Comprar un piso

Hola soy Constance:

En el pueblo de mis padres, justo encima venden un piso(en bastante mal estado todo hay que decirlo): El dueño era constructor y cuando empezó a caer la burbuja inmobiliaria pues no vendió nada, las deudas con el banco se le acumularon, dejó de pagar la luz y le quitaron el contador de luz y el agua por ley no te la pueden cortar, pero eran cañerías muy viejas, de hecho varias veces la que va justo por encima de nuestro pasillo, se rompió y como no tenía seguro de hogar y estaba bastante tieso pues la tuvimos que arreglar por nuestra cuenta

Bueno al final tenía una colección de acreedores impresionante y el Banco se quedó con el piso, no lo pudo vender poruqe está para meter excavadora. Bueno pues subió uno del Banco a casa de mis padres, en un pueblo todo el mundo se conoce y les comento si no les interesaría comprarlo. Aunque está fatal, como esa casa hace 50 años la hizo mi abuelo que era albañil , pues mis padres dijeron que según lo que pidieran, piden casi 7 millones y a mí me parece en el momento actual una barbaridad..

Pero centrando el tema, lo que quisiera preguntar es lo siguiente :

1.-Si el banco bajase el precio y llegasen a un acuerdo que es lo que tenemos que exigirle: yo sé por ej Recibos de luz,agua e Ibi del año en curso pagados, y anotación del Registro de la Propiedad donde conste que no tiene cargas (algo que teniendo en cuenta la cantidad de acreedores que tenia este señor lo veo difícil)

2.-Mis padres son mayores y tienen la casa de mis abuelos a su nombre y nosotros no tenemos trabajo o sea no tenemos nómina pero hemos pensado ofrecerle al Banco 4 millones poniendo uno mi hermano, otro yo, y dos mis padres. Claro el problema es a nombre de quien va la escritura, si va al mío por ejemplo de cara Hacienda tendría que hacer algún papel, es que ese dinero no es mío, pero al Banco no se lo puedo pedir porque no tengo nómina, y la hipoteca no me la concederían por lo mismo, pero si mis padres y mi hermano me lo dejan lo tengo que devolver.

También he pensado ponerlo a nombre de mi hermano y mío, el problema es que mi hermano tiene amigos con problemas de juego que le han pedido muchas veces que los avale si tienen que pedir un préstamo al banco, es un buenazo y a mi a veces me ha dicho que si necesitasen su ayuda se les daría . Yo tengo miedo porque si un dia avala a alguein nos quedamos en la calle, y no estamos hablando de una enfermedad que no buscas, de adictos al juego . Yo tengo un poco de miedo y se lo he comentado: si ponemos el piso, suponiendo que lo compremos , a nombre de los dos y avalas préstamos por deudad de juego nos podemos quedar en la calle, por eso habia pensado ponerlo a mi nombre o si figura mi hermano poner una clásula como que no será valido nada referente al piso si no está la firma de los dos ( no sé si eso se peude hacer )

Sorry por esta "descomunal" pregunta y gracias

1 - Si el banco ya se lo ha adjudicado no habrán deudas, y si las hay como temas de la comunidad de propietarios, se trata de pedir el certificado al administrador y cuando se compre pactar en notaría que esto va a su cargo, entonces no hay problema y si lo hubiera con una reclamación se soluciona, ante un documento claro como es una escritura.

2 - Tus padres te pueden prestar o donar el dinero, la donación paga impuestos pero hablamos de 12.000 €, no sé en tu tierra, en la mía sería un 5% (600 €), es un impuesto cedido a las comunidades autónomas. Si lo haces en forma de préstamo hay que hacer un contrato, registrarlo en la oficina liquidadora, para que tengas un comprobante de su existencia, y devolver el dinero, si no lo hicieras es una donación, encubierta, pero donación, y entre familiares de primer grado puede ser a cero interés.

¿Tu hermano tiene hijos? puede ser una solución ... porque si es titular aunque sea en un indiviso, es eso, propietario.

