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Draco, activo colaborador de este blog, me ha enviado el siguiente relato:

PROTAGONISTAS:

Jon Amezaga, rico industrial vasco de 80 años, propietario de 1/10 parte indivisa de un terreno que está en un polígono incluido en un PERI y cuyo valor se va a duplicar en los próximos años.

Josu Amezaga, hijo del anterior

Francisco Bonechea, un poco menos rico industrial vasco, propietario de 9/10 partes del mismo terreno, por el que ha pagado 900.000 euros con la perspectiva de la próxima revalorización.

HECHOS:

Hace unos meses se celebró la subasta para la disolución del proindiviso del terreno en cuestión, asistiendo a la misma cada una de ambas partes con una táctica diferente.

Por la parte minoritaria se presentó Josu Amezaga, quien presentó tres sobres cerrados con una puja diferente en cada uno. El primer sobre a nombre de la empresa propietaria del 10% del terreno, ofreciendo dos millones y medio, una cifra exagerada. El segundo sobre en su propio nombre con una postura ridícula de seis mil quinientos euros y el tercer sobre a nombre de otra empresa de la que él mismo es administrador con una puja de Trescientos cincuenta mil euros, exactamente el 70% del tipo de subasta.

Por el lado contrario, Francisco Bonechea, amigo de Draco, le dice que no hace falta que le acompañe porque va a asistir acompañado  de  su perspicaz abogado y el procurador.

Comienza la subasta y la secretaria judicial comenta que hay pujas en sobre cerrado y entre todos se acuerda que solo se lea la más alta, que al ser leída nadie quiere igualar. A Paco Bonechea los ojos le hacen chiribitas, como al mismísimo tío Gilito. No se esperaba una cifra tan alta. Con su 90% de propiedad, hace un rápido cálculo, le van a corresponder dos millones doscientos cincuenta mil euros. Listo, no esperaba más.

La subasta se declara adjudicada en dos millones y medio y Josu Amezaga pide que la postura presentada en nombre de la empresa de la que es administrador quede reservada. Ante ese hecho tan extraño,  que no acaba de comprender, Paco le pregunta a su abogado qué significa aquello y si no sería mejor que ellos hicieran alguna puja a viva voz que superase la reservada y que la reservasen también. No, qué tontería, no hace falta fue la sabia respuesta del doctor en leyes.

El final del relato estaba cantado desde ese mismo momento y así se lo hizo saber Draco a su amigo en cuanto éste le llamó para contarle la buena nueva.

Va a pasar esto y esto y esto con un 99,99% de posibilidades

Hay que recordar que Francisco Bonechea ha pagado 900.000 euros  por su 90% y que si se lo adjudica la otra parte por 350.000 euros, la pérdida será de 550.000 euros, pero en realidad será aún mayor porque en breve los terrenos van a duplicar su valor.

Como digo el final del relato ya se puede suponer: A pesar de que presentaron un escrito alegando lo que intuían que iba a pasar y lo explicaron a la secretaria y a que ésta estaba completamente de acuerdo en impedir que la quiebra de la primera postura derivase en la adjudicación de la postura reservada, la realidad es que la oferta del tercer sobre cubría el 70% del tipo y por tanto la subasta quedaba firme. De hecho, hoy en día ya se ha producido la quiebra de la primera postura y ya se ha aprobado el remate en la siguiente postura. Incluso hay Auto de Adjudicación.

Pero Bonechea ha reaccionado a tiempo despidiendo a la nulidad letrada que le sirvió tan mal y contratando a un primer espada de la abogacía vizcaína. Está todo recurrido y, aunque aún no han conseguido que se anule la subasta, la otra parte tampoco ha  podido registrar el Auto de adjudicación, así que las espadas están en alto y todo está empantanado.

Menos mal que Josu Amezaga cometió el error de presentar él mismo los tres sobres. Será gilipollas.

Y otra cosa, ¿para qué presentó el segundo sobre con esa cifra ridícula de seis mil quinientos euros?

 

Nota: Para los novatillos explicaré que lo que estaba cantado desde el principio y cualquier subasteros hubiera visto de encontrarse presente, es que la oferta estratosférica del primer sobre cerrado, estaba dirigida a adjudicarse la subasta y luego a no ser rematada. Una vez quebrada la subasta, la adjudicación pasaría a cualquier otra puja que se hubiera reservado la postura. Manipular el precio de las cosas es un delito grave, pero como todos sabemos que en España nunca pasa nada y que ancha es Castilla, pues así nos va.

  1. en respuesta a Manuel alicante
    -
    #14
    25/05/10 22:19

    Pues hombre las sensaciones que se respiran no son buenas. La gente no quiere saber nada de aventuras. Pero el que está metido ya no puede dar marcha atrás y tiene que seguir adelante. Aunque sea meterse hasta la cintura en el barro para recuperar lo puesto. Es lo que hay. En este caso esas cifras considero que son correctas para lo que se puede construir en ese terreno. Saludos

  2. en respuesta a Manuel alicante
    -
    #13
    25/05/10 18:47

    No te creas. Depende mucho del precio de tasación. El caso relatado en el post ha ocurrido esta temporada.

