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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

El diluvio que viene

Subastas judiciales. El diluvio que viene

Hoy se celebra el encuentro de Jesús Álvarez Plaza con los internautas en la plataforma de El Mundo y me encuentro con estos dos artículos de prensa en los que el protagonista es Jaime Álvarez, el otro gerente de Pública Subasta.

Artículo de El Mundo

Artículo de Idealista

Qué interesante el toque demagógico de ADICAE, al final de ambos artículos, considerando que es una vergüenza que el gobierno siga dando dinero a los bancos a pesar de que estos continúan embargando viviendas. Digo yo que los bancos tendrán que instar las ejecuciones hipotecarias si quieren recuperar algo del dinero que prestaron y si no lo recuperan entrarán en bancarrota (si no lo están ya) y la cosa será aún peor.

El caso es que la realidad es escalofriante:

1- Durante el año 2.007 hubo 25.943 familias que perdieron su vivienda por embargos judiciales.
2- En el año 2.008 fueron 58.686 las familias que la perdieron.
3- En los seis primeros meses de 2.009 la cifra ya iba por los 66.371 y se espera que cuando acabe el año unas 82.000 familias la hayan perdido.
4- El pronóstico para el 2.010 es de 250.000 embargos judiciales ¿Está bien esta cifra? ¿Seguro que no es una exageración? Si es así preparémonos para oír los tambores de guerra, porque no puede ser que tanta gente pierda su casa y no llegue a correr la sangre por las calles.

La opinión de Jaime Álvarez es que el drama de estas familias embargadas se generó hace un año o más, cuando dejaron de pagar sus hipotecas y yo mismo recuerdo que antes de la caída de Lehman Brothers aquí no pasaba nada y la crisis era algo que afectaba solo a los países de segunda división, nosotros estábamos en primera, je-je.

El caso es que lo realmente gordo vino a continuación y esos despidos aún no han provocado subastas de hogares. Se junta el hecho de que se esperan subidas de tipos de interés y por tanto de las letras de las hipotecas. Y finalmente la desgracia de que aquellos que fueron despedidos por esas fechas van a dejar de percibir el desempleo muy pronto, por lo que Jaime Álvarez pronostica una cifra de impagos de hipotecas astronómica e imprevisible.

La que se nos viene encima es de aúpa, y concretamente los juzgados deben estar a punto de petar.

Ya no me extrañan las caras de vinagre que les veo últimamente.
¿Te ha gustado el artículo?

Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

Comentarios
36
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  1. #21

    Anonimo

    Tristán, los dos artículos de los que hablas son el mismo, lo que pasa es que idealista, al igual que otros agregadores de noticias, utiliza contenidos de otros medios para elaborar su boletín. Práctica con la que estoy totalmente en desacuerdo, por cierto.

  2. #22

    Anonimo

    Un saludo a todos, lectores y redactores de comentarios, solo os planteo una cuestión, ¿como lo haríaís vosotros respondiendo en treinta minutos, treinta preguntas? que además si os fijais en las respuestas no tienen ningún error gramatical y a eso hay que añadirle que no se me dan bien los teclados. Por supuesto que me hubiera gustado profundizar y matizar más de una respuesta, pero había muchas y quería contestar las máximas posibles.
    A todo ello con el reto de intentar llegar a treinta respuestas que era el record de las jornadas.
    Respecto a cada una de las preguntas podría matizarlas y ampliarlas al detalle, pues ninguna de todas ellas se contestan en dos lineas como es lógico, pero el tiempo es el tiempo.
    En fin, me alegraría al menos que esta iniciativa haya servido para que alguien vea la luz y se de cuenta de que debe asesorarse bien para pasar estas dificiles situaciones, puesto que, son muchos los supuestos y además hay un gran desconocimiento generalizado en esta materia.
    Un saludo a todos.

