Grupo San Jose (GSJ)

Interesante comentario David.
Suerte y saludos 

 Acabo de echar un vistazo en morningstar a las posiciones de fondos e instituciones en la compañía, y este “aburridísimo” mes de agosto ha habido un saldo neto de entradas considerables: 

https://www.morningstar.com/stocks/xmad/gsj/ownership (pinchad en “funds” e “institutions” )

Resumiendo datos, las posiciones netas de fondos han aumentado en más de 711.000 acciones, algunos fondos con entradas de más de 100.000 acciones, tales como  ICMA-RC, Nothern Trust, Vatangepoing International…, y con el BBVA Assets incluso que ha tomado una pequeña posición de unas 28.000 acciones, todo esto a pesar de que el volumen total de acciones movidas en agosto ha sido de poco más de 2,1M, con un precio medio de 7,95€/acción. 
Suelo fijarme es estos datos de forma regular, pero este mes me he llevado una sorpresa… no recuerdo tanto movimiento en mucho tiempo. No me parece un dato menor que esto suceda en un mes tan atípico como agosto…  ¿Están las manos fuertes recogiendo el papel nervioso de minoristas? . Veremos a principios de octubre qué nos encontramos con respecto a movimientos de septiembre... puede que nos llevemos otra sorpresa.

Almeida compromete más de 1.000M de inversión en Madrid Nuevo Norte

25-09-2019 04:55h

- El consistorio mantendrá las previsiones del expediente para las obras que deben empezar en 2020

https://www.economiadigital.es/politica-y-sociedad/almeida-compromete-mas-de-1-000m-de-inversion-en-madrid-nuevo-norte_652928_102.html

SANJOSE construirá el Residencial Puerta Barqueta en Sevilla
25/09/2019

Acciona Inmobiliaria ha adjudicado a SANJOSE Constructora las obras de edificación del Residencial Puerta Barqueta en Sevilla. Inmueble con carácter histórico situado en un vértice del centro histórico junto al acceso a la Isla de la Cartuja a través del Puente de la Barqueta.

El edificio que respetará la fachada original, dotando así de protagonismo al caserío tradicional del entorno, se organiza en torno a un patio central desde donde se distribuyen los accesos a las viviendas configurando un elemento de contraste con la tradición, desde la nueva concepción de la habitabilidad urbana.

Puerta Barqueta se compone de 30 exclusivas viviendas, de 1 a 4 dormitorios con distintas configuraciones (en una planta, dúplex y viviendas muy versátiles tipo Lofts). La dotación de las viviendas se completa con plazas de garajes y trasteros.

BBVA negocia traspasar a Merlin la Operación Chamartín

- El banco entraría, a cambio, en el capital de la socimi si los numerosos contactos mantenidos culminan con un acuerdo

25/09/2019 23:59h

Tras más de 25 años desde el comienzo de la conocida como Operación Chamartín con BBVA como impulsor principal, la entidad financiera está a punto de dar el mayor paso corporativo para desprenderse del control del proyecto conocido actualmente como Madrid Nuevo Norte. La entidad financiera ha encontrado un socio, la socimi Merlin Properties, que garantiza la estabilidad a futuro para el desarrollo durante más de dos décadas de la que es la mayor iniciativa urbanística de Europa en la actualidad, según revelan fuentes financieras. Tras los últimos contactos, ambas partes se han dado margen para sopesar si cerrar en firme la operación.

BBVA y Merlin llevan negociando discretamente desde hace meses una alianza estratégica para el desarrollo de los terrenos que actualmente suponen una brecha al norte de la ciudad, donde se construirá más de 10.000 viviendas y, sobre todo, la que será la nueva city financiera y de oficinas de la capital, junto a la estación de Chamartín.

