Merlin Properties (MRL)

 

Merlin Properties ha cerrado 2025 con un ejercicio muy sólido en lo operativo. FFO de 326,7 millones de euros (+5,1 % interanual), GRI de 541,9 millones (+3,5 % like-for-like) y ocupación en el 95,6 %, con récords en oficinas (94,2 %) y centros comerciales (97 %). Los data centers ya empiezan a notarse: la Fase I (64 MW) está completamente alquilada y la Fase II avanza con pre-alquileres importantes. El NTA por acción alcanza los 15,36 euros y el GAV crece un 4,7 % like-for-like, con una revalorización impulsada claramente por el plan MEGA. 

La acción cotiza ahora cerca de los 14,90-15,00 euros (capitalización en torno a 9.000 millones), muy cerca del NTA y con un rebote fuerte desde los mínimos del año pasado. El dividendo propuesto de 0,44 euros por acción da un yield cercano al 3 % y la compañía mantiene LTV bajo (28,9 %), rating investment grade y una generación de caja estable. El mercado ha recibido bien la ampliación de capital de 768 millones cerrada en marzo (10 % del capital) para financiar la Fase III de data centers (412 MW adicionales y 4.470 millones de inversión hasta 2030). 

Para 2026 la guidance es de FFO plano en 0,58 euros por acción, ya que el mayor coste financiero y la menor renta financiera compensan el crecimiento orgánico previsto. Es un año de transición claro: inversión pesada en data centers que no generará rentas significativas hasta 2027-2028, pero que posiciona a Merlin como uno de los grandes jugadores de infraestructura digital en Iberia a medio plazo. 

En resumen, sigue siendo una socimi de calidad con cartera premium, ocupación alta y un plan de data centers que puede cambiar el perfil de la compañía a largo plazo. La dilución de la ampliación y el FFO plano este año frenan el upside inmediato, pero a estos niveles la valoración parece razonable para quien crea en la ejecución del plan MEGA y en el crecimiento estructural del sector. 

 

Morgan Stanley | Ana Escalante (analista) reitera OW sobre Merlin Properties y profundiza en los últimos debates entre inversores. Aunque se trata de un OW consensuado y una posición clave para la mayoría de especialistas y generalistas con exposición inmobiliaria, considera que aún existe potencial adicional al alza. Argumenta que la historia está más limpia tras el CMD, con mayor visibilidad sobre las futuras necesidades de capital, y con los riesgos asociados al desarrollo de centros de datos mejor comprendidos. No cree que el precio actual refleje el potencial de creación de valor y ve mayor recorrido al alza apoyado en la ejecución, nuevos pre‑alquileres y diversificación de inquilinos. Dado que algunos inversores consideran que su tasa de descuento del 12% para centros de datos puede ser demasiado conservadora, publica una tabla de sensibilidad para analizar distintos escenarios.