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Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Consejos para vender casas

Hace un par de semanas Idealista publicó sus 10 consejos para vender una casa y me ha parecido una buena idea aportar yo mis propios consejos, alguno del los cuales coinciden con los suyos.  Merece la pena tenerlos en cuenta si los malos pronósticos se cumplen. Cualquier ayuda nos puede venir bien para vender mejor.

1- Tener el precio más barato de la zona

Se supone que soy subastero y que, por tanto, he comprado a un buen precio. Si quiero vender rápido mi precio debe ser al menos un 5% más barato que el siguiente precio más barato. Así me garantizo que todos los potenciales compradores me llamarán a mí primero. Además no es bueno ponerse "dead lines" en la negociación del precio, para evitar vender al cabo de uno o dos años a un precio que ya te habían ofrecido desde el principio.

2- Poner la vivienda en portales inmobiliarios

Tal como dicen los de Idealista, el desplome del mercado ha provocado una migración masiva de la demanda a la red. Es importante anunciarse en todos los sitios en que nos lo permitan hacerlo gratis y dar todos los detalles (imágenes, planos, vídeos, etc.) que nos permita el portal.

3- Contactar con varias agencias inmobiliarias

Principalmente de la zona, pero también es interesante contactar con agencias más generales. Yo gestiono la venta de mis propiedades por mi cuenta, pero no por ello me permito el lujo de rechazar la ayuda externa. A veces soy yo quien consigue la venta y me ahorro pagar la comisión y a veces la consigue la inmobiliaria y les pago la comisión de mil amores. No hay dinero que pague con mayor felicidad que ese.

Y otra cosa, lejos de mi intención el dejar de pagar una comisión a la inmobiliaria que se la ha ganado legítimamente con su esfuerzo y su saber hacer. Nunca me ha importado perder ventas por rechazar al típico comprador listillo que pretende saltarse a la inmobiliaria que le ha enseñado el piso antes que yo. En una ocasión incluso le tuve que afear la conducta a un cura que quiso pasarse de listo sin darse cuenta (o dándosela) que saltarse una comisión es lo mismo que robarla.

4- Evitar a toda costa la guerra de carteles

En las casas que tengo a la venta el único cartel expuesto es el mío. Eso sí, las inmobiliarias tienen mi permiso para quitarlo antes de visitar la casa con sus clientes y luego volverlo a poner. Un caso extremo de guerra de carteles sería el de la imagen que adorna este post, cuya venta no transmite seriedad. Otra cosa curiosa son esos carteles en los que el propietario ha escrito el típico "se vende" y su teléfono con un rotulador o a brochazos y luego ha colgado el cartel en un cuarto piso de forma que hay que usar prismáticos para verlo. Yo siempre denosté esos carteles y me preguntaba si los paletos que los usaban conseguirían vender algo, pero el pasado julio me tomé unas cervezas con Fran del blog Propietarios de terrenos y con McFioso del blog Mafia Inmobiliaria y me explicaron que muy al contrario de lo que yo pensaba, esos carteles cutres son un prodigio del marketing inmobiliario. Algo así como cuando el gitano que vende fruta al pie de las carreteras pone en su cartel  "ai melone i sandias" y todo el mundo para y le compra pensando que la calidad y los precios van a ser un chollo. Pienso probarlo en cuanto pueda.

5- Pequeñas reparaciones y pintura

No es necesario realizar una gran inversión. Por ejemplo un suelo nuevo de madera o una cocina de última generación gustarán a los potenciales compradores, pero no querrán ni oír hablar de que eso les suponga pagar un precio más alto.  La inversión debe ir dirigida exclusivamente a reparar pequeños desperfectos como humedades, goteras, baldosas rotas o parquet deteriorado.

Además, pintar la casa (naturalmente de blanco que da mayor sensación de amplitud y de limpieza) no es caro y da muy buena impresión.

