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Subastas judiciales

Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

El diluvio que viene

Subastas judiciales. El diluvio que viene

Hoy se celebra el encuentro de Jesús Álvarez Plaza con los internautas en la plataforma de El Mundo y me encuentro con estos dos artículos de prensa en los que el protagonista es Jaime Álvarez, el otro gerente de Pública Subasta.

Artículo de El Mundo

Artículo de Idealista

Qué interesante el toque demagógico de ADICAE, al final de ambos artículos, considerando que es una vergüenza que el gobierno siga dando dinero a los bancos a pesar de que estos continúan embargando viviendas. Digo yo que los bancos tendrán que instar las ejecuciones hipotecarias si quieren recuperar algo del dinero que prestaron y si no lo recuperan entrarán en bancarrota (si no lo están ya) y la cosa será aún peor.

El caso es que la realidad es escalofriante:

1- Durante el año 2.007 hubo 25.943 familias que perdieron su vivienda por embargos judiciales.
2- En el año 2.008 fueron 58.686 las familias que la perdieron.
3- En los seis primeros meses de 2.009 la cifra ya iba por los 66.371 y se espera que cuando acabe el año unas 82.000 familias la hayan perdido.
4- El pronóstico para el 2.010 es de 250.000 embargos judiciales ¿Está bien esta cifra? ¿Seguro que no es una exageración? Si es así preparémonos para oír los tambores de guerra, porque no puede ser que tanta gente pierda su casa y no llegue a correr la sangre por las calles.

La opinión de Jaime Álvarez es que el drama de estas familias embargadas se generó hace un año o más, cuando dejaron de pagar sus hipotecas y yo mismo recuerdo que antes de la caída de Lehman Brothers aquí no pasaba nada y la crisis era algo que afectaba solo a los países de segunda división, nosotros estábamos en primera, je-je.

El caso es que lo realmente gordo vino a continuación y esos despidos aún no han provocado subastas de hogares. Se junta el hecho de que se esperan subidas de tipos de interés y por tanto de las letras de las hipotecas. Y finalmente la desgracia de que aquellos que fueron despedidos por esas fechas van a dejar de percibir el desempleo muy pronto, por lo que Jaime Álvarez pronostica una cifra de impagos de hipotecas astronómica e imprevisible.

La que se nos viene encima es de aúpa, y concretamente los juzgados deben estar a punto de petar.

Ya no me extrañan las caras de vinagre que les veo últimamente.
  1. Top 25
    #1

    Kretan

    Me parece BRUTAL si solamente llegara a ser la mitad de lo que estaán diciendo.

    El tsunami será inabordable no creo que haya dinero para ocmprar esas propiedades. Deberán tirarse los precios muy al fondo y los bancos conformarse con recuperar 'algo'.

    Esto debería afectar en caso de producirse en una bajada bestial de los precios de la vivienda.

  2. #2

    Putabolsa

    Bueno entre tu información y la "información" del gobierno,lo tengo clarisimo,TE CREO A TI a pies juntillas !!.
    Si a esto le sumo lo que dice mi sentido comun y lo que veo dia a dia,nada mas que decir.
    Cada vez tengo mas claro que va a pasar algo gordo,pero gordo de verdad.

  3. #3

    Anonimo

    ¿250.000 embargos en un año? ¿te extraña?

    España es el país de las cifras insostenibles.

    20% de paro (¿qué país aguanta un 20% de paro?)

    casi 20% de los trabajadores son funcionarios. De 18 millones de trabajadores, 3 millones son funcionarios. Toca a 1 funcionario por cada 14 personas.

    En Alemania con 100 millones de habitantes hay 1,2 Millones de funcionarios públicos. Toca a 1 funcionario por cada 83.

    ¿Y cómo se toca eso? No se puede. El partido que diga que va a eliminar funcionarios perderá muchos millones de votos (los 3 millones de funcionarios + su familia, mujer, hijos, padres, etc)

    Como el sistema español no se puede corregir, reventará.

  4. #4

    Anonimo

    Tremenda la cifra de 250.000 ...

    Desde mi ignorancia en estos temas, ¿cada vivienda se corresponde con una familia o ahí entran también, por ejemplo, promociones enteras embargadas a constructoras?

    En ambos casos la cifra demuestra los excesos del pasado, pero si son 250.000 familias que se quedan sin casa, se puede liar parda.

    Y gracias por este blog.

