Problema en garaje comunitario, menos plazas que propietarios

Hoy me toca pediros ayuda. Un conocido vive en una comunidad en la que el constructor, un fenómeno, ha vendido en su día más plazas de garaje que las que efectivamente hay, faltan 6 como mínimo, siendo este el menor de los problemas. Hasta ahora no ha habido mucho problema, pues el edificio estaba medio vacío de forma que sobraban plazas pero los pisos se fueron ocupando, y empiezan a tener problemas de espacio, sin contar los que quieren meter 3 coches teniendo solo una plaza, pero ese es otro tema más fácil de solucionar. El garaje es un proindiviso. 
¿Que soluciones encontrais? 
Yo por ahora solo veo posibilidad de turnos rotatorios por meses completos, ya que todos son propietarios del garaje.

¿Alguna otra opción que veais posible?

Saludos

¿Los propietarios tienen una escritura que les asigna una cuota indivisa y el nº de plaza concreto?

Algunos sí dos o tres creo, pero las plazas nunca han estado numeradas, con lo cual tampoco sirve. En la nota simple pone que tienen una 18ava parte del garaje.

Saludos

Me he encontrado con garajes en proindiviso con una asignación numérica concreta y, como es lógico, facilita mucho las cosas.

No le veo fácil solución mediante turnos. Desde una perspectiva jurídica habría que revisar la "Escritura de obra nueva y división horizontal", ver el acta de finalización de obra y seguir la pista de como se han ido vendiendo los distintos departamentos. En definitiva, si va por 1/18 avas partes y se han vendido más cuotas indivisas que las existentes hay una clara responsabilidad de los intervientes en esas operaciones.

Un ejemplo claro, el registrador no puede inscribir ventas que superen el nº de partes indivisas del garaje.

Un saludo.

Problema, se han vendido 18 partes indivisas, el garaje está en 18 partes indivisas pero solo cogen 12-13 coches. Sin contar que los áticos están sin registrar, que dejó el edificio a medio construir,... como imaginarás imposible contactar con el promotor, si aún vive. Es que solo se me ocurre, ahora mismo, los turnos rotativos. Que es posible que a día de hoy no haya que hacer todavía turnos, pues no se si habrá aun los 12 pisos habitados, pero en un futuro fijo que hay problemas, y por ir buscando solución.

Saludos

Pues complicado porque repartiendo por tiempo os toca a 243 días anuales a cada uno. Es decir, 4 meses con el coche fuera. 

Otra opción que se me ocurre es plantearlo en reunión de la comunidad de vecinos. Se puede decir que cada plaza cuesta x y entre los que quieren garaje comprar una o varias plazas para aumentar los días años que tendriais derecho. Sobran 5 plazas adjudicadas o faltan 5 plazas por construir, si entre los 13 que queréis garaje comorais 5 plazas se soluciona el problema, seguro que encontrais a alguno que no quiere su 1/18 lleno de problemas y prefiere unos euros en el bolsillo. 

Saludos

Es la otra opción. Ahora a saber como querrán los nuevos propietarios que están comprando y que no saben nada de este follón. Va a ser divertido de c....s. Lo único bueno que hay 2-3 pisos que no creo que se habiten en mucho tiempo, con lo cual el problema disminuye mucho, por ahora, pero en un futuro a saber.

Saludos

No se trata de contactar con el promotor, sino de la documentación registral del edificio.

Dices que hay áticos sin registrar, entonces, ¿quén tiene título para venderlos?.

Aquí lo que hay es "una ruina fucional", es decir, me venden una cuota indivisa del garaje que no puede satisfacer la finalidad prevista. El asunto es muy serio.

Dadas las limitaciones de información sobre documentos, compraventas, registro, etc....es muy difícil dar una consejo con criterio.
Lo del sorteo es de "traca".

Un saludo.

Han acabado en juicio para legalizar el edificio de esto hace relativamente poco tiempo, los áticos en principio eran trasteros pero pasaron a ser viviendas que se vendieron sin estar registradas, está todo en contrato privado (áticos), vamos, una chanchullada gorda y que ahora los vecinos poco a poco van sacando adelante, pero lo del garaje, a ver como solucionan. 
Lo del sorteo no veo por donde vas, yo lo único que veo es un turno rotativo o que los que quieran compren la parte indivisa a otros propietarios, no veo más, porque en principio son todos compradores de buena fe.

Saludos

Menudos chanchullos, yo tengo un garage en indiviso, pero es algo técnico porque la propia escritura de división horizontal asigna el uso exclusivo de una plaza concreta.. por tanto tienes la propiedad de toda la finca, pero solo la posesión de unos metros concretos y obviamente derecho de acceso por la parte destinada a "circulación" ....

Solucionar se puede porque lo he visto, pero fácil no es. Una forma es hacer una extinción del condominio sobre el garaje a través de una división horizontal en plazas concretas, 12 o las que salgan. Cada una de ellas entonces supondrá por ejemplo una doceava parte del mismo. Los propietarios interesados se les adjudican, pero deberán "adquirir" la cuota que les falta, desde su 18 al 12 que necesitan, a los que no la quieren y les sobra, en la misma escritura . El problema, el impuesto que grava esa historia, que si bien es en principio AJD, puede que intenten liquidar por TPO por esas "compras", ya que el caso es un tanto atípico, en la oficina liquidadora pueden interpretar varias cosas. 

Problema y chapuza interesante.

Una posible solucion (a parte de todas las legales que ya te han dicho).

Que parte de los propietarios vendan su "plaza" para cuadrarlo con los pisos. Esto puede ser propietarios que no tengan coche por ejemplo. Esto obviamente lo deberian pagar a escote los que van a mantener la plaza. Se puede conseguir acuerdo en la comunidad de que se paga por la comunidad la compra de las plazas restantes, excepto por los vendedores.

Ahora determinar el precio. Como se hace eso? Complicado. Obviamente tiene que estar por encima de mercado para que haya incentivo para vender. El problema que si te pasas de alto, se te apuntan mas que los necesarios...

Solucion? Que cada uno ponga en sobre cerrado por cuanto estaria dispuesto a venderla. Cuanto es la cantidad minima que aceptaria. Luego se abren todos y se eligen las X ofertas que sean necearias.

Lo que se consigue es que X propietarios vendan por lo que desean, y que la comunidad a la vez pague el precio mas competitivo entre el "mercado".

Se te pueden poner todos de acuerdo en 100k por plaza... entonces no se vende ninguna. Algun listo la pondra a 99k... ya vas ahorrando. El que piense asi dira si todos la bajan a 99, yo la voy a bajar a 70k que sigue siendo un preciazo y me lo aseguro... etc.

Enfin, suerte
Saludos