Aprobación pleno en julio y posible modificación futura.
Esta mañana nos hemos levantado con la posibilidad bastante real del adelanto del pleno de aprobación de MNN al mes de julio, lo cual realmente no creo que tenga gran importancia, solo sería ganar unas semanas con respecto a hacerlo en septiembre. Podemos decir que está todo hecho, a espera de la aprobación definitiva de la CC.AA de Madrid, que será un tema más burocrático.
Lo que me ha parecido verdaderamente relevante es que se está hablando de un posible cambio del cómputo de la edificabilidad del proyecto, mediante una futura (a meses vista) nueva modificación del PGOU de Madrid, una vez la actual en curso quede aprobada, con intención de asemejar el proyecto al anterior del 2015 de Ana Botella, que quedó en extremis pendiente de aprobación en pleno.
Las repercusiones de este cambio pueden ser considerables en cuanto a la rentabilidad para todas las partes intervinientes, ya que hablaríamos de incrementar el número de viviendas en 7.000-8.000, ó lo que es lo mismo, 650.000 m2 más de edificabilidad residencial, para recuperar los parámetros que contenían el anterior plan de alrededor 3,2 millones de m2 edificables. Si bien es cierto que el proyecto actual de la mano de Carmena redujo la edificabilidad en un 20%, no es menos cierto que se aumentó edificabilidad en áreas más rentables (distrito financiero sobre todo, con posibilidad de desarrollar suelo residencial) y se redujeron los compromisos del promotor privado en cuanto a las infraestructuras que tenían que ejecutar, con lo que a efectos de rentabilidad para DCN, el cambio realmente no tuvo demasiada incidencia, es decir, y por decirlo de algún modo, lo que se perdía de una parte se ganaba de otra.
Si esta nueva modificación saliera adelante, que para nada será sencillo desde el punto de vista urbanístico y que seguro tendrá en contra a toda la izquierda del Ayuntamiento, volver a la edificabilidad del 2015 va a suponer un incremento considerable de la rentabilidad del desarrollo, en especial para DCN, pero también para ADIF, que querrá como es normal su parte del incremento de edificabilidad (plusvalía), así como para Ayuntamiento, que requerirá a cambio posiblemente que DCN se haga cargo de algunas infraestructuras adicionales, aparte claro está de las cesiones obligatorias de suelo. A pesar de estos nuevos costes extras que como es obvio surgirían, esta modificación podría ser muy lucrativa para el operador privado al incorporar 650.000 m2 más edificables de viviendas, y que podrían suponer alrededor de 3.000M€ más de ingresos adicionales con sus correspondientes márgenes.
Habrá que estar atento estos meses a ver si se concreta y en qué condiciones se lleva a cabo, pero de ser así, las cifras generales del proyecto se van a ver muy mejoradas, y con ello, el impacto de MNN en Grupo San José, cuyo precio poco a poco parece que va recogiendo una parte de su valor.
Un saludo