  5. #5

    Anonimo

    Para Toni:

    NO, gracias que no todo son particulares, pero SÍ la mayoría. Así que la impresión de todos los que trabajamos en este sector y que vivimos directamente la crudeza de la situación es que realmente puede darse un problema social de proporciones descomunales.

    La perdida de empleo + la finalización de prestaciones sociales + la perdida de la vivienda + la deuda indefinida con el banco tras la perdida de la casa = !!¿¿??!! (el resultado de la fórmula ponedlo vosotros)

    Más vale que nuestros poderes públicos tomen cartas en el asunto. Y NO de forma demagógica, sino directa.

    Aunque mi opinión es que el mercado debe ajustarse por sí solo. SIN intervención del "Papá Estado".

    En cualquier caso, como medida menor que serviría para atenuar el problema social, y aprovenchando la reciente modificación de la Ley Enjuiciamiento Civil que en breve se activará, debieran incorporar la posibilidad (como existe en otros países) que con la perdida de la propiedad se extinga la deuda con el banco). Aunque opiniones hay para todos. Mira esta encuenta http://buscadordesubastas.com/blog2/referendum/
    que estamos promoviendo y verás que no todos están de acuerdo.

    Bueno, que hay que ponerse las pilas. Los que lo están sufriendo; en buscar soluciones imaginativas. Los que lo ven desde fuera y con dinero en el bolsillo; atentos, muy atentos, a las oportunidades que ya se están dando.

    Un saludo,
    Manuel Gonzalez
    http://www.subastafacil.com/

  6. #6

    Fcalvo

    Le he echado un vistazo al encuentro de El Mundo con Jesús Álvarez y como me gusta la polémica porque ello conlleva a saber más y conocer más, he elegido 6 preguntas cuyas respuestas no me han convencido. Así que empieza la polémica ¿Por qué a un subastero no le han gustado las respuestas de todo un abogado ligado al mundo de las subastas?

    Vamos a ver si los lectores de este blog han aprendido algo de todo lo que llevamos dicho. Así que "afinaros las uñas" para escribir y concentraros para ......pensaaaarrrr

    Empezamos ya..............

    6. mi madre vive en una casa de alquiler que esta embargada por un banco a uno de los propietarios pues la casa tiene 8 dueños porque ha sido heredada entre todos pues son hermanos que le pasara a mi madre como inquilina

    Respuesta: Si el alquiler figura reconocido en el procedimiento no le pasará nada, pero tendrá, cuando el juzgado le requiera, que presentar la documentación que le acredite como inquilina.


    10. Si compro una casa que tiene una hipoteca anterior y entonces yo pago esa carga ¿Podré más tarde demandar al anterior propietario para reclamarle ese crédito que era suyo pero que he tenido que pagar yo?

    Respuesta: No, tienes que tener en cuenta esa carga a la hora de pujar, pues no podrás repercutirla, además probablemente si estan ejecutando al anterior no tendrá bienes con los que responder.


    16. Buenos días: no tengo muy claro en cuanto9 puede quedar el precioi final de un piso. Si, por ejemplo, su valor de tasación es de 300.000 euros e imaginando que no hay ningun otro postor. ¿Por cuanto podría salir el precio final en subasta de este piso? Y otra pregunta, ¿cuándo se tasa un piso que se va a subastar? Muchas gracias

    Respuesta: En el mejor de los casos el 50%, pero normalmente sobre un 65% del valos de la vivienda, sino fuera así no merecería la pena comprar en subasta. Normalmente el precio de salida es el de la constitución de hipoteca. Solo se tasa cuando el ejecutante no es una entidad financiera y no tenemos un valor de referencia claro.

    20. ¿Qué es lo más curioso, extraño o singular que has visto en una subasta hipotecaria?

    Respuesta: A la televisión grabando y a algunos licitadores saliendo por patas.

    23. Tipo=168000, deuda= 6000, si ofrezco el 55% del tipo y el acreedor no interviene en sala, ¿puede mejorar la postura depués el acreedor ofreciendo el 55% o tiene que ofrecer el 70%?. Gracias

    Respuesta: El acreedor tiene la posibilidad por debajo del 70% del tipo de mejorar postura por un tercero, en 10 días despues de la subasta, pero si no lo ha hecho ya será dificli aunque no imposible que lo haga.

