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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Las notificaciones judiciales en ejecuciones hipotecarias

En lo que respecta a las ejecuciones hipotecarias, las notificaciones al deudor se rigen por los siguientes artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

Artículo 682. Ámbito del presente capítulo.

1. Las normas del presente capítulo sólo serán aplicables cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda.

2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes:

  • Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta.
  • Que, en la misma escritura, conste un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones. En la hipoteca sobre establecimientos mercantiles se tendrá necesariamente por domicilio el local en que estuviere instalado el establecimiento que se hipoteca.

3. El Registrador hará constar en la inscripción de la hipoteca las circunstancias a que se refiere el apartado anterior.

Artículo 683. Cambio del domicilio señalado para requerimientos y notificaciones

1. El deudor y el hipotecante no deudor podrán cambiar el domicilio que hubieren designado para la práctica de requerimientos y notificaciones, sujetándose a las reglas siguientes:

  • Cuando los bienes hipotecados sean inmuebles, no será necesario el consentimiento del acreedor, siempre que el cambio tenga lugar dentro de la misma población que se hubiere designado en la escritura, o de cualquier otra que esté enclavada en el término en que radiquen las fincas y que sirva para determinar la competencia del Juzgado.  Para cambiar ese domicilio a punto diferente de los expresados será necesaria la conformidad del acreedor.
  • Cuando se trate de hipoteca mobiliaria, el domicilio no podrá ser cambiado sin consentimiento del acreedor.
  • En caso de hipoteca naval, bastará con poner en conocimiento del acreedor el cambio de domicilio.

2. Los cambios de domicilio a que hace referencia el apartado anterior se harán constar en acta notarial y, en el Registro correspondiente, por nota al margen de la inscripción de la hipoteca.

3. A efectos de requerimientos y notificaciones, el domicilio de los terceros adquirentes de bienes hipotecados será el que aparezca designado en la inscripción de su adquisición. En cualquier momento podrá el tercer adquirente cambiar dicho domicilio en la forma prevista en el número anterior.

Artículo 686. Requerimiento de pago

1. Redacción según Ley 13/2009, de 3 de noviembre. En el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro.

2. Sin perjuicio de la notificación al deudor del despacho de la ejecución, no se practicará el requerimiento a que se refiere el apartado anterior cuando se acredite haberse efectuado extrajudicialmente el requerimiento o requerimientos, conforme a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 581 (que dice: no se practicará el requerimiento establecido en el apartado anterior cuando a la demanda ejecutiva se haya acompañado acta notarial que acredite haberse requerido de pago al ejecutado con al menos diez días de antelación).

A estos efectos, el requerimiento extrajudicial deberá haberse practicado en el domicilio que resulte vigente en el Registro, bien personalmente si se encontrare en él el deudor, el hipotecante no deudor o el tercer poseedor que haya de ser requerido, o bien al pariente más próximo, familiar o dependiente mayores de catorce años que se hallaren en la habitación del que hubiere de ser requerido y si no se encontrare a nadie en ella, al portero o al vecino más próximo que fuere habido.

3. Añadido por Ley 13/2009, de 3 de noviembre. Intentado sin efecto el requerimiento en el domicilio que resulte del Registro, no pudiendo ser realizado el mismo con las personas a las que se refiere el apartado anterior, se procederá a ordenar la publicación de edictos en la forma prevista en el artículo 164 de esta Ley.

Artículo 691. Convocatoria de la subasta de bienes hipotecados. Publicidad de la convocatoria

1. Cumplido lo dispuesto en los artículos anteriores y transcurridos treinta días desde que tuvieron lugar el requerimiento de pago y las notificaciones antes expresadas, se procederá a instancia del actor, del deudor o del tercer poseedor, a la subasta de la finca o bien hipotecado.

2. Redacción según Ley 13/2009, de 3 de noviembre. La subasta se anunciará al menos con veinte días de antelación. El señalamiento del lugar, día y hora para el remate se notificará al deudor, con la misma antelación, en el domicilio que conste en el Registro o, en su caso, en la forma en que se haya practicado el requerimiento conforme a lo previsto en el artículo 686 de esta Ley.

3. Cuando se siga el procedimiento por deuda garantizada con hipoteca sobre establecimiento mercantil el anuncio indicará que el adquirente quedará sujeto a lo dispuesto en la Ley sobre arrendamientos urbanos, aceptando, en su caso, el derecho del arrendador a elevar la renta por cesión del contrato.

4. La subasta de bienes hipotecados, sean muebles o inmuebles, se realizará con arreglo a lo dispuesto en esta Ley para la subasta de bienes inmuebles.

5. En los procesos de ejecución a que se refiere este capítulo podrán utilizarse también la realización mediante convenio y la realización por medio de persona o entidad especializada reguladas en las secciones III y IV del capítulo IV del presente título.

