La Ley es la Ley. Pelea de jueces

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A toda leche está corriendo la noticia como la pólvora: Un nuevo fallo considera que con la entrega del piso no se salda la deuda.

Probablemente este debate sea uno de los temas de mayor actualidad durante esta crisis. El que el banco acreedor pueda perseguir sine die a los deudores cuya venta en subasta de sus casas no haya recaudado suficiente dinero para liquidar sus deudas produce a partes iguales indignación y asombro entre la mayoría de la población.

Pero eso es porque la letra de la Ley no está entre las lecturas favoritas del respetable público. Si fuera de otro modo, los indignados opinadores sabrían que el artículo 1.911 de Código Civil establece que "del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros" y el artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece igualmente que

(...) Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución.

Asombrado, esta vez sí, me había dejado la sentencia de la Sección Segunda de la Audiencia de Navarra, que había hecho de su capa un sayo y que prácticamente introducía en España por la puerta de atrás la "dación en pago".

Este nuevo caso es muy parecido al anterior y procede del mismo juzgado de Primera Instancia: Vivienda tasada en 203.000 euros que se adjudica en subasta  por 137.350 euros, cuando la deuda del propietario con el banco era de 181.846,4 euros. El banco pide al juzgado que se le embargue al demandado por la diferencia de 44.496,4 euros, petición que fue denegada por el Juzgado de Primera Instancia y que ahora ha sido aceptada por la Audiencia Provincial.

La Sección Tercera de la misma Audiencia Provincial de Navarra ha estimado el recurso presentado por el banco contra la sentencia del  juzgado de Primera Instancia  nº2 de Estella "que vuelve a extralimitarse en la interpretación de la Ley" y le ha ordenado al tal juzgado que proceda a embargar los bienes de la parte ejecutada en cantidad suficiente para cubrir la suma reclamada.

Además, en la nueva sentencia se aprovecha, a mi entender, para darle una colleja a la juez de dicho tribunal, recordándole que los jueces se deben "someter en su ejercicio a las leyes aprobadas por los órganos legislativos y al conjunto del ordenamiento jurídico".

"Es obvio y así lo ha reconocido siempre esta sala que no se enriquece injustamente quien actúa conforme a la ley" dice la sentencia de la Audiencia Provincial, que además añade "sin que corresponda al juez asumir funciones reservadas al legislador [políticos], sino aplicar la ley al caso concreto".

Mi opinión es la misma y así lo he manifestado profusamente en este post y entre sus numerosos comentarios: No me gusta esta Ley y quisiera que en el futuro la cambiaran, pero mientras no se haga así, debe ser respetada por todos y, sobre todo, aplicada por los jueces.

  1. en respuesta a Tristán el subastero
    #40
    10/02/11 19:51

    Pagué 300 euros por la tasación, mejor dicho me lo sacaron de la cuenta tres años más tarde. Yo en aquel entonces ni necesitaba avales ni sobretasaciones, ganábamos unos 6000 euros entre los dos y teníamos ahorrado. Por eso nos jodió tanto el timo, pq no nos hacía falta nada de eso. El tema es que había involucrada una inmobiliaria que yo no contraté, pq en la firma había dos señores que no sabía quienes eran y mi suegro despues de la venta dijo que le habían mangado pasta...pero nunca dijo quienes eran. La hipoteca figuraba como hipoteca API y si yo no firmé con esos api nada, no podríamos ir contra ellos tb.?

  2. en respuesta a Aforado
    #39
    10/02/11 19:36

    la verdad es que como no soy abogado me estoy metiendo en camisa de once varas. Por muy mala y poco detallada que sea la tasación, te aseguro que las he visto peores, y además cobradas a 1.500 euros, pero aún así te insisto en lo difícil que sería probar que tu pagaste tanto basándote en una tasación errónea, máxime cuando admites que no la viste hasta después de haber firmado la hipoteca.

    Es un caso evidente de vendedor (tu suegro) con muy buen trato con el banco, que consigue que acepten el crédito y lo concedan sin haberte estudiado ni a tí ni a la casa, cuya tasación quizá hicieron a posteriori para cumplir con las normas internas del banco.

