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Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

32 respuestas
Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura
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#16

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

Anm Dmf
Rankiano desde hace 4 meses
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Anm Dmf
Muchas gracias a todos, de verdad, por vuestra ayuda. Desde Notaría nos dicen lo mismo, que no es nada relevante y que la promotora tiene ganas de tocar las narices. La verdad es que pienso que un poco fallo de Notaría también pudo ser, ya que tenían copia del contrato de compraventa y por tanto pienso que tendrían que haber estado más atentos y habernos avisado de que podríamos tener este problema si modificábamos 50/50. Al final, nosotros somos los que estamos en medio, los que hemos pagado a las dos partes, y los que estamos más desprotegidos
#17

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

W. Petersen
Rankiano desde hace alrededor de 11 años
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W. Petersen
Cierto, el sujeto pasivo y el obligado al pago es el comprador ... al no ser la Sareb o la inmobiliaria de un banco que están sujetos a unos elevados controles de blanqueo de capitales y creo que no habría manera .... pero esto de "hacerse el loco" depende del soporte que tenga la contraparte, lo que indique el contrato para el caso de desistir de la  compra y las posibilidades de venta rápida a un tercero ....  en función de ello puede resultar o no.
Si no hay manera,  hay que calcular el coste de esto... si como dices es pagar el ITP del 15% del valor ... y esto al ser obra nueva va por IVA ....¿de cuánto hablamos? Tal vez no sea tan relevante ... pongamos que es una vivienda de 150.000 € ... un 15% son 22.500 € ... si esto que es obra nueva  ¿cierto? Va por IVA, depende de la comunidad autómoma el ITP va a ser entre el 1 y el 1,80% (no conozco los porcentajes , pero creo que ninguna CC.AA. tiene mas del 1 8%) estamos hablando de 405 € ... si la vivienda son 200.000 .. el 15% son 30.000 y el 1,80 a pagar son 540 €....

Si esto es así, y en esto tu Leopold72 puedes ajustar mucho, yo no tengo estos datos....la pregunta correcta en mi opinión es ¿la compra de esta vivienda por 400 o 500 € mas, sigue siendo igual de interessnte? Yo entiendo que nada varia.

El.problema es si esto va por IVA, si es así al final el coste de pagar la transmisión del 15% del valor, no será significativo.
#18

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

W. Petersen
Rankiano desde hace alrededor de 11 años
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W. Petersen
¿Va por IVA si estamos ante una primera transmisión del 15% del valor, y luego la segunda que es la venta de la promotora o va por ITP?  yo esto lo no es lo mío, pero si va por IVA, es lo que dije antes, el ITP de este 15% no sería ninguna cifra relevante !!!!
#19

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

leopol72
Rankiano desde hace alrededor de 7 años
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leopol72
Vamos a ver, la compra va por IVA, y la escritura entonces por AJD, pero ambos no varían por la operación de la que hablamos de transmitir una parte del derecho de compra, por lo tanto, para el vendedor no tiene incidencia mas allá de que le pudieran incriminar como complice en una operación sujeta a TPO y no declarada, y no sé, que le pusiera pasar algo, como acabar siendo responsable subsidiario.

Pero... lo que afecta si o si al comprador es que la transmisión del derecho de compra desde el 50 al 65%, que va por TPO puesto que es una transmisión de derechos sobre inmuebles, al mismo tipo que los propios inmuebles.
Por tanto, con un piso de 150.000, el 15%=22.500. Suponiendo un tipo de TPO del 8%, son 1.800 a pagar, ya es una cantidad a tener en cuenta.

Un saludo

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#20

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

Anm Dmf
Rankiano desde hace 4 meses
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Anm Dmf
El valor del inmueble escriturado (incluyendo parking y trastero) es 345.000 con IVA asciende a 383.500... el esfuerzo que hemos hecho ha sido importante. Como dice leopol72, la cantidad es muy considerable. Véis factible que no tomemos ninguna acción al respecto? es nuestro primer piso, no vamos a especular con él. 
#21

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

leopol72
Rankiano desde hace alrededor de 7 años
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leopol72
No sé cómo de cabezones se pondrán en la promotora, pero yo intentaría darles largas y decirles que la compra ya está escriturada y que es asunto vuestro, que lo vais a consultar.

