Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

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Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria
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Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria
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#46

Re: Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

Por cierto en la memoria del BdE de2019 (páginas 209 y siguientes) no veo ninguna referencia a un asunto similar al tuyo  https://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/PublicacionesAnuales/MemoriaServicioReclamaciones/19/Documentocompleto.pdf

En 2018 tampoco (página 167 y siguientes)  https://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/PublicacionesAnuales/MemoriaServicioReclamaciones/18/00_Memoria_reclamaciones_completa.pdf

En 2017 págína 144 y siguientes, nada ... https://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/PublicacionesAnuales/MemoriaServicioReclamaciones/17/MSR2017_Documento_completo.pdf

Si quieres ir a más años, aquí tienes la web de Memorias de Reclamaciones del Banco de España ...  https://www.bde.es/bde/es/secciones/informes/Publicaciones_an/Memoria_del_Serv/index2017.html

Otra cosa que me olvidé antes, dices:

 ¿Que tiene en cuenta el banco a la hora de establecer el coste, el capital pendiente de amortizar del préstamo hipotecario, o el total del préstamo hipotecario en el momento de su constitución cuando lo contrató en su día el vendedor? 
El banco no es parte en esto, aplica lo que se indica en la Ley hipotecaria, tiene en cuenta lo que que tal Ley dice que tiene que atender, ni más ni menos, y al final pagarás lo que corresponda legalmente, los notarios y registradores no tienen libertad de precios, su tarifas están en el BOE .... luego la gestoria calculará sus honorarios, que estos son libres. 

Cosa distinta es como te indiqué, que el banco para su seguridad económica, pida una provisión excesiva, pero da lo mismo, tendrá que devolverte el sobrante !!!!



#47

Re: Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

Vaya paciencia la tuya @w-petersen !!

Yo creo que el tema ya esta aclarado, y la OP solo esta haciendo preguntas accesorias. Tambien creo que es mas que nada confusion, ya que la OP tiene la idea de que el banco hace o quiere hacer negocio con cancelaciones registrales, o que es mas caro. 

Ese no es el negocio del banco, igual que no es vender pisos (y los venden bajo precio de mercado precisamente porque no es su negocio). El banco solo lo encarga a una gestoria de confianza y listo.

Resumiendo:
La cancelacion registral la puedes hacer tu a posteriori, si. Esto crea incertidumbre en la parte compradora y/o reduccion de proteccion, como lo quieras llamar (que es la que se benficia de la inscripcion)
- Cuando en la venta interviene un banco, como tienen el culo pelao, o lo hace su gestoria de confianza en condiciones, o te puedes buscar otro banco/otro comprador
- Cuando no intervenga un banco, depende de que el comprador lo acepte (igual que antes en realidad). Ya depende de como informado este ese comprador o cuanta confianza haya entre las partes.

La verdad, que el unico ahorro es la gestoria, pues registro tienes que pagar de todos modos. Es decir, el unico ahorro es pagar porque alguien te lo haga, en lugar de hacerlo tu.
 
Teniendo en cuenta que quizas tengas que perder dias de trabajo para hacerlo, citas en meses por la pandemia o atencion telefonica, colas en organismos publicos, esa simpatia y flexibilidad de nuestros funcionarios... Si te cobra 300 o 400 euros la gestoria por hacerlo yo los pagaba gostosamente.

Saludos


#48

Re: Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

Bueno, hay la percepción extendida de que las gestorías  subcontratadas por los bancos son  caras, con lo cual la intuición es que "alguien" cobrará alguna comisión: Yo no tengo ni idea de si alguien cobra alguna comisión, lo que si sé es que cuando esta o cualquier gestión en el registro de la propiedad y la liquidación de impuestos, la realiza la propia notaria, no es gratuita, en la factura del notario se añaden los honorarios de tales gestiones, y mucho me temo (no lo sé a ciencia cierta) que éstos no están sujetos a los aranceles notariales previstos en el B.O.E., aunque es posible que el colegio notarial correspondiente, tenga alguna recomendación al respecto de los mismos. 

Si tu finca esta en una ciudad media, pongamos que es una vivienda en la localidad de L'Escala (Girona), hacer la gestión ahí si eres residente en la localidad, es que puedes ir a pata de tu casa a notaria, luego al registro en un momento .... aunque probablemente tengas que ir a Figueres para presentar el modelo 600, si es que careces de certificado digital, por tanto en un caso así, claro que sale a cuenta ahorrar la gestoria, porque perderás un par de horas, en el peor de los casos, ahora bien que vivas en L'Escala, el piso sea de Barcelona, concretamente el Registro número 17 (por poner uno) ....   tendrás que ir, volver, y una segunda vez a recoger y pagar .. en fin, el negocio ya no sale !!!!, porque no tendrás que librar un día del trabajo, posiblemente van a ser dos, luego parquing, gasolina y que no me olvide autopista, para los los que no conocen esto (jejejejeje), en Catalunya en la mayoría de carreteras tipo autovía, casa x kilómetros, hay unos garitos de color butano, donde hay una barrera, que  para pasarla te hacen pagar !!!! no, no es impuesto del Estado ni de La Generalitat, es una jodienda de unos tipos que construyeron la carretera, unos privados, y claro la tienen que amortizar !!!! pero vamos, siempre hay la opción de pasar por la nacional de turno, llegarás igual, pero mas tarde, bastante más tarde, porque además Catalunya es un lugar precioso, pero tiene un montón de colinas , montañas, etc. y las carreteras tienen que sortear todo ello. 
#49

