¿Alquilar o vender?

Tenéis razón y así quiero Hacer, es un banco quien debe asesorarne? Quiero decir por donde empezae? No tenfo a mi alrededor nadie con conocimienros financieros

hola a todos, he estado leyendo este post porque estoy en una situación parecida, y no queria abrir otro hilo para un tema casi parecido, y digo casi parecido porque a la opción de alquiler y compra, me han ofrecido también compra aplazada a tres años (segun me ha explicado la inmobiliaria, es una especie de alquiler con opción a compra al de tres años, con la peculiaridad que en esta modalidad no tributas a hacienda los tres años de alquiler), os explico mi situación, a ver si me podeis ayudar:

Tengo un piso en Bizkaia que con la reforma costó 210.000€. (al banco pedí 167.000) Ahora debo 124.000€ a 27 años con euribor+1sin vinculaciones.

Quiero comprar piso de 288.000€ incluyendo comisión de inmobiliaria, y quiero pedir 200.000€ al banco. La mejor opción que he encontrado, banco sabadell hipoteja fija 2% solo con vinculación nómina. Serian 741 €/mes a 30 años.(quiero hipoteca fija, porque en el caso que me quede con los dos pisos, no quiero arriesgarme a tener dos hipos varibles y que cuando entre el euribor plus me crujan).

INGRESOS: 3000€ euros entre el matrimonio, yo soy funcionario y y mujer asalariada por empresa.

SITUACIÓN FAMILIAR: dos hijas y sin nungun otro prestamo. Ahora mismo estamos ahorrando unos 1.300€ netos, que van integros a coinc.

El tema, es que mi piso se puede vender por 150.000€ con la opción que os he comentado, y durante los tres primeros años seria un alquiler de 650 euros a descontar a los 150.000 pasados los tres años. Pero con el inconveniente, que si sale algun problema, yo acarreo con ello.

Entonces, que puedo hacer? que os parece esta opción? seria mejor esperar a que venga otro comprador y me lo compre directamente? o seria mejor alquilarlo de manera indefinida por los 650?

con la opcion de alquiler, restando comunidad, IBI, hacienda me salen 460 € netos, y con esta opcion podría irse pagando solo el piso, a costa de arriesgarme a no tener un buen arrendador y que no salieran problemas. El piso está reformado, la fachada, ascensor, portal, tejado todo hecho, por lo que en principio, los problemas que puedaran surgir (a parte de impagos, que es el mayor miedo que tengo), serian lavadora, lavavajillas y cosas asi.

Creo que he puesto sobre la mesa todos los datos necesarios, si me dejo algo, decidmelo y os lo explico, ya que no soy ningun experto de finanzas.

Muchas gracias por vuestra atención.

Lo primero me tienes que explicar cómo con 3.000 euros de ingresos. Gastos de vivienda aproximados al mes 650 euros y cuatro de familia ahorras 1.300 euros al mes.

Vivis 4 con 1.050 euros al mes???? Ropa, coche, móviles, colegios???

Yo independientemente de cuál es la mejor opción, por esas dos criaturas que tienes y teniendo en cuenta que solo se vive una vez no corría el riesgo de tanta inversión en ladrillo a tan largo plazo.

Veo mucha deuda total para los ingresos.cualquir problema de ingresos o cualquier problema de inquilinos te jode.

Importante::: explícame como ahorras 1.300 euros al mes!!!!

hola juanpedrito, hipoteca 419 € y comunidad 50 € todo incluido. La hija pequeña todavia no está en edad de escolarización y la mayor va a colegio concertado. Coche pagado a toca teja hace dos años el cual no me da mas gasto que combustible y seguro obligatorio. tengo garaje propio en otro municipio alquilado, y con este alquiler pago otro garaje de debajo de mi casa.

No se que mas ponerte, hacemos la compra en el carrefour, y hacemos una compra variada, es decir, dependiendo que cosas seleccionamos marca blanca o sino otras marcas. Luego las carnes, en la carniceria de barrio y el pescado tanto de lo mismo.

telefono con vodafone exprimiendoles al maximo he conseguido fibra con dos moviles llamadas ilimitadas y 10 GB por 44,60 €/mes iva incluido. luz mas o menos 50 €/mes, ahora un poco mas porque tengo calefacción electrica.

