Nueva temporada, nuevo propósito: comprar más barato

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Comienza una nueva temporada de subastas en uno de los peores momentos históricos de este país en el mercado de la venta de viviendas. Conozco subasteros que en lo que va de año no han vendido ni un solo piso y otros que ya no tienen liquidez por el lastre de ladrillos que acumulan. 

Este negocio tiene tres patas igualmente importantes: una buena investigación previa, una buena compra y una buena comercialización.

Respecto a la comercialización, poco puedo añadir a los diez consejos para vender casas comentados hace un año, salvo que unos días después de aquel post, el director comercial de Idealista nos dio una lección magistral sobre cómo vendió su casa en tres meses, post que debería estar en la cabecera de la cama de todos los que pretendan vivir de esto.

Claro, que para vender en tres meses hay que estar dispuesto a rebajar el precio todo lo que sea necesario y para ello es imprescindible haber comprado barato. Hoy quiero hacer especial incidencia precisamente en este punto, el precio de compra pues creo que aún hay subasteros que no se han dado cuenta de la profundidad de la crisis y de que parece que ha venido para quedarse. Me refiero a que, a pesar de que no se vende ni una escoba, los precios de adjudicación continúan siendo excesivamente elevados, salvo alguna excepción rápidamente aprovechada.

A finales de julio asistí a la subasta  de un piso de Fuenlabrada que se celebraba lejos de la Comunidad de Madrid, subasta de la que me enteré por pura casualidad y en la que esperaba estar solo. Al final no fue así y asistió otro subastero madrileño, además de la parte actora. Podría haber sido una magnífica oportunidad de inversión si el banco no hubiera subido las pujas, de manera que al final se lo quedó, según mi opinión caro, el otro subastero. 

El caso es que tras la subasta discutimos, acompañados de café y bollos, sobre si el piso valía esto o aquello y así surgió la idea de escribir este post en el que mi tesis es que mientras en Fuenlabrada haya anuncios de venta como este, es imposible que aquel piso valiera los 180 kilos que el adjudicatario decía que valía. No podemos, a estas alturas, tener fallos de valoración de este calibre. Da igual el precio al que hayamos vendido en el pasado, aunque haya sido antes de ayer. LA VALORACIÓN CORRECTA DE UN PISO ES UN 20% INFERIOR AL MÁS BARATO QUE SE VENDA EN EL MISMO BARRIO.

Solo valorando de esta manera (y reflejando en nuestras pujas una rebaja sustancial respecto a dicha valoración) nos protegeremos de las muchas incidencias que nos acechan y que conocemos de sobra. Por ejemplo en Madrid hay dos juzgados que en el pasado eran los mejores y en los que se compraba siempre más caro por la seguridad que ofrecían. Actualmente están entregando la documentación con un retraso pleistocénico y para la Posesión hay que tener más paciencia que el santo Job. Teniendo en cuenta los actuales plazos de locura, es estúpido que sigan siendo los juzgados en los que se compre más caro. Al contrario, ahí deberíamos comprar de saldo o no comprar y dejar que el sapo se lo coman los bancos acreedores.

De manera que NUESTRO PROPÓSITO PARA ESTA NUEVA TEMPORADA DEBERÍA SER COMPRAR MÁS BARATO O NO COMPRAR.

Si, ya se que esto no le va a gustar nada al sector crítico que ha surgido entre los lectores más sensibles del blog, pero ya se sabe que los subasteros somos aviesos especuladores que tenemos la molesta pretensión de recuperar nuestras inversiones y encima pedir un beneficio adecuado al riesgo. A mayor riesgo más barato debemos comprar. Qué cosas.

  1. #21
    05/09/11 23:56

    Ahora es el momento de seleccionar, tal y como está el panorama no queda otra. Bueno espero que halláis pasado buenas vacaciones y que retoméis con fuerza vuestro trabajo. En especial a ti Tristán

  2. en respuesta a Rjavier
    -
    #20
    05/09/11 20:03

    Cuánta razón tienes. Todas las subastas como las que comentas están quedando desiertas y actualmente las únicas que resultan interesantes y que no quedan desiertas son las de hipotecas de años anteriores -hasta del 2.002 como máximo- en las que las deudas son muy inferiores al valor real actual.

