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Tal vez vaya a detallar algo que es conocido por muchos en estos foros, sin embargo de vez en cuando se abren hilos con preguntas sobre el particular, por tanto me parece oportuno un post sobre ello. 

En primer lugar, creo necesario “desmontar” la idea del orden, es decir, en un préstamo hipotecario, sobre cuya deuda van a responder dos o más fincas, NO HAY, salvo raras excepciones, UNA FINCA PRINCIPAL QUE GARANTIZA, Y UNA SECUNDARIA, no funciona así, repito salvo casos muy puntuales. 

Pongamos un ejemplo para que se vea mas simple:

Préstamo hipotecario: 100.000 €

Garantía: Vivienda 1, que es la que adquiere en aquel momento, que está tasada en 102.000 € y vivienda 2, que puede pertenecer a las mismas personas que compran la 1, o bien a familiares directos, tal vivienda se tasa en 74.000 € 

A la hora de hacer las hipotecas, se va distribuir lo que se denomina responsabilidad hipotecaria entre las dos, esto se puede hacer de varias maneras, pero lo habitual es que sea de forma más o menos proporcional, en dicho caso, tenemos unos totales de tasación de 176.000 €, si nos prestan 100.000, es calcular proporciones, nos están prestando un 56,82% de los valores de tasación, por tanto, si se atiende a tales proporciones, la finca que se compra (repito no es ni primera ni segunda garantía, las dos son igual, el orden no afecta en nada a tales efectos), la distribución sería que la de 102.000 responde del capital del préstamo por unos 58.000 € y la otra por 42.000 €

Habitualmente “la doble garantia” se hace porque quienes solicitan la hipoteca, carecen de ahorros suficientes, para cubrir el 20% “de entrada”, y situar su hipoteca dentro del 80% de tasación y otros 12-13% para los gastos e impuestos de compra e hipoteca. 

Existe la posibilidad de solicitar al banco, otra cosa es que lo acepten, que el reparto no sea proporcional, sino que se hipoteca la finca que se compre por el 80%, y el 20% para la restante. En el ejemplo anterior serían 81.600 y 18.400 respectivamente. Sin embargo creo que no sería fácil, tal vez con proporción al 70%, de negociarse, lo podrían aceptar, y ello puede ser importante a futuro, que de no serlo, no va a perjudicar en absolutamente nada, siguiendo con el ejemplo, la distribución seria, 70.000 € para la vivienda que se adquiere y 30.000 para la otra. 

Al margen de mi opinión personal, salvo algunas excepciones, contraria a poner bienes de familiares en la compra de la vivienda de uno, que sería el tema de otro post de blog, he detectado en algunos hilos que no siempre lo del reparto de garantías quedó claro, fuere por falta de asesoramiento, de deficiente información de la entidad prestamista, falta de atención a las explicaciones recibidas …da lo mismo, el problema, de producirse, va a acabar en las espaldas de los hipotecados, de ahí este post.

Tal como se indica al principio, NO HAY, salvo raras excepciones, UNA FINCA PRINCIPAL QUE GARANTIZA, Y UNA SECUNDARIA. Si esto no queda claro, puede ocurrir que cuando la deuda se sitúe por debajo del 80% del valor de la finca comprada, se entienda que podemos exigir al banco que libere “el aval” de la casa de los familiares, porque se supone que tal “doble garantia”, fue por exigencia del banco con motivo de la financiación superior al 80% de tasación, con lo cual si estamos ya por debajo, la entidad financiera, no solo puede, sino que estaría obligada a “soltar” la otra casa, ya que el motivo por el cual se otorgó “la otra hipoteca” (insisto, seria un error considerarla segunda, secundaria, o adicional) ya no existe.

Nada más lejos de la realidad, el banco ni tiene la obligación ni probablemente acceda a tal petición, salvo algunas excepciones que llevarían aparejadas otras consideraciones, pero la normalidad va a ser “toparnos” con un muro, si “la otra vivienda” responde, siguiente con el ejemplo por 42.000 €, hasta que la deuda no se haya rebajado en eso, no van a aceptar, y además habrá que tasar la vivienda que quedará a futuro como única garantía, si sigue teniendo el mismo valor (o superior) al inicio. De ahí la relevancia de intentar conseguir que “la otra” responda por menor importe, como indiqué, una distribución hipotecaria no proporcional. 
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  1. #1
    02/02/22 18:52
    Buenas Petersen. Interesante artículo. Sólo un pero, al banco le da lo mismo hacer una hipoteca sobre dos fincas, que dos hipotecas sobre dos fincas. Para él es lo mismo. Pero para el hipotecado no. Y es por ello que siempre recomiendo que en una operación de este tipo se hagan dos hipotecas. Porqué? Porqué habitualmente las dos viviendas puestas en garantía no son de la misma persona, normalmente la vivienda que compran es de los hijos y la segunda vivienda es de los padres. Es importante esta apreciación? Si, porque si las cosas van mal dadas los padres sólo se han de hacer responsables del pago de la hipoteca de su garantía, en le caso que tú explicas los padres deberían hacer frente a todos los pagos. Y también es bueno hacer dos hipotecas por si algún día los padres quieren vender su vivienda, venden su vivienda. cancelan sú hipoteca y aquí todos tan felices. Cosa que si tienen un hipoteca sobre dos fincas, o cancelas las dos o no puedes liberar tú casa. Y además no incurres en donación y su posible implicación fiscal. 

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