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Opiniones Hipotecas > Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca

Hola de nuevo. Respecto al mosqueo 1, ciertamente el "marrón" lo tienes tú, en

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Ainhoa66
#101

Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca

Hola de nuevo. Respecto al mosqueo 1, ciertamente el "marrón" lo tienes tú, en calidad de prestatario, pues en el Registro figura que tu propiedad tiene una carga hipotecaria en favor de UCI, que fue el prestamista. Es decir, el prestatario es el interesado en que desaparezca la caga hipotecaria del Registro de la Propiedad, pero de ahí no se deduce que tú tengas que firmar nada llegada la cancelación o extinción de la deuda hipotecaria.

Cuando se escritura ante notario la concesión de una hipoteca (que es uno de los muchos derechos reales de garantía) evidentemente se necesita tu firma ante notario en calidad de prestatario o deudor hipotecario. Pero cuando se escritura la extinción o cancelación de hipoteca se necesita solo la firma del apoderado de la entidad crediticia en calidad de prestamista o acreedor hipotecario.

Ejemplo: si yo fuese tu banco y te hubiese prestado 60.000 euros de hipoteca, cuando escrituramos ante notario tú debes firmar que aceptas endeudarte conmigo en la cantidad de 60.000 euros y cuando me hayas devuelto el dinero soy yo, y solo yo, quien firma ante notario que tú ya no me debes nada. Es decir, en el momento de la cancelación es el prestamista el único que firma ante el notario que el prestatario ya no le debe nada. Luego esa escritura se lleva al Registro y allí levantan la carga hipotecaria. Quiero decir que, efectivamente, tu firma no se necesita para nada en el otorgamiento de una escritura de cancelación de préstamo. ¿Qué vas a firmar? ¿Que ya me pagaste todo? Pues no, seré yo quien firme que ya me pagaste todo y que por tanto nada podré reclamarte.

El certificado de deuda cero no es suficiente para que el notario otorgue escritura de cancelación. De hecho, ni siquiera es condición "sine qua non" para el otorgamiento de escritura pública, pues quien firma ese certificado no necesariamente ha de ser un apoderado del Banco y aunque lo firmase un apoderado del Banco no estaría firmándolo en presencia del notario. Una vez redactada dicha escritura debe recoger, sí o sí, la firma del APODERADO del Banco que es el que debe COMPARECER ante el notario demostrando que, en representación del banco, ostenta los poderes suficientes para firmar la cancelación de la hipoteca. Vamos, que el único compareciente ante notario debe ser el apoderado de la entidad crediticia o prestamista para firmar que ya no les debes nada. O sea, que la notaría de Santa Fé no te miente. Tu firma nunca la van a necesitar ni el notario de Santa Fé ni el de ninguna otra localidad para, insisto, escriturar la cancelación de un préstamo con garantía hipotecaria.

Respecto al mosqueo 2, ciertamente en este país existe un corporativismo fétido entre notarios y registradores. No en vano existe la llamada "Dirección General de los Registros y Notariado" (dependiente del Ministerio de Justicia) que agrupa a ambos colectivos bajo el mismo paraguas. Con las gestorías, pues no diría tanto, pues las gestorías nada tienen que ver con la administración pública. Lo que ocurre es que una entidad crediticia con muy pocas oficinas comerciales a lo largo de la geografía española (como es el caso de tu entidad prestamista, UCI)  suelen dar poderes (poderes ante notario) a algunas gestorías para que éstas puedan actuar en calidad de apoderados ante los notarios. Quiero decir con esto que un apoderado del banco no tiene que ser necesariamente un empleado en nómina de ese banco, pues el banco puede externalizar determinados servicios hipotecarios. La entidad LA CAIXA asi lo hace, pues externaliza a través de la gestoría Moner Consulting, S.L. al menos en Madrid siendo un empleado de dicha gestoría el que estaba apoderado por el banco para firmar ante el notario y en el despacho del notario la escritura de cancelación de hipoteca de un cliente de La Caixa.

Respecto a los 75 euros que quieren cobrarte, veo que en el Folleto de tarifas vigentes de UCI  aparece esa cantidad en concepto de "Comisión por la preparación de la documentación necesaria para el otorgamiento de la escritura de cancelación (ver nota 4)" y al final del documento está la mencionada "nota 4" de cuya lectura entiendo que solo aplica dicha comisión cuando el prestatario (tú) "opte por no realizar él mismo las gestiones para la obtención y envío al Notario de los documentos necesarios para preparación de la escritura de cancelación (...)", con lo cual si tu optas por hacer tú mismo las gestiones entonces no sería aplicable esa comisión, no?

Otro enlace que no debes dejar de mirar se refiere a una resolución del Banco de España muy interesante que quita la razón al banco cuando éste cobró un dinero a su cliente debido a que para emitir el certificado de deuda cero el Banco solicitó al Registro una nota simple que le costó un dinero. Lo que viene a decir el Banco de España (último párrafo de la resolución) es que no era necesario que el Banco pidiese esa nota simple dado que los datos registrales de la finca hipotecada ya figuraban en la propia escritura de préstamo hipotecario. Ver: Banco de España: Comisión por emisión de un certificado de cancelación económica de la deuda. Saludos+

Edito para añadir que mientras estaba escribiendo este mensaje habías editado el tuyo primero y yo no lo supe hasta ahora. Siento el ladrillo si ya antes te había quedado claro que tu firma no se necesita y respecto a los 75 euros que indicaste antes de editar tu mensaje y que después de editado no veo dicho importe.

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