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La odisea burocrática para alquilar una simple plaza de garaje (Caso Real)

48 respuestas
La odisea burocrática para alquilar una simple plaza de garaje (Caso Real)
La odisea burocrática para alquilar una simple plaza de garaje (caso real)
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#1

La odisea burocrática para alquilar una simple plaza de garaje (Caso Real)

Rauloronegro
 

Somos cuatro hermanos que tenemos una plaza de garaje recibida en herencia y con un 25% de propiedad cada uno. Es una plaza no asociada a una vivienda. 
Queremos alquilarla legalmente por unos 60€/mes. 
Pregunto en Hacienda y me dicen que como es una plaza no asociada a vivienda no se rige por la LAU sino por el código civil y mercantil y que tenemos que hacer lo siguiente: 
·        Darnos de alta en el modelo 036. 
·        Como somos cuatro propietarios somos de hecho una comunidad de bienes pero tenemos que formalizarlo con un documento privado y adjuntar una copia del Registro de la Propiedad. 
·        Mensualmente tenemos que emitir una factura al arrendatario con el importe del alquiler mas el IVA. 
·        Trimestralmente tenemos que declarar e ingresar el IVA mediante el modelo 303. 
·        Tenemos que presentarles y, si procede, pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto es competencia de la Comunidad de Madrid y me dicen que hable con ellos. 
·        Anualmente hay que declarar el ingreso obtenido en la declaración de la Renta descontando gastos. 
·        Pregunto si el socio administrador de la Comunidad de Bienes puede seguir en el Régimen General de la Seguridad Social porque en la documentación que hay en Internet no está claro. Me dice que no lo saben que eso es competencia de la Seguridad Social que hable con ellos. 

Me pongo al habla con la Comunidad de Madrid y me dicen que en nuestro caso el Impuesto de Transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos Documentales está exento  pero que tenemos presentar cumplimentado el modelo 600 para que nos lo sellen porque si no Hacienda no nos da el alta. 

->Voy a una oficina de la Tesorería de la Seguridad Social para que me aclaren el Régimen de cotización del socio administrador de la Comunidad de Bienes. Me dicen que el socio administrador se tiene que dar de alta en el Régimen de Autónomos. Le digo que el socio administrador no va a hacer ningún trabajo remunerado, solo los trámites necesarios para alquilar la plaza. Duda, consulta la pantalla y me dice que eso es lo que pone. Le digo que no es lógico porque si me tengo que dar de alta en autónomos ¡¡¡¡¡¡tengo que pagar cerca de 300€ de autónomos (mas el gasto de IBI, gastos de comunidad, etc.) para alquilar una plaza por 60€ (menos gastos de IBI, comunidad, etc.,), es decir, tengo que alquilar la plaza perdiendo dinero y que además el SEPE no me concedería el subsidio de mayores de 52 años que próximamente voy a solicitar¡¡¡¡¡¡¡. Vuelve a dudar y me dice que no está segura, me da un teléfono del departamento socio-laboral del Ministerio de Trabajo que me dicen que ellos son expertos en estos casos. 

->Llamo al departamento socio-laboral del Ministerio de Trabajo y me vuelven a decir lo mismo, que el socio-administrador se tiene que dar de alta en autónomos aunque tiene dudas, le vuelvo a decir que el socio-administrador no va a realizar ningún trabajo remunerado solo las gestiones para alquilar la plaza ¡¡¡¡ cómo es posible que si alquilo una plaza salga perdiendo dinero por cuestiones burocráticas o de impuestos !!!. Empieza a dudar, lo consulta … espero. Casi una hora al teléfono. Al final, me dice que no está segura y que ¡¡¡¡¡¡¡ lo mejor es que consulte a una gestoría o a un abogado experto !!!!!!!! …. 

¡¡¡Es Increíble que la administración no sepa informar al ciudadano de sus obligaciones y trámites legales para un simple alquiler de una plaza de garaje de 60€ (menos gastos y a dividir entre cuatro) y te remitan a un abogado o a una gestoría !!! 

La verdad es que me dan ganas de vender la plaza o vender mi parte para evitarme problemas con el SEPE porque visto lo visto, vete a saber que piensan o que criterio aplican los del SEPE. 

Quizás estoy haciendo algo mal o hay otras opciones legales mas simples. 

¿ [email protected] ha tenido alguna experiencia en estos “lodos” burocráticos, si es así, como lo ha solucionado? 

