Hipoteca extinción condominio: ¿Qué bancos calculan el límite sobre el valor total de tasación?

¡Hola a todos!

Estoy preparando una extinción de condominio para adquirir el 34% restante de una vivienda (ya tengo el 66% aprox).

El valor total de tasación de los inmuebles ronda los 325.000 €, y la financiación que necesito pedir para adquirir la cuota es de 115.000 €. Es una operación con un LTV muy bajo y poco riesgo.

Sin embargo, me estoy encontrando con que algunos bancos interpretan esto como una "compraventa" normal y me dicen que solo me financian el 80% de la cuota que adquiero, no del total. 

Necesito encontrar entidades que apliquen el "criterio de garantía global", es decir, que calculen el límite máximo de la hipoteca sobre el 80% del valor total de tasación de la finca.

¿Alguien que haya firmado hace poco una extinción me puede confirmar con qué banco lo hizo y si le calcularon el préstamo sobre el 100% del valor de la casa?

¡Mil gracias!

Hola. Tu argumento es bueno y conviene presentarlo con números, porque la diferencia entre los dos criterios es justo lo que te está fallando:

- 34 % de 325.000 € = 110.500 € (valor de la cuota que adquieres).
- Criterio "compraventa": 80 % de 110.500 € = 88.400 €. Te faltarían unos 26.600 € para llegar a los 115.000 €.
- Criterio "garantía global": la hipoteca recae sobre el 100 % de la finca, así que el límite sería el 80 % de 325.000 € = 260.000 €. Tus 115.000 € suponen un LTV de solo el 35 %.

Lo que a mí me funcionaría al pedir oferta: dejar claro desde el primer correo que la garantía es la vivienda entera (tú pasas a ser titular del 100 % en la misma escritura), y aportar la tasación completa, no solo la de la cuota. Muchas veces el "solo el 80 % de la cuota" es la respuesta por defecto del gestor y cambia cuando riesgos lo ve como lo que es.

Para que te hagas idea de la cuota: 115.000 € a 25 años al 3 % salen unos 545 €/mes; al 2,5 %, unos 516 €/mes. A 30 años al 3 %, unos 485 €/mes.

Y revisa también los gastos de la escritura de extinción, que no se suelen poder financiar y cuentan para tu ahorro necesario.

Información orientativa, no es asesoramiento financiero.

 Hola. En una extinción de condominio, tras la firma pasas a ser titular único y la hipoteca se constituye sobre el 100 % de la vivienda, así que es lógico pedir que el límite se calcule sobre el valor total de tasación: 115.000 € sobre 325.000 € es un LTV de alrededor del 35 %, un riesgo muy bajo.

Lo que te estás encontrando es política interna, no una norma: algunas entidades lo tratan como si compraras solo la cuota y aplican el 80 % sobre esa parte. Depende de la entidad, y a veces hasta de la oficina.

Lo que suele funcionar:
- Que la tasación sea de la vivienda completa, no de la cuota, y que la garantía figure sobre la totalidad.
- Presentar la operación por escrito como "extinción de condominio con garantía sobre el 100 % del inmueble", no como compraventa.
- Comparar varias entidades: con ese LTV el argumento es sólido y no todas lo leen igual.

Ojo también a los gastos: en la extinción el AJD suele calcularse sobre el valor de la parte que adquieres, no sobre el total; confírmalo con la notaría según tu comunidad.