Pronóstico del mercado inmobiliario español

En efecto, en efecto; me refería a que, si había asistido a la subasta, podría igualmente alegarse que conoció luego la firmeza de la adjudicación, comparecido o no. Cuestión de prueba, incluso acudiendo a las presunciones, que deja una puerta abierta a defenderse en algunos retractos...

A mi entender, el reglamento subastas de la seguridad social es erroneo, lo de fijar unos mínimos en un momento de mercado a la baja, pasa lo que pasa y es que se quedan muchas desiertas y sobre todo cuando hay cargas pues alguien se inventó lo del tipo (Tasación - cargas) y el límete está en el 25 % del tipo por lo que si tiene cargas, en la mayoría de los casos la oferta+cargas es iferior al 25% por lo que no se puede pujar a pesar que lo que se paga (oferta + cargas) podrías superar un valor considerable del valor, el 100 % se están quedando desiertas en subasta, correcto pero en adjudicación directa se adjudicacn pues se permite cualquier valor.
y bueno, no hablo de la intepretación de cada provincia de la seguridad social, unos hacen adjudicación el mismo dia, otros dos meses después.
chapó por el reglamento de AEAT, 0 patatero para el de la seguridad social y para ejecuciones hipotecarias, si puedo puntuar negativamente

Mi experiencia última paso a relatarla por si os sirve de algo, hace unos semanas me quedé unos locales en cadiz, estos me los quedé a un 10 % de la tasación, antes de pagar el remate hice el benchmarking y sobre todo analice la posibilidad de hacer un cambio de uso pues ya sabemos que los locales (que no están en calle comercial) no valen para nada hoy. Sinceramente, a pesar del benchmarking no tengo todas conmigo que vaya a ser un buen negocio pero mi análisis dice que si (benchmarking, posibles alquileres y rentabilidad ofrrecida, anuncios ficticios y ofertas a la baja a la competencia, etc etc) . Llamé a otro de los adjudicatarios, para hacer un frente común ante la comunidad de vecinos, este compró a 2.5 Veces el valor que ofrecí, cuando contacté con el, que era asesor de empresas e instruido me confirmó lo que ya sabía, que era nuevo en esto de las subastas, me indicó que compraba para vender en años, francamente eso ya lo sabía yo pues años va a tardar en vender, y lo mejor de todo es que pensaba que hacía un buen negocio pues había comprado al 25 % de la tasación.
Lo cierto que lo tiempos son complicados, pues, la tasación no dice nada de nada, solo el estar a pie de cañón vendiendo inmuebles te da una maravillosa ventaja, lo de vender inmuebles es fundamental, no solo porque las inmobiliarias han desaparecido y son muy pocos los profesionales que quedan, sino porque es fundamental saber o intuir el valor del mercado para el lanzamiento de ofertas.

Inversius, el sistema de cálculo del valor de subasta es igual en el Reglamento de la AEAT, en el Reglamento de la Seguridad Social y en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ahora bien, la diferencia es que hay que diferenciar las operaciones buenas de las operaciones malas. Es obvio lo que tú dices, pero lo que está claro es que nadie irá a una subasta donde el valor de tasación (que coincide con el de mercado) sea 100 las cargas anteriores sean 101 y la Seguridad social o la AEAT las saque a subasta por 20 (porque es la deuda que mantiene el apremiado.

Pero, también es verdad que hay otras donde el valor de mercado es 200 el valor de tasación es 100 las cargas anteriores son 15 y puedes comprar por el 25% de 85 que son 22. Es decir que has comprado lo que vale 200 por 37. Y de estas las hay lo que pasa es que hay que saber encontrarlas.

La AEAT dice en las Adjudicaciones Directas "No hay precio mínimo de adjudicación". Pero esto es una bobada porque no te van adjudicar una subasta por 1,00 euro. No te van a aceptar una oferta por debajo del 20/25%. Pero, además, si el bien que sale es interesante los propios subasteros harán subir el precio en sus ofertas. Faltaría más.

De todas formas me alegro que no te gusten las subastas de la Seguridad Social, eso me permite tener menos competencia, porque yo sí que compro y en estos momentos tan difíciles. jejejejej

Saludos cordiales

Pues Francisco, siento discrepar pero es bueno para el blog, así que no te lo tomes a mal.