La operación se estructuraría, según las fuentes consultadas, mediante una aportación por el banco de todos sus activos relacionados con ese ámbito urbanístico a la inmobiliaria. A cambio, BBVA recibiría una participación accionarial de la socimi. De esta forma, el banco se asegura seguir supervisando el desarrollo completo del proyecto, cuya duración se alargará entre 20 y 30 años. Se desconoce el canje de acciones que supondría la transacción.

La alianza entre el banco presidido por Carlos Torres Vila y la mayor inmobiliaria de España aseguraría el control del proceso urbanístico, que es considerado por las Administraciones como un proyecto de Estado, en el que Fomento renovará la estación como principal nudo del AVE del país y Madrid dispondrá de su nueva city para los negocios. Se prevé que la Comunidad de Madrid otorgue la aprobación definitiva a la operación antes de final de año, tras recibir en julio el visto bueno por unanimidad de todos los grupos políticos del ayuntamiento de la capital.

Merlin, inmobiliaria cotizada en el Ibex 35 y que tiene a Ismael Clemente como consejero delegado, es valorada de forma positiva tanto por el banco como por las Administraciones como socio ideal, ya que impide que el nuevo ámbito caiga en manos de fondos especulativos o de fondos soberanos extranjeros sin experiencia en el desarrollo urbanístico y en la edificación en España.

En la actualidad, la socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario), ya colabora con el Ministerio de Fomento en la gestión de las zonas logísticas de los puertos de Barcelona y Sevilla y su nombre ha sonado con fuerza en las quinielas para la futura operación de las nuevas zonas logísticas aeroportuarias de AENA.

BBVA impulsa este proyecto a través de la compañía Distrito Castellana Norte (DCN), la sociedad que tiene los derechos de la mayor parte de los terrenos de Madrid Nuevo Norte mediante una opción de compra por más de 1.200 millones de euros a pagar al administrador ferroviario Adif.

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2019/09/25/companias/1569433400_375760.html

¿Por qué BBVA querría vender la 'Operación Chamartín' y Merlin querría comprarla?

27/09/2019 02:00h

Un cuarto de siglo y varios nombres después, la conocida como Operación Chamartín -ahora Madrid Nuevo Norte- podría estar a punto de afrontar su enésimo giro de guion. BBVA, la entidad que ostenta una participación del 75% en el proyecto inmobiliario madrileño, negocia vender su parte a Merlin Properties, tal y como avanzó ayer el diario Cinco Días. 

¿Qué es Madrid Nuevo Norte?

Se trata de uno de los mayores proyectos urbanísticos de Europa. Ubicado al norte de la ciudad de Madrid, plantea la transformación de un área de 3,29 millones de metros cuadrados en viviendas, oficinas y rascacielos que se extenderán en el entorno de la estación de Chamartín.


¿Cómo sería la operación?

BBVA y Merlin negocian una transacción que se realizaría mediante un canje de acciones. El banco cedería su porcentaje en el proyecto a la socimi a cambio de volver a tomar una participación en el capital de esta empresa, de la que ya formó parte con anterioridad.

¿Por qué le interesa a BBVA?

Según las fuentes consultadas por este medio, la entidad presidida por Carlos Torres seguiría así reduciendo su exposición al sector inmobiliario, al tiempo que se mantendría involucrada en el proyecto. En concreto, si la operación se cerrase mediante un canje de acciones, BBVA se convertiría en un socio de referencia en la inmobiliaria y eso le permitiría seguir vinculado al proyecto capitalino.

¿Por qué le interesa a Merlin?

Merlin Properties es actualmente la mayor socimi del mercado español. Su capitalización bursátil actual alcanza los 6.055 millones de euros, con unos títulos que cerraron ayer al filo de los 12,9 euros. De cerrarse la transacción, su posición de dominio quedaría aún más refozada, al tiempo que se potenciaría su rama de negocio residencial y de oficinas.


¿En qué fase de desarrollo se encuentra el proyecto?