  3. #23

    Tristán el subastero

    Hola Jesus, bienvenido al blog y felicidades por la estupenda idea del encuentro con los internautas y, sobre todo por el valor que has mostradodo. A posteriori yo he hecho examen de conciencia y he llegado a la conclusión de que nunca me hubiera atrevido a algo semejante, porque una cosa es responder a algunas consultas (como hago yo) con toda la información a mano y todo el tiempo del mundo y otra responder en una hora a treinta preguntas, alguna de ellas bien rebuscadas.
    No te molestes por la iniciativa de FCalvo, que solo busca rizar el rizo y matizar alguna respuesta. De hecho ya has visto como la mayoría de los comentarios son elogiosos y de gente que no ha encontrado nada que matizar. Enhorabuena.

  4. #24

    Anonimo

    A Jesús Alvarez.
    Jesús, no tienes por que justificarte. Las respuestas las dabas para un público que no tiene ni por que saber qué es una ejecución hipotecaria. Por lo tanto no podías ni debías entrar en detalles y matizaciones, por que sino la mayoría de los lectores no habría sabido de que estabas hablando.
    El blog de Tristán analiza las cuestiones con mucho más tiempo y espacio. Estabas, por tanto, en una situación de desventaja.
    En cualquier caso yo te invito (con el permiso de Tristán) a que entres en el juego y matices las respuestas que diste, para así poder medir tus conocimientos con FCalvo. Todos saldremos ganando.

  5. #25

    Tristán el subastero

    Bueno Manuel Alicante, yo estoy abierto a que cualquier comentarista haga lo que considere. Yo solo controlo los post, pero la zona de comentarios es completamente libre y todo el mundo puede intervenir y proponer lo que desee.
    Pero en realidad, respecto a lo que propones, ya está casi todo el pescado vendido, y lo vendiste tú precisamente, que con tus respuestas te acercaste mucho a la verdad, al menos desde mi punto de vista.

  6. #26

    Tristán el subastero

    Que Francisco calvo de su opinión, si le parece, y nos saque de esta incertidumbre. Yo, por mi parte creo que apenas podría matizar más.

  7. #27

    Fcalvo

    Ante todo saludar y felicitar a Jesús Álvarez por su iniciativa. Yo, jamás me hubiese atrevido a hacerlo en tan poco tiempo y sin tener a mi lado la LEC. Por lo tanto alabo su valentía.

    Pero, yo que soy un perfeccionista, no podía dejar que unos comentarios hechos con tiempo ajustado y por tanto sin estar suficientemente meditados, pudieran en algún momento, provocar un error.

    Prácticamente todas las preguntas que necesitaban otra apreciación están contestadas por los lectores. Yo voy a hacerlo una por una dando la referencia de los que han contestado, en mi opinión, de forma acertada.

    La pregunta 6 que trata sobre el alquiler creo que la ha contestado sobradamente nuestro amigo Manuel de Alicante.

    Efectivamente, aunque a corto plazo no tiene por qué tener ningún problema, lo cierto es que aun tratándose de una parte indivisa, si se incorpora un propietario en la subasta, ajeno a la familia, no se va a conformar con tener una parte alícuota y por tanto antes o después instará la disolución del condominio y por consiguiente, o ejerce su derecho de retracto el inquilino o tendrá que ir preparando las maletas cuando se le cumpla en contrato.

    La pregunta 10 que trata de la posibilidad de repercutir la cantidad pagada por cuenta de otro, también la ha contestado Manuel de Alicante, aunque hay que saber hacerlo para que no te apliquen la subrogación que prevé el art. 668 punto 3 de la LEC.

    Pero, que lo sepa todo el mundo, cada uno responde de las deudas que ha firmado y que la hipoteca es una garantía no una deuda. Si yo no he firmado.....

    La pregunta 16 trata sobre qué precio es el adecuado para comprar si el 50 el 70 o el que sea, basado en al valor a efectos de subasta.

    A esto quiero contestar que jamás yo hablaría de porcentajes sobre valoración judicial, sino de porcentajes sobre valor real del inmueble.

    Una operación puede ser buenísima pagando el 220% de su valor judicial y otra puede ser muy mala pagando el 45 % de su valor judicial.

    Los porcentajes sobre los valores de tasación judicial solo nos deben servir para determinar si la adjudicación es firme o si tenemos que esperar a las mejoras de postura, pero nada más.