6- Preparar la casa para ser enseñada

Una casa entra por los ojos. Hay que hacer una limpieza a fondo, profundizando en los baños y en la cocina, que son los espacios más delicados. A la hora de enseñarla hay que haber abierto las ventanas para que esté bien ventilada y para que entre la luz del día. Si ya hay poca luz o si la casa es oscura hay que tener encendidas todas las luces. Los espacios encerrados, oscuros y poco ventilados no son nada atractivos.

Si la casa está siendo habitada es importante que no haya ruidos en el momento de enseñarla (televisiones o radios), que no haya mascotas molestando entre las piernas del visitante y que haya el máximo de espacios libres, habiendo retirado el exceso de muebles que convierten las visitas a la casa en un verdadero martirio. En general las casas demasiados recargadas agobian a los potenciales compradores y parecen menos espaciosas. Lo ideal sería que los habitantes de la casa no estuvieran presentes para evitar que los visitantes sientan que les están invadiendo la intimidad.

7- No hay que enseñar una casa antes de que esté lista

Nunca se tiene una segunda oportunidad de causar una buena primera impresión. A este respecto suelo ser muy tajante y doy largas sin contemplaciones a los clientes ansiosos que quieren ver la casa simultáneamente a mi obtención de las llaves. No sería el primero a quien se le viene abajo una venta casi segura porque el cliente superinteresado la vé recién obtenidas las llaves, cuando aún está sucia y con las huellas frescas del anterior ocupante. La casa se puede ver cuando se pueda ver y no antes.

8- Evitar siempre mezclar churras con merinas

Las casas se enseñan de uno en uno. No está mal que los potenciales clientes se vean de lejos para que sientan que la casa también es deseada por otras personas, pero hay que impedir a toda costa que la vean a la vez porque cuatro ojos ven más que dos y los defectos que no vea uno los verá el otro y viceversa, y se los contarán uno al otro de manera que al final de la visita no habrá quedado defecto sin ser señalado y conocido por ambos.

9- Preparar una carpeta de venta

Esta idea la he copiado directamente de idealista porque me ha parecido muy interesante. La carpeta debe incluir todos los documentos importantes como una nota simple del Registro que acredite que la vivienda es nuestra y que no tiene cargas, el último recibo de IBI, un certificado de que estamos al día con la Comunidad de Propietarios, planos y todo lo que pueda ser interesante.

10- No aceptar señales ridículas

Antes que aceptar una señal de solo dos mil euros prefiero dejarlo correr. El argumento es muy sencillo: "Muy bien, entiendo que no te quieras arriesgar a que el banco no te conceda la hipoteca y tengas que perder el dinero, pero entonces yo, aunque acepto el acuerdo de venta contigo, prefiero continuar ofreciéndolo, no vaya a ser que en este par de meses que vas a tardar en decirme que el banco te ha dicho que no, resulte que me aparece el verdadero comprador de la casa y sin problemas de financiación. Si te parece tú ve pidiéndole el dinero al banco y si te lo da antes de que yo encuentre otro comprador, estupendo, nos vamos directamente al notario y listo".

Sobre cómo vender pisos seguro que vosotros también tenéis vuestros truquitos y estoy deseando conocerlos.

  1. #1

    Daniel Bravo

    En cuanto a lo de las comisiones de la inmobiliaria me he encontrado en ocasiones en la situación inversa que sí que creo que sería "mala praxis".

    Cuando he buscado pisos en alquiler para entrar me he encontrado en ocasiones con pisos que cobran 400€/mes pero después te enteras de que la inmobiliaria cobra otros 400€ más los 400€ de fianza.
    En total el primer mes te sacan 1200€ por no hacer nada.

    Pienso yo que esa comisión por buscar un inquilino la debería pagar el arrendador.
    Al final, piensas: ¿Por qué he de pagar yo por esto? Pero bueno... el tema es sacar cuentas: Pagando este "extra" y devengándolo durante un año entero se te queda por menos de 440€/mes.

    Si aún así es una buena oferta, se alquila. Si no lo es, pues adiós!!!

