Al comprar una vivienda, una de las dudas más comunes es si conviene hacer la tasación antes o después del contrato de arras. Firmar unas arras demasiado pronto puede ponerte en una posición complicada si el valor de tasación es inferior al precio pactado, mientras que retrasar la firma podría hacerte perder la vivienda frente a otros compradores.
Aquí analizamos los escenarios más habituales, las mejores prácticas y cómo protegerte legal y financieramente.
¿Para qué sirve la tasación y para qué el contrato de arras?
Qué es una tasación de vivienda
Una tasación de vivienda es un informe emitido por una sociedad tasadora homologada, que determina el valor de mercado de la vivienda. Este documento es obligatorio para que el banco conceda una hipoteca, ya que determinará el importe máximo de la hipoteca que te puedan conceder, generalmente hasta el 80% del valor de tasación o del precio de compraventa, el menor de los dos.
Qué es un contrato de arras
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor para reservar la vivienda. Suele implicar una entrega de señal (normalmente entre el 5% y 10% del precio) y fija un plazo para formalizar la compraventa. Hay distintos tipos:
- Arras confirmatorias: confirman la voluntad de compra.
- Arras penitenciales: permiten desistir pagando penalización.
- Arras condicionadas: permiten supeditar la compra a la aprobación de hipoteca o resultado de la tasación.
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¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor en el que se pacta la reserva de la vivienda mediante el pago de una señal, que suele oscilar entre el 5% y el 10% del precio de compraventa. Este contrato establece las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la compraventa y sirve como garantía para ambas partes.
¿Debo hacer la tasación antes o después del contrato de arras?
Aunque es común firmar el contrato de arras antes de realizar la tasación, es recomendable invertir este orden. Realizar la tasación antes de firmar el contrato de arras ofrece varias ventajas:
- Seguridad financiera: Conocer el valor de tasación te permite saber con certeza cuánto financiará el banco y cuánto necesitarás aportar de tus ahorros. Esto evitará sorpresas si el valor de la tasación es inferior al precio acordado.
- Evitar la pérdida de las arras: Si firmas el contrato de arras y posteriormente la tasación resulta inferior al precio pactado, podrías enfrentarte a dificultades para obtener la financiación necesaria. Si decides no continuar con la compra, podrías perder la señal entregada.
- Herramienta de negociación: Una tasación previa te proporciona una base para negociar el precio con el vendedor, especialmente si la valoración es inferior al precio solicitado.
Lo habitual: firmar arras antes de tasar
En la práctica, muchos compradores firman el contrato de arras antes de encargar la tasación. Esto se debe a que los vendedores quieren garantizar la operación antes de que el comprador inicie trámites con el banco. Sin embargo, esto implica riesgos si la tasación sale por debajo del precio.
Lo recomendable: tasar antes de firmar arras
Siempre que sea posible, conviene encargar primero la tasación. Así conoces el valor que el banco estará dispuesto a financiar. Si la vivienda está sobrevalorada, podrás negociar o incluso desistir sin perder dinero.
Alternativa: arras sujetas a tasación o financiación
Si el vendedor no acepta esperar a la tasación, puedes firmar un contrato de arras incluyendo una cláusula que condicione la operación al resultado de la tasación o a la concesión de la hipoteca. Esto te protege legalmente si el banco no concede el préstamo o si la valoración es insuficiente.
Cláusulas clave para protegerte
- Condición suspensiva de tasación: el contrato solo se ejecuta si la tasación es igual o superior a X euros.
- Condición de financiación aprobada: el comprador se reserva el derecho a cancelar si no obtiene financiación.
- Plazo razonable: incluir un margen suficiente para gestionar la tasación y tramitar la hipoteca (15-30 días es habitual).
Estas cláusulas deben figurar por escrito, bien redactadas y con fechas claras.
Buenas prácticas para evitar problemas
- Si puedes, encarga la tasación antes de firmar las arras.
- Usa tasadoras homologadas y reconocidas por los bancos.
- Si firmas arras, exige cláusulas que te protejan.
- Calcula bien tu capacidad de financiación.
- Evita pagos de señal sin documentación o sin condiciones.
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Tomar decisiones apresuradas al comprar una vivienda puede salir caro. Por eso, planificar bien el orden entre la tasación y el contrato de arras no solo te da más seguridad financiera, sino también margen de maniobra si algo no sale como esperabas. Ya sea encargando la tasación antes, incluyendo cláusulas protectoras o trabajando con tasadoras homologadas, lo importante es que el paso previo a firmar sea siempre la información y la previsión.
_col.png?1643478519 "Hipoteca de más del 80%, ¿valor de tasación, inversión o compraventa?")
_(2)_col.png?1682322955 "Certificado Tasación de vivienda")
_(1)_col.jpg?1685436558 "¿Qué bancos pagan la tasación hipotecaria?")
