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¿Alquilar o vender?

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¿Alquilar o vender?
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¿alquilar o vender?
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#1

¿Alquilar o vender?

Marivi2017

Hola, tenemos un piso en alquiler, el de la inmobiliaria nos ha dicho que si quieren continuar por ley decide el inquilino durange los primeros 3 años, aunque no sabemos aún si continuarán a mitad de año que les vence el año.

La duda es, si no continúan (porque si quieren continuar como nos han dicho no podemos decirles que no), es más rentable venderlo o seguir alquilandolo? Es un tercer piso sin ascensor, recibimos 400e, está en muy buena zona y está amueblado, 3 habitaciones, galería, pequeño balcón..pero en el 2019 toda la Inspección del edificio ya que hace 50 años y no han hecho nada ni pintar..nos da miedo que sea muy caro todo también. Y si se rompe algo en alquiler etc.

Sólo nos quedan 20000 de hipoteca (costó 62000 en 2012) pero si lo vendemos También hay gastos y el mercado está más bajo ahora. 

Consejos? Gracias!

#2

Re: ¿Alquilar o vender?

Jtorres

Depende de lo que ingresarías por la venta, y si tienes más o menos ganas de potenciales problemas por tenerlo alquilado. No hay una respuesta salomónica a lo que preguntas. Hay gente que prefiere alquileres, y otros venta. Por empezar por algún sitio ¿en cuánto podrías venderlo?, con eso sacamos la rentabilidad que tienes actualmente y es más fácil el planteamiento, ya que no es lo mismo que puedas venderlo por 60.000 euros, que por 250.000 euros. 

Método, disciplina y tiempo

#3

Re: ¿Alquilar o vender?

Marivi2017

La agencia nos lo ha tasado en unos 52.000, y luego lo que indican es que se podría vender en unos 45000 por ej(quizás en los 52000 pero son estimaciones aprox) y ellos cobran 3000 más iva. (Creo que alguna otra agencia no cobra pero no conozco como funcionan)

#4

Re: ¿Alquilar o vender?

Jtorres

Sería una locura venderlo con ese precio por dos cuestiones:

a) que la inmobiliaria pretenda cobrar 3.000 euros por una venta de 45.000 me parece un robo. Antes le regalo el piso al banco de alimentos o a cáritas que pagar eso por esa venta.

b) y más importante, si estás cobrando brutos 4800 y lo puedes vender en 45.000 tienes una inversión que te está rentando un 11% anual. No tiene sentido desprenderse de una inversión que ya está "rodando" y que te genera un 11% anual. Por eso te he preguntado en cuánto se vendería, para sacar el rendimiento.

En mi opinión la rentabilidad es muy alta, por lo tanto compensa los posibles riesgos y/o problemas del alquiler. Yo no tendría ninguna duda, NO lo vendería, ni siquiera me lo plantearía. Y por supuesto, de hacerlo lo haría yo mismo, sin inmobiliaria, esos 3.000 euros son un robo.

Un saludo.

Método, disciplina y tiempo

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#5

Re: ¿Alquilar o vender?

Marivi2017

Muchas gracias, ahora tengo otra perspectiva.
Y en que precio sería aceptable venderlo?
Por otro lado en cuanto podrían oscilar los gastos de la revisión de los 50 años, suele ser mucho?

#6

Re: ¿Alquilar o vender?

Jtorres

sería razonable venderlo si la rentabilidad por esa inversión fuera de un 4% aprox, o inferior. Es decir, tendrias que plantearte venderlo si te sobre 120.000 euros por esa vivienda, si estás cobrando 4800 al mes es un 4%. Más o menos ese es mi criterio, a partir de un 4-5% es un rentabilidad razonable para mantener el alquiler (simpre que los intereses estén como están ahora). Si tienes una rentabilidad del 7/8% es una excelente rentabilidad, por encima de eso (que es tu caso) es para ponerle una vela a San Antonio y rezad para que el inquilino no se marche.