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#2

Re: La odisea burocrática para alquilar una simple plaza de garaje (Caso Real)

Juan Lackland
Lo primero es aclarar que ya sois algo parecido a una comunidad de bienes, tanto si lo dice Hacienda como si no lo dice, eso es un hecho al margen de las cuestiones tributarias, dado que compartís la propiedad de un bien. En vuestro caso sois una herencia yacente, lo recomendable es seguir como tal y no constituir una comunidad de bienes nueva.
Lo segundo es aclarar que no vais a ejercer una actividad económica. No sé si eso se lo habéis aclarado a la S. Social a la hora de preguntar por el RETA del administrador. Si yo alquilo mi vivienda o mi garaje, no ejerzo actividad económica porque esos ingresos son rendimientos del capital, no actividades económicas. Por tanto, el administrador (que dicho sea de paso, no veo su necesidad) no tiene que estar de alta en ningún régimen de SS. Cuestión distinta es lo que sucede con el IVA, lo cual mencionaré más adelante.
Lo tercero es aclarar que el supuesto ITP Y AJD, hasta donde yo sé es responsabilidad del arrendatario, no vuestra.
En cuanto al alta en Hacienda, es cierto: os tenéis que dar de alta en Hacienda a efectos del IVA solamente y emitir factura y hacer las declaraciones e ingresos correspondientes. Pero eso no es por ser una comunidad, si hubiera un sólo propietario sería igual.
Resumiendo, no es por presumir, pero a veces, antes de ir a la Administración, es conveniente preguntar en Rankia.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

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#3

Re: La odisea burocrática para alquilar una simple plaza de garaje (Caso Real)

Rauloronegro
 
Juan Lackland, gracias por contestar. 

Me dice un amigo que cuando nos demos de alta den Hacienda en el modelo 036 pongamos que somos “retenedores”, no empresarios ni trabajadores. De esa forma no hay que darse de alta en el RETA. Volveré a ir a la Tesorería de la Seguridad Social para preguntarlo. También les recalcaré que no es una actividad económica que es un alquiler, a ver que me dicen. 

Lo de formalizar la Comunidad de Bienes por un contrato privado fue la respuesta que me dió Hacienda. Supongo que es para que la factura la emita la Comunidad de Bienes y no haya que emitir 4 facturas. Lo volveré a preguntar a Hacienda para ver si es obligatorio formalizar la Comunidad de Bienes. Nosotros no tenemos ningún interés en constituir una Comunidad de Bines. 

Juan ¿ sabes si es obligatorio nombrar un administrador en la Comunidad de Bienes (en el caso de que tengamos que constituir una Comunidad de Bienes)? 

#4

Re: La odisea burocrática para alquilar una simple plaza de garaje (Caso Real)

Rauloronegro
 
Te pego la respuesta que he obtenido en un foro jurídico. 

Sobre el Régimen de cotización del socio administrador de la Comunidad de Bienes, también hay mucho que comentar. En principio piensa que aunque vuestra comunidad de bienes no tiene un gran patrimonio que administrar, hay otras que sin embargo gestionan activos muy importantes. Echa un vistazo al artículo 305. LGSS que te enlazo al final, en especial donde indica que estarán incluidos en el régimen especial de autónomos "d) Los comuneros de las comunidades de bienes y los socios de sociedades civiles irregulares, salvo que su actividad se limite a la mera administración de los bienes puestos en común, a los que se refiere el artículo 1.2.b) de la Ley 20/2007, de 11 de julio" https://www.boe.es/eli/es/rdlg/2015/10/30/8/con 

 La clave, como intuyes, está en la expresión "salvo que su actividad se limite a la mera administración de los bienes puestos en común". En tu caso, parecería claro que tú te limitarías a la administración de los bienes, pero sin prestar una actividad profesional propia a la comunidad de bienes, pero ... imagina que no te das de alta en autónomos y no tenéis contratado a ningún trabajador que gestione el día a día de la comunidad .....¿quién se encarga de esa gestión?. En esos casos, se obliga a que si hay un comunero con el 25% o más de control sobre la comunidad, se de de alta en autónomos. Algo similar sucede con los autónomos societarios de las sociedades mercantiles. 
#5

Re: La odisea burocrática para alquilar una simple plaza de garaje (Caso Real)

Frangon
Total que al final
1) la alquilareis en negro, o
2) la vendéis, o
3) tenéis la plaza de garaje muerta de asco sin sacarle rendimiento 

Entiendo que para alquilarla legalmente haya que hacer algún trámite, pero lo que has explicado es demencial 
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#6

Re: La odisea burocrática para alquilar una simple plaza de garaje (Caso Real)