    Ese tasador será muy negligente, pero tendrás que reconocer que no tuvo nada que ver con el sobreprecio que pagaste por la casa ni con que tu suegro te vendiera un caballo cojo en vez del purasangre que te había prometido.

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    #38
    10/02/11 19:26

    Y si te envio papeles y cosas sobre la vivienda podrás dar una respuesta mejor?

  4. en respuesta a Aforado
    #37
    10/02/11 19:24

    Bueno vale, ya te digo que tu caso es muy especial. Parece evidente que el perito firmó un papel en blaco o al menos que hizo la tasación sin moverse de su sillón. Es mucho más frecuente de lo que parece, al menos en las tasaciones judiciales, algunas de las cuales son de flipar.

    No obstante, no creo que tampoco a este le pudieras empapelar por los defectos que haya en la construcción, ni hace siete años ni -mucho menos- ahora, porque su trabajo era darle un valor a lo que veía y no resaltar los defectos de la construcción ni las cosas que le faltaban a la vivienda.

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    #36
    10/02/11 19:15

    Joer macho, pero por una vez que busco tu opinión y tu asesoramiento ¿no me la vas a dar?

  6. en respuesta a Aforado
    #35
    10/02/11 18:55

    Hablemos claro, eres el ejemplo perfecto de persona que jamás podría formar parte de un jurado en un pleito general contra las tasadoras. Así de sencillo.

    Tus opiniónes en este debate están contaminadas por tu mala experiencia personal, pero lo que te pasó a tí no tiene nada que ver con la generalidad de lo que ha ocurrido en España entre el 2004 y el 2008. Nada que ver.

  7. en respuesta a Tristán el subastero
    #34
    10/02/11 17:45

    El sujeto en este caso fui yo y yo no fui al banco para solicitar nada, la casa se vendía por 157000 y dije que era muy cara por lo que el vendedor me bajo a 132000 REFORMADA, entonces me puse a mirar hipotecas. Una semana más tarde me llamó el vendedor y me dijo que ya estaba todo listo para firmar con el BBVA sin haber pedido yo la hipoteca. La propuesta vinculante la firmé el mismo día que la hipoteca y desde que entré hasta que salí estuve muy mosqueado. La hipoteca era de API y las condiciones buenas, pero ni yo había llamado al tasador ni sabía nada sobre esos temas. Cuando llegué a la casa estuve al canto de un duro de denunciar al vendedor, pero era mi suegro. La tasación llegó tres años más tarde y me la cobraron sin utorizacuión alegando que fue un error y cuando la solicité flipé. Ahora dime...suponiendo que no hubiera mala fe por parte del comprador y sí por parte del vendedor , el banco (creo que había una inmobiliaria,por lo de API, pero yo nosabía nada de eso)y la tasador hubo manla fe...que puedo hacer despues de 7 años?

  8. en respuesta a Aforado
    #33
    10/02/11 17:00

    Fraude no, pero sí nuestro deporte nacional, la negligencia. Ese tasador hizo su trabajo desde su casa con una cervecita en las manos.

    Sin embargo, volviendo al ejemplo del precio de las acciones, lo que en realidad ha pasado es que al sujeto del ejemplo le venden la acción por 15 euros y este señor se va al banco a pedir que se los presten y el banco le dice al tasador si quiero prestarle 15 tendrás que tasarlo por 20 y el tasador dice que vale, que dónde hay que firmar. ¿Negligencia? toda la que quieras. ¿Incompetencia? por supuesto.

    Pero de ahí a pedir que ahora asuman responsabilidades penales. Entre otras cosas no hay que olcidar que fue el deudor quien fue al banco a pedir el crédito de 15 euros.