  2. #2

    Tristán el subastero

    en respuesta a Daniel Bravo
    Ver mensaje de Daniel Bravo

    Lo usual es que, en los alquileres, la comisión de la inmobiliaria la pague el arrendador. Y respecto a las ventas, va por regiones, en algunos sitios la paga el vendedor, en otros el comprador y en otros lo pagan a medias. ¡vaya lío!

  3. #3

    Javier 13

    Con todos esos carteleles de la foto esta muy bien para el comprador, yo por ejemplo llamaria a todos y el que me de el precio mas bajo con ese me quedo y si puedo digo que otra inmobiliaria me lo deja no se 2000€ mas baratos ,no todas la tasan igual por lo menos intentarlo si te pillan no pasa nada, si te interesa pagas lo que pidas mientras todo lo que te puedas ahorrar bueno es.

  4. #4

    Putabolsa

    si la teoria es muy bonita,pero la practica es otra.Y si te digo que yo tengo un piso en venta un 50% mas barato (si un 50% y no un 5%) que los que se venden alrededor y no me ha llamado nadie desde que colgue el cartel y de eso hace ya año y medio?
    Si no llaman no se les puede decir ni el precio.Yo creo que hay zonas en que la cosa esta mal y otras en las que esta muy mal,si a eso le añades que los bancos no dan ni un duro para pisos que no sean de los suyos,pues...... en fin.
    Con todo lo demas estoy deacuerdo contigo.

  5. #5

    El sujeto pasivo

    ¿Qué porcentaje de señal sobre el precio de venta es razonable para tí?

  6. #6

    Javivier60

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    En madrid y en el caso de los alquileres la comision siempre la paga el inquilino, hay algunas inmobiliarias que cobran mes y medio de comision simplemente por sacar una copia de un contrato standar de alquiler de la impresora. Bueno y a parte de esto te pueden pedir, las seis ultimas nominas, el contrato de trabajo, aval, seguro de alquiler, la declaracion de la renta, 1 mes de fianza y el ultimo tacto rectal (en caso de no tener, te lo hacen ellos in situ)

  7. #7

    Setkata

    en respuesta a Putabolsa
    Ver mensaje de Putabolsa

    Perdona, pero no acabo de verlo. Si yo estuviese buscando piso ya para vivir o como inversión te aseguro que ya te hubiese llamado si lo tienes al 50% del resto.
    Podrías con el permiso de Tristán, poner un link con el anuncio de tu piso? estoy seguro de que muchos de los usuarios que compran en subasta también les interesaría un piso en esas condiciones...

  8. #8

    Alejperez

    en respuesta a Setkata
    Ver mensaje de Setkata

    Obviamente puede ser interesante.., pero el problema que indica es que ¡NO LE LLAMAN! así que cómo puede decirles el precio estupendo..., ya sabes, otro cartel con -50% junto al de Se vende...

  9. #9

    Kretan

    en respuesta a Alejperez
    Ver mensaje de Alejperez

    O directamente un cartel con el precio y los m2.... eso aparte de anuncios en todas las webs posibles, etc etc.

  10. #10

    Setkata

    en respuesta a Alejperez
    Ver mensaje de Alejperez

    tienes razón, yo estaba pensando sólo en los portales on-line (donde le hubiesen llamado, estoy seguro) y no en un cartel en el balcón donde como no pone el precio no le llaman.

  11. #11

    Simonleafar

    No puedo resistirme a compartir con vosotros esta curiosa manera de medir las cosas, que relaciona superficie de vivienda con horas de trabajo. La he encontrado en el siguiente enlace:

    http://www.mmmm.tv/cm2-h.html

    Saludos.

  12. #12

    Tristán el subastero

    en respuesta a El sujeto pasivo
    Ver mensaje de El sujeto pasivo

    En casos parecidos al tuyo, yo suelo poner el precio en el cartel, junto a la frase "Precio innegociable" para ahuyentar a los extorsionadores de siempre. Si el precio es realmente tan bueno tendrás que empezar a recibir llamadas inmediatamente.