Las previsiones apuntan a que las obras de urbanización arrancarán a finales de 2020. La primera fase del complejo se prevé para 2028, si bien todo el desarrollo contempla un calendario de ejecución a 24 años. Pese a que la remodelación se planteó hace un cuarto de siglo, lleva años sufriendo continuas interrupciones por cuestiones que nada tienen que ver con el ámbito inmobiliario. El proyecto está previsto que reciba luz verde definitiva antes de que concluya el año con la ratificación por el Gobierno de la Comunidad de Madrid de la aprobación unánime del pleno del Ayuntamiento el pasado julio. 

¿Podrían producirse cambios en el Distrito Castellana Norte?

No, según han confirmado fuentes relacionadas con el proyecto, que aseguran que las obras y las previsiones se mantendrán sin alteraciones, según lo previsto hasta ahora. "Los socios llevan 26 años y continuarán", explican en conversación con EL MUNDO.

¿Cuál es la postura del otro socio de referencia?

Hablamos del Grupo constructor San José, que posee el 25% de la participación restante de Madrid Nuevo Norte. La compañía no se ha pronunciado sobre los rumores, aunque sus acciones se beneficiaron ayer de la reacción de los inversores. Los títulos de la firma que controla y preside Jacinto Rey subieron un 2,3%, con lo que recuperaron la cota de los 7 euros.

https://www.elmundo.es/economia/empresas/2019/09/27/5d8cfbd2fdddff7fa58b45b9.html

 - La propuesta es atractiva para el banco porque recuperaría las sucursales que ahora alquila a la inmobiliaria. Le supondría un gran ahorro de capital por un efecto contable

28/09/2019 09:51h

La inmobiliaria Merlin Properties ha ofrecido al BBVA intercambiar las 700 oficinas de su propiedad que tiene alquiladas al banco a cambio de los derechos de explotación de la Operación Chamartín, el proyecto urbanístico del norte de Madrid. Merlin es uno de los operadores que negocia con el BBVA para hacerse con el desarrollo de la mayor operación urbanística de España y una de las más grandes de Europa, con 3,3 millones de metros cuadrados. Para el banco, el canje tiene el atractivo de volver a ser propietario de las sucursales sin un desembolso y evitar el consumo de capital por ser inquilino que marca la ley.

El atractivo de la Operación Chamartín ha despertado el interés de inmobiliarias, bancos de inversión y fondos soberanos internacionales. Pero la complejidad política de esta operación, que depende del Ayuntamiento de Madrid y la comunidad autónoma, hacen muy delicada la selección del comprador. Quizá por eso, el banco lleva 26 años intentando sacar adelante este proyecto sin éxito.

Los derechos de edificación en esta franja de 5,6 kilómetros de longitud y hasta un kilómetro de ancho, que atraviesa el norte de Madrid, corresponden a la empresa Distrito Castellana Norte (DCN), controlada en un 75% por el BBVA y un 25% por la constructora San José.

Hasta la fecha, Merlin Properties ha mantenido reuniones con representantes del banco y ha ofrecido un canje: oficinas por derechos de construcción. La inmobiliaria posee 699 sucursales del banco, adquiridas entre 2009 y 2010. Estas podrían regresar a la entidad financiera a cambio de los derechos de construcción.

Para el banco, el canje tiene la ventaja de que se ahorra el alquiler anual, un gasto importante, y pasa a ser propietario de las sucursales sin hacer un gran desembolso y sin romper el contrato de larga duración que ha firmado y que tiene una elevada penalización por interrumpirlo.

Pero tiene otra ventaja para el BBVA: evitaría el consumo de capital que tendrá a partir de enero 2020. Los cambios contables de la norma internacional, denominada NIIF 16, penalizan a las entidades que están alquiladas al exigir un mayor consumo de capital que si se es propietario. Por eso, en el futuro resultará más rentable ser propietario de las sucursales. En noviembre de 2018, el BBVA, viendo venir estos cambios contables, recompró 166 sucursales a Merlin por 252 millones. Pero la inmobiliaria aún conserva otros 699 locales. Esta ventaja —una menor exigencia de capital porque pasa de alquilar a tener la propiedad de las sucursales— solo lo puede ofrecer Merlin, pero el acuerdo es complejo y hay que hacer muchos números.

