien el proceso: ¿qué miraste exactamente en Idealista para estimar esa demanda fuera de temporada? ¿Disponibilidad de alquileres, precios, número de anuncios u otra cosa? ¿Qué resultado te habría hecho seguir adelante?

 Aporto desde el lado de la financiación, que es donde más operaciones he visto torcerse (para que se sepa de dónde hablo: soy bróker hipotecaria en España).

Lo que más cuesta verificar no sale en el anuncio: lo que dice el Registro.

1. Nota simple antes de ir a verlo. Cuesta pocos euros y te dice titular, cargas, embargos o usufructos.
2. Que superficie y descripción cuadren entre anuncio, Catastro y Registro. Si no cuadran (ampliaciones, buhardillas o terrazas cerradas sin declarar), la tasación puede salir con condicionantes o por debajo del precio, y el banco suele financiar sobre el menor de los dos valores: la diferencia la pones tú.
3. Certificado de deudas con la comunidad y actas de las últimas juntas. Ahí aparecen derramas aprobadas, ITE pendiente o pleitos. Y ojo: las deudas de comunidad del año en curso y de los tres anteriores quedan afectas al piso, aunque las generara el vendedor.
4. Si es para alquilar, que el uso lo permita: licencia turística, estatutos de la comunidad y normativa municipal.

El consejo que más dinero ahorra: pedir nota simple y actas antes de firmar arras, no después. 

Gracias, Roberta. Muy útil la perspectiva desde financiación; no había
dimensionado que la discrepancia entre anuncio, Catastro y Registro pueda convertirse después en un problema de tasación y de aportación propia.

Para entender dónde se atasca de verdad el proceso: ¿en qué paso ves que la gente suele descubrir tarde estas incidencias? ¿Antes de hacer una oferta, al pedir la tasación, o ya con las arras encima? ¿Qué es lo que normalmente les cuesta más conseguir a tiempo: la nota simple, las actas de comunidad o aclarar las diferencias de superficie?