Construcción de piscina en VPO - ¿Votan locales comerciales, garajes y trasteros? - Ley de Propiedad Horizontal

Buenos días. 

Vivo en una VPO de Valencia hace 15 años con una zona común que consiste en un pequeño jardín y unos columpios. Se ha votado la instalación de una piscina 3 o 4 veces, saliendo siempre que no. Ahora que la zona común está muy deteriorada y crea humedades a los garajes, la administradora y un grupo de vecinos han propuesto la reparación del jardín, vaciándolo de tierra, impermeabilizando y, como no, aprovechar para construir la piscina.

La administradora lanzó la propuesta como mejora necesaria, como si tener piscina fuera el acabado básico, porque según ella, lo mismo da reparar y cubrir con suelo que ya de paso hacer una piscina.

Total, la junta fue larga y se fueron desmontando algunos argumentos que no tenían sentido. Como que no era una mejora de lujo, como que montar una piscina apenas cuesta más que poner un suelo impermeable y varias cosas más.

Somos bastantes vecinos contrarios porque hemos tenido muchos problemas en este edificio con todo tipo de cuestiones que han conllevado muchísimo dinero en derramas y creemos que instalar esta piscina, sería un error debido a su elevado coste (180.000€), su baja calidad (dimensiones de 8*3 con 1 metro de profundidad y depuración básica) y los posibles problemas que nos pueda causar.

Al final, en la votación, salieron 12 síes y 8 noes. Somos 28 vecinos y 4 bajos comerciales. No ha salido adelante automáticamente pero con el mes que hay por delante para que otros voten y la campaña que algunos están haciendo, todo es posible. Para conseguir el supuesto necesario 3/5 y poder hacerla.

Mi duda básicamente es la siguiente:

A pesar de que los bajos comerciales y los usuarios de trasteros y garajes que no son vecinos, no van a hacer uso de esta instalación, ¿tienen derecho a votar? Lo pregunté en junta y la administradora casi que se rio de mí y dejó mi idea bastante en evidencia...diciéndome que qué sentido tenía que gente que no va a usar la piscina vote si la quiere o no. Yo solo dije que planteaba la duda a nivel legal, porque aunque no usen la piscina, entiendo que cualquier miembro de la comunidad se puede ver afectado por cuestiones variopintas de una instalación así. Ruidos, subida de precio en mantenimiento común y limpieza, posibles filtraciones en garajes...etc.

¿Qué me recomiendan hacer? 
Muchas gracias!

Como propietarios, todos votan. Otra cosa es que, después, puedan estar exonerados de su pago.  Impugnación en el juzgado de primera instancia de tu ciudad por mayoría insuficiente. 
Salvo mejor opinión. 

De momento no hay mayoría insuficiente. Cuando un acuerdo necesita mayoría de 3/5, primero se aprueba por mayoría simple de los asistentes y luego, durante 30 días, los no asistentes pueden votar en contra, actuando el voto presunto, o sea que quien no vote se suma como a favor.
Por cierto, la mayoría de 3/5 desmonta la teoría de la administradora de que es un gasto necesario.

Gracias por las respuestas. La administradora admitió que era una votación sobre mejora no necesaria porque varios vecinos fuimos por esa línea.
Ahora falta saber confirmar el tema de quién tiene derecho a voto. Dice que ha planteado la duda al colegio de Administradores...

 Buenos días. La administradora ha enviado el acta de la junta de la votación sobre la construcción de la piscina y dice lo siguiente:

"Entre los presentes, surge la duda si deberían votar también los propietarios de garajes y
locales que no tendrán uso ni acceso, y tras consultar al colegio de administradores se nos indica
que, si la colocación de la piscina o de cualquier otra instalación no supone la modificación o
alteración de los elementos estructurales, no requerirá permiso del resto de propietarios. Tras
consultar al arquitecto indica que no va a realizar ninguna modificación estructural.
Por tanto, de salir aprobado la instalación piscina, el arquitecto en su proyecto deberá detallar la
intervención y que con dicha instalación no se está alterando ningún elemento estructural."

¿Qué opinan?
Gracias 

Lo que yo opino es que la administradora está liando las cosas ¿Decidió la junta que se consultara al colegio de administradores? Si la respuesta es que no, la administradora se ha excedido en sus atribuciones.
Además, en lugar de "indicar" lo que dice el colegio de administradores, debería enviar a todos los copropietarios la consulta realizada y la respuesta del Colegio. Las explicaciones e interpretaciones vendrán después de que todos las hayan leído.
Me parece de muy poca seriedad que empezara diciendo que la tal piscina era una "mejora necesaria" y ahora parece que se trate de una mejora no necesaria. 
Tampoco se explica en virtud de qué les priva de voto a los garajes y trasteros. Tienen derecho de voto como todos los copropietarios, salvo que se diga lo contrario en los estatutos.

A la vista de todo esto y de la inadecuada respuesta de la administradora en la junta, mi consejo es despedir a la administradora cuanto antes. Cualquier otra salida me temo que resultará altamente gravosa para la comunidad.
Resumiendo, les está engañando para hacer lo que le da la gana.

Bueno, pues ya tenemos la resolución favorable a la instalación de la piscina de la administradora, a pesar de:

-No haber votado propietarios de locales, garajes y trasteros.
-Haber descontado a los ausentes de los 3/5 partes necesarias.

En total, aunque somos 28 vecinos, solo hemos manifestado voto 24 de ellos, siendo 16 votos positivos y 8 negativos. Según ella, al descontar los ausentes, el resultado es un 73% de favorables. 

¿Qué opináis de esto?¿Qué puedo hacer?
tengo entendido que para impugnar este acuerdo necesitaré abogado, procurador, demandar y hacer un gasto considerable. Es increíble que un/a administrador/a pueda hacer las cosas como quiera y me genere tantos problemas sabiendo que no está bien hecho.

Entiendo que está aplicando (mal) el art 17.8 de la LPH. Las cuentas están mal y la aplicación de este peor. Si le mandas una carta bien hecha amenazando con la impugnacion se echarán a atrás. 

Hecho. Hemos redactado un email muy elaborado, concreto, basado en ley y jurisprudencia. Solo ha contestado que lo ha recibido y que todo está bien hecho. Es increíble.

Repite el envío por burofax con certificado de contenido y acuse de recibo, advirtiendo de que haces esto como último paso previo a tomar todas las medidas legales.
Solicitud  de amparo al colegio de administradores de fincas por mala praxis. Verifica antes que está colegiado. Después la impugnación, tienes tiempo.  Necesitaras soporte de un abogado. Guarda todas las facturas para reclamarlas a la comunidad de propietarios. 

¿Las facturas de abogados incluso? Porque esto es lo de siempre. Siento que tengo la razón al 100%. No solo yo, sino todos los vecinos que hemos votado en contra. Pero nadie quiere líos y nadie quiere gastarse en una demanda más de lo que gastaría en la piscina. Es la pescadilla que se muerde la cola. Si sé que todo lo que invierta en pelear esto, luego puedo reclamarlo, lo enfoco de un modo. Si sé que haga como lo haga acabaré perdiendo bastante dinero, lo enfoco de otro.

Gracias por vuestra ayuda. De verdad.