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¿Posesión o allanamiento?

Continúo con la serie de julio de "Pesadillas en subastas" que inicié con los Embargos que juegan al escondite. Parece que otro lector ha sido más valiente de lo debido y no ha tenido paciencia para esperar a que el juzgado le diera la Posesión.

Dejémosle expresarse:

Hola tristán, me he metido en un lío y no se qué hacer. Soy lector de tu blog casi desde  el principio y me lo he leído entero y algunos post varias veces, tomando notas y consultando lo que no entendía. Me animaba sobre todo lo que has dicho en alguna ocasión de que ser subastero es cuestión simplemente de tener sentido común. Pues bien, en febrero me atreví a dar el paso y me compré un chalet adosado en xxxxxx. Era el sueño de mi vida y los subasteros contrincantes me subieron la puja mucho más de lo que esperaba pero aún así conseguí un ahorro considerable.

El caso es que en marzo me dieron la documentación y como el chalet estaba vacío desde enero, decidí contratar a un cerrajero y entramos para ver qué obra iba a ser necesaria. De verdad que no tenía intención de entrar a vivir ni nada de eso, simplemente quería que el contratista tomara medidas y habláramos de lo que era necesario reformar. La casa estaba medio vacía y solo habían dejado la mitad de los muebles.

Pues ahora me encuentro con que los propietarios me han puesto una denuncia acusándome de allanamiento de morada, manifestando que les han desaparecido las joyas de la familia, un retrato valioso de su abuelo de un tal Vázquez Díaz y un mueble antiguo, todo ello herencia de familia y con documentos de propiedad. Un vecino les chivó que yo había entrado y cuando fueron se encontraron con que había cambiado la cerradura. Lo que dicen del robo es mentira porque solo habían dejado cosas inservibles, como se puede comprobar al entrar en la casa. Yo he presentado un escrito en el juzgado diciendo eso y que vayan rápidamente al chalet para comprobar que lo que digo es cierto y que en la casa ya no puede vivir nadie porque se han llevado todo, pero la secretaria me ha dicho que ellos no pueden entrar así como así en esa casa y que cómo se yo que se han llevado todo. Naturalmente le negué que yo hubiera entrado en la casa, y le dije que un vecino me había dicho que ya habían hecho la mudanza, pero claro, como la cerradura está cambiada... Naturalmente he tirado las llaves y no pienso volver, pero estoy asustado porque estos tíos piensan seguir adelante con su denuncia. ¿Qué puedo hacer? Por favor ayúdame. Estoy desesperado.

Je-je-je-je, te has metido en un lío de narices solo porque te picaba la curiosidad de ver en qué estado había quedado la casa y qué obras iban a ser necesarias. Se ve que no tuviste paciencia para esperar a que el juzgado te diera legalmente la Posesión y has querido ir adelantando movimientos. Pues muy mal.

Si además de leerte los post hubieras leído los comentarios, que son tan instructivos o más que los mismos post, sabrías que siempre aconsejo a los no profesionales que ni se les ocurra meterse en la casa hasta que lo puedan hacer de la mano del juzgado. O eso o pactar la Posesión con el demandado. 

Los profesionales, en cambio, podemos valorar otras opciones. En una ocasión un cliente al que le pretendía ceder el remate de un piso de Córdoba me exigió verlo por dentro con antelación. Como yo no quería ni de coña quedarme con ese piso que había comprado mal y que estaba tan lejos de Madrid, me la jugué y contraté a uno de esos cerrajeros estrella que trabajan para la poli y que son capaces de abrir en 30 segundos y no dejar ni rastro de su paso. Estuvimos dentro un minuto y eso bastó para que mi cliente se decidiera a favor de quedarse con el piso. Mientras se llevaba a cabo la operación de comandos una colaboradora mía tenía una conversación telefónica con el demandado para impedir que ningún vecino acusica le llamara para avisarle.

Estas cosas hay que evitarlas y, cuando no queda más remedio que mancharse las manos, hay que hacerlo con cabeza, con mucha cabeza.

La verdad es que no se qué aconsejarte porque nunca me he visto en semejante lío, pero yo de tí ya estaría hablando con algún abogado realmente bueno.

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  1. #40
    22/10/17 13:20

    Sin olvidar que el Código Penal ya lo tiene previsto, Notario (que, salvo que la puerta esté abierta, levanta acta de un delito) y cuentos chinos, aparte:

    Artículo 455

    1.El que, para realizar un derecho propio, actuando fuera de las vías legales, empleare violencia, intimidación o fuerza en las cosas, será castigado con la pena de multa de seis a doce meses.