    25. Si la parte actora puja por una vivienda por el 30% del tipo de forma que no cubra ni de lejos la deuda del demandado, y este no presenta a un mejor postor y el juez decide no aceptar la adjudicación por una cifra tan ridícula, ¿Se le da la oportunidad al actor para rectificar y aumentar su puja digamos que por el 50% del tipo? recordemos que esa hubiera sido una posibilidad de haber quedado desierta la subasta

    Respuesta: No simplemente no se adjudica y tendría que salir de nuevo a subasta, salvo que el juez decida que como no se llega a cubrir la totalidad de la deuda le de la oportunidad de completarla, en algunos casos se nos ha dado esa posibilidad pero siempre con una mejora de postura del acreedor, no en el caso que usted nos plantea.

    Saludos cordiales
    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  7. Top 100
    #7

    Tristán el subastero

    Je-je, muy agudo FCalvo, muy agudo. En principio yo no voy a contribuir a dar pistas para no estropear la sorpresa. Dejemos que la gente aporte sus propias conclusiones.
    El pero es que la mayor parte de los lectores del blog ya ha leído el post antes de que tu aportaras esata iniciativa y quizá les pase desapercibida. Si te parece, si vemos que no hay muchas aportaciones, en un par de días la ascendemos a post ya con tus conclusiones o incluso comenzamos el juego de nuevo.

  8. #8

    Anonimo

    Efectivamente la estadística de los asuntos judiciales sobre reclamación de impagados obrantes en los Juzgados y Tribunales es un dato muy significativo de la situación económica de sus ciudadanos. Lo que me sorprende es que, aunque el Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Madrid sea un órgano especializado en ejecuciones, se tramiten 3000 ejecuciones hipotecarias por mes, durante el mes pasado. Verderamente es un dato preocupante y a la vez revelador de la verdadera situación real de la económica española.

    En cuanto a la iniciativa de FCalvo, prefiero esperarme al siguiente post que vas a subir, aunque hay que ser consciente del contexto en que se realizan las preguntas y respuestas. Un saludo.

  9. #9

    Fcalvo

    Como te parezca mejor, Tristán, pero considero que deberíamos hacer una evaluación de los lectores porque pueden aportar opiniones interesantes.

    Si acaso, al final, damos nuestra opinión de subasteros que no tiene por qué que ser la verdad absoluta, pero sí la verdad relativa.



    Saludos cordiales

  10. #10

    Fcalvo

    Respecto a lo que dice Iuriscivilis, comparto su criterio de que el escenario no es el más adecuado para dar una opinión meditada porque en poco tiempo tiene uno que dar respuesta a muchas preguntas.

    Pero eso no es obstáculo para que podamos dar nuestra opinión desde nuestra perspectiva como subasteros curtidos en mil batallas. Porque pelear con los juzgados para conseguir que se nos reconozcan nuestros derechos en cada una de las subastas en las que hemos intervenido, es una lucha constante.



    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  11. Top 100
    #11

    Tristán el subastero

    Me parece bien, vamos a dejar unos días a ver si han cogido el guante y participan y, si se les ha pasado, lo reactivamos con un nuevo post en el que me limitaré a reproducir tu primer comentario y a darles la palabra.

  12. #12

    Anonimo

    La respuesta del punto 16 en la que dice que solo se tasa si el ejecutante no es una entidad financiera es un error manifiesto. La respuesta correcta es que las subastas requieren tasación siempre excepto en los procedimientos hipotecarios ¿He acertado?

  13. #13

    Anonimo

    Yo creo que en general lo ha hecho muy bien, teniendo en cuenta las cirsunstancias y el poquísimo tiempo del que disponía, pero ya que preguntas os daré mis respuestas:
    6-Completamente de acuerdo. 10-Por supuesto, de acuerdo. 16-Coincido con el anónimo anterior, aquí se ha equivocado porque se tasa siempre excepto en los hipotecarios que ya está tasada. 20-Normal. 23- Tiene que ofrecer el 50% y 25-Lo ignoro, joder como afina la gente

