¿No estáis un poco hartos de que cada vez que los precios de la vivienda presionan al alza, enseguida aparezcan titulares amenazando con una nueva burbuja inmobiliaria en España?
Cada vez que los precios alcanzan nuevos máximos, aparece la misma narrativa: que el mercado está a punto de desplomarse.
No es nada nuevo. Y ahora vuelve a repetirse exactamente el mismo guion. Cada semana aparecen analistas, tertulianos o creadores de contenido anunciando que estamos ante una burbuja inmobiliaria en España y que el colapso es inminente.
Sin embargo, si te alejas del ruido y miras los datos con frialdad, la fotografía del mercado te dice todo lo contrario.
Vale, ya me he delatado. Solo con lo que llevas leído ya has adivinado que yo no soy de los alarmistas. Pero eso es porque llevo más de 30 años en el negocio inmobiliario y viví el hundimiento del mercado en 2009. Aquello no ocurrió de la noche a la mañana. Los indicadores avisaron mucho antes de que llegara el desplome.
Hoy la situación es otra. Lo explico en este vídeo de mi canal de Youtube:
1. Un mercado inmobiliario que sigue mostrando fortaleza
Sí, es cierto que el mercado está tensionado. Los precios han subido con fuerza y el alquiler está extremadamente presionado (por otros motivos, esta vez políticos). Pero eso no significa que estemos ante un escenario de desplome.
De hecho, mi bola de cristal me dice que el precio de la vivienda en España continuará subiendo durante los próximos años.
En 2025 se registraron incrementos superiores al 15%. Es poco probable que ese ritmo se mantenga. Pero una desaceleración no es lo mismo que una caída.
Y para que existiera una burbuja real, tendríamos que ver una concesión de hipotecas temeraria, un endeudamiento sin control y una sobreoferta de casas que nadie quiere; justo lo contrario de lo que ocurre hoy.
Antes de hablar de un posible pinchazo, conviene echar un ojo a los datos reales del mercado: España está registrando más de 700.000 compraventas de vivienda al año. No parece que el mercado esté paralizado ni que la demanda esté desaparecida. Más bien, al contrario. La actividad sigue siendo elevada y eso indica que la demanda continúa ahí.
2. El motor de las subidas: Un déficit de oferta
La razón por la que el precio de la vivienda en España no solo se mantiene, sino que sigue escalando, no es la especulación irracional, sino una escasez dramática de producto.
Y esto es así por:
Y esto es así por:
- La brecha de la construcción: Mientras que antes de 2009 se levantaban 700.000 casas al año, hoy apenas llegamos a las 100.000.
- La creación de hogares: Esa producción es insuficiente para cubrir los más de un millón de nuevos hogares creados en el último lustro.
- Y la Falta de suelo finalista: Aunque sobre el papel hay terreno, menos del 0,5% de ese suelo potencial está listo para edificar a corto plazo debido a la lentitud administrativa y la falta de infraestructuras.
En definitiva, tenemos un déficit que roza las 700.000 viviendas necesarias para equilibrar el mercado. Sin grúas en las ciudades, el precio simplemente no va a bajar.
3. Por qué la demanda no se va a detener
A diferencia de otras crisis, la demanda actual es extremadamente sólida. Se apoya en:
- El crecimiento demográfico (ya somos 49,5 millones de habitantes)
- La inmigración neta que se concentra en grandes ciudades
- Y el atractivo de España para el inversor extranjero que huye de la inflación.
Además, existe un factor monetario clave: con los mercados financieros, el oro y las criptomonedas en máximos, el "ladrillo" sigue siendo el refugio preferido para el exceso de liquidez del sistema.
Si todos los demás activos están en máximos, ¿por qué habría de detenerse la subida de los precios de la vivienda?
4. La pregunta del millón: ¿Existe una burbuja inmobiliaria en España?
Desde un punto de vista técnico, la respuesta sería que no.
Para que exista una burbuja inmobiliaria suelen darse varios elementos muy claros:
- Un endeudamiento masivo
- Concesión de hipotecas sin control
- Construcción excesiva
- Sobreoferta de viviendas
- Desconexión total entre precios y capacidad de pago
Pero hoy NO está ocurriendo nada de esto.
La banca concede hipotecas con criterios mucho más prudentes que en 2006. La construcción no está desbocada, sino más bien deprimida. Y el mercado no está inundado de viviendas especulativas.
5. Me voy a mojar diciendo qué puede pasar con el precio de la vivienda en España
La realidad es bastante simple: en España faltan viviendas.
Mientras esa escasez estructural no se resuelva, los precios van a seguir subiendo. Punto. Puede que no al mismo ritmo ni en todas partes. Pero en ausencia de un aumento fuerte de la oferta, la fiesta va a continuar.
¿Qué dan mucha pena aquellos infelices que todavía no tienen casa?
Mientras esa escasez estructural no se resuelva, los precios van a seguir subiendo. Punto. Puede que no al mismo ritmo ni en todas partes. Pero en ausencia de un aumento fuerte de la oferta, la fiesta va a continuar.
¿Qué dan mucha pena aquellos infelices que todavía no tienen casa?
Pues sí, es una pena. Pero es lo que pasa cuando gobierna gente que legisla de espaldas al Mercado y su ley inexorable de la Oferta y la Demanda.
En este sentido quiero mencionar dos pinceladas:
- Para impedir el desalojo del 2% que había de inquilinos morosos, han dejado fuera del mercado al 98% de inquilinos que sí pagan el alquiler. Y por culpa de esta tontería, el 2% de inquilinos morosos, se ha convertido en un 5% de inquiokupas. Y los arrendadores están desapareciendo a toda leche, creando una emergencia habitacional de enormes proporciones. Y esto ya no tiene arreglo porque va a costar mucho trabajo convencer a esos propietarios para que vuelvan a confiar en el Estado.
- Se ataca al inversor que invierte su dinero en comprar y actualizar lo que eran estancias llenas de cucarachas y ratas, para convertirlas en viviendas. El mejor ejemplo de esto es Cataluña, de donde están saliendo despavoridos la mayoría de los inversores inmobiliarios que conozco. Y no te digo los promotores.
Con estas políticas vamos a estar cada vez peor. Y el precio de la vivienda va a seguir subiendo y subiendo. Y subiendo.
¿Opiniones?