  9. en respuesta a Franlodo
    #32
    10/02/11 15:37

    Bueno no se si estarás al orden del día con mi caso...pero te ayudo. Veo casa y se fija precio en 132000 TERMINADA puesto que está en reforma. Cuando se realiza la tasación, que no la pedí yo, figura un precio de 185000 tasados como vivienda en estado actual en desuso, pero indica que tiene carpinteria exterior de aluminio y no indica la falta de cédula, la fata de entradas de salidas de aire en cocina y baños, las denuncias por reforma ilegal y falta de planos por obra mayor...cosas que poco a poco tengo que legalizar. Si yo hubiese hecho una tasación justo despues de la compra me dan un valor de 100000 así como está la casa, que además tiene el tejado doblado en la viga. ¿no verías responsabilidad en la tasadora? Deja de lado al vendedor que también fue un sinverguenza. ¿ves fraude en la tasación?

  10. en respuesta a Franlodo
    #31
    10/02/11 15:34

    entonces el banco corrio un riesgo...dando mas de lo tasado?...pues bien que opinas?...estas diciendo que encima de la ya sobretasacion el banco daba mas?...que opinas de lo que dices?...un saludo...

  11. en respuesta a Aforado
    #30
    10/02/11 15:15

    Pues ... tampoco estoy de acuerdo.

    Tú has pagado por esa vivienda el precio que te han pedido; luego, el banco, te ha dado un crédito por encima de ese valor; ya que tú estabas de acuerdo y te lo han tasado a un precio superior para tapar los formulismos. Te sigo recordando que eso que te han dado de más te lo has gastado en un coche, un viaje, unos muebles o en lo que hayas creido conveniente.

    Insisto la sobretasación ha sido para que esa diferencia entre precio de la vivienda e hipoteca se lo gastara uno en lo que le diera la real gana ... por ese motivo no veo como se puede decir que la sobretasación ha encarecido el precio del bien ... lo que se ha encarecido es la hipoteca que has pedido; porque tiene unos cuantos millones de más que vas a pagar a un menor precio que si solicitaras un préstamo personal.

    De todas las maneras veo que confundes valor con precio .... y no es lo mismo. Los precios los infla la demanda; cuando la oferta no la puede cubrir ... y ya que has usado el símil de las acciones; recuerdo que una empresa fijó unilateralmente la salida de sus acciones y nadie las quiso comprar porque su precio era superior a su valor.

    Sigo pensando que aqui no hay nadie engañado; porque nadie te obligó a contraer una hipoteca por un importe mayor del precio del piso y es más, pienso que os aprovechasteis de esa sobretasación para conseguir un préstamo personal a precio de préstamo hipotecario.

    Entenderás que hablo generalizando, porque para particularizar habría que saber todas las circunstancias y cada caso es un mundo.

  12. en respuesta a Djsaenz
    #29
    10/02/11 14:48

    Muy cierto, sólo que hay un pequeño, o debería decir gran problema, ¿quién controla a los Estados actuales?

    Respuesta sencilla: el sistema financiero. Por eso es muy improbable que nuestros supuestos mangan... ups, quise decir "gobernantes" cambien la ley que beneficia a los que les dan de comer.

    Un saludo.

  13. #27
    10/02/11 11:52

    El problema es que la ley en españa NO es la ley. Solo es la ley para los debiles. Si eres Botin, de la rosa, politico, gestor de caja, un banco, etc , entonces o prescribe o no se te aplica.

    Y no hablemos ya de la ley de libre competencia o si vamos mas a llá a las leyes del mercado.

    Por una vez que un pobrecillo (y este no era un jeta) sale bien librado, deja que nos alegremos, aunque sepamos que es una excepción.

    Y respecto al tema que nos ocupa ¿si en EEUU funciona, por que no podría funcionar aquí?

  14. #26
    10/02/11 11:49

    Vamos aver, si el banco hizo una tasación inflada y se lo adjudica por menos tendría que ser su problema,la próxima vez tasara mejor.

    Haora bien desde el punto de los subasteros y por nuestro propio interés y no vengamos de angelitos de la caridad por que lo que nos interesa es que el banco vaya a por los demás bienes que tenga,incluido los bienes de los avalistas del padre el abuelo el tío la tía y el amigo etc, para que haya mercancía en el mercado y cada vez mas baja de precio por ir el banco cubriendo mas su deuda cada vez que subaste algo nuevo.