Respecto al ocio, antes si que es verdad que saliamos mas a cenar los fines de semana, pero ahora con las crias imposible. asi que ahora lo gastamos en potear por el dia.

No se, yo pienso hoy en dia que la gente tiene demasiados caprichos, y que a veces queremos tener algo a lo que no podemos aspirar, y es cuando nos endeudamos mas de la cuenta. Y ojo!! no lo critico, cada uno que haga lo quiera con su dinero, pero simplemente hago esa reflexión.

yo soy el tipo de persona, que hasta que no tengo el dinero suficiente, no paso a adquirir el producto que deseo ( exceptuando la hipoteca...)

Otra cosa a tener en cuenta, todos los años de la vida de mi hipoteca, he amortizado 4.000 € en plazo, por lo que por cada año que ha pasado he descontado otro.

A si que fijate -> 3000-1300-419-50-44,60-50= 1.136€

Yo creo que, con ese dinero para vivir da de sobra, despues de haber restado facturas. Seguro que se me ha olvidado algo, pero a groso modo, esa es la conclusión.

Que te parece?

se me olvidaba, gracias por tu opinion.

Me tienes alucinado y aplaudo tu filosofía de vida y vuestra capacidad de ahorro. Enhorabuena.

Yo creo que tú nunca tendrás problemas para pagar las hipotecas.

Hacer lo que os pida el cuerpo, no es una decisión para toda la vida, digo lo de alquilar y conforme pase el tiempo y según vuestra experiencia decidís.

Sois un ejemplo de que con orden y cabeza se puede tener casi todo.

Gracias Juanpedrito. A ver el resto de foreros que opina. Esta claro que el alquiler no es para toda la vida, así que no se, en principio está a la venta. Si nos cuadra adelante, y sino alquiler.
Un saludo!!

Hola

Yo creo que os lo podeis permitir, y tu siendo funcionario es un punto de tranquilidad a tu favor. Pero me haria esta pregunta: por que quieres cambiar de piso? Ten en cuenta que partes de una situacion saneada, estable, ahorrando, para meterte en otra con deuda mayor, menos estable (quizas en el piso nuevo hayan vecinos ruidosos...) y donde tienes que gestionar alquiler.

Si vendes el piso afloras una deuda de 60k. La puedes compensar con alguna ganancia? Se te ve bastante conservador en inversiones.

Cambiar de piso sale por un pico entre impuestos, hipotecas etc - imagino que sobre los 25k facil. Es mucho dinero que directamente se esfuma.

Yo personalmente, a no ser que el nuevo piso sea una oportunidad unica, o que de verdad necesites cambiarte, no lo haria. Estas en una posicion privilegiada, con finanzas saneadas. El tiempo corre en tu favor, tanto para esperar mejores compradores que no te hagan perder 60k, como para esperar a que salgan mejores oportunidades de compra. Y si hiciera el cambio, alquilaria el otro piso.

Saludos

Hola why so serios, el motivo del cambio es que se nos queda pequeño el piso actual y necesitamos algo más grande. El tema de irme de alquiler la deshecho completamente, porque para eso prefiero aguantar aquí. Esta compra creo que está a buen precio respecto al valor que tienen los pisos en esta zona, el tema es que estamos con la duda de si vender o alquilar este, pero me temo, que esa duda va a perdurar hasta que no llegue el momento de la decisión final.
Ahora en estos momentos no estoy suscrito a ningún fondo, ya que cuando decidimos iniciar la búsqueda de piso nuevo me salí de todos, justo cuando la bolsa se puso a 11.000 , así que me salió bien la jugada

Hola

Cuando JTorres habla de 4.800€ es porque la rentabilidad se calcula sobre los ingresos anuales (400*12).

Como verás hay disparidad de opiniones sobre el cociente para calcular la rentabilidad( precio actual, precio de compra, tasación). Mi opinión, que es personal, es que se utilice el precio actual( el que puedes conseguir vendiendo la vivienda ahora mismo) ya que por una lado, si la vivienda fuera un regalo se podría decir que la rentabilidad tiende a infinito, lo cual no tiene sentido y por otro lado, lo que estás comparando es la rentabilidad de la vivienda en tanto en cuanto si en vez de la vivienda tuvieras el dinero ¿qué rentabilidad podráis obtener?¿sería mayor o menor que lo que obtienes por el alquiler?¿con qué riesgo?

