¿Tasación antes o después de las arras? El orden que puede costarte miles de euros
¿Tasación antes o después de las arras? El orden que puede costarte miles de euros
¿Tasación antes o después de las arras? Te explicamos qué orden conviene, qué riesgos asumes en cada caso y cómo evitar sorpresas que pueden costarte miles de euros.
Comprar una vivienda implica tomar decisiones importantes antes incluso de firmar la hipoteca. Una de las más relevantes es cuándo hacer la tasación: antes o después del contrato de arras. Aunque muchas operaciones siguen el orden habitual de firmar primero y tasar después, hacerlo así puede suponer un riesgo económico importante si el valor de tasación queda por debjao del precio ajustado.
Tasación antes o después de las arras: el orden correcto para comprar vivienda con seguridad. En este artículo analizamos cuál es el orden más recomendable, qué riesgos existen si firmas arras antes de tasar y cómo protegerte si el vendedor no quiere esperar al resultado de la tasación.
¿Qué es la tasación de vivienda y para qué sirve?
Una tasación de vivienda es un informe técnico elaborado por una sociedad tasadora homologada por el Banco de España que determina el valor de mercado de un inmueble. Para cualquier comprador que necesite hipoteca, este documento es obligatorio: el banco calcula el importe máximo del préstamo sobre el menor de los dos valores (precio de compra o valor de tasación), generalmente hasta el 80% de ese importe.
La tasación aporta información objetiva sobre el estado urbanístico del inmueble, posibles cargas registrales (hipotecas pendientes, embargos, usufructos) y si el precio pedido está alineado con el mercado real.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor mediante el cual el comprador entrega una señal (habitualmente el 5% y el 10% del precio de la vivienda) a cambio de reservar el inmueble y comprometerse a formalizar la compraventa en un plazo determinado.
Tasación antes o después de arras: el orden que te protege
En la práctica, el proceso típico es el siguiente: visita del inmueble → oferta al vendedor → firma del contrato de arras → tasación → hipoteca → escritura. El problema surge cuando la tasación, ya con arras firmadas, devuelve un valor inferior al precio pactado.
Imagina que acuerdas comprar una vivienda por 200.000 euros, entregas 20.000 euros de como señal y solicitas una hipoteca por el 80% (160.000 euros). Si el tasador valora el inmueble en 185.000 euros, el banco solo prestará el 80% de ese valor: 148.000 euros. Necesitarías aportar 12.000 euros adicionales que quizás no tienes. Si decides echarte atrás, perderás los 20.000 euros de las arras.
⚠️ IMPORTANTE
Si necesitas una hipoteca, tasar antes de firmar las arras es la decisión financiera más segura. Antes de reservar una vivienda, también conviene calcular qué hipoteca te puedes permitir según tu sueldo, para evitar comprometerte con una operación que luego el banco no financie.
¿Por qué la tasación debe ir antes del contrato de arras?
Pros
Conoces el importe real que financiará el banco.
Evitas perder la señal si la tasación sale baja.
Negocias el precio con datos objetivos.
Detectas cargas registrales y problemas urbanísticos antes de comprometerte.
Comparas la oferta hipotecaria con varios bancos simultáneamente.
El coste medio es de unos 300 €, frente al 10 % de la señal que arriesgas.
Contras
Tasación inferior al precio acordado → menor financiación.
Pérdida de la señal si el banco no concede la hipoteca.
Sin margen de negociación sobre el precio.
Posibles sorpresas sobre el estado legal del inmueble.
Presión para aceptar condiciones menos favorables.
¿Qué hacer si el vendedor no espera a la tasación?
Es habitual que el vendedor quiera asegurar la operación cuanto antes y no esté dispuesto a esperar el resultado de la tasación. En ese caso, la solución más prudente es firmar el contrato de arras incluyendo una cláusula suspensiva condicionada a la tasación.
Esta cláusula convierte la tasación en un requisito previo para la validez del contrato: si el valor tasado no alcanza el umbral acordado, el comprador puede desistir sin penalización y recuperar íntegramente la señal aportada.
📄 MODELO DE CLÁUSULA SUSPENSIVA DE TASACIÓN
''La validez del presente contrato de arras queda condicionada a que la tasación oficial del inmueble, realizada por una entidad tasadora homologada por el Banco de España, sea igual o superior al precio pactado de [X] euros. En caso de que el valor de tasación resulte inferior, el comprador podrá optar por desistir del contrato sin penalización alguna, con la devolución íntegra de las cantidades entregadas, o bien renegociar el precio de forma proporcional al valor tasado''
Aspectos que debes incluir en el contrato: La cláusula debe especificar el valor mínimo de tasación aceptable, el plazo para realizarla (habitualmente 15-30 días), quién asume el coste y qué ocurre si no se alcanza el umbral. Es altamente recomendable contar con asesoramiento jurídico para redactarla correctamente.
