Expiración contrato de arras y vendedor no cede

Buenas a todos,

Soy la parte compradora de un piso. Firmé un contrato de arras penitenciales hace 2 meses y el contrato expira a mediados de el mes de Marzo. El banco ya me ha concedido hipoteca y ya me han asignado una gestoria para acabar de recibir la documentación y fijar una fecha de firma.

El problema que me encuentro es con el siguiente:

- La parte compradora es muy especial y ha visto que tiene una provisión de fondos de unos 1500 euros para hacer la cancelación registral de su hipoteca. Ahora esta parte dice que eso es mucho dinero y que lo pague yo. Yo por mi parte, obviamente me he negado. Entonces la parte vendedora dice que si lo hace por su cuenta le costará menos.

He intentado hacerle entender que si lo hace por su cuenta tardaremos mucho más, dado que hasta que me puedan entregar una nota simple con esa cancelación registral y darla yo a mis gestores se nos va a ir a 2 o 3 meses el asunto, pero no quiere entrar en razones.

¿Qué opciones tengo al respecto? ¿Qué pasa si llegada la fecha de firma (estipulada en el contrato de arras) yo tengo todo preparado pero la parte vendedora no quiere asumir ese gasto de 1500 euros y quiere esperar 3 meses a realizar la operación?

Siempre intentando llegar a una solución coherente y sin mala fe. Lo último que quiero es ir a juicio con la parte vendedora. Pero si al final no me queda otro remedio pues lo haré.

Estoy muy liada y ya no se que hacer.

Gracias a todos por adelantado y un saludo.

C.

Yo mandaría un requerimiento para que a fecha tal, antes de vencimiento de contrato de arras se presente en el notario para firmar dicha venta. Sino que te tendrá que devolver las arras según estipulado en contrato. Tu tienes todo listo para la compraventa, ahora es el turno del vendedor de hacer su parte.

Saludos

Hola. Que conste que hablo de memoria/oidas eh? No soy ni abogado ni nada por el estilo, y no he investigado si lo que recuerdo es cierto o no. Tu puedes investigarlo si quieres.

Que yo sepa, la cancelacion registral no es estrictamente necesaria. Conveniente, sobre todo para ti, si. Dicho esto, 1500 euros me parece una burrada para eso, imagino que banco y gestoria amiga. Normal que se niegue: yo tambien lo haria.

Supongo que cuando tu pagues en la notaria, en ese momento el vendedor cancela su hipoteca (i.e. parte de tu cheque va directo a su banco). Por tanto, la hipoteca no se puede cancelar del registro antes de que firmeis... Por tanto va a tardar lo mismo en cancelarla si la cancela el, que si la cancela esa gestoria abusona pagando su comision a la oficina. Estoy en lo cierto? Incluso si la hipoteca se cancela antes, el tiempo que tarda el registrador en inscribir la cancelacion es el mismo sea el de la gestoria el que lleve los papeles, o el del banco.

Es absolutamente necesario que cancele hipoteca registralmente? Yo creo que no. Salvo que hayais pactado en contrario, y en todo caso solo podria despues de vender.

Si el piso ya esta pagado, pero aun tiene el asiento registral, y tu quieres esperar a firmar a tener nota simple de que este limpio, va a tardar lo mismo si lo hace el que si lo hace el banco.

Posibles soluciones?

- Buena fe y fiarte de que lo cancele

- Apurar el tiempo, ir con el a que la cancele, conformarte con el resguardo/factura lo que sea que le de el registro en lugar de con la nota simple de ya cancelado

- Fiarte de que lo cancele pero negociar penalizacion economica i.e. si venta por 75k te pago 74k y el restanto 1k a la cancelacion del registro (cancelarlo vale menos, por tanto le interesa hacerlo. Si le ofrecieras lo mismo que vale, puede pasar ya que no obtiene beneficio).

A mi corto modo de ver no hay base para ir a juicio, a no ser que hayais puesto como requisito inexpugnable que hay que cancelar. Si le notificas el va, te vende la casa sin cancelar la entrada registral, que no es ilegal, y si tu no quieres el que te niegas eres tu.

Saludos

el banco de la hipoteca no va a aceptar que el cliente cancele por su cuenta, salvo si cuando firmas tal hipoteca ya está cancelada en el registro.

Porqué? Muy simple, si en el momento de la firma no está cancelada, quieren controlar ellos todo el proceso, porque si no entra primero la cancelación todo lo que viene después no se inscibe. 

Petersen puedes elaborar? La verdad es que no te sigo.

Creo entender que dices que el banco del comprador no acepta la hipoteca si la hipoteca vieja no esta cancelada. Pero el OP nos dice que es el vendedor el que tiene una provision de fondos en su banco, es decir, es el banco vendedor el que se esta ofreciendo a hacer la cancelacion en el registro.