Una solución es constituir una sociedad limitada con un capital de 24.000 €, y que sea la sociedad la que compre el piso, tus padres aportan 12.000 € al capital, tu 6.000 y el hermano los otros 6.000, bueno en realidad tendrás que ser unos 27-28.000 € si contamos con los gastos e impuestos de la compra, entonces a él lo único que le podrían embargar serían las participaciones en la sociedad, pero al ser solo titular de un 25%, los nuevos dueños no podrían hacer nada .... el problema es que tener una sociedad, aunque sea inactiva supone ciertas obligaciones contables y fiscales, y por poco que os cobre el que os la lleve, es difícil que la broma baje de los 600 - 800 € al año, la presentación del Impuesto de Sociedades como poco te cobran 300, a no ser que tu tengas estas cosas por mano ...

P.D.: Curioso tu blog !!!!!

Gracias por contestar la verdad es que ando confundida y no sé muy bien que hacer.

No hay comunidad de propietarios, sólo estábamos el vecino y mis padres y claro la luz de la escalera era 6 meses cada uno pero le quitaron el contador pues a pagar nosotros (con la de acreedores que tenía para que recalmarle nada)lo único que hicimos es quitar las bombillas del 2º y 3º piso porque nosotros vivimos en el primero ..

Lo de la sociedad, el problema es que tiene como tu dices obligaciones fiscales ..
Yo he pensado en hacer un papel dando a entender que el dinero me lo prestan mis padres, eso no quiere decir que sea un regalo, lo tengo que devolver ya que ellos no tienen más que la pensión de mi padre, pero claro sin intereses. Mi hermano no tiene hijos ni está casado, pero si pudieramos hacer algo referente a necesitar la firma de los dos para cualquier cosa que vincule al piso, porque un día lo cogen un poco flojo, avala a alguen y una vez que has firmado te vincula excepto que seas INFANTA qeu no es el caso ..

Yo es que vivo en Zgz y el piso está en La Rioja, entonces el ponerme de titular no sé qué consecuencias puede tener para Hacienda ...

Respecto a mi blog, empezé a escribirlo como a lo tonto, como un diario (nunca me gustó esa palabra) y luego he seguido, me gusta escribir y compartir pensamientos, y todavía me sorprende cuando gente que no me conoce de nada, dedica un poco de su tiempo a leerme, es maravilloso ...

Bien, entonces el banco te lo va a entregar "limpio de polvo y paja", pero debes asegurarte que tienen los IBI pagados, últimamente los bancos se hacen de rogar con estas cosas ... https://www.rankia.com/blog/echevarri/1689420-comunidades-propietarios-vecino-moroso-banco , no es un problema de solvencia, creo que es mas bien política, porque no todos los acreedores se pondrán a reclamar en plan serio, entonces si cuela, cuela, y me temo que funciona, pero vamos esto es mera cuestión de dejarlo claro en la escritura, si luego no cumplen es un documento que da mucha garantía ....

Lo del papel .... se trata de un contrato de préstamo, dónde puedes pactar lo que quieras en cuanto a plazos, incluso a un solo pago a vencimiento, aunque luego lo hagas antes y a partes, pero si es así, deja registro bancario tanto del préstamo como de los pagos, eso, transferencias por banco ... luego en contrato lo vas a liquidar a la oficina liquidadora de tu comunidad autónoma, son los registros de la propiedad los delegados de la hacienda autonómica ... y si entre familiares puede ser interés cero, si fueran terceros como poco el interés tendría que ser el legal del dinero y tus padres declarar en sus impuestos dichos intereses, pero no es el caso ... si es que pactáis sin interés ... lo que no sé es si te prestase tu hermano que se considera coletaral, los directos son padres, abuelos, hijos o nietos, desconozco si se permite a interés cero, esto mejor lo preguntas en fiscalidad si es que te interesa .... la verdad es que a hacienda le da lo mismo si pagas intereses o no, lo que quieren son los impuestos que generan dichos intereses (en IRPF), porque uno puede "regalar" lo suyo, pero no lo que ellos creen que es suyo, y los de la Agencia Tributaria, están totalmente convencidos de que los impuestos que generan son suyos ... jejeje.