  2. en respuesta a chustazo
    -
    #39
    22/10/17 12:52

    Como dice Tristán si lo haces: ¡¡CUÉNTALO!!.

    El okupa suele ser alguien que no tiene patrimonio y poco que perder, pero el que tiene algo que perder, con esos métodos está haciendo oposiciones y preparándose y tarde o tempraro lo conseguirá.

    Un buen arreglo, mejor que ninguna patada, ni cerrajero. Yo la última iba con la comisión judicial, llamé a la propietaria y le dije: 50 € me cuesta el cerrajero, me da igual dárselos a usted o a él. Ella dijo que le hacían más falta y yo era de la misma opinión, todos salimos ganando.
    La patada en la puerta es la última opción. Preferible en este caso darle los 500 € al que tiene las llaves, con documento de entrega por medio, que no tener que dárselos después a los abogados, no es por nada es que se evitan muchos disgustos y tiempos perdidos.

    Saludos de tu primo Bruce Lee.

  3. en respuesta a chustazo
    -
    Top 100
    #38
    22/10/17 12:24

    Si el expropietario anda por ahí no tienes más remedio que recurrir al juez. Entrar por las bravas en esas circunstancias es una barbaridad. Pero si la cometes y la cagas, por favor no dejes de escribir aquí para contárnoslo para que podamos descojonarnos a base de bien.

  4. en respuesta a Inversius
    -
    #37
    22/10/17 12:15

    Hola Inversius y amigos del subastismo...
    Tengo adjudicado (era administrativa, AD de la Aeat) y registrado ya sin cargas un local cuyo expropietario parecía que me iba a entregar la posesión tras sacar algunas cosas que tenía y con el que he tenido muy buen trato los tres meses que llevo esperando.
    De una semana a esta parte, sin embargo, me empieza a dar la sensación que no va a soltar las llaves tan fácilmente y una demanda de desahucio por precario no me motiva nada de nada...

    Dices en tu entrada "Cuando no es vivienda, es un trastero o local o nave, es conveniente tener testigos de todo lo que hay dentro o levantar acta con un notario, en el momento de dar la “patada a la puerta”, no habrá denuncia de allanamiento pero puede dar lugar a denuncia por hurto, por eso, hay que llevar a testigos de los vecinos o notario."

    Aunque no haya allanamiento/usurpación por no ser vivienda y me cubra las espaldas de una posible denuncia por hurto/robo con un acta notarial ¿podría haber alguna demanda adicional que tuviese visos de prosperar? (coacciones, por ejemplo, por cambio de cerradura o algo similar...)
    El local no desarrolla actividad alguna y sólo tiene trastos que el antiguo propietario me enseñó en su "período colaborativo". Trastos que, por supuesto, yo guardaría entregaría sin problema.
    Tengo pensado ser todavía un poco más paciente pero... ¿algún consejo adicional para el "momento patada" si es que se llega a dar? (es un local cuya entrada está en una calle transitada y es difícil dejarlo abierto y llegar "como por casualidad" cuando se denuncie ante la policía por parte de algún vecino. Tendría que ser un cerrajero - mago)

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #36
    12/11/10 17:57

    Si,si yo se lo compro y mas bien no por dos duros,pero primero tengo que pagar las deudas y pedir el prestamo[Que con deudas no me dan].Ella no me firma un pre-contrato de compra y si yo pago y despues ella no vende o me pide una animalada la rueda vuelve a rodar.
    Haber si hay alguien por hay que me de una idea.

  6. en respuesta a 120millas
    -
    Top 100
    #35
    12/11/10 17:00

    Si ella lo ha cerrado ¿por qué no le compras su parte por dos duros? Lo ideal es que ella esté de acuerdo, porque sino igual te la puede liar. No lo se, la verdad es que esta faceta del derecho me viene grande.

  7. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #34
    12/11/10 16:48

    Vale tio,eso ya lo se.Si no entro me quedo sin nada porque me embargan esa propiedad y otro restaurante que lo abala que es mio exclusivamente.Si entro en el peor de los casos ,que me puede pasar?

  8. en respuesta a 120millas
    -
    Top 100
    #33
    12/11/10 13:52

    Jooodeeer, menudo dilema.

