Dación en pago

Xavier-Echevarri y quien me pueda echar una mano...
Navengando por la red buscando información desesperada sobre hacer una
dación a CAixa Catalunya, he ido a parar aquí y he visto en el foro q dominais
esto
Más o menos está es mi situación:
yo hace 5 años me compré un piso (vivienda habitual ) hipoteca con INg, al
año me compré otro (como inversión) que me avaló el que era mi pareja entonces, hipoteca con Caixa Catalunya Tasaron en 150mil, y pedí 150mil q era lo justo el precio de la vivienda más gastos.
Mi vida cambio muchísimo, y la segunda vivienda no la
podía pagar y aunque estaba alquilada no daba para mucho (400 de aquiler
y 980 de hipoteca)
, así q en noviembre le dije a caixa catalunya de hacer una dación..
Me obligaron a ponerme al día de los pagos del IBI, y comunidad de vecinos,
hice un gran esfuerzo pidiendo dinero a mi madre etc y lo pagué todo.
Yo debía 145000 y la tasaron en 178000, pero me dijeron q NO sin darme
explicación, aunque yo imagino q ellos pensaban q podrían cobrar al tener el
otro piso q debia 150mil y estaba valorado en el doble, además de ser
una persona joven (33años) con trabajo y de este país.
Pero hace dos semanas vendí el primer piso, y ahora he dedicido irme a
vivir fuera de la CEE.. CAixa catalunya me ofrecía una refinanciación
HORRIBLE:
El Capital lo tenía q ampliar en 16mil euros más, para pagar cuotas pendientes
un seguro por si me quedaba sin trabajo, comisiones etc etc
Y todo esto al euribor +2.
Durante los 2 primeros años con carencia y después ya amortizando capital..
Esos dos años unos 500€ de cuota, los siguientes yo calculo unos 900€ mínimo.

Yo les dije q no pensaba hacer eso ya que no me iba a sacar de nada. Pq de
aquí a dos años volvería a estar en la misma situación. El piso está en Manresa donde ni siquiera vivo
y he hablado con inmobiliarias de la zona etc, y ahora mismo el piso se venderia
en unos 80mil euros máximo, así q por más q mejore la cosa tardaré 10 años o más en poder venderlo pq lo q debo.
Así q les he vuelto a decir q hagan la Dación...
Mi pregunta es la siguiente: Hay posibilidades q me la concedan ahora que
no tengo más patrimonio y que me voy por tiempo indefinido a otro pais?
Puede ser q se vayan a por el avalista, que es un chico joven con un niño,
una buena nómina pero solo con un piso q está 100% hipotecado y con otra
entidad? Sirve q les pida yo la tasación y que le envie un burofax
presentando el caso por si es cosa solo de la dirección de la oficina ?
Hay alguna manera de "obligarles " a la dación total ya que han tasado el piso
por un importe 20% superior al importe de la hipoteca?
La tasación no la pagué yo, y no estoy segura de q quieran dármela.
en fin q estoy hecha un lio, q de la venta de mi primera vivienda ya he
perdido muchisimo dinero, y lo único q quiero es empezar de nuevo y sin dejar
deudas..
Muchas gracias, espero respuesta

No puedes obligar al banco a que acepten la dación; y menos aún, habiendo como hay un avalista con una buena nómina. Y en cuanto a la tasación, es lo de menos... ¿tú sabes los enormes gastos en que se metería el banco si la acepta? Desde luego, al banco no le interesa una dación en pago tan ajustada, y como te digo, no puedes obligarles. Lo siento, pero estás (estáis, puesto que hay avalista) en una situación muy mala. E insisto: la tasación es irrelevante, porque aunque sea un 20% superior, el banco no puede vender a ese precio fácilmente... ¿verdad?

s2 y suerte...

Estoy con Fernan2, no se puede obligar al banco/caja a que acepten una dación, ellos prestaron para recuperar el dinero, no querían ni quieren comprar la casa, cuando lo aceptan es porque no les queda más remedio, aquí tienen medio remedio y es actuar contra el avalista, por tanto es lógico que encuentres resistencia, ten en cuenta que ellos deben proteger sus intereses y los de sus depositantes, no olvidemos que las entidades financieras no prestan su dinero, prestan el de sus clientes.

Aquí y como todo creo que un tema de negociación, de ponerse duro, porque según indicas tu posición actual es cuanto menos complicada, por tanto no es forzar enseñando los dientes, es solo que por lo que apuntas la situación es la que es, y como decimos en catalán “si no n’hi ha no en pot rajar”, no sé como traducir esto al castellano, pero va por que si en una fuente no hay agua, no va a brotar, bueno mucho caso en los refranes no me hagáis. A ello ...... yo de ti negociaría con el apoyo de un abogado o asesor que tenga experiencia en el tema, no sé si es posible pactar una dación por importe parcial, y el resto formalizar un préstamo a 8 ó 10 años, con la concurrencia del avalista, con ello y de ser posible, que no lo sé, minimizas el riesgo de cantidad pagar por el avalista, dado que si ponen la casa a subasta es muy probable que solo obtengan una parte del dinero, y para el resto inicien una demanda contra el avalista, por tanto para llegar al mismo sitio, si se hace voluntariamente ellos se ahorran los gastos legales, el desahucio en caso de que el piso esté ocupado, e insisto para llegar exactamente al mismo lugar, solo más tarde y con mas gastos, no sé … a lo mejor una propuesta de este tipo les conviene más que “tirar por el camino de en medio”. A ver si Echevarri se mete y confirma que jurídicamente el camino de una ejecución con avalista es esta, primero el piso y con el faltante contra el garante, o la caja puede ir contra los dos de manera simultánea, yo la verdad no lo sé. Luego esta si tienes buena o mala relación con esta antigua pareja, a ver, es de suponer que es una persona inteligente, en consecuencia no tiene que ser difícil de entender que con una operación de este tipo, insisto si es posible, que vuelvo a repetir yo no lo sé, su riesgo de pago se reduce drásticamente, esto lo entenderá, o al menos es de suponer, sin bien en las relaciones personales a menudo surgen desavenencias que van más allá del sentido común.