La revisión de los 50 años no es cara, el problema puede venir de lo que salga de esa revisión, o si os piden algunas modificaciones a nivel de la cumunidad. También te digo que el potencial comprador eso lo va a mirar y va a poner eso sobre la mesa para bajar el precio. ¿sois muchos vecinos? ¿tenéis alguna estimación de por dónde saldrá el tema?.

Aunque tengais que hacer cierta inversión, viendo la rentabilidad del alquiler, creo que compensará sobradamente. Entiende que una vez que la pase el piso podrá valer más, ya que habrá pasado esa revisión y todo estará correcto. Y si se le hacen algunas modificaciones, pues lo mismo.

Método, disciplina y tiempo

#7

Re: ¿Alquilar o vender?

Marivi2017

Somos 16 vecinos
Pero no entiendo lo de 120.000 ni 4800e lo alquilamos por 400e

#8

Re: ¿Alquilar o vender?

Jtorres

Si cobras 400 euros y puedes vender la casa por 120.000 (supuesto ficticio ya que eso no lo vale), tienes una rentabilidad por alquiler del 4%, por lo tanto sería planteable venderla.

Si cobras 400 euros y puedes venderla por 48.000, tu rentabilidad es de un 10% anual bruta, lo cual NO justifica que lo vendas.

Dependiendo de la cantidad de la venta es o no rentable. Si pudieras venderlo por 1 millón de euros sería absurdo no venderlo, ya que la rentabilidad vía alquiler (400 mes) es ridícula para un piso de un millón de euros.

En tu caso tienes una vivienda que vale muy poco, pero está muy bien pagada si se alquila. La rentabilidad no deja de ser un cociente entre dos variables. ¿me explico?.

Respecto a la itv, habla con el presidente a ver si sabe algo, o si crée por donde puede salir el tema. De todas formas, por lo general si hay que hacer reformas se suelen hacer con plazos muy largos y incluso se suele financiar durante un tiempo. Vengo a decirte que lo mismo no es tan traumático económicamente.

Salu2.

Método, disciplina y tiempo

#9

Re: ¿Alquilar o vender?

juanpedrito

Que gastos van por tu cuenta?

Entiendo que el IBI, algún seguro, comunidad de vecinos?

Comparto la opinión de jtorres aunque no los cálculos, no obstante seguro que tienes una rentabilidad del 7-8%, que no está mal, aún con riesgo de impago.....

#10

Re: ¿Alquilar o vender?

juanpedrito

También te digo que con ese alquiler si lo vendes en 75-80 mil euros yo me lo quitaría de enmedio.

#11

Re: ¿Alquilar o vender?

Marivi2017

Y a partir de que importe considerais que me saldría rentable vender, sabiendo que está tasado por la agencia en 52000 y costó 62000? Si hay algún importe razonable que pueda aceptar..

Todo corre de mi cuenta: comunidad (120e al trimestre), IBI, seguro de hogar, y lo que cobre hacienda o si hay algo más por pagar.

Reformas o arreglos no han hecho ninguno en siglos, nunca..así que supongo que en la revisión pedirán bastantes.

#12

Re: ¿Alquilar o vender?

Why so serious

Como va a tener una inversion que ronda el 11%? La inversion se calcula sobre lo invertido, no sobre el valor de mercado. Creo que ya lo has defendido alguna vez, pero es que no tiene sentido.

De su bolsillo salieron 62k, y recibe 4.8k. 7.74% de rentabilidad bruta. Que no esta nada mal si lo mantiene.

La real sera bastante diferente. Mas bien 69k de impuestos y unos 3.5k netos despues de gastos e impuestos y suponiendo 0 gastos mas en adecuarla, ni derramas, ni nada: 5%, ya esta en niveles 'normales'.

Y todo esto cambia al tener en cuenta hipoteca y gastos de constitucion, intereses, etc.

Pero vaya, para nada la rentabilidad se calcula sobre los 52k. Se han esfumado 10k de su bolsillo entonces sin contarlos en ningun lado. De su bolsillo han salido 62k.

Saludos

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#13

Re: ¿Alquilar o vender?

juanpedrito

Poniéndome en tu situación y con lo que has expuesto en 65/70 mil euros no lo quitaba de enmedio

Marivi2017
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