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#1

Novación y añadir titular al préstamo hipotecario

Sirwallo

Buenas

Vamos ampliar un préstamo hipotecario que tiene mi mujer en 35000 €, a mi me van a añadir como prestatario solitario. La casa esta a nombre de mi mujer y eso no lo vamos a modificar.

La duda que tenemos es que nos han dicho que nos van hacer una provisión de unos 6000 € y lo vemos excesivo, dicen que de iaj son unos 3800 € y es donde vemos que es excesivo, en Andalucía es 1,2 %, la nueva hipoteca quedaría en 70000 €.

¿Existe algún impuesto adicional o gastos que se nos este pasándo?

Los gastos son

Registro
Notaria
IAj
Tasación
Comisión de ampliación

Gracias

#2

Re: Novación y añadir titular al préstamo hipotecario

W. Petersen

Si, te falta la gestoria, la que se ocupa de coger la escritura de notaría, preparar la liquidación de impuestos, liquidarlos, llevar dicha escritura al registro y asesgurarse que todo se hace correctamente y queda el derecho registrado a favor de la entidad financiera, esto suelen facturarlo a 250, 300 ó hasta 350 €.

 

Supongo que te queda claro que la finca es de tu señora, y la deuda va a ser de los dos, y que asumas responsabilidad personal en dicha deuda, no te da derecho alguno sobre la titularidad de la vivienda, y aunque llegases a separarte seguirías siendo deudor,  pero ningún derecho sobre la vivienda. 

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#3

Re: Novación y añadir titular al préstamo hipotecario

Sirwallo

Ante todo muchas gracias.

Tenia tambien anotado el gasto de gestoria.

Realmente lo que no nos cuadra es que de AJD nos quieran meter 3500 € yo he hecho las cuentas y no se aproxima a esa cantidad, segun tengo entendio se debe calcular por la "RESPONABILIDAD HIPOTECARIA" pero solo del importe de la ampliación, o al añadirme a mi en el prestamo hipotecario tambien debe hacer referencia a lo anterior, aqui es donde tengo mis dudas, porque realmente hay mucha diferencia.

Puede haber algun otro tipo de impuestos?

Gracias

#4

Re: Novación y añadir titular al préstamo hipotecario

wwmusk

Según el artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, por la que se regula la subrogación y la modificación de los Préstamos Hipotecarios, establece como beneficio fiscal que “estarán exentas en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor. Es decir, deberá satisfacerse el 1% en concepto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) si se modifican las condiciones de un préstamo hipotecario salvo en los siguientes casos:

Si se modifican los tipos de interés inicialmente pactados.
Si se produce una subrogación del préstamo hipotecario de un banco a otro.
Si se modifica el plazo de devolución del préstamo.

Como ninguno de estos tres son tu caso, deberás pagar el 1% en concepto de AJD, que en tu caso si que serían 3.500 euros.

Pero, ¿sería mejor hacer un nuevo prestamos hipotecario o ampliar uno existente, en cuanto a AJD?

#5

Re: Novación y añadir titular al préstamo hipotecario

Sirwallo

Gracias por la respuesta, tengo claro que tenemos que pagar el AJD, pero lo que no me salen es que sean 3500 €, en andalucia se pagara el 1,2%.

Pero mi duda es que el ADJ se debe pagar por la RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA de la ampliación del prestamos (las nuevas), estas son unos 75000€ por lo que no me cuadra que salgan 3500 €. Otra cosa es que al añadir un nuevo titular en el prestamo tengamos que realizarlo sobre las responabiliad hipotecaria de la ampliación y la del prestamo anterior.

#6

Re: Novación y añadir titular al préstamo hipotecario

W. Petersen

En teoria si que es del importe de la ampliación, porque la ley de subrogacions no permite, como antes, subrogar una hipoteca y no su ampliación, cuando esto no existía una ampliación no quedaba más remedio que haer una cosa que se llama "igualdad de rango", que provocaba pagar impuestos por las 2 operaciones, la nueva y la anterior.

No es que la ley hubiera cambiado en este sentido, solo que ahora no es necesario esto del rango, pero sigue existiendo, por tanto es posible que lo hagan por este sistema y tengas que pagar impuestos por las dos operaciones. Tendrás que aclararlo con el banco. 

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#7

Re: Novación y añadir titular al préstamo hipotecario

Sirwallo

Muchas gracias

Voy hablar con ellos haber si me lo pueden aclarar, aunque me remitiran a la gestoria que esta tramitando el expediente.

Ya cuento.

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