Re: Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

Y si por ejemplo yo que vendo hipotecado y el comprador compra sin hipotecarse, en este supuesto, comentas que a mí banco como no va a existir hipoteca posterior le es indiferente si yo no realizo la cancelación registral o espero 20 años a que caduque. Entonces si yo vendo en este supuesto, ¿Mi banco por si mismo no me va a indicar que desean realizar ellos la cancelación registral, simplemente vienen al notario el día de la firma de la venta para que el comprador les entregue el cheque, pero no se va a sacar el tema de la cancelación registral en ese momento? Yo pensaba que en cuanto mi banco viera que voy a vender ya intentarían decirme que ellos se ocupan de la cancelación registral para sacar beneficio.
No sé si aportaré nada a lo mucho que ha indicado
@w-petersen
pero te cuento mi experiencia tal y como la recuerdo. Han pasado más de 10 años y espero no confundirme.
En mi caso compré mi actual vivienda habitual sin hipotecarme, estando la vivienda todavía hipotecada por los anteriores propietarios y sin ninguna inmobiliaria tocando las narices.
Así, pues, entiendo que estaba en el caso inverso al que estás tú.

En la operación mi banco no hizo nada (salvo preparar los cheques bancarios que entregué para el pago el día de la firma ante notario).
Siguiendo las instrucciones del notario, tuve que ir al banco del vendedor para que emitiera un documento con lo que quedaría por pagar de hipoteca el día de la compraventa, día en el que se efectuaría la cancelación administrativa. No se enteraban de nada pero lo conseguí.

El día de la compraventa acudí a la notaría con:
  • Un cheque bancario con el importe que quedaba por pagar para cancelar administrativamente la hipoteca (y que se entregó al banco del vendedor).
  • Una pequeña parte en efectivo, que se quedó el notario (luego cuento el porqué).
  • Otro cheque bancario con el resto (que se entregó a los vendedores).
En mi caso el notario se encargó de todo, incluyendo los trámites de la cancelación registral de la hipoteca. Para ello, la parte del pago de la vivienda que entregué en efectivo fue precisamente como provisión de fondos para pagar los honorarios del notario (y la gestoría y el registro, -todo se hizo a través de la notaría-) para la cancelación de la hipoteca.
En la escritura se hicieron constar los 3 importes (los 2 cheques y el efectivo) y a quienes se entregaban.

Saludos
#50

Re: Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

Uffff ... cuando vi "efectivo" pienso ..... defraudar.. defraudar!!! Je je je ...  fijo que si yo fuera inspector de la Agencia Tributaria, no pensaría .. estaría absolutamente convencido, ya sabes, para estos cualquier ciudadano es un potencial defraudador (si se le deja, claro) :-) 

Es lo que indicaba antes, la mayoría de notarías hace esta gestión .. pero es al margen de la actividad notarial, incluso alguna notaría tiene una gestoria o convenio con alguna. En todo caso no es gratuito, pero es posible que tenga unos honorarios  algo más económicos.

Sin embargo para lo que interesa al ponente, si hay hipoteca nueva en la compraventa, el banco tampoco permitirá que la gestión la haga el notario, pero si no hay hipoteca es más que probable que el comprador sin hipoteca si acepte tal gestión a realizar por dicha notaría... y tiene toda la lógica, si aparece algún problema podrá acudir ahí con garantías, cosa que no ocurre si la gestión la hace el vendedor, salvo lo que indica @why-so-serious en relación a la confianza entre comprador y vendedor.
#51

Re: Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

Totalment  de acuerdo contigo no tiene más ciencia.


#52

Re: Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

Muchísimas gracias por todas las aclaraciones. Lo único que lo que más me llama la atención como comprador que eras es cuando dices:
"Para ello, la parte del pago de la vivienda que entregué en efectivo fue precisamente como provisión de fondos para pagar los honorarios del notario (y la gestoría y el registro, -todo se hizo a través de la notaría-) para la cancelación de la hipoteca."
Entonces veo que en este caso el comprador se hizo cargo de los costes de la cancelación registral, cuando realmente según hemos estado viendo en el hilo siempre suele asumir este coste el vendedor.
#53

Re: Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

No es así.
El piso valía X y la provisión de fondos para cancelar la hipoteca se estimó en Y.
En lugar de pagar yo X al vendedor y que él pagara Y para cancelar la hipoteca, yo pague (X-Y) por un lado al vendedor y entregué Y como provisión de fondos al notario para la cancelación registral de la hipoteca.
Por lo tanto, yo sólo pagué X, el precio de venta de la vivienda, que es el valor por el que se escrituró, y el vendedor no cobró X sino X-Y.
Resumiendo, sí fue la parte vendedora quien asumió los costes de la cancelación registral.
Saludos
#54

Re: Venta vivienda hipotecada cancelacion registral sin intervención bancaria

Hola Sarota,

yo compré mi casa hace aprx 10 años y todo se hizo correctamente a través del banco + gestoria. Era una casa que tenía una hipoteca cuya carga se canceló por transf OMF al Banco de España. Y se provisionó para la cancelación.
ya que te empapaste bien del tema: si quieres saber si la cancelación registral de la hipoteca se hizo correctamente, dónde buscas esa información?.
Yo tengo la nota simple de unos meses después de comprar la casa y ya aparece mi hipoteca, pero todavía sigue apareciendo la hipoteca de la parte vendedora.
Ahora me surge la duda si hubo cancelación registral.

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