  13. #13

    Putabolsa

    Gracias por los consejos.Una de las cosas que tenia pensado hacer proximamente era fotografiar el piso entero y colgarlo en distintas webs,como no en Idealista entre ellas.Pensaba que no seria necesario por el descuento y por tenerlo en una inmo muy proxima al piso.
    Tristan esto que comentas ya lo habia pensado,pero esto mismo lo hice para una plaza de garaje (se que no es el mismo caso),poner ya el precio en el mismo cartel (en este caso con un 30% de descuento respecto a las demas plazas) pero ni aun asi.Yo creo que hay zonas y zonas y por desgracia en la zona donde esta,esta rodeada de pisos embargados por cajas sobretodo.
    Alguno dira que hay trampa,si es cierto.Hacen falta reformas en la cocina y el baño (no voy a engañar a nadie) y yo no voy a gastarme el dinero en hacerlas,por eso el precio es el que es,porque va implicito ese descuento y es para una pareja joven (entiendase un 4 sin ascensor).Resumiendo 94 metros utiles,2 terrazas,3 habitaciones dobles(todas exteriores,pero exteriores de verdad no que dan a patios),un pequeño trastero,gran comedor,1 baño y cocina,recibidor amplio se vende por 70000 euros y encima NEGOCIABLES.Los de alrededor de las mismas caracteristicas (los de las cajitas) de 140.000-150.000 no bajan (si,si en esos no hace falta la reforma del baño y la cocina es verdad).
    Principal problema,si la gente no llama piensan que el precio es parecido a los demas,quizas un poco mas barato pero no mucho mas.

  14. #14

    Tristán el subastero

    en respuesta a Putabolsa
    Ver mensaje de Putabolsa

    Pon en un cartel "70.000 urge venta" y a todo el que llame dile que estás ultimando las negociaciones y verás como lo vendes enseguida. tal como lo cuentas yo no le veo inconveniente.

  15. #15

    El sujeto pasivo

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Creo que te has equivocado al dar la respuesta.

    To te preguntaba por un porcentaje aceptable en concepto de señal.

  16. #16

    Tristán el subastero

    en respuesta a El sujeto pasivo
    Ver mensaje de El sujeto pasivo

    Es verdad, le respondía a Putabolsa. Respecto a la fianza, yo creo que pedir un 5% es lo mínimo aceptable. Pongamos que hasta un máximo de 10.000 euros. Cuando alguien quiere que pares la venta de un piso, debe ser seria y estar dispuesta a perder la pasta en el caso de echarse atrás. Si no es así es porque la oferta no es seria.

  17. #17

    Amon000

    Los consejos son correctos y muy elementales para todo aquel que quiera hacer las cosas bien, como esta el mercado cuesta vender pero la clave esta en el precio, simplemente, lo importante es comprar lo mas barato posible y para ellos hay que estar muy informado de la zona.

    En subasta yo cuando voy ahora minimo al 50% si no a otra y punto.

    Sinceramente yo estoy vendiendo bastante bien los activos de la entidad que gestiono, los inmuebles que estan en buenas condiciones, zona y con precios de al menos, 25-30% por debajo de mercado se sacan en menos de 1 mes o antes y para ello realizo un estudio del mercado a fondo, no entiendo si este Sr. con un precio de 50% de rebaja no lo venda " algo estraño pasa".

    Si resalto que hay muchos inmuebles para reformar a fondo, terceros, cuartos sin asccensor que no se venden ni al 50%.

  18. #18

    Rjavier

    Me parece increible que alguien mantenga que es mejor poner un cartel de venta que para leerlo haga falta usar primáticos. Desde luego va contra todas las reglas del Marketing y dudo que la gente tenga tiempo en irse fijando en los casos en que se lo ponen dificil. Tal vez podría valer para inmuebles super singulares y atractivos pero no para aquellos de los que hay cientos similares en el mismo barrio. Lo mismo opino de aquellos que se anuncian sin fotos o sin poner la direccion exacta o sin foto de la fachada.
    Ojo también con las inmobiliarias, son efectivas en algunos casos, pero tienen varios inconvenientes:
    - Si tu piso no le parece atractivo pueden dedicarle muy poco esfuerzo.
    - En muchos casos el "trato" consiste en que ellos lo sacan más caro.
    - Frecuentemente publican los anuncios con muy pocos detalles, sin fotos de la fachada etc. para que no se puedan localizar y no les puenteen.

