Caseros, Inquilinos y VICERVERSA

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#46

Re: Caseros, Inquilinos y VICERVERSA

Que los precios de compra y venta no están ajustados a la realidad?
Pero que mercado lo está?
Si yo le contase, @abuelitodimetu
Bueno, de hecho algo ya algo le conté por privado de a lo que me dedicaba.

Recuerdo hace unos años cuando estaba mirando mi coche de empresa y le dije al comercial que era un renting/leasing y que la compra no la haria yo directamente. Casi me mata el tio, ja ja ja, me vino a decir que ellos no estaban para peder el tiempo y bla bla bla. Total que me le tuve que ganar y en esas le pregunté cuantas ofertas les aceptaban por cada 10 que hacían. Me vino a decir, creo recordar, que en torno a un 30%. Casi me descojono allí mismo. Cuando le conté que echase el freno Madaleno, que yo también hacía cosas de ventas y tal, y que en mi sector en vez del 30% era el 1% el tio casi se muere alli mismo.

El mercado Tecnocasil patrio vive en una realidad paralela a cualquier otro mercado en el que lo que se vende es una commodity (porque las casas es una zona en concreto son una commodity...). Y los Housos de los concesionarios Cocheriles tres cuartas de lo mismo. Es lo que tiene cuando te dedicas a vender Y tu formación es baja o nula (¡que crees que el esfuerzo es opcional y no obligatorio!).

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#47

Re: Caseros, Inquilinos y VICERVERSA

 Se vende y se compra, más de lo que imaginamos, y más de lo que nos esperamos en muchas ocasiones. 
No sé donde hace poco leí (quizá fuera aquí en Rankia) que la media de una inmobiliaria son 23 viviendas por año. O sea 2 viviendas por mes aprox.

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#48

Re: Caseros, Inquilinos y VICERVERSA

Uy, ya quisieran cerrar dos operaciones al mes.
No sé si en la epoca del boom, pero en entorno regular, lo dudo mucho.
Aún tomando el valor de un piso pequeño en Madrid.
300.000 € x 5% : 15.000 € comisión
 
Pero aún siguiendo mi teoría, de que si bien puedan cerrar una operación al mes (de media), multiplicalo por las miles de agencias inmobiliarias de España, mas los que venden directamente los bancos, mas los que se subastan, mas los que se venden entre particulares (los menos)

Se que en comparacion con el entorno bursatil, numericamente son pocas, infimas tal vez . Pero la operacion mas pequeña, en el entorno inmobiliario, suele rondar los 100.000 €

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#49

Re: Caseros, Inquilinos y VICERVERSA

Hola Abuelito,

¿15.000 Euros de comisión? Pero que atraco.

Ya sé que los Tecnocasos, Redpisas y casi toda esa profesión en su conjunto intenta dar el campanazo del siglo con cada propietario. La pregunta es, ¿lo consiguen? Mire, hoy me han escrito de una vivienda que tengo a la venta en torno a los 200K.


Sale en torno al 1,5% de comisión (Madrid capital). Los Housos del Techno o no están vendiendo nada o se suben mucho a la parra cuando piden los 5% - 6%. A mi si un Tecnocaso me pide 15.000 Euros le digo que 15.000 ostias. Ja ja ja.

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#50

Re: Caseros, Inquilinos y VICERVERSA

Buenas tardes @zackary 

La tarifa standard efectivamente es del 5 %
Si bien es verdad, que está tarifa hoy en día, hay ganarsela.
De los pocos que conozco que siguen cobrandola, son los que se dedican a "off market"

El resto se están moviendo en el 3,5%-4 %

Sabes de sobra, que no son Santo de mi devoción.
Pero es un trabajo como otro cualquiera, y los honorarios los marca el mercado.

En nada se parece, un broker off market, a un chiquillo de Tecnocasa.
Cómo en nada se parece "Bravus" - "Mercedes" - y el taller de Pepe, en Perales del Río

A mí sinceramente, por 2.900 € no se lo cedo.
Todo depende del valor del inmueble, pero vamos....
Demasiado poco importe, para que piense que van a hacer algo por moverlo, y que la gestión sea seria.

Es como que te digo, soy un gran abogado de prestigio, te cobro por llevarte el caso 500 €
Personalmente, desconfiaría plenamente.

Un abrazo,

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#51

Re: Caseros, Inquilinos y VICERVERSA

Querido @abuelitodimetu

Apreciado su comentario que, cómo de costumbre, es una masterclass sobre el mercado inmobiliario.