    Respecto a lo de la tasación si es una entidad financiera o no, ya han contesto acertadamente. Se tasan todas las ejecuciones que no sean hipotecarias, porque en estas ya está establecido en la escritura de hipoteca cual es su valor de subasta.

  8. #28

    Fcalvo

    Continuación.-

    A la pregunta 20 nadie ha dicho ni pio, jejejeje

    Solo tengo que decir que yo jamás hubiese hecho esa afirmación (salieron por patas unos licitadores). Me imagino que la situación sería previa a la subasta, cuando hay personas que intentan pertubarla pidiendo comisiones por nada. Pero si uno es un licitador no tiene por qué correr, en el peor de los casos no sonreir a la cámara o pedir que no te graben.

    Lamento decir que no me ha gustado esta contestación. No ha sido graciosa, y nada dice a favor de los subasteros serios porque nos mete a todos en el mismo saco.

    Las preguntas 23 y 25 son muy buenas porque tratan de uno de los artículos que jamás se les prestaba la más mínima atención porque en los buenos tiempos comprábamos siempre por encima del 70%.

    Pero hoy, el que conoce los entresijos y consecuencias del artículo 670 puede ganar o perder una subasta. Yo este artículo me lo he leído tanto y he probado tanto con él que sería capaz de recitarlo de memoria.

    A la pregunta 23 se responde que el acreedor tiene 10 días para mejorar postura si esta ha sido inferior al 70%.

    Yo creo que ha confundido acreedor con deudor. El deudor siempre tiene la facultad de mejorar postura y dispone de 10 días. En caso de no hacerlo, el ejecutante o acreedor tiene solo 5 días. Pero ojo, no siempre. Mirad lo que dice exactamente el punto 4 párrafo segundo: "Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.

    " Ojo al dato, el ejecutante podrá mejorar siempre que no cobre la deuda, porque si con la puja realizada cobra no tendrá esa facultad.

    Si recordáis la pregunta dice que ha pagado el 55% de 168.000 euros para una deuda de 6.000 euros y en este caso solo es el ejecutado el que puede intervenir y presentar un tercero que pague la totalidad de la deuda, (principal, intereses y costas)

  9. #29

    Fcalvo

    Continuación y final

    La pregunta 25 trata sobre que la actora puja por el 30% y con esa cantidad no cobra y nadie puja más. (Para pujar tiene que haber licitadores)

    El famoso artículo 670 que tanto me gusta dice para estos casos : "Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos,(inferior al 50% y el acreedor no cobra) el tribunal, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. Cuando el tribunal deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente"

    Es decir, si el ejecutado no presenta tercero, el tribunal oirá al ejecutante y en razón a sus argumentos no tendrá más remedio que aprobar el remate por ese 30% porque lo que se pretende es que el acreedor siempre cobre. Si se conforma con esa cantidad para qué va a continuar un procedimiento.

    Además, como bien dice Manuel de Alicante, si no aprobara el remate se tendría que estar a lo dispuesto en el art. 671 como si se tratara de una subasta sin postor. Entonces el acreedor podrá adjudicárselo por el 50% del valor de subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

    Pero jamás habrá una nueva subasta porque la Ley tiene bien contemplado todos los casos que se pudieran presentar.

    Pero, ojo, puede haber una nueva subasta. Como siempre, puede haber una excepción a la regla. Es el caso de subastas por concurso de acreedores.

    Si con lo conseguido en la subasta no se atienden todas las deudas de los acreedores personados que pueden ser muchos y si la oferta es inferior al 50% del valor de tasación, puede el juez a instancias del administrador concursal celebrar una nueva subasta para conseguir el mayor precio posible para ser distribuido entre todos los acreedores.

    Es mi deseo que con todo esto se haya podido aprender un poco más. Con eso me conformo y reitero que lo que ha hecho Jaime Alvarez yo jamás lo hubiese hecho por lo que le felicito por su valentía y le animo a hacerlo más veces.