Queda entonces bastante claro, que las notificaciones deben hacerse en el domicilio que el propio deudor ha designado en la escritura de hipoteca y que cualquier cambio del mismo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que en todo momento conste dónde deben hacérsele las oportunas notificaciones.

Si esto es así ¿por qué se empeñan tanto los jueces y los secretarios judiciales en buscar a toda costa a los demandados por esos caminos de Dios? ¿No se dan cuenta del superlativo retraso que eso provoca en una maquinaria judicial ya de por sí lenta hasta el aburrimiento? Según mi opinión la redacción de la Ley es bastante clara y no da lugar a interpretaciones: si no se le localiza en el domicilio designado, se hace por edictos y sanseacabó.

Respecto a la increíble lentitud judicial a los jueces se les llena la boca derivando las culpas hacia la falta de medios, pero si todos pusieran algo de su parte las cosas no estarían tan mal. Son ellos quienes lo están jodiendo.

POSTDATA 7-SEPT-17: Alucinantemente, los cambios legislativos de los últimos años se han olvidado de las notificaciones judiciales, haciendo que parezca que ya no es necesario notificar al demandado la subasta de su casa. Obviamente esto NO es así, como explico con detalle en el último post de Subastanomics titulado...  

==>>> ¿Son necesarias las notificaciones judiciales antes de la subasta?

 

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Comentarios
26
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  1. #21

    Tristán el subastero

    No creo en absoluto que los procuradores se vean amenazados porque lleguen a los juzgados las nuevas tecnologías. Al contrario, ellos son los primeros hastiados de tanto retraso.

    Por otra parte no creo que el teléfono sea una nueva tecnología. Atentos al post de mañana en el que explico cómo he localizado a un demandado al que habían notificado por edictos por estar ilicalizable. me bastó la web de páginas blancas y un teléfono.

  2. #22

    Amon000

    Si quieres comprar en una subasta , pierde el cariño al dinero, sin prisa por recuperalo vamos , armate de paciencia y espera tu turno........sin numero ehhhhh!!! Esto es ESPAÑA SEÑORES!!!!!

    Y despues dicen que los valientes de este pais son los toreros.....jajajaj.....manda guevos!!

  3. #23

    Inversius

    Primero indicar que es fundamental las notificaciones en el sistema garantista, y prefiero un sistema lento y garantista a un sistema que no lo sea pero es cierto que las administraciones a raiz de la 30/92, cuando no pueden notificar automáticamente pasan a notificar por Boletines oficiales (provincial, autonómico o estatal) por lo cual un particular lo tiene mucho peor que cualquier administración para cobrar ante un deudor, tienen la administración esa ventaja y seguro que llegan antes a inscribir la carga que el ciudadano.
    Esa ley que le dio esa ventaja a la administración, pone en gran duda al derecho de la protección de datos, si por ejemplo, te imputan en un caso y lo publican en el BOE, son casos verídicos, aunque luego salgas inocente, saldrás de por vida en internet, en cualquier indexador con memoria, y de nada servirá que solicites que te borren del BOE digital.
    Justamente ahora se está juzgando ahora a GOOGLE por ello, y me consta que los boletines oficiales están poniendo cada día mas pegas para evitar las indexaciones pero es que los indexadores cada vez son mas inteligente, por ejemplo, el BOP de la Coruña ha puesto protector por password pero cualquier desprotector de PDF de 20$ lo rompe.
    En todo caso, gracias a la 30/92 en los Boletines digitales proporcionan mas información que cualquier otra base de datos y es un elemento fundamentes junto otros trucos que se han ido indicando en el BLOG para localizarle y que la mayoría ya sabemos.
    Se han comentado muchas cosas, la primera es el tema de los procuradores, a mi entender hacen bien poco y es verdad que con un sistema de notificación telemática sobran pero la realidad es que por ley en la mayoría de los procedimientos deben estar, no es un problema técnico, es un problema legal.
    Sin ir mas lejos y a modo de ejemplo, en el caso Gürtel han puesto un sistema de notificación a los personados a través de un servidor y correo, pero, tienen que seguir notificando en paralelo por la via tradicional porque la ley lo obliga. Veremos a ver la ley de modernización de Justicia prometida por el Ministro para YA para ver lo que dice (todavía no tengo el borrador, mucho me temo que tenemos procuradores para rato.
    Paso a comentaros diversos trucos si quereis que vuestros procedimientos vayan rápidos, yo los utilizo y normalmente son exitosos:
    1) Primordialmente, no dejéis la gestión del seguimiento y las operaciones a vuestro abogado o procurador pues en general no lo van a hacer pues la rapidez no es su prioridad.
    2) Pedidle a vuestro procurador (por cierto, escogerlo vosotros y no el abogado) que además de enviarle los documentos al abogado que en paralelo os lo haga llegar digitalmente a vosotros (tened el control y seguimiento del procedimiento)
    3) Todavía no he visto a ningún procurador ni abogado, estar encima del tramitador o secretario judicial para que no se estanque los papeles, el administrado puede llamar o pasarse y preguntar por lo suyo independientemente que estés personado por un procurador. Cuando un teme me interesa, lo pongo en el outllook llamar cada semana al juzgado y se ha de hacer con mucha simpatía y sobre todo aguante.
    4) Si el juzgado a lanzado la notificación a servicios comunes y tarda, llamad al de servicios comunes y dadle toda clase de información (se supone que sabes todo del deudor porque le has investigado un poco) para que pueda notificarle si no se le ha comunicado con anterioridad al juzgado. El procurador puede acompañar al agente de servicios comunes, para ayudarle a hacer una notificación mas eficiente (previamente le has pasado el perfil de deudor, cuando sale a trabajar etc).
    5) Si no teneis información del deudor, los juzgados tienen acceso a la aplicación de averiguación patrimonial del CGPJ, en la que se ve la dirección del padrón, la de la seguridad social y la de la declaración renta. Hay juzgados que por no estar puesto a nivel de la aplicación lo solicitar a una oficina de averiguación patrimonial que van a hacer exactamente lo mismo.
    Todos los secretarios tienen acceso a esa aplicación mas los funcionarios autorizados por ellos, por lo que pinchar el link, poner usuario y password y ver la dirección es inmediato.
    6) Es importante convencer al deudor para que se persone con procurador (justicia gratuita, no hay costas bla bla bla), a partir de ese momento ya no es necesario la notificación al domicilio y el procedimiento coge una velocidad de vértigo.
    7) Hay casos que no interesa que se le notifique, por lo que una vez que el juzgado lo ha notificado a la dirección que conocen se le pide que lo hagan por edicto.
    8) Los morosos por su forma de ser, siempre aparecen datos en los boletines oficiales pues, nunca les puede notificar y siempre aparecen en las bases de datos financieras (asnef etc), en cierto sentido, son mas fáciles de localizar que lo ciudadanos que cumplen con sus obligaciones y cambian de domicilio.