    Otro comentario al respecto de lo que se ha dicho:
    - Los pisos sin ascensor son de los peores de vender. Con la bajada de precios ya existen pisos baratos "muy dignos" y puede que equivocadamente pero mucha gente considera estos pisos "inaceptables", además son mucho más dificiles de alquilar.
    Es otra buena referencia para comprar ahora: si es dificil de alquilar no lo compres.
    Esto no siempre ha sido así, hubo un tiempo en que era muy rentable comprar un piso lo más barato posible, pero no vale para ahora.

  19. #19

    Pitufo1

    Esto de acuerdo en varios puntos, por no decir en la mayoria. Soy un API, que opera en el mercado desde hace más de 25 años con varias oficinas abiertas al público y evidentemente soy consciente por los comentarios que muchos de vosotros opinais, nos hemos ganado a pulso "la fama" que tenemos los intermediarios, por una mala praxis realizada desde que liberalizaron el sector, ya que gentes sin ningún tipo de preparación, formación y experiencia montaron una inmobiliaria. Esta gente son los que la mayoria han cerrado. Esa es la parte buena de la crisis: la limpieza. No eran profesionales; eran comisionistas.
    Nosotros sólo trabajamos con EXCLUSIVA. Única y exclusivamente. Dónde resido nos hemos unido más de 40 oficinas www.afiliainmobiliarias.com, y evidentemente no lo das a una Agencia. Lo das a 40. Responsabiizándose el captador de toda la gestión, las llaves, etc. y evidentemente lo hacemos todo. Es decir ; el comprador firma y paga y el vededor firma y cobra. (Preparamos los documentos privados correspondientes, minutas de Notaria, comprobación de cargas, buscar la mejor financaiación para el comprador si la precisa, etc..).
    Los datos son públicos y no se pueden manipular, llevamos más de 800 operaciones firmadas, fiscalizadas y completamente demostrables. Evidentemente, estamos los mejores y los más conolidados. "Los delincuentes y comisionitas": NO LES DEJAMOS ENTRAR. Por eso de que si realzais vuestra gestión ya sea comra ó venta, con una MLS seria, consolidada y acreditada; sin ninguna duda estoy convencido de que es la mejor opción.
    Para los que no sepais que es una MLS, es una Agrupaciónb de profesionales inmobiliarios cuya misión entre otras, es la venta con el sistema de EXCLUSIVAS COMPARTIDAS.
    Finalmente por mas que digais alguno, esto de poner 14 cárteles en una finca; aparte de la mala imagen, lo único que se está provocando es una mala imagen y que hagan una subasta de su inmueble. En estos momentos para vender una vivienda hay que hacer algo más que poner un cártel.
    Finalmente una reflexión. Con la crisis están saliendo en todos los campos, intrusismo, economia sumergida, etc. El otro día me comentaron que había una gente que en un almacén "escondido, etc.) hacian las revisiones y arreglaban los coches por un 50% menos que en los talleres; ¿vosotros llevariais ahí vuestro vehiculo?. Pués una vivienda de media cómo mínimo suele costar 10-15 veces más.
    Perdón por el rollo y por favor, no ha sido mi intención faltar a nadie. Es mi opinión. Y ruego que no me insulteis en caso de no estar conformes con esta opinión. Saludos a todos.

  20. #20

    Cocorota

    en respuesta a Pitufo1
    Ver mensaje de Pitufo1

    Yo soy comprador. Llevo todo este año buscando vivienda (Barcelona periférica) y no tengo manera de contactar directamente con particulares. No acabo de entender por qué siendo gratis publicar un anuncio en idealista/habitaclia o similares todo lo que me encuentro son agencias. ¿Algún vendedor podría explicarme el porqué?

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  • Tristán el subastero

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