    Saludos cordiales y felices fiestas

    Francisco Calvo-Administrador www.subasasunicas.es

  10. #30

    Anonimo

    Buenas noches,
    Yo tengo que disentir, Francisco, de la interpretación que haces del 670.4, relativo a la mejora de postura del ejecutante.
    El ejecutante podrá pedir la adjudicación del inmueble
    1.- por el 70%, O
    2.- por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.
    Yo entiendo que si lo que se le debe es inferior a la mejor postura (es decir, se salda la deuda), en ese caso sigue vigente su facultad de adjudicarselo por el 70%.
    No se me ocurre por qué el legislador le pudo dar esa prerogativa, pero creo que esa es la interpretación correcta.

    Con el tema del 668.3, subrogación de cargas, me has dejado fuera de juego :) Lo dejo pendiente para cuando nos tomemos un cafe.
    Saludos

  11. #31

    Anonimo

    Ya que me invitáis a profundizar, recogeré el guante, pero disculparme sino me incorporo con asiduidad al foro ya que dispongo de poco tiempo, vamos siempre corriendo de aquí para ya, ¿Qué nos pasa? En fin, al lío.

    La sexta: En primer lugar depende del tipo de contrato que tenga y de la fecha del mismo, posterior a la LAU del 64 y anterior al decreto Boyer del 85, o posterior al 85 pero anterior a la LAU del 94, o posterior a esta última, pues según la normativa que lo regulé se despliegan unos efectos u otros. En segundo lugar habría que comprobar la posibilidad de la existencia del derecho de adquisición preferente, para ejercer los derechos de tanteo y retracto llegado el momento, con el fin de posicionarse dentro del pro indiviso, y todo ello por varios motivos: por que el precio de subasta será bajo, al haber un condominio no deseado por la mayoría de los pujadores y por que una vez dentro del pro indiviso es muy probable que pueda llegar a un entendimiento con el resto de los herederos e ir comprando partes a unos precios ventajosos, para finalmente hacer una adjudicación de pro indiviso.
    Lo cierto es que esta pregunta no tiene mucha chicha pues el régimen de inquilinato no varía por la subasta y deduzco que lo único que quería saber esta persona es si su contrato se resolvería por el hecho de entrar en subasta una parte alícuota de la propiedad, así que honestamente creo que esta contestada, si bien, todos sabemos que se le podría asesorar más aún, aunque eso ya es otra historia.

    La décima: En esta, estoy en parte de acuerdo con lo comentarios que habéis hecho, si bien todos sabéis que entendiendo que se refiere a una adjudicación en una subasta, puesto que de no ser así o se subroga o cancela la carga anterior, todo el que asuma la carga anterior ya la ha tenido en cuenta a la hora de pujar.

    La pregunta 16: En esta mis porcentajes son orientativos al ser una pregunta genérica y por supuesto se refieren a valor de mercado no de tipo, como bien dice en la respuesta “valor de la vivienda”. Creo que el que hacía la pregunta solo quería saber lo que se puede ahorrar con respecto a una compra convencional.
    Respecto a la tasación nada que añadir a lo expuesto.

    La 20 es una mera anécdota sin más.

    La 23 esta mal planteada, ya que cuando habla de acreedor debería referirse al ejecutante y yo he contestado como si se refiriera al deudor-ejecutado, ya que hace mención a la mejora de postura que es el derecho del ejecutado y no de la cesión de remate que es el derecho del ejecutante. Fallo mío también por no haberla leído bien. En este caso planteado evidentemente cubriendo la deuda estaría cumpliendo con los requisitos del 670.4 de la Lec y no necesitaría entregar el 70% del tipo.


    La 25 es bastante buena pregunta si la analizamos bien. Es claro y sin discusión que por debajo del 50% decidirá el juez sobre su procedencia o no. Si la estima se dicta auto de adjudicación de remate por el 30% y si no la estima se quedaría desierta la subasta y operarían los derechos del ejecutante, pero, como ya anticipé en mi respuesta, debería el juez mediante providencia darle la oportunidad al ejecutante de completar la oferta hasta cubrir la deuda o como mínimo el 50% del tipo.