1) Cada administración tiene sus reglamentos, y estos son distintos, en AEAT creo Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, ( BOE, 2-septiembre-2005 ) , seguridad social Real Decreto 1415/2004, de 11 de junio y cada uno de ellos tiene sus particularidades y haciendas locales o comunidades autónomas otros.
2) AEAT está adjudicando por debajo del 20%, mis últimas adjudicaciones han sido al 10 % pero hace meses al 5 %.
Si te tomas la molestia de hablar con los funcionarios, sabrás que tienen la directriz de sacarlo como sea, pues, ante el incremento que tienen ya nos les interesa volverlo a sacar en términos generales.
3) A mi me gustan mucho las subastas de la seguridad social, una cosa es que no me guste el reglamento y otra cosa es que no me adapte,
En cuanto lo del tipo, lo explico mejor, Si el bien por ejemplo tiene un 25 % de cargas y la tasación fuera correcta, tienes que ofertar como mínimo un 18,75 % de la tasación(25% del tipo Tasación-cargas) por lo que lo que se paga realmente es 43,75 %, a partir de esas cifras no salen las cuentas, por tanto, por lo general en la actualidad todos los bienes que tiene unas cargas superiores al 25-35 % y la tasación es correcta, debido al reglamento se quedan desiertas, sin mas. Por ello, el reglamento está mal.
Curiosamente, como estadística la seguridad social en general y en media tiene mas cargas que AEAT lo que demuestra que AEAT es mas eficiente y rápida que la seguridad social, al haber menor inmuebles en seguridad social y estos con mas cargas y debido a la limitación del 25 % del tipo por su reglamento, el mercado de la seguridad social está limitado para ofrecernos la materia prima que necesitamos.

Lo bueno que tiene la seguridad social, es que subastan fincas registrales, no van a visitarlo, son absolutamente fieles a la tasación y como la tasación tiene un error de +-60 % da muuucho juego.

Vale, Inversius, tú sigue con tus tasaciones que yo sigo con mis valoraciones. Del ejemplo que has expuesto, yo no pago ni el 10%, es más ni me interesa la operación.

De todas formas, voy a poner a prueba a la AEAT de Alicante y Murcia, a ver qué pasa y si me adjudican propiedades al 5%. Yo sigo dudándolo,pero todo puede ser.

Ya diré algo

Respecto al 25%, es cierto que es un límite, pero si una operación, para mí, no es interesante al 25% del tipo, tampoco lo es al 10% (hoy en día por supuesto, en otros tiempos era otra cosa)

Solo un dato Francisco y por hilar fino, tienes mas posibilidades en Murcia para adjudicartelo al 5% que en Alicante, las politicas son diferentes a nivel provincial.

Aún no han parado de bajar. El mes pasado un 0,4% que es mucho, casi un 5% anual. No está mal para un activo que se decía que nunca bajaba de precio (y era mentira incluso cuando se decía, véase del 92 al 96).

Yo sin embargo no vería raro que las casas siguieran bajando, a ritmos decrecientes durante uno o dos años más.

La crisis se prolonga, el mercado de valores se recuperará el primero y para allá irá el dinero. Mientras la gente tiene menos dinero y con subidas de impuestos y rebaja de desgravaciones al mercado le va a costar animarse.

Fcalvo, en Valencia me comentó un funcionario de la AEAT que no adjudicaban por debajo del 40% del tipo.

No creo en los milagros ni me gustan los espejismos.

Una "recuperación" a la japonesa no me parece convincente por distintas razones aunque sobretodo porque la economía de Japón no es la de España. No lo veo claro aunque sepa que banca y gobierno están de acuerdo en aplicar la tortura lo más lentamente posible, lo que acarreará dolorosas pupas para todos y, ojo, agravará la crisis actual del sector. Cosas de la vida.

Para nada creo en la reactivación del mercado inmobiliario en su globalidad (otra cosa sería algún/os sector/es aislado/s en aislado repunte) si tenemos en cuenta stock, imperativos del BE para actualizar (a la bajo, claro) los inmovilizados, tasa de paro, restricción de créditos, previsión crecimiento... no veo buen panorama precisamente. Indican clara tendencia a una bajada de precios más intensa de lo que algunos desearían.