Juan Lackland
Cuando alguien pregunta una cosa sin dar todos los datos, es muy normal que quien responde se imagine los datos que faltan según lo más frecuente. De ahí muchos errores enormes.
Yendo a tu caso, si preguntas si el administrador de una comunidad de bienes tiene que darse de alta en el RETA, te dirán que sí porque dan por supuesto que se va a ejercer una actividad económica, o sea se va a actuar como empresa. Pero en tu caso, no hay actividad empresarial  ni tan siquiera es necesario constituir una comunidad de bienes puesto que ya sois una herencia yacente que para el caso viene a ser lo mismo. Si uno de vosotros es el administrador (lo normal es ser el representante), no tiene que darse de alta en nada y mucho cuidado con eso porque si es un jubilado podría peligrar su pensión si hace las cosas mal. Además no necesitáis hacer ningún documento ni privado ni público, solamente tenéis que daros de alta en Hacienda por causa del IVA y cumplir con las obligaciones tributarias derivadas de ese IVA y del IRPF por la renta percibida.
Te pongo un enlace de Hacienda donde se dice qué documentación debe presentar una herencia yacente. cuidado con ese documento que dice "no haber aceptado la herencia" porque se presta a malas y peligrosas interpretaciones.
https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/Ayuda/Manuales__Folletos_y_Videos/Manuales_practicos/_Ayuda_Folleto_Actividades_economicas/1__Declaracion_censal/1_3_Resumen_de_la_documentacion_que_acompana_al_modelo_036/1_3_Resumen_de_la_documentacion_que_acompana_al_modelo_036.html

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#7

Re: La odisea burocrática para alquilar una simple plaza de garaje (Caso Real)

Juan Lackland
Repito mi mensaje porque parece que el enlace lo ha truncado:
Cuando alguien pregunta una cosa sin dar todos los datos, es muy normal que quien responde se imagine los datos que faltan según lo más frecuente. De ahí muchos errores enormes.
Yendo a tu caso, si preguntas si el administrador de una comunidad de bienes tiene que darse de alta en el RETA, te dirán que sí porque dan por supuesto que se va a ejercer una actividad económica, o sea se va a actuar como empresa. Pero en tu caso, no hay actividad empresarial  ni tan siquiera es necesario constituir una comunidad de bienes puesto que ya sois una herencia yacente que para el caso viene a ser lo mismo. Si uno de vosotros es el administrador (lo normal es ser el representante), no tiene que darse de alta en nada y mucho cuidado con eso porque si es un jubilado podría peligrar su pensión si hace las cosas mal. Además no necesitáis hacer ningún documento ni privado ni público, solamente tenéis que daros de alta en Hacienda por causa del IVA y cumplir con las obligaciones tributarias derivadas de ese IVA y del IRPF por la renta percibida.
Te pongo un enlace de Hacienda donde se dice qué documentación debe presentar una herencia yacente. cuidado con ese documento que dice "no haber aceptado la herencia" porque se presta a malas y peligrosas interpretaciones.

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#8

Re: La odisea burocrática para alquilar una simple plaza de garaje (Caso Real)

Rauloronegro
Muchas gracias por tus comentarios Juan. 
  
Solo precisar que cuando estuve en TGSS y cuando hable con el departamento socio-laboral del Ministerio de Trabajo les expliqué que nuestro fin era alquilar una plaza de garaje no asociada a vivienda y que en Hacienda nos habían dicho que, entre otras cosas, teníamos que crear una Comunidad de Bienes. Quizás todo el lío viene de la información que nos ha facilitado la persona de Hacienda. 
 
Lo de tener cuidado, estoy totalmente de acuerdo contigo. De hecho yo próximamente voy a solicitar el subsidio de mayores de 52 años y como me den de alta en el RETA, el SEPE me denegará el subsidio. Por eso quiero tenerlo muy claro porque no quiero tener problemas con el SEPE.
 Nosotros no tenemos ningún interés en formar una CB, es solo porque la persona de Hacienda que nos informó nos dijo que lo teníamos que hacer. Si, como dices, no es necesario y es suficiente con tener un representante, pues mejor. 
 
Perdona mi ignorancia, ¿ "herencia yacente" no es cuando todavía no se ha aceptado la herencia ? Lo digo porque, en nuestro caso, se aceptó la herencia en el 2014, pagamos el Impuesto de Sucesiones y se inscribió la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad. Juan, en nuestro caso, ¿ ya no seríamos "herencia yacente", no? 
#9

Re: La odisea burocrática para alquilar una simple plaza de garaje (Caso Real)

Juan Lackland
¿En el Registro de la Propiedad aparece como titular el fallecido o los 4 hermanos herederos?