De momento habla con otra inmobiliaria, porque 3.000€ por la gestión de venta me parece una salvajada.

No puedo decir si la tasación que hacen de 52.000€ está bien o mal ya que tampoco dices la ciudad, pero con 3 habitaciones en una provincia normal, muy mal tiene que estar para que no valga mas y si tan mal estuviera, no creo que te pagaran los 400€/mes, porque los precios de los alquileres guardan cierta relación con el valor de las viviendas. Con internet lo tienes muy fácil para ver los precios por la zona y hacerte una idea del precio de venta y de alquiler medio.

En los alquileres hay un factor tan importante o más que la rentabilidad, que es el inquilino. No es lo mismo un inquilino que es buen pagador y no te da problemas, que otro que sea todo lo contrario.

Y ya puestos a generarte más dudas te recuerdo un principio básico en economía, que es el intentar tener repartidas las fuentes de ingresos: si yo pudiera tendría pisos, depósitos, bolsa,....., para diversificar el riesgo. Quiero decir que si tienes varias viviendas alquiladas igual te interesa repartir el riesgo y vender alguna e inventir en otro activo, pero eso ya depende de tu plantenamiento. En España hay muchas familias que tienen concentrada su riqueza en inmobiliaria( casa para vivir, luego otra en la playa, después un piso para alquilar,...) y cada uno te dará una opinión diferente sobre lo que le parece mejor.

S2

Perdona pero al hilo de antes de ahorrar 1300 euros...me he quedado un poco flipada jeje...no todo es cuota de hipoteca/comida y telf...
El seguro de hogar? El de vida? El IBI, la tasa de basuras? El seguro del coche? La comunidad?derramas? Luz/gas/agua? Imprevistos como que haya que cambiar el termo/lavadora? Dentista? La ropa de 4 personas...sobre todo 2 niñas?
Nosotros pagamos 550 euros de hipoteca con unos ingresos similares y sólo con los gastos fijos mencionados y 1 hijo que va a colegio público, vamos que no paga nada porq ni se queda a comedor, 2 coches pagados , sin préstamos, algún mes guardamos 400 y muchos otros cero patatero. Tb es que vivimos en Mallorca y el nivel de vida aquí es muy elevado.
Me dejas flipada 😅

Me parece que su respuesta no va dirigida a mí y si es así no entiendo qué tiene que ver lo que yo digo con lo que usted dice.

S2

1.Haz tu propia valoracion del piso
2.Calcula la rentabilidad anual, descontados los gastos
3.Identifica y cuantifica todos los riesgos durante el periodo de tiempo que quieras comparar en todas las opciones que tienes para el dinero.
4.Compara la rentabilidad y riesgos (ten en cuenta la fiscalidad) con las otras opciones que tienes.

Calculalo todo lo mas exacto posible en excel o papel y boli. Asegurate de ponerlo todo en la balanza. Si el otro plan que tienes para el dinero no es mucho mejor que el que ya tienes, no hagas nada.

Si no tienes un plan mejor, mas rentable y con menos riesgos buscalo.

Un 11% en vivienda esta muy bien. La rentabilidad media es 4-6%.

Si son buenos inquilinos yo no lo soltaria.

No perdone , efectivamente no va dirigida a ud, me he equivocado al clicar en respuesta.

Dominnus, creo que eres un crack, bueno sois, nosotros con dos no somos capaces de ahorrar prácticamente nada de los sueldos. Yo por si te sirve tenemos nuestra casa y cogimos una nueva casa para alquiler, la pusimos con muebles nuevos, con un gasto no muy grande quedó muy bien, pusimos un buen precio y en una semana se alquilo a los dos inquilinos que hemos tenido hasta ahora. Yo creo que no hay un piso en alquiler vacío si está bien y el precio es bueno. En cuanto a lo de los electrodomésticos si son relativamente nuevos mira seguros de hogar decentes, nosotros hemos cambiado del del banco a Allianz(habrá varios que estén bien), es 100€/año más barato y tienes garantía en electrodomésticos principales 5 años.

En cuanto a que te paguen o escoges muy bien al inquilino o hay inmobiliarias que te aseguran el pago del alquiler, te cobran algo pero te quitas de problemas. Y por último, nuestro concepto de esa casa es casa ahorro, es decir ahora se paga sola y sobra algo con lo cual la hipoteca baja y el precio sube, con lo cual es un colchón.