La inmobiliaria tiene que determinar los ingresos que debe recibir por la Operación Chamartín para que el acuerdo le compense lo que pierde. Por un lado, los ingresos de alquiler, asegurados por un largo periodo, y, por otro, el valor de las sucursales. Según la operación de noviembre de 2018, las casi 700 oficinas del BBVA podrían tener un valor de mercado de unos 1.100 millones.

Además, ambas partes también deben llegar a un acuerdo sobre el valor de Distrito Castellana Norte, la empresa que ha gestionado durante 26 años el proyecto. Según fuentes financieras, el coste que ha supuesto para el BBVA estaría en unos 200 millones.

Para ver la marcha de este posible acuerdo, las partes planean hacer una revisión periódica en la que comprueben cómo evoluciona el negocio. Es decir, cuánto gana Merlin en comparación con el beneficio del BBVA, que puede ser propietario de 700 oficinas sin pagar a corto plazo.

Con todos estos números cerrados, cabría analizar si el banco podría recibir acciones de Merlin para compensarle. Las fuentes consultadas creen que todavía es pronto para tener afinados los números de la operación.

En lo que sí coinciden todos los consultados es que este proyecto exige la permanencia del BBVA en el proyecto urbanístico durante las dos o tres décadas que puede durar su desarrollo.

El buen entendimiento con las autoridades (a las que se debe garantizar el cumplimiento de todos los planes establecidos) y la seguridad financiera que debe ofrecer el acuerdo son básicos, dicen las fuentes consultadas. Nada preocuparía más al Ayuntamiento de Madrid como encontrarse con una suspensión de pagos, un escándalo por especulación en mitad de este larguísimo proyecto. Hay muchos intereses en juego, pero la opinión pública también juega.


La Socimi, un experto en el alquiler y no en la venta

Merlin Properties es una Socimi, por lo que su negocio se basa en la adquisición, promoción y rehabilitación de activos urbanos para su arrendamiento, bien directamente o a través de participaciones en otras socimis.

La normativa de Socimis indica que estas compañías deben destinar al alquiler, al menos, el 80% de sus activos. Este perfil encaja más con la voluntad política de evitar fondos especializados que pudieran tratar de vender a terceros parte de la propiedad una vez iniciado el proyecto. Merlin cuenta con 12.375 millones de euros en activos, y precisamente, su cartera empezó a ser relevante con las 866 oficinas que adquirió al BBVA entre 2009 y 2010.

La Operación Chamartín, ahora rebautizada como Madrid Nuevo Norte, se articula en torno a la estación de Chamartín, que será remodelada y sus vías, soterradas. Sobre una superficie de 2,65 millones de metros cuadrados se construirán 10.476 viviendas, 2.565 (el 24%) con algún tipo de protección, oficinas, comercios y zonas verdes. El Ayuntamiento calcula un impacto económico de 18.260 millones en toda la región y la creación de 241.700 nuevos empleos, de los que dos tercios esperan que repercutan en el espacio metropolitano.

https://elpais.com/economia/2019/09/27/actualidad/1569607152_091000.html

====================================

"Según la operación de noviembre de 2018, las casi 700 oficinas del BBVA podrían tener un valor de mercado de unos 1.100 millones"

En números redondos, entiendo que si se esta valorando el 75% que el BBVA tiene en el Madrid Nuevo Norte en 1.100 millones, el 25% que tiene San José, pasaría a tener un valor de 366 millones. Que entiendo también que eso es solamente los derechos a construir, luego por edificar ese valor debería ser mucho mas alto....

San José, con el cierre del Viernes, cotiza a 6,83€ capitalizando 444 millones, totalmente infravalorada.