Yo no le cedo a un Tecnocaso ni media. Sigo sin verle el valor si al final tengo que ir yo para las visitas (no le doy las llaves del piso ni loco).

Tampoco veo cómo pueden mover la vivienda hoy día. ¿Acaso van hacer algo distinto a ponerla en los 3 portales que todos conocemos? Para mi son un pasivo claramente, encarecen y por ende dificultan el trato. Siempre pienso que para la mayoría de los propietarios contactar a una inmobiliaria es la forma más segura de vender peor (más barato porque hay que pagar comisión) y más tarde (porque su comisión va a impedir una rebaja decente que haga el piso atractivo). 

Le doy la razón en que las cosas buenas hay que pagarlas. ¿Pero inmobiliarias buenas? Quizá para las zonas nobles y viviendas de 600K para arriba si pero el resto...

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#52

Re: Caseros, Inquilinos y VICERVERSA

Estimado @zackary,

Gracias por tus comentarios, que sigo pensando que no merezco.
Hay personas aquí, que tienen muchísimo más conocimiento, yo sólo aporto vivencias.

Le doy la razón en que las cosas buenas hay que pagarlas. ¿Pero inmobiliarias buenas? Quizá para las zonas nobles y viviendas de 600K para arriba si pero el resto...
Por supuesto, los profesionales los empiezas a encontrar habitualmente, en inmuebles que mínimo tengan un valor de 400.000 € ,apróximadamente.
Por menos, puedes contactar con alguna agencia más o menos seria, pero un broker auténtico, generalmente mueve activos de 2,3,5 millones de media. 
De hecho, el de 300.000 € - 400.000 € , lo toma para complementar su catalogo. 
O sea, que si te comportas como un nuevo rico, argumentandole que le estás dejando un inmueble de 400.000 €, lo más fácil, es que con las mismas te lo devuelva.

Respecto a las agencias al igual que tú, pienso que cómo uno mismo, nadie mejor.
Pero también hay que bajar a la calle, y ver cómo está el patio.
Te das cuenta del porcentaje de personas que no saben hacer la O con un canuto, y lo peor, ni ganas que tienen. Con lo que normal que existan agencias, para atender a todas estas personas.
Luego están las pobrecitas, que confían en los agentes inmobiliarios, como en los Directores de Banco, según ellos:
Para que no les engañen...
No te digo ná. Para que no les engañen, se meten en la boca del lobo.

Un abrazo!



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#53

Re: Caseros, Inquilinos y VICERVERSA

PD - Cuando cedes un activo, de la clase que sea a un intermediario, es para que lo ponga en VALOR.

A su vez, a El le "hacen caso" los compradores, porque confían en El.

Para que te salga a cuenta como vendedor cederselo a un intermediario, no es que baje el precio como argumentas, sino que debe subir.
 La comisión debe estar incluida, aparte del neto que tú deseas, y además el valor debiese ser superior, al que tu conseguirías por tu cuenta.

El debe tener una cartera de clientes, a las que hacer ver el VALOR del producto ofrecido.

Eso con los agentes inmobiliarios de a pie no sirve, pues hacen lo contrario, van a captar, derribar el precio del vendedor,  y vender.
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Te pongo un ejemplo.
Tuve la suerte de participar en cierta manera, en la venta de los terrenos, de lo que es hoy es la sede de Amazon. Torrejón de Ardoz.
Aquel paraje que ni siquiera estaba dentro del polígono de Torrejón, sino en las afueras del Polígono, y al cual recién se le estaban asfaltando algunas calles.
El Broker logístico tuvo el arrojo suficiente, para llevarse a un EstadoUnidense a los confines del mundo, y hablarle sobre las bondades de un terreno baldío, como inversión logística, en un País a punto de ser rescatado.

Bueno, el resultado fue que unos terrenos que no quería nadie de aquella, ni para pastar, se vendierón al doble de lo que valían. El broker se llevó una generosa comisión, y Amazon feliz de haber encontrado el lugar perfecto, para la ubicación de su centro logístico en España.
Esto es poner en VALOR

Esta anecdota que cuento cómo sencilla, evidentemente no lo es, puesto que el conocimiento que tienen esta clase de broker inmobiliarios, es similar al que tienen los gestores de fondos de inversión reconocidos. Acertarán o no, pero el conocimiento está muy por encima de la media. Algunos son considerados estrellas en su medio, y cómo tal se cotizan.

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