Luego la refinanciación, si puedes pagar las cuotas tampoco es tan mal plan, aquí ya lo del interés entiendo que no es prioritario, se trata primero de “salvar los muebles”, luego los costes en segundo lugar, y puedes intentar si es que no vas a vivir allí el alquilar la vivienda, sé que está muy difícil, pero si la alquilas barata, tienes más posibilidades, y aunque sea poco dinero creo que te ayudaría a pagar las cuotas, piensa que Manresa es una ciudad grande, hay hospitales, hay empresas, no sé si hay alguna facultad universitaria (Universidad ya sé que no hay, pero una facultad de la Autónoma de Barcelona, no sé …..), hay administraciones públicas ….. en este caso yo me buscaría un API de toda la vida para este alquiler, no de estos nuevos que se pusieron en el boom inmobiliario, no por nada, dado que una agencia antigua y por lo general, de todo habrá sin duda, tiene más posibilidades de sobrevivir al “chaparrón actual”.

La situación actual es la siguiente;
Hipoteca de 143mil euros (me quedan 26 años) con 3 recibos sin pagar..
Hipoteca al 6.5 (IRPH), ya que tuve la revisión en diciembre y es anual..
Una cuota d casi 1000€.
El piso quizás se pueda alquilar como mucho por 400€.

Si no me conceden la dación.... al avalista tengo claro q lo voy a proteger al 100%..
La refinanciación del banco me hará estar así
Tendré q estar unos años pagando de mi bolsillo unos 150€ (suponiendo q
el piso se alquile) y una vez pasado el periodo de carencia y cuota reducida, tendré la misma "mierda" de piso pero con una hipoteca de 162mil euros a 40 años y al euribor + 2. Total q me puedo ver pagando unos 500€ de mi bolsillo, y el resto sacarlo del alquiler... Si el euribor sube otra vez supongamos a un 6 la cuota será de casi 1200€.. ME MUERO.
Quedarme como estoy no puedo, pq es imposible poder pagar la diferencia actual entre cuota y alquiler..
Si fuera una dación parcial...NO LO ENTIENDO
Pq si han hecho una tasación de 178mil y la deuda es de 143mil...
De donde sacarán ellos la diferencia que me quieran hacer pagar en un prestamo??? Gastos notariales, registro etc? Si es eso; Firmo ya!
Yo creo q al finales de la semana q viene tendré la contestación, ya q yo a ellos ya les he dicho q me voy a Australia a final de mes x dos semanas, después volveré y en unos meses me iré ya definitivamente y tengo q dejar todo esto solucionado para no andar haciendo poderes etc..

Quisiera contarles mi caso, adeudamos 3 cuotas de la hipoteca, estamos en paro ambos y nos volvemos a nuestro país, hemos avisado al banco (tenemos buena relación con esa oficina) que nos vamos en unos días y que queremos hacer la dación (para evitar ambas partes problemas). Ellos nos contestan que dejemos un poder aun conocido para que firme en nuestro nombre cuando acepten la dación. Por un lado teníamos a una persona pero la misma no quiere, y el banco nos ha sugerido su gestoría, para que le dejemos dicho poder. Alguien escucho algo como eso?, quiero decir no me gusta la idea de irme dejando en manos de no se quien un poder en mi representación. Yo le repondí al banco que no, que firmabamos nosotros directo los papeles o nada. Nos queda poco tiempo para irnos y aun no sabemos nada del banco. Agradecería nos informaran algo sobre lo que les comento.

Creo que debemos aclarar concepto, aquí el error no es de la entidad sino que es la falta de cumplimiento de un contrato determinado por parte del cliente. Y por lo tanto la falta es del cliente.
A partir de aquí has de tener en cuenta que la dación en pago no tiene por que aceptarla la entidad. Y si considero que el cliente tiene posibles NO me importaria esperar a la reclamción vía judicial. Así que por favor no demos mensajes erroneos a las personas.
Es decir que el refran que indicas " que cada uno aguante su vela" no es propio pues debe ser aplicado al cliente que no atiende sus responsabilidades

A ver yo creo que lo mejor es solucionar tu inconveniente, y podrias realizar un poder a favor de la entidad especial unicamente para la dación en pago.

Esta solución no creo que sea posible, el banco con poder o sin el no puede representar al vendedor (donante), y al comprador (receptor), creo que a esto se le llama "autocontratación".