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Ayuda sobre la subrogación de una hipoteca de mis padres a mi

1 respuesta
    #1
    Xivur

    Ayuda sobre la subrogación de una hipoteca de mis padres a mi

    Hola a todos y gracias de antemano,

    Mis padres tiene una casa al 50% cada uno, con una hipoteca inicial de 129.000€ y del que solo queda por pagar 59.000€. Por divorcio quieren los dos cederme la casa para mi, y estamos viendo cual podría ser la mejor opción en cuestión de ahorro en impuestos, escrituras, etc y también la mejor opción para que el banco no pueda poner muchas pegas.

    Es decir nos gustaría poder cambiar la titularidad del inmueble a mi nombre y también pasar el pago de la hipoteca por mi cuenta corriente sin que se tenga que formalizar una nueva hipoteca y cancelación de esta, me han estado hablando de la subrogación y que puede ser expresa o tácita, pero la verdad es que no termino de entender la forma de proceder.
    Es posible en mi caso el poder hacer una subrogación hipotecaria? que impedimentos puede poner el banco si hacemos un documento privado o ante notario indicando que yo me hago cargo de la deuda?
    Gracias.

  1. #2
    W. Petersen
    en respuesta a Xivur

    Re: Ayuda sobre la subrogación de una hipoteca de mis padres a mi

    Ver mensaje de Xivur

    Vamos a ver, tienes dos opciones:

    Que les compres la casa a tus padres, entonces tendrás que pagarla y los impuestos que correspondan, y para comprar la casa de tus padres, me temo que el banco no querrá financiarte.

    Tus padres pueden donarte la casa, pagar los impuestos de donación, pero solo de la parte pagada de la misma, es decir si la casa vale130.000 y se deben 59.000, pues te donan el 55% y te venden el 45% .... ¿como les pagas el 45%? pues con la subrogación de la hipoteca que a partir de ahora asumes tu.

    Lo ideal es plantear el tema al banco y que "traspasen" la hipoteca a tu nombre y tus padres ya no figuren ...... pero esto es decisión de ellos, si les parece que tus ingresos son justos y no garantizan suficientemente el pago, te pueden decir que no, o incluso que si, pero subir el interés de la hipoteca.  ¿Eso lo pueden hacer? Claro que si, porque se está modificando un contrato y para ello se precisa la conformidad de todos lo que lo firmaron en el inicio, con que uno no quiera firmar, o si quiera pero con condiciones, no se le puede obligar.

    ¿entonces no puedes comprar eso, o que tus padres te lo donen, total o parcialmente?  si puedes, se trata de hacer la subrogación de hipoteca sin consentimiento del banco ¿es legal? absolutamente si 

    ¿tiene algun problema eso? Mas de uno, en primer lugar una hipoteca son en realidad dos operaciones, un préstamo  como lo seria el de financiar un coche +, pñero en rezón de importe y largo plazo el banco exige una garantia cierta y real, y ello "se arregla" con la hipoteca de una finca, que les da un derecho preferente de cobro si las cosas se tercian.

    Entonces si subrogas sin permiso del banco, lo que ocurre es que la hipoteca que está sobre la casa, pasa a ti, porque aquella es ya tu casa, y no la de los propietarios anteriores, pero la parte del préstamo, se queda como está, con lo cual los recibos seguirán a nombre de tus padres , y si no se paga, ellos podrán ir contra la casa, sea tuya, de ellos, o de cualquiera que sea el propietario futuro, y si con la venta de la misma no se llega, podrían reclamar el faltante a ,los prestatarios, tus padres, porque como el banco no ha consentido la subrogación, la deuda sigue pesando sobre ellos.

    Pero no existe ninguna obligación legal de que para cobrar, primero se tenga que subastar la casa y luego si no llega ir contra los titulares del préstamo, vale, es lo normal, sin embargo si al banco le parece que tus padres, y todavía titulares del préstamo tienen efectivo, el banco puede primer reclamar a ellos contra sus ahorros y dejar la casa para mas tarde... no es normal, vale... pero se puede. 

    La garantía de tus padres, si el banco consiente la suboragación, va a desaparecer, porque tanto el préstamo como la garantia en hipoteca, será solo a tu cargo. 

     

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