Contrato de arras sujeto a tasación: la alternativa equilibrada
Si por cualquier motivo no puedes realizar la tasación previa, el contrato de arras sujeto a tasación es la mejor alternativa. A diferencia de un contrato de arras convencional, en este modelo la transacción queda condicionada a que el valor tasado alcance un importe mínimo especificado en el propio contrato.
Sus características principales son las siguientes: se fija un valor mínimo de tasación (puede ser una cantidad concreta o un porcentaje del precio de mercado), se establece un plazo para realizar el informe, y se prevén las consecuencias en caso de que la tasación no llegue al umbral pactado (desde la renegociación del precio hasta la resolución del contrato sin penalización para el comprador).
Este tipo de contrato fomenta la transparencia entre las partes y protege al comprador frente a posibles sobrevaloraciones del inmueble.
Pasos recomendados para una compra segura
💰 Calcula tu capacidad financiera: Antes de visitar propiedades, determina cuánto puedes aportar de ahorro previos. Los bancos suelen financiar entre el 70% y el 80% del valor de tasación, por lo que es importante saber cuánto dinero necesitas para comprar una casa antes de entregar una señal.
🏠 Encarga la tasación de la vivienda elegida: Contacta con una tasadora homologada por el Banco de España y solicita el informe. El coste medio ronda los 300 €. Recuerda que al tasar desde nuestra web consigues un descuento exclusivo del 30% en el precio de la tasación.
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📊 Analiza el informe y negocia el precio: Si la tasación es inferior al precio solicitado, usa ese dato para negociar una rebaja con el vendedor antes de comprometerte.
📝 Firma el contrato de arras con cláusulas protectoras: Incluye la cláusula suspensiva de tasación y, si financias la compra, una cláusula condicionada a la concesión de hipoteca.
🏦 Tramita la hipoteca y firma la escritura: Con la tasación ya realizada, puedes presentarla a varios bancos simultáneamente para comparar condiciones. Si todavía estás valorando entidades, puedes revisar las mejores hipotecas fijas, variables y mixtas antes de decidirte. Las tasaciones de sociedades homologadas son válidas para todas las entidades financieras.
Preguntas frecuentes sobre tasación y arras
Lo recomendable es realizar la tasación antes de firmar el contrato de arras. Así conoces el valor que el banco está dispuesto a financiar y evitas el riesgo de perder la señal si la tasación resulta inferior al precio pactado. Si el vendedor no acepta esperar, firma las arras con una cláusula suspensiva condicionada al resultado de la tasación.
Si la tasación es inferior al precio acordado en las arras, el banco financiará un importe menor del esperado. Si no puedes cubrir la diferencia y decides no continuar con la compra, perderás la señal entregada, que habitualmente equivale al 5% - 10% del precio de la vivienda. Para una vivienda de 250.000 €, eso podría suponer perder 25.000 €.
Sí. Puedes incluir una cláusula suspensiva que condicione la validez del contrato a que la tasación oficial alcance un valor igual o superior al precio pactado. Si no se cumple esa condición, el comprador puede desistir sin penalización y recuperar íntegramente la señal entregada. Esta cláusula debe estar bien redactada, con fechas claras y el valor mínimo de tasación especificado.
El coste de una tasación de vivienda ronda los 250-400 euros, según el tipo de inmueble, su superficie y la tasadora que elijas. Es una inversión muy pequeña comparada con el 10% que podrías perder si firmas arras sin tasar y la operación se cancela por problemas de financiación.
Sí. La normativa española obliga a realizar la tasación a través de una sociedad homologada por el Banco de España para que una entidad financiera conceda un préstamo hipotecario. El banco calculará el importe máximo del préstamo sobre el menor de los dos valores: el precio de compra o el valor de tasación.
Legalmente, el vendedor no puede impedir que el comprador encargue una tasación. Sin embargo, puede negarse a esperar a su resultado antes de exigir la firma del contrato de arras. En ese caso, lo recomendable es negociar que el contrato incluya una cláusula suspensiva de tasación o, si el vendedor se niega a cualquier condición protectora, valorar si la operación merece ese nivel de riesgo.
La respuesta es clara: la tasación debe realizarse antes del contrato de arras siempre que sea posible. Aunque no es un requisito legal, es la decisión más prudente desde el punto de vista financiero. El coste de una tasación (unos 300 euros de media) es insignificante frente al riesgo de perder una señal de miles de euros si el banco no financia la operación por una tasación baja.
Si el vendedor no está dispuesto a esperar, la solución intermedia es firmar el contrato de arras sujeto a tasación, incluyendo una cláusula suspensiva que proteja al comprador ante una valoración insuficiente. La tasación no es un gasto: es una inversión en seguridad durante una de las decisiones financieras más importantes de tu vida.
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