    Bueno espero sea positiva mi intervención y me encantaría debatir más sobre estos extremos pues el derecho es infinito y no hay una sola visión de las cosas, ni siquiera por que lo diga un juez, pero como os digo al principio mis obligaciones me tienen abstraído del placer de los debates.

    Un fuerte abrazo a todos.
    Jesús Álvarez.

  12. #32

    Fcalvo

    Ante todo agradecer a Jesús Álvarez sus comentarios y especialmente que no haya encontrado en mí a una persona que le reta a saber más que él, sino a una persona que colabora a difundir el mundo de las subastas para que llegue a todos los interesados con la mayor claridad posible. Con las opiniones encontradas es cuando más se aprende porque agudizamos el conocimiento y el ingenio

    Dicho esto y para continuar con la “polémica” voy a coger, ahora, a mi amigo Manuel de Alicante y lo voy a poner en la picota (jejejejeje), por haber subestimado mis conocimientos, jejejeje, del artículo que tanta inquietud y expectación me produce.

    Vamos a ver, Manuel, la interpretación que yo hago, creo, que es la correcta y como una imagen vale más que mil palabras, vamos a poner varios escenarios, para que se aprecie el por qué de mi opinión.

    Como ya he comentado, este artículo es el más importante, hoy, para saber si uno es o no ganador en una subasta y no llevarse sorpresas. Te puedo asegurar que no es solo teórica lo que digo si no que lo he puesto en práctica.

    Qué es lo que pretende transmitirnos el legislador con la redacción de este artículo. Ante todo, sin decirlo, distingue entre dos supuestos: 1) la deuda supera el 70% y 2 ) la deuda es inferior al 70% y a partir de estos principios redacta el artículo. Primero: si se puja por el 70% o superior, la adjudicación es firme y aquí no hay discusión. Segundo: si no se llega a ese porcentaje contempla diferentes casos que pueden producirse y que habrá que ceñirse a resolución que se hace en el articulado. Ten en cuenta que el ejecutante es un licitador más y tiene la facultad de pujar por su crédito e incluso superarlo, por lo tanto no puede luego venirse a engaño si no lo ha hecho en el acto de la subasta.

    Escenario 1 : Deuda 200.000 valor subasta 100.000 valor real 150.000
    70% 70.000 50% 50.000

    El mejor postor es un licitador que puja 51.000 pero si te das cuenta el ejecutante no sube la puja pudiendo haberlo hecho a cuenta de su crédito que es de 200.000, pues bien lo que dice la LEC es que primero el deudor puede presentar tercero que ofrezca una cantidad superior al 70%, es decir que pagando 70.001 euros obliga a que el remate se adjudique a la persona que presenta. El punto 2 del art. 670 no tiene aplicación porque la deuda es superior al 70%.

    El ejecutante se queda con dos palmos de narices porque podía haber subido en la subasta y haber llegado al 70% o más porque tenía mucho crédito pendiente . Si no lo ha hecho , sus razones tendrá, pero lo cierto es que ha perdido todos sus derechos. Tendrá que conformarse con cobrar 70.001 euros.

    Si el deudor no hace uso de ese derecho, es entonces cuando el acreedor decide si acepta la mejor oferta que se ha hecho en la subasta (51.000 euros) o bien se lo adjudica por el 70%. o por la cantidad que se le deba por todos conceptos. Lo lógico es que se lo adjudique por el 70% porque es el mínimo e intentar cobrar el resto en otro procedimiento, si puede y es solvente el deudor.

  13. #33

    Fcalvo

    Continúa:

    Escenario 2 : Deuda 51.000 valor subasta 100.000 valor real 150.000
    70% 70.000 50% 50.000

    El mejor postor es un licitador que puja 49.000. En este caso el ejecutante tampoco sube esta cifra pudiendo hacerlo porque tiene todavía crédito a su favor y no le costaría un céntimo hacerlo.

    Volvemos a lo mismo, el deudor puede presentar un tercero que ofrezca cantidad superior al 70% o si es inferior que sea suficiente para que el acreedor cobre toda la deuda. En este caso, absurdo sería que el deudor ofreciese 70.001 cuando ofreciendo 51.000 el secretario judicial (ahora) tiene que aprobar el remate a favor de la persona presentada.