Lo del "papel" de tu hermano, me temo que no sirve de nada o se es propietario o no se es, punto final .... se me ocurren dos soluciones, aparte de la societaria que al margen de costes, es la mas clara y recomendable.....

A ver, una es que se puede pactar la no división del proindiviso, vamos que si compran dos, es una propiedad en indiviso, no se puede dividir la finca, los propietarios son los dos de todo, no tu la cocina, él del baño y la habitación de la izquierda ... entonces durante un plazo máximo, creo que la ley dice 10 años máximo, pero no estoy seguro de ello, entre los co-propietarios pactar que no dividiran, sin embargo probablemente esto no afectaría a un tercero por embargo, de esto tendrás que hablar con un abogado especialista en inmobiliario ... o un abogado a solas, a ver si aparece alguno por este hilo ...

Y luego una solución que perfectamente legal, pero es una chapuza el 15 .... vamos a ver ... el registrar una finca es voluntario, y lo puede hacer en el momento, al cabo de un año, de 20, o no hacerlo .... lo que es obligatorio es pagar los impuestos, pero uno puede perfectamente escriturar, pagar el impuesto y no registrar .... pero gratis no es, ni caro tampoco ... vamos a detallar los pasos, pero necesito que lo confirmes con alguien (a ver si aparece algún voluntario ...)

1 - Compras tu el 100% de la finca

2 - Para ello formalizas 3 préstamos y los registras en la oficina liquidadora

2.1. Uno de tus padres hacia ti de 6.000 €
2.2. Uno de tus padres a tu hermano de otros 6.000 €
2.3. Uno de tu hermano hacia tí de 12.000 €

Tu tienes entonces tus 6, los 12 de tu hermano, y los 6 de tus padres = 24.000 €

3 - Escrituras solo a tu nombre y registras a tu nombre.

Seguimos que ahora viene lo interesante ....

4 - Al cabo de un mes o dos, tras asegurarte que esté registrado a tu nombre, te vas a notario y vendes la parte que corresponde a tu hermano, el 50%, por 12.000 € y en lugar de pagarle, se considera pago de la deuda, del préstamo que te hizo, y así lo indicas en la escritura ...

5 - No registráis esta segunda venta, pero si pagáis los impuestos.

6 - A efectos de tercero en el registro figura a tu nombre, y el día que él quiera lo registra, repito no es obligatorio, pero hay que reconocer que registrar es recomendable y desde luego garantista, y te estoy proponiendo saltarte este paso, repito legal, pero chapucero a mi entender...

¿Que pega tiene esto? pues que si en lugar de tu hermano, la que tienes problemas eres tu, recuerda que la vida puede cambiar, y a veces de forma radical, embargarían toda la casa, si está a tu nombre en el registro, se puede perfectamente, y tu hermano por mas escritura que tuviere, perdería su parte, si no ha registrado es su problema, no afecta a tercero de buena fe, que solo tiene que ver el registro, el no llevarlo a registrar tiene esta pega, que no precisamente baladí ...

Otra pega, menor, pero lo es .... habrás pagado una vez por la compra al banco del 100%, y vuelves a pagar casi todo (menos los honorarios del registro, si no lo haces, no los hay ...) por el 50% que vendes luego a tu hermano ...

Hola
Y por ejemplo no podría pactar que yo el dinero se les devolveré privadamente lo qeu buenamente pueda cada mes, ya que la ventaja es que ellos me dejan el dinero y no me cobran intereses, entonces yo les puedo devolver un dinero mensual pero sin que quede constancia en el banco .

Tambien he pensado qeu sean mis padres los que compren el piso pero es que ellos ya figuran en otra escritura , mi madre en la del piso de ese bloque y mi padre en la de una casa que esta medio en ruinas que le dejó mi abuela, a él y a mis tías , entonces no sé si habrá algún problema

O si no entre mi hermano y yo , con un documento en el cual se necesitaran las dos firmas para cualquier operación relativa al piso sea compraventa, alguiler, aval, etc si falta una de ellas no es vinculante ( aunque aquí el problema es lo que tu dices , o sé es dueño o no sé es)..

