Rankia España

Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

32 respuestas
Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura
Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura
Página
1 / 3
#1

Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

Anm Dmf
Buenas tardes
Os escribo este post para ver si alguien me puede ayudar, estamos desesperados.
Mi mujer y yo compramos piso obra nueva sobre plano en 2017. Hicimos paga y señal y luego un pago posteriormente. En 2018 firmamos contrato compraventa con la promotora. Un contrato tipo. 
Ahora, recientemente, hemos firmado hipoteca y hemos hecho escrituración pública en Notaría. Es aquí donde nos han aconsejado hacer constar la propiedad del inmueble de acuerdo a los porcentajes que aportaba cada uno de nosotros. Nos aconsejan hacerlo en consonancia con lo aportado por cada uno. Yo disponía de ahorros propios que mi mujer no tenía, y por ese motivo, nos aconsejan desde Notaría hacer escrituración 65% yo/35% mi mujer.
Insisto, no somos nosotros los que planteamos esto (yo, de hecho, aún aportando ahorros propios, quería hacerlo al 50% cada uno). Nos aconsejan, de cara a prevenir posibles problemas con Hacienda, hacer constar las diferencias en lo aportado por cada uno. Nos parece razonable, y así lo hacemos.
Ahora, resulta que desde la gestoria de la promotora, nos informan de que en el contrato de compraventa de 2018 (nadie nos informó de nada en este sentido), se hace mención a que " la vendedora vende el inmueble al vendedor, que lo compra por mitad en proindiviso como cuerpo cierto..." y que por este motivo, la manera de proceder no ha sido la correcta (ya que no es al 50%/50% sino al 65%/35%) y que habría que hacer una "subsanación de la escritura incluyendo la cláusula de cesión de derechos"
Vamos, que nos tocaría abonar impuestos por la diferencia que se supone que me cede mi mujer a mi (??).
Estamos muy enfadados, frustados, preocupados con este tema. 
Obviamente, pensamos que hemos actuado, honestamente, de buena fe, y dejándonos aconsejar por profesionales. Entendemos que no hemos cometido ninguna infracción y que no hemos de subsanar ningún impuesto adicional. 
Nos encontramos con que
1. La notaría dice que la escritura pública prevalece y que no se toca
2. La gestora de la promotora dice que hay que subsanar la escritura con una cláusula de cesión de derechos
Nosotros, que somos los damnificados, nos encontramos en medio, sin saber qué hacer
Alguien se ha encontrado en una situación similar? 
No es posible que la promotora haga una adenda al contrato diciendo que en 2018 en el momento de firma del contrato se asumió que cada uno de los compradores lo hacían por parte iguales, pero que posteriormente en el momento de la escritura pública se acuerda que la aportación sea 65%/35%?
Con esto no sería suficiente?
Mil millones de gracias de antemano, estamos desesperados
Alex
#2

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

leopol72
El notario puede que tenga razón en que la escritura no se puede tocar por ese motivo, ya que se ha reflejado la realidad tal como se la habéis contado, que uno compra mas porcentaje que el otro. Aunque bien es cierto que no coincide con el contrato de compraventa y eso si debía quedar reflejado en algún sitio.
Si existe pues un error, o mejor dicho, una inexactitud documento-realidad, es en el contrato, y ahí si acaso es donde se debería rectificar.
Lo que no entiendo es por qué se empeñan a estas alturas en hacerlo, la escritura siempre va a prevalecer y es mas importante, lo único, que prevean problemas ellos al no cuadrar una cosa con la otra. Tienen razón en que en puridad, al cambiar el %, se ha producido una transmisión de derechos de uno a otro, y eso tributa en TPO, y se debería haber hecho en la escritura de compra, justo antes de la compra.
Vamos, que buen lio si tenéis, a ver si alguien puede aportar experiencia en asuntos similares, como  #W. Petersen 

Un saludo

1 recomendaciones
#3

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

W. Petersen
Jooooder me das una capacidad que no tengo !!!! (y lo sabes)  ...... pues ni idea ..... aunque me voy a lanzar a ver ............... bien, me temo que esto es lo que tu indicas. Contrariamente a lo que mucha gente cree (Tu conoces perfectamente, y por tu trabajo y experiencia, seguro que mejor que yo), el impuesto es de Transmisiones Patrimoniales, no es "impuesto de escrituras", con lo cual estoy contigo, hubo una compra al 50-50 y ahora se pretende que sea 65-35%, por tanto hay una primera transmisión de dicho 50-50 y una segunda de este 15% de diferencia para ambas partes, y eso tributa.