De todos modos, nadie puede saber qué pasará. Ahora mismo lo más prudente sería abstenerse... u ofertar al 50 % del valor que nos piden, pero temo equivocarme por esceso. Se le puede dar alguna larga, pero la ley de la oferta y la demanda acabará por imponerse.

Una cuestión que lanzo. La secretaria judicial de un jugado me comenta que un bien sólo se puede adjudicar a una persona física o jurídica, pero no un 50% a mí y otro 50% a mi mujer (separación de bienes). ¿Se puede hacer algo para no tener que realizar dos transmisiones y no tener que pagar dos veces el ITP?

Gracias.

Hola Subalterno, lo que se me ocurre es que le digas a la secretaria QUE NO TIENE NI PUTA IDEA Y QUE SE LEA LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL a ver dónde pone eso de que las adjudicaciones deben ser a una sola persona. Lo dicho, ni puta idea. Lo siento pero si estás interesado en hacerte con la casa te va a tocar discutir con ella porque no tiene razón.

Aquí ya pocos van a ver tu pregunta, pero si aún te quedan dudas exponlo entre los comentarios del próximo post (mejor al principio) y verás como todos los subasteros te dicen lo mismo.

Es curioso, la LEC no lo contempla (luego, tampoco lo prohíbe), pero no he encontrado ningún caso práctico ¿es habitual y aceptado por la mayoría de Juzgados?

Si en un matrimonio en régimen de gananciales, lo que compra un miembro es para la sociedad, sería discriminatorio que dos casados en separación de bienes no pudieran ser postores "conjuntos", lo que tampoco perjudica a ninguna de las partes.

Lo que dice esa secretaria es una chorrada de marca mayor. Yo he comprado para una, dos, o más personas, en todos los porcentajes imaginables y conozco a un subastero que su comisión siempre la cobra poniendo un 10% de la adjudicación a su nombre.

Gracias por vuestra contestación. Lo que dice la Secretaría es que no se puede adjudicar un bien por partes que la puja debe ser individual. Yo le digo que así es, que yo realizaré una sola puja en nombre mío y de mi mujer, y que ella no tiene que entrar a valorar qué parte es para mí o mi mujer. ¿Cómo puedo convencerla?¿Hay alguna resolución? ¿Me podéis enviar alguna adjudicación donde se adjudique a varias personas para enseñársela..?

Mil gracias.

Pues sigo sin encontrar un documento que pueda servirte, pero si leemos las condiciones de la AEAT para participar en una subasta on-line en su página web, este párrafo deja muy claro que el postor puede representar a varias personas: "Si desea participar en la subasta por Internet en nombre y representación de otra u otras personas, bastará con que lo haga constar en el momento de la acreditación indicando la identidad de los representados, sin perjuicio de que, si resulta adjudicatario del lote, deba acreditarlo ante el órgano de recaudación aportando el correspondiente poder."

Curioso dato el que aportas, Tristán, sobre el colega que se adjudica un % en garantía de su comisión. Eso obliga al cliente a pagar dos veces el ITP (el del adjudicatario-comisionista y el suyo luego), y al profesional (dependiendo del precio a que luego venda) a declarar y pagar por su beneficio, entiendo.

En realidad, eso solo lo hace con los que compran para invertir, de manera que no se tiene que pagar dos veces el ITP. El no cobra comisión al rematarse la subasta (al revés que yo), pero se queda con el 10% de la propiedad, de manera que cuando se haya vendido, le da igual si es en dos meses como si es en 15 años, hay que darle siempre su 10% del producto de la venta. Todo legal y en dinero blanco.

En cualquier caso, lo que dice esa secretaria es una verdadera chorrada que no merece ni un minuto de consideración. Tengo docenas de Autos y de copias de Actas de Subasta en las que se refleja claramente todas las personas que pueden incluirse en la puja, lo que pasa es que son documentos privados en los que aparecen los nombres de mis clientes y de otros subasteros y no quiero enviarlos tal como están y tampoco tengo tiempo para andar jugando con el tipex.

Pero, sólo por curiosidad ¿el ITP y los gastos de su 10 % los paga él o su cliente (más bien socio, si cada uno paga lo suyo)?

La verdad es que ni idea.

Tristán, en la adjudicación ¿el juez establece los porcentajes de cada uno?

¿Cómo se puja? ¿En nombre varias personas? ¿Se comentan los porcentajes en la misma subasta?

Grcaias