Un saludo

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#22

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

leopol72
Rankiano desde hace alrededor de 7 años
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leopol72
Te copio la respuesta que he puesto en otro caso parecido. Para ti, la conclusión es la misma, intenta que pasen del tema y lo dejen estar, que lo hecho, hecho está.


 
Pensando el tema un poco mas, acabo de caer en que la base imponible de la transmisión del derecho de compra de un porcentaje de un inmueble no es necesariamente el valor de ese %, es el valor del derecho que se transmite, el precio que se establece, sin perjuicio de que pueda ser comprobado. Si no hubiera precio, encima estaríamos hablando de una donación. Según el art 17, de la Ley ITPAJD ese valor sería como mínimo el de la parte del inmueble que se podría adquirir con ese derecho, en el momento de realizarse la transmisión.

 
Artículo 17


1. En la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación se exigirá el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos. Sin embargo, en el caso de inmuebles en construcción, la base imponible estará constituida por el valor real del bien en el momento de la transmisión del crédito o derecho, sin que pueda ser inferior al importe de la contraprestación satisfecha por la cesión. 

A todo esto, sería si consideramos que se está transmitiendo un derecho de compra y no un pedazo del piso directamente.
El tema es mas complejo de lo que parece puesto que la compra venta de inmuebles es especialmente curiosa en España al necesitar que se entregue la vivienda, y que esta entrega se realice a través de documento público. A efectos obligacionales, el contrato privado firmado sobre plano es perfectamente valido, pero la compra no se termina de consolidar hasta que se construye el edificio y se otorga la escritura. Por lo tanto, el cambio de comprador no sé si constituye una venta de un derecho de compra, o directamente, la venta del inmueble, a efectos de TPO. Si bien, al final da lo mismo puesto que tributan por el mismo tipo de gravamen, y como mínimo, por la misma base.
Un argumento a favor de que el contrato de compra sobre plano es de compra de bien y no de un derecho futuro a ejercer, es que devengan IVA con cada pago en ese momento, por lo tanto, yo diría que se está transmitiendo parte del bien.

Mi conclusión por tanto es que cualquier acuerdo entre compradores particulares de cambio de porcentajes o de inclusión de nuevos propietarios supone una transmisión de inmuebles (no de derechos) sujeta a TPO, o a donaciones si no hay contraprestación. Puesto que el comprador original ya lo compró con el contrato inicial, lo que pasa es que el pago se aplaza y la entrega también, a la firma de la escritura.
No obstante, puedo estar equivocado. 

Un saludo

#23

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

knopfler
Rankiano desde hace alrededor de 8 años
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knopfler
Buenas tardes

Quisiera hacer una consulta aunque este algo desligado del hilo principal.

La inmobiliaria ha concertado cita en una Notaria para el Lunes para una compra venta de una vivienda de segunda mano.
El miércoles solicite a dicha Notaria que me enviara borrador de las Escrituras no sólo para ver que se cumpla lo que en el contrato privado se ha estipulado sino tambien para que el metraje de la misma este correctamente, ya que actualmente su metraje en Registro es erróneo y tampoco coincide en dos metros con lo que me indico el de la Inmobiliaria, hoy tras llamar 3 veces, e indicarme la Notaria que no me preocupara que me las enviaría hoy, ha pasado el tiempo de trabajo y no las han enviado por lo que me someto a leerme las Escrituras el mismo dia de firma pero dado que es un dia complicado para mi, no poder leerlas ni con tiempo ni con la atención que requieren.

Tengo dos dudas.

¿estan obligados a darme dicho borrador solicitado? en caso afirmativo ¿lo dice algun articulo en Ley o Real Decreto, que pueda estampárselo en la cara al administrativo de turno?.