  3. #19
    05/09/11 10:42

    Un caso "hipotético":
    - Piso comprado por 150.000 euros de segunda mano hace 4 años.
    - Tasación para hipoteca 200.000 euros (creo que me quedo corto).
    - Sale a subasta y nadie puja. Se lo queda el banco por 100.000 euros (el 50%). Éste tiene que pagar además el 8% de actos jurídicos documentados (este impuesto me parece abusivo, ya que no hay valor añadido y por tanto con respecto al IVA es un abuso; además aunque no defiendo a los bancos, creo que en estos caso deberían estar exentos), más gastos de comunidad, ibi, registro, etc...
    - El precio de venta medio de pisos similares es de 140.000 euros, pero es de vendedores "que no piensan malvender" y "dicen que NO NECESITAN EL DINERO". La realidad es que las probabilidades de vender a este precios son nulas.
    - El precio mínimo de piso similar en la zona es de 100.000 euros. Pero tampoco se vende, lleva 4 meses a la venta, al principio llamó alguna gente interesada, pero ahora solo llama de vez en cuando algún curioso.
    - Una rebaja del 20% supondría un precio de 80.000 euros.
    - Para haber comprado en subasta por el 70% de esta valoración se tendría que haber adjudicado por 56.000 euros.

    - El banco lo sacará probablemente a mercado por 140.000 euros. Si deciden incluirlo en una de sus "subastas" u "ofertas" lo bajará a 120.000 euros. Es posible que si alguien les ofrezca 100.000 se lo piensen. Pero evidentemente nadie lo va a hacer.

    CONCLUSIÓN:
    - El banco tiene un grave problema, con este inmueble y con miles de ellos más. ¿Son reales las cuentas del balance de los bancos?.
    - El mercado inmobiliario y las empresas constructoras lo tienen muy crudo.
    - Va a costar mucho tiempo y esfuerzo salir de ésta.
    - ¿Cuantas tonterías y falsedades oímos a diario negando sistemáticamente estas evidencias?

  4. #18
    03/09/11 13:12

    La subasta ya no es lo que era. De hecho ya nada es lo que era.
    Tal y como está el mercado, todo lo que sea paralizar el dinero en un inmueble es casi insensato.
    Hay maneras mejores de hacerlo. Creo.
    Dicho esto, yo reconozco que los chollos de subasta son enormemente atractivos. El problema es que no los hay.

  5. #17
    03/09/11 00:53

    Como muy bien comentas en las subastas hay de todo y sabiendo como está la situación, pensareís la forma o formas para que estas situaciones sean las más optimistas dentro de la gravedad que existe referente a las adquisiciones, los subasteros se supone que se obligan a conocer las mil formas o trucos que teneís para actuar.
    Los subasteros advierten con mucha agilidad que deben de hacer en estos tiempos de crisis, más no imaginaba que los bancos ayudarán a un competidor, pero en fin tú eres el experto y a veces se suele comprar saldos como dices aunque con dificultades, riesgos y de más actitudes que debeís de soportar en este, vuestro negocio.
    Un saludo

  6. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #16
    02/09/11 18:14

    Yo tengo una casa (que ya lo sabes) y te la dejo a un precio de subrogación de hipoteca. Si cuela cuela.

  7. en respuesta a Elsaberokupalugar
    -
    #15
    02/09/11 17:39

    Por supuesto, estoy completamente de acuerdo.

  8. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #14
    02/09/11 17:37

    Me gustaría que fueras objetivo y que si lo publicas te ciñas al contenido y mantuvieras en secreto mis opiniones y mis acciones. No busco un debate de razones, sólo quiero que se vea que posiblemente hay más casos como este en España y que ni el Banco por serlo, ni el notario, ni el apoderado del banco, por serlo, tienen que ser trigo limpio.

    Casos como el mío deben ver la luz porque como tú afirmas la ejecución no admite quejas ni pataleos y no se para a no ser que la escritura sea falsa. La única manera que hay de cambiar eso es ver como se desprotege a quienes aun habiendo sido saqueados se le reclama.

  9. en respuesta a Elsaberokupalugar
    -
    #13
    02/09/11 17:31

    Lo publicaré la semana próxima, tal como te dije, pero como no tenemos el mismo punto de vista (aunque ambos coincidamos en que te hicieron una jugarreta, no coincidimos respecto a quién te la hizo), no te garantizo que el personal te de la razón. Yo expondré los hechos de la manera más aséptica posible y que luego los lectores den su opinión.