  15. #25
    10/02/11 11:32

    Por fin algo de cordura. Lo que está claro es que debe haber unificación de criterios por parte de los jueces y enjuiciar conforme a la legislación vigente, porque si cada uno hace la guerra por su lado esto se convierte en un disparate y el poder judicial que yo sepa no es el poder legislativo, asi que cada uno a su parcela. E igual que Tristan que coincido plenamente, con esto no quiero decir que este de acuerdo con la Ley actual, precisamente todo lo contrario. Salu2.

  16. en respuesta a Ektorx
    #24
    10/02/11 11:16

    A ver....venga los símiles...si a ti te dicen que una acción vale 15 y tú la compras por 20 es tu problema, pero si te dicen que vale 15 y la compras por 15 y dentro de unos años resulta que la empresa cotizada infló su valor de forma especulativa y realmente valía 10 y no 15, te sentirías engañado. Te dieron unos informes amañados diciendo que valía 15, te dijeron que valía 15...pero era mentira. Los accionistas demandarían desde a la auditora hasta a la propia empresa.

  17. #23
    10/02/11 10:56

    Aprovecho vuestra generosidad para haceros una consulta:
    - Tengo un local con puerta a la calle y sin acceso por la finca. La comunidad me pide que pague todos los gastos comunes en función del porcentaje de metros cuadrados. Los estatutos de la comunidad de propietarios no sé si existen pero al parecer nadie los tiene; lo mismo sucede con la escritura de la división horizontal.
    ¿Sabeis de alguna ley o jurisprudencia en la que me pueda apoyar para ver reducida o anulada mi parte de cuota sobre los gastos de los elementos que no uso (portal, limpieza y luz de escalera, etc)?. Entiendo que en los gastos sobre obras en fachada, cubierta y elementos comunes sí que tengo que participar con mi cuota de propiedad sobre los elementos comunes que aparece en mi escritura ¿no es así?.
    Gracias.

  18. en respuesta a Aforado
    #22
    10/02/11 10:48

    Yo que de esto se poco tampoco veo claro tu discurso Aforado, pq y si esto lo pensamos en acciones, que pasa que si yo hoy compro a 10€ una acción y mañana vale 11 habre ganado 1? No si no la vendo. Y si pasado vale 9? Tampoco habre perdido 1, ni podré culpar al que dijo ayer que valia 11 de que he perdido 2. El precio de un bien es lo que el otro esta dispuesto a pagar por él, no lo que uno dice que vale.

  19. #21
    10/02/11 10:48

    Es necesario que se reforme la ley con criterios más justos y si se hace bien hasta más provechosos para todos.
    La causa principal de la Crisis ha sido la locura en la construcción y venta de pisos, en el montaje de la burbuja y en todo el apoyo "artificial" que ha tenido en una financiación bancaria que podríamos calificar de temeraria, pero que ha proporcionado suculentos beneficios a los que se asignaban remuneraciones variables y bonus de función de estas pretendidas ganancias.
    Opino, en contra de mucho profesional interesado, que si se establecen unas normas más restrictivas en el % de concesión de prestamos y unos criterios más conservadores y una limitación en la responsabilidad de la garantia, contribuirá a medio plazo a una bajada importantisima en la morosidad y por tanto en el coste para el banco y como consecuencia no se tendrán que ver encarecidos los préstamos. Recordemos que la conducta temeraria e irresponsable de directivos de muchos bancos y cajas (en España y fuera) ha llevado a sus empresas a la ruina o les han producido unas perdidas milmillonarias.
    Probablemente se preste menos. ¿Pero de que sirve dar el doble de préstamos para luego tener que embargar un montón de pisos y perder el banco y perder el prestatario?.
    Hay que recordar una cosa importante: Esta crisis ha supuesto para la bancoa un descalabro impresionante (estamos hablando de mucho miles de millones que perderán los bancos españoles, incluso despues de vender los bienes adjudicados). También a supuesto una ruina para los prestatarios que han perdido el piso; y ningún colectivo ha salido beneficiado: ni subasteros, ni inversores, ni constructores.

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