    Y por cierto, lo máximo que he tardado en localizar a un deudor, ha sido dos días como mucho, hay muchas maneras legales/sociales para localizarle. Si teneis algún problema o de localización del bien, contactar conmigo pero que sea interesante y a repartir pues trabajo por objetivos.
    Y a raíz de lo poco operativo que son los juzgados (solo un 7,7 % de los monitorios recuperan el dinero), que tampoco es culpa suya pues no es lógico que hacienda tenga herramientas muchísimo mas potentes que los juzgados (Averiguación patrimonial se queda corto a mi entender) . Últimamente, estoy dándole vueltas a la cabeza para montar una empresa de investigación patrimonial para grandes deudas, la experiencia de las subastas es increíble para ayudar a cualquier que le deban dinero para localizar bienes o detectar como los deudores hacen que sus bienes se conviertan no embargable, técnicas habituales en el blanqueo de capitales.

  4. #24

    Tristán el subastero

    en respuesta a Inversius
    Ver mensaje de Inversius

    Seguro que hoy en día una empresa así tendría el éxito asegurado.

  5. #25

    Fcalvo

    en respuesta a Inversius
    Ver mensaje de Inversius

    Inversius, como sabes tengo un gran respeto por tus opiniones y estoy seguro de tus grandes conocimientos. Pero la mayoría de las veces, todas estas actuaciones que marcas son posibles si eres el ejecutante pero no si eres el interesado en participar en una subasta.

    Respecto a la ocultación de patrimonios, estoy seguro que será muy difícil encontrar la forma de conectar una propiedad que consta en todos los registros como del propietario "X" que realmente es del propietario "Y". Y todo esto porque la ley de protección de datos, que ha sido lo peor que se ha podido legislar, te lo va a impedir.

    De todas formas, hoy y siempre, se ha de valorar el coste y la inversión necesaria para la constitución de una empresa. Si este es pequeño tiene un problema y es que encontrarás a muy corto plazo competencia (Véase inmobiliarias, comercio de compra de oro etc.). Y si la inversión es muy importante pues el riesgo que corres también es mayor.

    Saludos y sigue aportando tus innegables conocimientos.

    Francisco Calvo-administrador
    www.subastasunicas.es

  6. #26

    Cozumel Reefs

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    Hola, pregunta de novato, en mi caso soy un ejecutado, el juzgado lo ha hecho por edicto todo. Tuve un abogado de oficio que renuncio, pedi otro varias veces ya que no tengo recursos ademas de recurrir la JG en el mismo juzgado, pieza que recibieron 6 veces y donde varios jueces dictan autos de JG concediendola dicen que no tengo recursos, el jdo tiro palante y un dia vino un subastero a mi casa diciendo que se subastaba (quedaban 15 dias fin de subasta) ¿es legal esto?
    Saludos

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  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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