    Tampoco te garantizo que el título vaya a ser ese.

  10. #11
    02/09/11 14:38

    Espero que hayas tenido uans buenas vacaciones y que te acuerdes de dedicarme un post con el título el Banco ¿Da hipotecas o letras a un año? Me gustaría que le dieras difusión para que algunos vean que no es oro todo lo que reluce.

    Como verás te he respetado las holidays.

  11. en respuesta a Fdiacar
    -
    #10
    01/09/11 22:17

    jajajjjajja, que bien explicado si señor.

  12. #9
    01/09/11 21:10

    CORRECCION: Donde dice "probles" quiere decir "problemas".

  13. #8
    01/09/11 21:07

    Mientras los Bancos no bajen los precios de su stock de viviendas seguiremos teniendo dos graves probles: la ralentización de la venta de viviendas y la falta de liquidez de la inmobiliaria más grande de España: Los bancos. Ver: http://www.elmundo.es/elmundo/2011/09/01/suvivienda/1314888499.html

    Saludos a todos.

  14. en respuesta a Sistoe
    -
    #7
    01/09/11 17:07

    ¿Un 20% de lo más barato de la zona? Qué va, eso es demasiado caro, eso es carííísimo.

    Me he referido exclusivamente a la valoración del piso subastado, no a lo que ofrecería por él. MI VALORACIÓN ES UN 20% INFERIOR AL MÁS BARATO DE LA MISMA ZONA.

    EL PRECIO CORRECTO DE COMPRA NO DEBERÍA EN NINGÚN CASO DE SUPERAR EL 70% DE LA VALORACIÓN. Es imprescindible un ahorro de al menos el 30% para asegurarnos un beneficio mínimo en cualquiera de las circunstancias.

  15. #6
    01/09/11 16:21

    Hola Tristan, de acuerdo con tu planteamiento de comprar con al menos un 20% mas barato de lo mas barato de la zona. Añado una cosa: en las malas zonas, ni pienses.

  16. #4
    01/09/11 14:00

    El banco intenta finalizar el proceso ofertando la casa al precio del crédito, buscando para ello otro pepito nuncabajista. El problema es que ya no quedan ejemplares de esta especie, ya que ven que el vecino (también pepito nuncajista como ellos) ha "desaparecido" bruscamente con la prole días antes de la visita de un cerrajero

  17. #3
    01/09/11 13:46

    Efectivamente, el Banco incorpora el inmueble a su Activo, y lo hace como una permuta, es decir, cambia un Activo financiero (el crédito suicida) por un Activo Material (el inmueble del pepito nuncabajista). Y todo ello lo hace al valor contable del activo financiero suicida, es decir, considera que el inmueble vale lo mismo que el crédito, por lo que no provisiona. Y Bambi (perdón ZP) se lo consiente. Con ello, en Europa no se creen ni de coña lo de la salud de hierro de la banca española

  18. en respuesta a Mcfioso
    -
    #2
    01/09/11 13:32

    No, no quería decir eso, sino que a la subasta asistimos dos subasteros y el procurador del banco, quien normalmente puja en las subastas hasta cubrir la deuda que el demandado tienen con el banco y a veces un poco más y otras veces (si tiene cliente, propio o de la entidad) mucho más.

    Naturalmente, si es el procurador quien se adjudica la subasta y no ceden el remate, entonces la propiedad pasa a la entidad bancaria quien lo mete en su contabilidad como un activo. Pero normalmente le ceden el remate a la filial inmobiliaria (servihábitat, aktua, etc.)

  19. #1
    01/09/11 13:16

    Tristan, acabo de leer tu post y me estoy echando a temblar.

    Si los subasteros que conoces no tienen liquidez, y los que la tienen (como tu, supongo) no compran en las subastas (porque no sale a cuenta) tenemos crisis para largo.

    No digo que los subasteros sean Robin Hood; pero sí que son la fuente de liquidez de último recurso de un banco. Y para que el sistema funcione, alguien tiene que comprar en subasta los pisos... ).

    Lo que me intriga es que te encuentres con "el subastero del banco". Me gustaría saber quién se adjudica realmente ese inmueble (no creo que sea el banco directamente porque se montaría un jaleo contable del que es difícil salir). Ahí tienes tema para otro artículo...

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