Entre particulares, o incluso en empresas, esto no se hace así .... se "tira por la directa" ... como si el contrato de venta nunca hubiera existido, liquidando por los datos de la escritura, y dificilmente la Agencia Tributaria Autonómica lo va detectar nunca (si, para el ponente, este impuesto corresponde a la Comunidades Autónomas), ahora bien si compras a la inmobiliaria de un banco o la SAREB, no se va a meter a "legalizar" algo que no es correcto, en este marrón no se meten !!!! 

¿Mi recomendación? ve ya mismo a un asesor fiscal y que te indique como hacer esto, sin tener que hacer una escritura ahora y otra luego .... seguro que tiene solución, aunque que creo que pagando dos veces impuesto por el 15% del valor ..... 

Es posible que hagas como en el servicio militar, con aquello de Valor: Se le supone ... pues tengo poca idea de fiscalidad particular, pero tal vez lo indicases por que en estas cosas, por temas de empresa, me he encontrado con algunos líos y algo de intuición y sentido común, pues puede .... 
1 recomendaciones
#4

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

leopol72
Ves como algo si puedes aportar... ya sabía que era un marrón, pero siempre se puede ayudar.
Lo que tu dices, se tira por la calle del medio y se olvidan del contrato, no entiendo como se empeñan en regularizar eso...

Un saludo

2 recomendaciones
#5

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

Anm Dmf
Muchas gracias a los dos.
La verdad es que estamos muy muy preocupados y obviamente no pensamos que sea nada justo el que tengamos que pagar impuesto TPO. 
Hemos puesto nuestra confianza en gente profesional que se dedica a este tipo de temas, y nos han metido en este lio, sin comerlo ni beberlo.
Pensáis que una solución podría ser decir a la promotora que haga una enmienda al contrato de compraventa donde se mencione que «a pesar de que en el momento de compraventa del inmueble se pactó proindiviso a partes iguales, finalmente la parte compradora ha acordado de mutuo acuerdo y según se hace constar en escritura pública, que la compra ha sido 65%/35%». Con una adenda parecida podría ser suficiente para que quedara todo aclarado? Muchas gracias a los dos de antemano por vuestro tiempo y vuestra ayuda. Un abrazo
#7

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

Anm Dmf
Pero es que no ha habido ninguna transmisión. Simplemente yo he aportado más que mi mujer, por unos ahorros únicamente a mi nombre. Y la Notaría nos aconsejó que lo hiciéramos así y no al 50/50 porque ahí sí que podríamos tener problemas al no poder demostrar aportación 50/50. De verdad, me parece extremadamente injusto, y como desconocedor de la materia, lo encuentro absolutamente ilógico.
#9

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

Anm Dmf
Ok, así lo haré. Ha de ser un asesor fiscal especializado en transmisiones de patrimonio, entiendo. Si tiene alguna sugerencia de alguien de su confianza, se lo agradecería enormemente. Muchas gracias
#10

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

W. Petersen
Creo que el impuesto de transmisiones no es algo complejo para un asesor fiscal, la única recomendación en este caso es que acudas a uno de tu comunidad autónoma... solo porque al ser un impuesto transferido, conocerá las particularidades de tu.CC.AA. aunque me temo que pocas diferencias hay,  salvo en los porcentajes, exenciones y bonificaciones en herencias y donaciones, y no es el caso.


#11

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

Anm Dmf
Una posibilidad podría ser hacer documento de préstamo sin intereses de mi mujer a mi en el que se mencione que le tengo que devolver el 15% del valor del piso, de modo que así cuadre de nuevo 50/50? No tiene ningún tipo de sentido, pero igual es una fórmula válida? Qué opinas W. Petersen? Muchas gracias de nuevo
#12

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

W. Petersen
Esto salva el problema ahora ....es decir haces el contrato de préstamo, lo liquidas en tu CC.AA. bajo el modelo 600, que la cuota es cero, pero hay que presentarlo y adjuntar copia.... de esta forma y al margen de cumplir con la obligación, se da fe de la fecha del mismo.

Ahora bien, esto te salva el asunto ahora, pero si no se devuelve es una donación y además el contrato seria un prueba ....