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#10

Re: La odisea burocrática para alquilar una simple plaza de garaje (Caso Real)

Rauloronegro

Los cuatro hermanos herederos.

#11

Re: La odisea burocrática para alquilar una simple plaza de garaje (Caso Real)

Juan Lackland
OK, en ese caso sois una comunidad de bienes, no herencia yacente. La comunidad se constituyó mediante la escritura pública de aceptación y adjudicación de la herencia, por lo que no necesitáis ningún otro documento de constitución. De acuerdo con el cuadro que te adjunté, tenéis que nombrar representante ante la Administración que será el que firme el 036 y presente vuestras declaraciones de IVA. 
Para todo lo demás, en particular que nadie se tiene que dar de alta en el RETA, vale lo que te puse en mi mensaje #7.

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#12

Re: La odisea burocrática para alquilar una simple plaza de garaje (Caso Real)

W. Petersen
Exacto ... yo con mi esposa tenemos una comunidad de bienes donde administramos los alquileres ....y la constituimos precisamente por tener dos parquing que se alquilan al margen de vivienda, por tanto sijetos a IVA ...

Evidentemente no tenemos ninguna obligación de tributar los pisos a través de la CB ... por no estar sujetos a IVA, sin embargo ya que la tenemos para los parquing, nos es mas sencillo tenerlo todo ahí mismo, por tanto contablemente nos va mejor.

A efectos de IVA, ni siquiera tenemos que aplicar prorrata, porque los gastos de los parquing son la comunidad y el IBI ....no llevan IVA, no obstante si existiera alguna derrama de mejora de la finca, si podríamos solicitar las facturas y deducirnos la parte alícuota de IVA...

Desde luego no es preciso pagar autónomos, las rentas de alquiler no se consideran empresa, son rentas inmobiliarias, no una actividad económica empresarial. Salvo que uno tenga mas de 10 unidades, una persona s tiempo completo para la gestión o administración de fincas y hasta hace pocos años, un local destinado a ello y no compartido con otros negocios, entonces las rentas si pueden pasar a considerarse una actividad empresarial.

El problema es que con uno o dos parquings, las obligaciones fiscsles son las mismas que tienes 27 fincas ... el iva trimestral, y el modelo 184 antes de 31 de enero de cada año para la imputación de rentas. Si uno no sabe o no tiene posibilidad de confeccionarlo por si, el alquiler casi no compensa los gastos, pero peor si no alquilas, ya que tendras que cubrir sin ingresos el IBI y la comunidad.

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#13

Re: La odisea burocrática para alquilar una simple plaza de garaje (Caso Real)

Rauloronegro
 Gracias Juan. 
¿ tendremos que emitir las facturas con el importe del alquiler + iva y enviárselas al arrendatario? Si es así ¿ en la facturas, en los datos del emisor de la factura, tendrían que figurar el nombre de los 4 propietarios? 
Entonces en el modelo 036, el que firme, se considerará como representante.


#14

Re: La odisea burocrática para alquilar una simple plaza de garaje (Caso Real)

Rauloronegro
W. Petersen, gracias por tus aclaraciones y explicaciones. Pensaba que no había nadie con nuestro mismo problema.
Me han informado que el modelo 184 no lo tenemos que presentar porque no llegamos al mínimo exigido.
Aprovechando de vuestra experiencia y “abusando” de tu amabilidad, a continuación te hago algunas preguntas (quizás también las pueda contestar Juan):
¿ la comunidad de bienes la constituisteis con un documento privado o no es necesario, nombrásteis algún representante, cómo?
¿ emitís facturas a nombre de la C.B. por el importe  del alquiler + el iva y se la enviáis al arrendatario?
¿ en la facturas, en los datos del emisor de la factura, tendrían que figurar el nombre de los 4 propietarios?
En cuanto a hacer un contrato he leído que no es obligatorio, es válido el contrato verbal (otra cosa es que sea o no conveniente hacerlo).
#15

Re: La odisea burocrática para alquilar una simple plaza de garaje (Caso Real)

Juan Lackland

¿ tendremos que emitir las facturas con el importe del alquiler + iva y enviárselas al arrendatario?
Sí.
¿ en la facturas, en los datos del emisor de la factura, tendrían que figurar el nombre de los 4 propietarios? 
Tendréis que poner el NIF y el nombre de la comunidad de bienes. Por ejemplo, "Hnos. López C.B."
Entonces en el modelo 036, el que firme, se considerará como representante.
Sí. Tendréis que firmar un papel nombrándole representante.

 

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