Pufff el problema es si me hago "el cuento de la lechera" o sea, tengo preparadas varias opciones para pagar y resulta que luego el Banco quiere más!! espero que no me pase ...

Puedes pactar lo que quieras, pero si hay rastro bancario, no podrás demostrar nada, y si te inspeccionan pueden presumir que es donación, no es un préstamo .... puedes hacer un contrato que diga que el pago es todo a vencimiento, por ejemplo dentro de 7 años, pero con la facultad de pagos anticipados en cualquier momento ... entonces si lo ingresas en su cuenta queda claro ante la hacienda autonómica ... Si te pillan en donación pero vestido de préstamo y si no hay rastro es lo que van a pensar, es lógico, y una cosa es un error otra muy distinta intentar simular algo ... de ahí que sea tan importante que no quede atisbo de duda, y la constancia bancaria y el registro del contrato lo deja claro.

Tus padres pueden figurar en tantas escrituras como quieran, excepto que cobrasen alguna ayuda del estado, pero de estas cosas no sé mucho, normalmente uno puede tener las casa que quiera, como si son 20, esto no tiene problema, ahora si cobra una pensión no contributiva, creo que si se tienen alquileres, y tampoco es el caso se reduce o se anula, pero esto mejor consultalo en fiscalidad

Documento de dos firmas: Vamos a ver, si hay embargo es contra la propiedad de algo, si la tiene la tiene, y en un embargo no se precisa de conformidad de nadie, si fuese así nada se podría embargar, lo decreta un juez y solucionado .... ¿firmas conjuntas en un aval? no creo que sea posible, él avala con lo que tenga o pueda tener a futuro, si es la mitad indivisa de un piso, pues eso ... él avalaria personalmente, es su decisión, avala con lo suyo, no con lo tuyo, por tanto no se puede exigir que firmes tu.

¿El banco quiere más? mira soy de los que pienso que no hay malas respuestas, lo que suele existir son preguntas mal planteadas ...... eso según lo que se desprende o entiendo de tus comentarios ¿Cuántos potenciales compradores tiene el banco para este piso? creí entender que vosotros y ninguno mas, por la ubicación y estado de la finca es muy difícil que la vendan a otro, o eso entendí .... pues si es así ... si quieren 24.000 € bien, y sino pues que monten una sucursal ahí o la tengan para archivar papeles, ellos mismos ....

Revisa lo de la chapuza del 15, creo que es la solución ...

Un saludo Constance, ya hemos cruzado algunos mensajes meses atrás.

No tengo nada que añadir, salvo que le hagas caso, punto por punto y coma por coma a los consejos/opiniones de Petersen que comparto al 100%.

Si me permites una cuestión, mucho ojo con el tema que comentas de deudas de juego, hermano y tal, que es un mundo muy malo, y te puede arruinar la vida a ti y a toda tu familia. Es decir, plantea una solución que sea un cortafuegos con mayúscula con ese tema. Eso deberías tenerlo como el punto primero antes de pensar en nada más.

Por cierto, en "la chapuza del 15" me olvide de un detalle importante, pues como digo siempre que no hay malas respuestas, sino preguntas mal planteadas, vamos a ello ¿Como puedo garantizar a mi hermano que no le sisearé los 12.000 €, de manera que a los 2 meses me podría negar a transferirle el 50% de la propiedad?

Si se puede garantizar, no hace falta ningún papel adicional, se trata de que el préstamo de 12.000 € que tendría que hacerte a tu favor, tenga un vencimiento y con pago total al dicho vencimiento, a los 3 ó 4 meses de la fecha del contrato ..... así de simple .... si te negaras a "traspasar" el 50% de la propiedad, él solo tiene que ir a un juzgado a ejecutar la deuda, que si no se la puedes pagar, podría perfectamente embargar el piso ... por tanto garantías de cumplimiento, aparte de tu palabra que es lo mas importante, eso, aras legales tendría.