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Hipoteca "Alquiler opción a compra"

25 respuestas
    #17
    W. Petersen
    en respuesta a Josehga

    Re: Hipoteca "Alquiler opción a compra"

    Ver mensaje de Josehga

    No, si "bastar" pues "basta", el asunto está en la seguridad jurídica del comprador, si lo registra (y paga los impuestos correspondientes), que no va a suponer una cantidad que haga que el piso sea mas caro o mas barato", si el precio es interesante para las partes, esto lo cambia relativamente poco ... lo que se incribe sobre la finca es un derecho,que es válido entre las dos partes, comprador y vendedor, y esto ya lo hace el contrato privado, pero lo importante es que tiene efectos sobre terceros, cosa que no ocurre con "el privado" ...

    Dos ejemplos:

    1 - Si el vendedor es objeto de embargo, al no estar la opción registrada, el embargo va primero, y el acreedor puede instar la subasta de la finca, y el comprador con su contrato solo podrá ir a los tribunales y conseguir que la deuda, devolución de las arras y puede que alquileres (que esto último no tengo yo tan claro), y tendrá una sentencia a su favor, pero ¿de dónde cobra? si el vendedor tiene otro patrimonio lo podrá embargar , pero si no tiene nada, tendrá "la razón" le pondrá un marco y un precioso cuadro para el salón, pero el dinero, pues eso no ....

    Si el embargante primero, pretende inscribirlo a su favor, al estar registrada la opción de compra, que de alguna manera es como una hipoteca, se encontrará en la cola de espera, el primero es el comprador, tiene un derecho preferente por haber registrado antes, con lo que la seguridad jurídica del comprador es muy buena.

    2 - Si el precio pactado al vendedor dentro de 5 años no le agrada, o dicho vendedor fallece y hay que entenderse con los herederos, y resulta que estos son varios, uno de mete en un berenjenal legal de tres pares, que vale, tiene solución, pero no será ni rápida ni fácil.

    O si el vendedor es una empresa y entra en concurso de acreedores, si no está registrado el derecho, va a convertirse en un acreedor más, uno "de la masa" sin ningún derecho preferente, a repartir todo entre todos, o bien aceptar el acuerdo de la junta de acreedores, que normalmente en empresas que pueden seguir operando a pesar de la insolvencia provisional, son pagos a 5 ó 10 años, sin intereses.

    No, la solución es registrar el derecho, ahí uno se ahorra un montón y medio de problemas. 

     

     

  1. #20
    W. Petersen
    en respuesta a buenavista

    Re: Hipoteca "Alquiler opción a compra"

    Ver mensaje de buenavista

    Lee por favor la respuesta 17, ahí te indico los motivos por los cuales una opción de compra  no es mala operación, siempre y cuando se haga correctamente y uno se "resguarde" las garantías legales. Al final y aun cuando estamos cansados de ver las corruptelas de todo tipo y todo color político, lo que si es un hecho, es que comprar con factura, pagando IVA, registrando los derechos dónde corresponda, en este caso en el Registro de la Propiedad, tiene una gran ventaja, se llama "garantía", como poco la de poder reclamar y además con éxito.

    Ya sabes, si precisas ayuda, ahí estamos .... no nos pidas ayuda en bricolaje doméstico o en montar muebles de IKEA, cuando tengas el piso comprado, que ya te digo yo que tendrás un servicio malo de solemnidad (jejeje). 

  2. #21
    kikemo
    en respuesta a andycito

    Re: Hipoteca "Alquiler opción a compra"

    Ver mensaje de andycito

    Como principio cualquier operación superior a 100.000 € no compensa comprar pero claro hay que ver lo que uno compra y si está comprando una propiedad que alquilarla fuera mucho más gravoso, el tipo de interés de la hipoteca, la rentabilidad anual que puedes sacar a tus ahorros si no los fundes en un piso etc...

    Te pongo un ejemplo para que te sirva como base para hacer tus propios números.

    Los cálculos son aproximaciones y habría que actualizar flujos porque los pagos son a diferente tiempo pero dan una idea.

    Hipoteca 160.000 € a 30 años al 3% interés.
    compra: 200.000
    gastos compraventa : 28.000 € (supuse un 14% )
    comunidad 50 € a 30 años: 18.000
    intereses hipoteca al 3% sobre el 80% o sea 160.000 € : 82.843 €
    ibi a 30 años supuse 400 € anuales: 12.000 €
    derramas de 30 años: 3.000 €
    Reforma piso en los 30 años:20.000 €
    seguros de vida a 30 años: 5.167 € (hize una media aproximada con precios conservadores de los importes a deber y de los precios de los seguros de vida por capital y edad suponiendo dos personas de 30 años).

    lo sumé y me dió 369.010 € lo dividí entre 360 meses y me salia a 1.025 € mensuales.

    un alquiler a 30 años de 600 son 216.000 €

    Visto desde otra manera una hipoteca como la descrita son 674 € mensuales
    74 € más que el alquiler + 50 comunidad +15 de seguros +33 de IBI (mensualizado) + 89,5 e (coste oportunidad pérdida de tus ahorros. depósito de 68.000 al 2% limpio de impuestos).
    o sea 261,5 € mensuales más mensualmente que el alquiler.un 43,5 % más caro.

    Para ver la magnitud a lago plazo....

    Si inviertes 68.000 € (entrada+gastos) y ahorras 100 € al mes y sacas un 2% anual al final de 30 años tienes 172.362 e (brutos)

    http://www.abanfin.com/?tit=calculo-de-tu-plan-de-pensiones-o-ahorro-con-este-simulador-de-planes-de-ahorro&name=Simuladores&fid=cgcbaaa

  3. #23
    Aferro

    Re: Hipoteca "Alquiler opción a compra"

    Hola amigos:

    Me encuentro exactamente en la misma situación y sobre todo me gustaría saber si la hipoteca se gestiona sobre el valor de venta del inmueble por ejemplo: 150 000€

    Cuando ya he amortizado por arras y por mensualidades 30 000  euros?

     

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