Y la segunda, entiendo que dichas escrituras estan ya realizadas, que no firmadas obviamente, ¿puedo cambiar de Notaria y que se queden colgadas dichas Escrituras o eso conllevaría ya un coste para mi como comprador?

Muchas gracias.
#24

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

W. Petersen
Rankiano desde hace alrededor de 11 años
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W. Petersen
Tienen obligación 3 días antes ... el problema es que si hubieras llamado al colegio notarial de tu comunidad autónoma, solo les hubieran dado una colleja virtual, y si hubiéras llamado a 1a hora de la mañana, apuesta a que tendrías borrador.

Bien, claro que puedes cambiar de notaría, si la otra parte acepta tal cambio y no supone quebrar la operación.... es decir que tal compraventa no se vaya al cuerno porque comprador, vendedor o banco hipotecante no quieren cambiar. La notaría no puede cobrar honorario alguno por preparar escrituras ... y si quieren  cobrarte algo que lo pidan por mail, luego tu respondes con negativa... de ponerse bordes, que no creo, les indicas que te someteras a la decisión del colegio notarial dd la CC.AA., ganarás o perderás la reclamación, pero trabajo en hacer el informe van a tener !!!! Esto se lo puedes garantizar, ahora bien, si dices "lobo", es que fijo que viene, las amenazar baldías no sirven de nada, si indicas "colegio", no es que lo estás evaluando, cuando acabes con la llamada a notaría, ya estas marcando el número del colegio.

En 15 años he tenido que hacer esto trs veces, una por pretender cobrarme 7 copias simples en la compra de un parquing. No llegamos a denunciar nada, arreglaron el tema.

En otra ocasión para un acta notarial urgente, ningún notario disponible, el de guardia tampoco, llamada al colegio y por arte de magia nos mandaron a un notario.

Y la tercera por otra acta notarial, pretendiendo cobrar un determinado kilometraje, porque el notario estaba fuera, cuando el precio del desplazamiento está tasado... tampoco llegó al colegio, con solo anotarlo en el mail, la solución apareció.

Estos dos últimos asuntos eran de empresa... yo particularmente no tengo "estos rollos".
#25

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

knopfler
Rankiano desde hace alrededor de 8 años
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knopfler
A mi lo que me parece vergonzoso es que me diga una administrativa que no ha podido enviarme un puñetero borrador en word que por mucho trabajo que tengas y puesto el cliente lo ha llegado a solicitar educadamente hasta 4 veces una el miercoles y 3 hoy que se tarda 5 nano segundos en mandarselo, ya aunque solo sea para callar "al pesao" no lo haga. Es que me voy a otra Notaria pero ya. Fijo que esto se lo comento a la Notaria y la administrativa pone voz de ovejita. Eso o es que tienen algo que ocultar otra no hay. A final de mes fijo que extiende la mano para cobrar su mensualidad por su trabajo. Joder es que me ennervian tanto jeta ya. No he podido me dice, tiene narices, deben de creerse que el ciudadano de a pie es imbecil o algo por el estilo. Este tipo de gente es la que hace que seamos el pais mediocre que somos. 
#26

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

W. Petersen
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W. Petersen
No tienen nada que ocultar.. la  cosa no va por ahí ... simplemente van al día, porque al final somos cuatro y el tato los que pedimos esto 3 días antes.

Seguramente hoy estaba modificando una escritura que se firmaba hoy luego otra de las 12, etc. ... no  veas aho mala uva ...  no la hay....y mas en diciembre ...porque cada 31 en términos de papeles, se acaba el mundo. Lo curioso es que cada 2 de enero y de forma inexplicable, el mundo sigue a su bola.

Después de cenar te cuento una cosa de hoy mismo ... y tiene relación con tu caso.