  9. #32
    12/11/10 13:42

    Haber si alguien me puede ayudar.Hace 5 años me separe y mi ex pareja con mis hijos se quedo con la vivienda familiar y un negocio de hosteleria que regentabamos.Ahora se a ido de la vivienda familiar y cerrado el negocio,dejando cuotas de la hipoteca sin pagar con apremio de embargo.Yo soy propietario del 50/100.Si entro y abro el negocio para intentar pagar las cuotas ella me puede denunciar,porque tengo que cambiar las cerraduras ya que ella las a cambiado hace dos años ilegalmente.Si me denuncia que me puede pasar?.Porque ahora si voy al juzgado,cuando salga sentencia esta todo ejecutado por el banco

  10. #31
    19/08/10 01:04

    Hola a todos, me indigna oir que este negocio esta controlado o estan dentro mafiosos o traficantes para blanquear dinero, algun caso conocido por alguno no puede generalizar , hay compra quien quiere y sin problemas, todo es un bulo de la calle y comprar en subasta es algo facil y accesible para cualquiera.

    Respecto al allanamiento pues creo que es un gran problema, ojo !! yo lo he hecho, informandome y jungandomela pero no hace mucho pregunte a un secretario de Merida y me comento que la toma de posesion no es obligatoria si la finca no esta ocupada, y como lo podemos demostrar? con consumo de luz y agua, segun me comento se puede o no solicitar la toma de posesion dependiendo del estado del inmueble.

  11. en respuesta a Inversius
    -
    Top 100
    #30
    29/07/10 23:10

    Cuanta razón tienes.

  12. #29
    29/07/10 17:21

    Pues el allanamiento es un tema muy serio y está tipificado en el código penal con penas de cárcel, y habiendo deudores que se las saben todas (o asesorados por amigos subasteros) y con la escopeta recortada esperándote, a cualquier error, hay que tener mucho cuidado.
    Sobre todo, porque denunciar es gratis y al deudor no le cuesta dinero.
    Cuando no es vivienda, es un trastero o local o nave, es conveniente tener testigos de todo lo que hay dentro o levantar acta con un notario, en el momento de dar la “patada a la puerta”, no habrá denuncia de allanamiento pero puede dar lugar a denuncia por hurto, por eso, hay que llevar a testigos de los vecinos o notario.
    A veces, la casa está abandonada, y la tentación de “patada a la puerta” es importante, hay que pre-constituir todo tipo de pruebas y siempre es preferible localizar al anterior propietario esté donde esté o no vida desde hace años y hacerle firmar un documento que otorgue la posesión.
    Hace unos meses, me encontré una denuncia de coacciones por un supuesto inquilino cayendo en un juzgado de instrucción y no fue agradable a pesar de tener todas la pruebas a mi favor:
    • Documento firmado del anterior propietario otorgando la posesión
    • Documentos de baja de agua y luz
    • Manifestación de los vecinos que no vivía nadie
    • Certificado del colegio de oficiales agentes inmobiliarios que el supuesto contrato de alquiler firmado en el 2007 salió de fábrica en el 2009 (número de serie que tiene).

    Por supuesto, el juez de instrucción no hizo ni caso, al poner todas las pruebas sobre la mesa.

    Este es un negocio muy jurídico, a pesar de tener sentido común, ante la duda, siempre llamar a tu abogado que siempre pondrá la situación peor que puede pasar, y los riesgos penales no son el tipo de riesgos que un profesional no quiere acometer y no hay cabida a estos.

    En las subastas judiciales, no hay mucha cabida a dar “patada a la puerta”, pues es cosa de poco tiempo y es parte del mismo procedimiento pero en la subasta administrativa la tentación es muy grande.

    La rentabilidad de la operación, depende mucho de acortar los tiempos y ahorrarte los trámites tediosos judiciales para conseguir la posesión.

    En Inversius, aproximadamente entre un 5-15% tenemos que recurrir al juzgado para echarlos, siempre he comentado que el conocimiento de los deudores es básico para lograr esos ratios.

    Cuando la adjudicación es administrativa, si decides iniciar el procedimiento de desahucio, no te olvides de poner en la demanda a TODA LA FAMILIA (abuela, hijos, etc etc), el deudor no tiene nada habitualmente que perder pues no tiene nada, y si en la demanda se pone a todo el mundo, la cosa cambia, ya empiezan a tener miedo a perder las costas pues alguno tendrá que pagarlas y suelen irse sin mas.

    Por ello, entran en juego todo tipo de estrategias para conseguir la posesión y es necesario “conocer muy bien al deudor”, para lograr que te de las llaves voluntariamente. No todo se soluciona con darles dinero, en la mayoría de los casos no es necesario.

    Muchas veces, no es necesario darles dinero para que se vayan, con ayudarles en sus cargas u otros problemas son agradecidos, yo me he hecho amigos de muchos deudores, el respeto, empatía y comprensión son aspectos fundamentales en este negocio.
    Cuando el que vive es un ocupa, localizar al deudor es clave, pues, el antiguo propietario puede presentar una denuncia por allanamiento que le hará irse rápidamente pero los subasteros solo hay cabida para la via civil una vez tiene el título de propiedad inscrito.