Entonces el plazo puede ser el que querais ....5, 10...15 años ... devoluciones cada mes, cada trimestre, cada año, cada 3 años .... pero la devolución debe producirse, en otro caso es donación ....  No tienen porque ser devoluciones iguales ... si son pongamos 30.000 € a 15 años ... no es preciso que sean 2.000 € al año ... pueden ser perfectamente 500 € al año y al vencimiento 23.000 € ... suena raro, pero es legal .... lo que  no te recomendaría es todo al final ...la duda o sospecha de donación estaría ahi... y si la fiscalidad mejora hacer el pago en una parte de finca... aunque apostar  mejoras en fiscalidad, es una apuesta perdedora, al menos de entrada, pero vete a saber, cosas mas raras se han visto en impuestos.

Si la devolución se hace con una parte de la vivienda, estarás igual solo que más tarde ..... también puede ocurrir como creo en la comunidad de Madrid que las herencias están muy bonificadas, no sé si también las donaciones, o como en Catalunya que morirse es caro de narices, aunque menos que hacerlo en Andalucía, si es los peperos - cs's - vox  de ahora no lo han cambiado.

Una recomendación: si haces eso... pasa el movimiento por el banco ... que el dinero pase de la cuenta de uno a otro, aunque al minuto y medio salga para el pago, que quede claro en movimiento bancario para reafimar el contrato ....




#13

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

Frangon
Eso sería darle una patada hacia adelante al problema, es decir, ganarías tiempo pero no lo solucionarias, pq si declarais un préstamo este se ha de devolver. Y si no lo haces sería una donación encubierta 
1 recomendaciones
#14

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

Frangon
Vale, no había actualizado la página y no vi q habías dicho lo mismo que yo pero mucho antes 😅
#15

Re: Qué prevalece lo escrito en contrato compraventa o en escritura

leopol72
Como dice Petersen, esa enmienda no hace mas que confirmar la transmisión y tributa por si sola. Aunque solo por la diferencia entre 50 y 35, es decir, la base es el 15% del valor del inmueble, de ahí, el 8% o lo que marque tu CA.
Yo sinceramente, me haría el loco a ver si los de la promotora se cansan y se olvidan del asunto, al fin y al cabo, solo les afecta en el caso de que revisaran sus contratos de venta y sus escrituras y encontraran esa discrepancia, pero nadie les va a reclamar nada en el impuesto de AJD, ya que es del comprador, y en el IVA tampoco afecta. 

Un saludo

Anm Dmf
Rankiano desde hace alrededor de 2 meses
Publicaciones
Recomendaciones
Seguidores
Ir al perfil
leopol72
Rankiano desde hace casi 7 años
Aporto lo que puedo y aprendo lo máximo posible.
Publicaciones
Recomendaciones
Seguidores
Ir al perfil
W. Petersen
Rankiano desde hace casi 11 años
www.yoreklamo.com
Publicaciones
Recomendaciones
Seguidores
Ir al perfil
leopol72
Rankiano desde hace casi 7 años
Aporto lo que puedo y aprendo lo máximo posible.
Publicaciones
Recomendaciones
Seguidores
Ir al perfil
Anm Dmf
Rankiano desde hace alrededor de 2 meses
Publicaciones
Recomendaciones
Seguidores
Ir al perfil
W. Petersen
Rankiano desde hace casi 11 años
www.yoreklamo.com
Publicaciones
Recomendaciones
Seguidores
Ir al perfil
Anm Dmf
Rankiano desde hace alrededor de 2 meses
Publicaciones
Recomendaciones
Seguidores
Ir al perfil
W. Petersen
Rankiano desde hace casi 11 años
www.yoreklamo.com
Publicaciones
Recomendaciones
Seguidores
Ir al perfil
Anm Dmf
Rankiano desde hace alrededor de 2 meses
Publicaciones
Recomendaciones
Seguidores
Ir al perfil
W. Petersen
Rankiano desde hace casi 11 años
www.yoreklamo.com
Publicaciones
Recomendaciones
Seguidores
Ir al perfil
Anm Dmf
Rankiano desde hace alrededor de 2 meses
Publicaciones
Recomendaciones
Seguidores
Ir al perfil
W. Petersen
Rankiano desde hace casi 11 años
www.yoreklamo.com
Publicaciones
Recomendaciones
Seguidores
Ir al perfil
Frangon
Rankiano desde hace casi 3 años
Publicaciones
Recomendaciones
Seguidores
Ir al perfil
Frangon
Rankiano desde hace casi 3 años
Publicaciones
Recomendaciones
Seguidores
Ir al perfil
leopol72
Rankiano desde hace casi 7 años
Aporto lo que puedo y aprendo lo máximo posible.
Publicaciones
Recomendaciones
Seguidores
Ir al perfil

Simulador de hipotecas

Este sitio web usa cookies para analizar la navegación del usuario. Política de cookies.
Cerrar