  14. #14

    Anonimo

    Buenos dias a todos,

    Las preguntas que planteas FCalvo me vienen al pelo, por que según leía la entrevista, había respuestas que me dejaban muy extrañado y tenía pensado plantear las dudas a Tristan. Paso a contestar.
    Nº10. Si me adjudico un inmueble que tiene una hipoteca anterior, me toca pagar dicha hipoteca, por que el inmueble responde como garantía de la deuda. Pero la deuda no es mía, por lo que, teóricamente, podré reclamarle al deudor lo pagado en su nombre. Otra cosa es que, como dice el entrevistado, lo normal es que el ejecutado no tenga bienes para poder reclamarle. Supongo que se pueden dar situaciones interesantes, como cuando hay avalista en la hipoteca.
    Nº 16. El precio por el que se puede adjudicar un bien es, teóricamente, un céntimo de euro.
    El inmueble que se va a subastar en procedimiento hipotecario se tasa cuando se concede la hipoteca. Debería haber una cláusula del estilo: “a efectos de subasta, el inmueble se tasa en xxx”. Corregirme si me equivoco, pero la tasación y la “total responsabilidad hipotecaria del inmueble” (que incluye intereses) y costas son conceptos distintos. Es más, el valor del inmueble en la compraventa anterior, y el valor a efectos de subasta, no tienen por que coincidir.
    Si la subasta es por embargo, entonces se pide que el inmueble sea tasado en el mismo procedimiento.
    Nº 20 Lo más curioso desde mi muy limitada experiencia fue una vez un subastero acercándose a mi y preguntándome si era de la policía.
    Nº 23 El acreedor debería ofrecer o bien el 70%, o bien una cantidad que cubra la totalidad de la deuda, siempre que dicha cantidad sea superior a la mejor postura. LEC 670.4
    Nº 25 Se asimila al caso de subasta sin postor. El actor podrá adjudicarse el bien por el 50% o por la cantidad que se le debe por todos los conceptos.
    Un saludo

  15. #15

    Anonimo

    Sin querer me salte la primera pregunta, la seis.
    Por supuesto que afecta. Por el lado positivo tiene un derecho preferente de compra frente al adjudicatario. Por el lado negativo, dependerá de la Ley bajo la que se firmó el contrato de arrendamiento. En la del 94, si el nuevo dueño no quiere tenerla como inquilina, y salvo que sea un arrendamiento de larga duración inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la carga que se ha ejecutado, tendrá un máximo de 5 años de arrendamiento. Estos 5 años cuentan desde que se firmó el contrato de arrendamiento, y no desde que el inmueble cambia de propietario.
    En la ley del 64 el inquilino tiene, por así decirlo, un contrato eterno. En la del 85 tendría que estudiarmelo.
    En cualquier caso, y en general para todos los casos, si el nuevo propietario “necesita” la vivienda para si mismo (no estoy seguro de hasta que grado de parentesco se aplica este derecho), también podrá rescindir el contrato de arrendamiento.
    Vamos, que puede afectar, y mucho.

  16. #16

    Anonimo

    Coincido con ManuelAlicante en todos los puntos excepto en el 25, porque si el acreedor ya ha ofrecido el 30%, ¿Por qué va a tener que ofrecer el 50% para que admitan su postura? Que le diga el juez cual sería una postura admisible y que el actor se piense si está dispuesto a subir hasta ahí o no

  17. #17

    Anonimo

    En general las respuestas han estado geniales y yo solo veo que en la respuesta seis se le ha olvidado mencionar que la señora tiene el derecho de retracto. Teniendo en cuenta que han sido treinta preguntas, no ha estado nada mal.
    Saludos, Genius

  18. #18

    Anonimo

    Yo no veo diferencias en ninguna respuesta, tan solo diferentes puntos de vista y, si acaso, algún descuido debido al estress de la situación. Enhorabuena al protagonista por atreverse a enfrentarse a esos miuras y a Tristan por contarlo y por este blog que tanto me gusta. Marisa

  19. #19

    Anonimo

    Por alusiones Pelayo, yo la respuesta no la conocía, y me he limitado a mencionar lo que dice la Ley de Enjuiciamiento Criminal en su art. 670.4 al final: "Cuando el tribunal deniegue la aprovación del remate , se procederá con arreglo al artículo siguiente", que es el que habla del 50% o la totalidad de la deuda.
    Como la facultad de suspender la tiene el Juez, supongo que cada uno hara lo que le parezca, pero intuyo que lo más sencillo (y menos litigioso) es dejar que se adjudique por cualquier cantidad.
    Al fin y al cabo, si nadie está dispuesto a pujar más, por algo será.
    Además, si el Juez deniega la aprovación de remate, tendrá que motivarlo (más trabajo), estando dicho Auto sujeto a recurso. Vamos, meterse en un jardín sin necesidad.
    Un saludo

  20. Top 25
    #20

    Yo mismo

    Para ptolomeo....

    por cierto,,, el volumen de topicos tampoco deja de ser pequeño

    en españa hay 1.596.000 funcionarios.
    la proporcion de funcionarios en relacion a la poblacion es la 12 de la ue 15 y desde luego por debajo de Alemania. que esta muy cerquita de Francia,

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  • Top 100

    Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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