    En este caso el acreedor cobra y el licitador ha perdido el tiempo.

    Pero si el deudor no hace uso de este derecho, el acreedor tiene la oportunidad de, o conformarse con la oferta del licitador que son 49.000 euros, o pedir la adjudicación de la finca por la cantidad que se deba que son 51.000 (la deuda es superior a la mejor oferta realizada en la subasta)

    Comprende que absurdo sería que un ejecutante que puede quedarse una propiedad por 51.000 euros diga que se la queda por 70.000 euros porque en nada le beneficia. Tendría incluso que pagar la diferencia entre su crédito y el importe de adjudicación.

    Si el acreedor pide la adjudicación, el licitador ha perdido el tiempo.

    Escenario 3 : Deuda 10.000 valor subasta 100.000 valor real 150.000
    70% 70.000 50% 50.000

    En este caso un licitador ofrece 49.000 euros

    Y empezamos otra vez, el deudor presenta tercero que ofrezca el 70% o que siendo inferior sea suficiente para satisfacer la deuda total que tiene con el acreedor.

    Por lo tanto absurdo sería que pudiendo pagar el deudor 10.000 euros y obligar a que se apruebe el remata a favor de la persona que presenta, ofrezca 70.001 euros.

    En este caso, y aun siendo superior la oferta realizada por un licitador, no sirve esta ya que el derecho del deudor es preferente a todos los demás y el acreedor ha cobrado que es lo que se pretende.

    Si el deudor no hace uso de esa facultad, el acreedor ha perdido los derechos que tenía ya que su deuda ha sido satisfecha con la oferta de la subasta. Podía haber pujado hasta el 70% o más en la subasta y si no lo hizo sus razones tendrá. No puede venir ahora diciendo que se lo queda por el 70% porque no se le debe esa cantidad y no puede perjudicar los derechos del licitador porque va cobrar con su dinero hasta el último céntimo.

    Y esto es lo que digo yo en el comentario que has “censurado” que el ejecutante en todos los supuestos puede solicitar la adjudicación y esto no es así.

    En mi experiencia personal nunca el acreedor ha dicha nada al respecto, ha aceptado la oferta, ha cobrado y adiós.

    Pero si alguna vez sucediese porque se le ha presentado un “negocio” de última hora y tiene un amiguete que quiera joder mi subasta, que se vaya preparando porque no se lo voy a permitir.

    Tenemos otro escenario más que es cuando el acreedor no cobra con la oferta realizada por debajo del 50% , pero ya se comentó en su momento y quedó claro.

    Manuel, que sepas que cuando nos veamos, el café lo pagas tú.

    Saludos cordiales y felices fiestas

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  14. #34

    Tristán el subastero

    Hola FCalvo, esta tan tranquilo leyendo tu último comentario y estando hasta entonces casi completamente de acuerdo contigo cuando de repente... GLUUUP ¿He leído bien? ¿Qué ha escrito FCalvo?
    Entiendo que sí podría haber alguna situación en que al ejecutado le pudiera interesar que la adjudicación fuera más baja y cubriera exclusivamente la deuda (por ejemplo con acreedores posteriores y que el postor que él presenta le haya ofrecido pagarle la diferencia fuera del juzgado), pero me quedaría turulato si el juzgado la admitiera. Tienes razón en que la letra de la Ley no lo impide expresamente y que puede dar lugar a esa interpretación, pero aún así me quedan muchas dudas...

  15. #35

    Anonimo

    Buenos dias a todos.
    Francisco, ya sabes que a mi me gusta el debate, con lo que te cojo el guante.
    Yo entiendo que tu argumento es el siguiente (corríjeme si me equivoco): "como el ejecutante es un licitador más, una vez que una puja ha cubierto su deuda, si él quiere seguir pujando para adjudicarse el bien, que lo haga, y sino, que calle para siempre".
    En tu escenario tercero, donde un licitador ya ha cubierto con su puja la deuda del ejecutante, tú te preguntas (ya te digo, corríjeme si me equivoco), "¿Por qué debería tener el ejecutante un derecho de compra preferente por el 70%?. Si quiere comprar por el 70% que lo haga en subasta; no es justo que tenga el derecho de hacerlo luego".