#27

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

W. Petersen
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W. Petersen
Hoy se ha firmado una escritura por parte de mi jefe en una notaria que está a 150 km. de nuestra sede, yo no he podido asistir.  La elección de notario debe corresponder al  comprador, esto es lo ético y lo estético, si él o ella van a pagar la factura de honorarios, creo  que es exigible, que sea su elección. No es obligatorio, pero insisto, es lo mas correcto.

No nos dedicamos al negocio "del tocho", era uns escritura de venta de participaciones de un socio a otro, lo sabía hace mas de 6 meses, pero a alguíen  "le ha venido el síndrome del fin del mundo" que te indicaba antes ....  La escritura la preparó el asesor fiscal de un socio nuestro, y yo tuve el borrador el miércoles, 2 días, bueeeeeno ... no pasa nada ... pero ya sabian que sin borradores nada íbamos a firmar ... pues bien, a las 12 estaba mi jefe en el despacho de la señora notario, y yo y la oficial de la notaría con el manos libres, modificando unas pocas líneas del texto final y añadiendo unos documentos a protocolizar dentro de la escritura... nada relevante a efectos de venta de participaciones, pero sumamente relevante a efectos fiscales (impuestos) por si hay revisión de la Agencia Tributaria, no exista atisbo de duda de que parte está sujeta a dichos impuestos y que porción no los genera.

¿Y todo eso que tiene que ver contigo? Pues es un ejemplo para demostrarte que se trabaja al día, no debería ser asi, pero lo es .... y mas en diciembre, que te recuerdo que se acaba el mundo ..... 
#28

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

knopfler
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knopfler
No soy un tio cuadriculado, porque tambien trabajo con papeles, y entiendo perfectamente, que una persona este tratando de dejar las cosas bien antes de que se acabe el mundo, pero yo en mi trabajo si tengo 17 cosas para hacer, y una persona viene y me dice, ¿te importa sacarme esta fotocopia?, yo paro de solucionar el mundo y le hago su fotocopia, pero si por casualidad no se la he hecho y me lo pide educadamente 4 veces, no solo es que se la haga, es que encima le pido perdón por tener que haberme insistido. Unicamente tenia que enviar por correo electrónico un puñetero word, no hacer la Catedral de Burgos, y para esa "mierda" de petición ha tenido desde el Miércoles a las 10.00 de la mañana que se le pidió por primera vez, hasta hoy viernes a las 14.30, o 15.00 que se habrá salido de su puesto de trabajo.....no hay excusa posible para alguien que para mas inri, me ha dicho a la cara, puesto me presente personalmente la ultima vez en la Notaria, "no te preocupes que hoy te la envio sin falta", y esto con el tono de voz propio del que quiere terminar diciendo "pesado".

Pues no, no sólo ha sido muy mala haciendo su trabajo es que ademas ha sido una mentirosa. Mediocre como ella sóla, es lo único que se me ocurre decirle. Y merecería sobradamente que me volviera a presentar el mismo lunes a primera hora y se lo dijera a la cara, pero es que fijo que me daré la vuelta y le dirá a su compañera de enfrente, "menudo gilipollas" .... pues así es este país. de incongruente. Pero al final de mes lo dicho, extenderá su mano para cobrar su mes por su buen trabajo y fijo que en eso no se hace de rogar.



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#29

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

W. Petersen
Rankiano desde hace alrededor de 11 años
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W. Petersen
Ya sabes que hay gente de todo tipo, con mala educación pues también... 

En una de estas guerras en.las que meto a menudo, porque resulta que tengo muchos defecto y uno de ellos es  no pasar por el aro no a la de tres ... incluso si es mas cara la herramienta que el agujero !!!! ....  no solo me lo dijeron, es que lo escribieron !!!! 

De acuerdo, modificamos la factura, pero no nos martirice mas !!!! ....si, si ..."martirice" ... por escrito.

¿Y sabes lo peor? Pues que yo al igual que tu cogemos un cabreo de tres pares y ellos se quedan igual .... probablemente la chica esa, a esta hora ni se acuerda !!!! 

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