Si el banco comprador no da hipoteca hasta que una hipoteca vieja no esta cancelada... como se hace? Porque en el momento de la firma es cuando se cancela la hipoteca con el banco, como puede estar esa hipoteca ya cancelada registralmente? Conlleva tiempo.

Gracias

A ver si y no ..... (y todo lo contrario)

Si no he leído mal ... la provisión de fondos puede ser insuficiente, y lo podría ser porque para la cancelación el banco precisa de tres gastos a asumir, notaria, registro y gestoria. Bien, es evidente que se puede hacer el trámite sin el concurso de una gestoria, lo cual puede ahorrar perfectamente 300 ó 400 € a quien lo haga por su cuenta, es decir primero conseguir que el banco vaya a notario a firmar, que no siempre es fácil, pagar a dicho notario, tomar la còpia auténtica, irse al registro de la propiedad, presentar la escritura para su registro y además rellenar el model 600 (creo) de liquidación de impuestos, que por cierto son cero, y no es fácil de comprender para que caray proceder presentar el jodido modelo 600 ?????? en fin ..... 

Ahora bien, ningún banco va a aceptar formalizar una hipoteca sobre una finca en la que primero hay que presentar una cancelación de hipoteca, porque "si algo falla" todo lo que viene detrás, la compra-venta y la hipoteca, quedarà en suspenso de registro, hasta que se solucione el posible problema de la cancelación previa, entonces para evitar esto, el banco a través de su gestoria de confianza, con la que tendrá establecidas garantias suficientes en forma de seguros de Responsabilidad Civil o avales a favor del Banco, exigirá siempre que todo el proceso se haga a través de tal gestoria.

¿Cómo evitar la concuerrencia de la gestoria y ahorrarse 300 ó 400 €? pues que la hipoteca esté cancelada registralmente antes de la firma de la compra.venta e hipoteca, si no lo está, no firmarán hipoteca si no controlan todo el proceso.

¿Qué problema puede tener un banco para no aceptar que el propio cliente se haga la gestión? Pues que por ejemplo se firme la cancelación, pero no se presente al registro, o si se presente, pero el cliente no presente el modelo 600 (que insisto no se para que sirve, si es liquidación cero). No olvidemos que el registro no es algo obligatorio, es voluntanrio, muy recomendable, pero voluntario.

¿Otro problema? Pues que el banco de la hipotec acancelada no vaya a firmar y se tenga que insistir ... pasan de "perseguir" a nadie .... 

Si el vendedor tiene capital pendiente de cancelar, es improbable que pase por la provisión de fondos, no hay alternativa válida.

Si la hipoteca ya está cancelada económicamente aún está a tiempo de cancelarla registralmente.

Firma en notaría y presentación telemática.

¡Hola a todos!

¡Gracias por responder!

Exactamente es como dice W. Petersen.

He llamado a la gestoría que me asignó mi banco y me dicen que la operación no se va a mover porque tienen que tener controlado ellos todo el proceso. Dicen que la única opción sería que le presentaramos una nota simple conforme ese inmueble ya tiene hipoteca cancelada y en ese caso no le harían provisión de fondos a la parte vendedora.

También me han dicho que es una provisión de fondos y que al final del proceso se le devolverá la parte restante de lo que cueste realmente, pero claro la parte vendedora no se fia ni un pelo.

Y me dicen que si la parte vendedora quiere hacer esa cancelación registral por su cuenta que la haga pero que le van a retener los 1500 euros igualmente en concepto de garantía y en cuanto la parte vendedora resuelva todo el proceso que se lo devolverán todo.

Tengo una reunión en breve con la parte vendedora a ver como queda el asunto al final, ya os contaré.

Para evitar problemas a lo mejor lo que intento es hacer una prórroga del contrato de arras para darle tiempo a la parte vendedora a realizar esas gestiones. Pero no estoy segura... porque aunque me digáis que está a tiempo de hacer la cancelación registral de la hipoteca, hasta obtener la nota simple que diga que no tiene hipoteca igual pasa bastante tiempo, que es lo que necesita la gestoria del banco para no hacerle provisión de fondos....  :-(

Mil gracias.

C.

Como supongo que el piso valdrá mas de los 1.500 euros y como también supongo que el vendedor estará dispuesto a abonar algún gasto de la cancelación, pues te haces cargo de la diferencia y te evitas los problemas que tienes, las  idas y venidas y a lo mejor algún disgusto con las arras o incluso la perdida del piso, igual hay un comprador en este momento que ofrece mas dinero que tu, muevete y rapidito