    Yo entiendo, por tanto, que tu planteamiento es: "Como es injusto que el ejecutante tenga un derecho de adjudicación preferente por el 70%, entonces, debemos interpretar la ley como que ese derecho no existe".
    Mi postura sería:
    1.- El ejecutante no es un licitador normal; y la ley, en otras muchas ocasiones, le trata con preferencia (Por ejemplo en la no necesidad de depositar fianza).
    2.- Yo persolamente tampoco entiendo por que se le da ese privilegio.
    3.- el 670.4 gramaticalmente da dos opciones (ya mencionadas). La frase "siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura", está subordinada a la segunda opción, por lo que no afecta a la primera (adjudicación por el 70%).

    Al ejecutante no le haria falta necesariamente tener "un negocio de ultima hora". Su picaresca podría ser simplemente no "calentar" la subasta, dejar que la puja más alta no se dispare... y luego hacer uso de su derecho.
    Al cafe, y a la comida si hace falta, por supuesto te invito yo. "Es de bien nacido, ser agradecido", y yo con tus comentarios aprendo un montón.
    La invitación, como no, se hace tb extensible a Tristán, si te animas a pasar por Alicante.
    Saludos

  16. #36

    Fcalvo

    Efectivamente, Tristán, has leído bien y has dado en el clavo. Las situaciones que se pueden presentar pueden ser varias. No era mi intención dar una explicación a cada una de ellas porque cada situación necesita una estrategia diferente.

    En definitiva, una ejecución pretende que un acreedor cobre su deuda con los bienes del deudor.

    Ya que éste no lo hace voluntariamente (vendiendo la propiedad y pagando porque no quiere o porque no puede)se insta la venta judicial. En definitiva la subasta es una venta pero forzosa.

    Si el acreedor cobra, y la subasta se ha hecho con todas las garantías de notificaciones, plazos y publicidad exigidas en la LEC, ni el juez ni nadie, va a decir nada en contra. Y si hay acreedores posteriores pues lo siento por ellos pero no se puede proteger a todos. Lo que tienen que hacer estos acreedores posteriores es participar en la subasta,pedir el sobrante,intentar la ejecución definitiva de su derecho antes que otro y después pasar por la caja de los que le preceden, pero nada más.

    El último punto del art. 670 dice que el deudor siempre puede(pero antes de la aprobación del remate) liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se debe al ejecutante por principal, intereses y costas.

    Es decir, el deudor puede "liberar" su bien pagando al acreedor lo que se le debe (punto 7 del art. 670) o "sacrificar"· su bien presentando un tercero que pague al acreedor la misma cantidad (punto 4 del art. 670)

    Esto es así amigo Tristán, por eso este artículo me tiene absorbido y analizo mis posturas contemplando todas las posibilidades que se pueden presentar.

    Obviamente puede haber connivencia entre el ejecutado y el tercero que presenta. ¡Faltaría más!


    Y contesto a mi amigo Manuel tomándole la palabra con la comida, especialmente, porque, cuando paga otro, soy muy exigente con las calidades, jejejeje.

    También, Manuel, ha dado en clavo.

    El ejecutante no tiene por qué calentar una subasta si tiene interés en la propiedad, por eso debe distinguir en si con la mejor oferta cobra o no y actuar en consecuencia. Si no cobra está claro que puede pedir la adjudicación por la deuda o por el 70%; pero si cobra tendrá que conformarse con cobrar.

    Ya dije en una intervención en este post que no tengo la verdad absoluta pero quizá sí la verdad relativa. La verdad absoluta en la interpretación de una Ley no la tiene nadie por eso se recurren casi todas las sentencias judiciales en primera instancia.

    Creo que este post ha dado mucho juego y alguno de los lectores, estoy seguro, sabrá algo más de lo que sabía, especialmente del art. 670 de LEC, el más importante y el que mejor hay que conocer.

    Saludos cordiales a todos y felices fiestas

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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