  13. #28
    27/07/10 14:01

    Bueno Yombara,bienbenido al mundo real, como en todos los negocios hay gente para todos los gustos. Hay muchas cosas por cambiar,te deseo suerte en la lucha contra el sistema bancario,todos saben siempre lo que firman y los notarios dan fe de ello.
    Saludos y final del tema.

  14. en respuesta a Yombara
    -
    #27
    24/07/10 15:53

    Yombara has contestado en parte aunque me gustan mas los reportages de investigacion que las novelas jaja asi que la unica forma de operar es a traves de testaferros.Pensaba que si se hacia en otros juzgados donde el funcionario no tenga ninguna relacion se podria hacer.Al fin y al cabo no creo que prohiban la compraventa entre particulares aunque el bien venga de una subasta.

  15. en respuesta a Palleter
    -
    #26
    24/07/10 15:18

    Palleter, legalmente no pueden los funcionarios de justicia pujar en subastas, hasta ahí podíamos llegar. Sin embargo, ese "mundillo", como cualquier otro donde hay dinero a ganar, está lleno de gente sin escrúpulos que usa formas alternativas para entrar en el negocio de las subastas, léase hombres de paja, amigos, familiares, etc que actúan con información privilegiada y luego se reparten la tajada. Es un negocio que he conocido bien como periodista de investigación y del que en su día publicaré una novela, ya terminada, basada en hechos reales.
    No sé si esto responde a lo que preguntas.

  16. en respuesta a Yombara
    -
    #25
    24/07/10 14:27

    Un pequeño offtopic. Pueden los funcionarios de justicia pujar en subastas¿? o adjudicarse un remate o con alguna otro formula como otorgar poderes ¿?
    gracias por la atención.

  17. en respuesta a Franciscobcn
    -
    #24
    22/07/10 14:40

    Franciscobcn, Parece ser que no me he expresado bien. Yo no he acudido jamás a ningún negocio de este tipo. Estoy relatando hechos que conozco y que, por la información que tengo, me parecen éticamente repugnantes, incluso aun estando amparados en la ley. Lo de hacer juicios de valor gratuitos sobre si soy "lobo como persona", la verdad no sé a qué viene. Visto lo cual, veo que la susceptibilidad está a flor de piel. Tampoco estoy de acuerdo con que la usura bancaria sea parte del juego, ¿de qué juego? Pienso que ese tipo de prácticas usureras tienen los días contados; quizá la crisis abra los ojos a más de uno respecto a los bancos, no me cabe ninguna duda

  18. en respuesta a Yombara
    -
    #23
    22/07/10 13:22

    Creo Yombara que tu eres lobo como persona y no cordero,en cuanto a la usura bancaria como bien dices es parte del juego y todos somos parte del sistema con sus reglas.Lo de Sagunto vigila no te ocurra a ti,lo digo por las formas en que has actuado,quien sabe si estos demandados no son de un clan.
    Yo duermo bien gracias, los negocios los hago segun norma de ley.

  19. en respuesta a Yombara
    -
    #22
    22/07/10 12:46

    Pues claro que sí, Yombara. Existen negocios que atraen a todo tipo de gente.
    Y este es uno de ellos. Pero también, llegan a él gente sana con la única intención de conseguir un inmueble a un precio inferior al de mercado.
    Como habrás leído en el desarrollo de este caso en el que se ha metido en un lío, lo único que dice es que "los subasteros contrincantes me subieron la puja mucho más de lo que esperaba".
    Ni mafiosos, ni anuencias, ni narcos...
    Si el señor del caso que hablamos hubiese esperado a la Toma de Posesión, sería uno de los miles de adjudicaciones de inmuebles sin consecuencias.
    La "fama" que tiene este negocio es magnífica para que otros no se acerquen.
    Y eso es lo que este blog, creo, intenta eliminar y explicar que no es más que un negocio, al que se debe acudir, como a cualquier otro, PREPARADO.
    ¿O es que te meterías a ejercer de médico, de arquitecto, de equilibrista, de policía o de cualquier otra profesión sin estarlo?
    Taichi (subastero en Gran Canaria)

  20. en respuesta a Taichi
    -
    #21
    22/07/10 11:56

    Taichi, yo no estoy sino relatando un hecho. ¿No es verdad que el "mundo de las subastas está plagado de mafiosos sin corazón"? Estas son palabras de una procuradora de los tribunales, fque en su día se dedicaba a este "negocio". Aquí hay anuencia de bancos, picapleitos, personal de juzgados, narcos que quieren blaquear su dinero.., etc, etc. Sé muy bien de lo que hablo


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