  3. #12
    25/05/10 13:14

    Buenos dias. Interesante caso.
    No se soy el único que tiene esta sensación, pero al leer este caso pensaba que este tipo de situaciones va a tardar bastante en volverse a dar.
    ¿Se le ocurriría a alguien ahora, con la que está cayendo, comprar un terreno por el 70% del valor de tasación?
    Se me antoja que vamos encaminados a un mundo distinto.
    Si existe un peligro real de que el "Estado del Bienestar" retroceda 20 años de golpe...¿no podría pasar lo mismo con el precio de los inmuebles?
    Un saludo

  4. en respuesta a Draco
    -
    #11
    25/05/10 12:26

    Para evitar estas "quiebras" no seria mejor que "hubiese una segunda subasta" en el momento por la segunda puja... ya seria demasiado que alguien manipulase 2 quiebras

  5. en respuesta a Rastaman
    -
    #10
    24/05/10 23:56

    Los copropietarios como bien dices no tienen que hacer depósito, pero el hijo si depositó su fianza para poder pujar. Por lo tanto se presentaron dos fianzas, las de las dos pujas inferiores. Si obligaran a hacer depósito en estos procedimientos a ambas partes, muchas se arreglarían antes de llegar a los juzgados...Seguramente hasta sería una buena solución para matrimonios mal avenidos.

  6. en respuesta a Draco
    -
    #9
    24/05/10 22:54

    ¿Hubo fianza? Creo que en las divisiones de cosa comun, lo copropietarios, al ser parte actora, no tienen que hacer depósito para pujar. En ese caso me puedo imaginar que hicieron 3 posturas pero podian haber hecho 100. El caso es que en la trampa cayo Bonechea y todo su equipo legal, lástima que el listo, como suele pasar, se paso de listo y se creyo que el montaje urdido era indescifrable.
    Se podria obligar a los actores, en este caso, a realizar deposito para poder pujar? creo que este es el talon de Aquiles de estos procedimientos.

  7. en respuesta a Daniel Bravo
    -
    #8
    24/05/10 12:37

    Efectivamente si hubiese hecho una oferta por ejemplo de 400 mil euros hubiese comenzado una lucha limpia y la otra parte hubiera subido esa postura. No hubieran valido de nada las estrategias. Pero si no se hubiera levantado esa hipotética puja de 400 mil euros, él habría sido el adjudicatario, a un precio por debajo del mercado. A todo esto el 10% del terreno tenía una carga, no muy alta para las cifras que se manejaban, pero que se tendría que tener en cuenta. Y el adjudicatario tendría que liquidar.
    Ahora yo me pregunto si soy el propietario de terrenos que van a entrar en un Peri, o soy propietario de un piso que va a ser demolido y alguien está comprando todas las partes. Si se mete una hipoteca de capital privado alta ya estas forzando la negociación al alza en una supuesta subasta, porque pagar te van a tener que pagar igual.
    En cuanto a la oferta mas baja a sobre cerrado, ¿alguien sabe porque se hizo? pienso que pudo ser por si se decidía entre los presentes que se empezase por la lectura de la postura mas baja y automaticamente el hijo con poder del padre pujaría 2.5M y estaríamos en las mismas, con la reserva de la postura intermedia. No estoy seguro.

  8. #7
    24/05/10 11:42

    Se me plantea una duda:

    Creo que el industrial menos rico, una vez anunciada la oferta alta con intención de quebrar la subasta, podría haber hecho una oferta un poco más alta que la primera con la intención de reserva.

    En ese caso, una vez quebrada la subasta, él sería el próximo adjudicatario y se habría quedado con todo el terreno a un precio muy bajo.

    ¿Es eso posible?

  9. #6
    24/05/10 03:05

    Efectivamente, a mi juicio el fraude de esta subasta judicial me parece escandalosamente manifiesto. Como se ha señalado, este fraude consistente en manipular el precio de una subasta se encuentra perseguido por la ley, siempre condicionado a probar la complicidad de los postores que han producido la quiebra; es decir, el licitador que no ingresa y quiebra la subasta con la finalidad de que el adjudicatario sea el último rematante por haber reservado la postura. Ahora bien, la intervención del Abogado del copropietario del diez por ciento del terreno deja mucho que desear, no sólo por la ausencia de una postura superior, sino por el hecho que cualquier licitador puede denunciar, en el propio acto de la subasta, la sospecha de quiebra fraudulenta, con el objetivo de que el secretario y, en su caso, el juez tomen las medidas oportunas para evitar dicho fraude. Sospecha que queda patente por el hecho del valor exhorbitado de la primera postura en sobre cerrado a nombre de la empresa y por presentar la misma persona tres posturas en sobre cerrado, en su propio nombre, en nombre de su empresa y en nombre de la empresa copropietaria, siendo administrador de esta última su padre. Lo cual evidencia que el referido abogado no andaba muy fino de reflejos.

    Esta conducta delictiva, de escasa o nula relevancia en la práctica forense, es heredera de la prevista en el anterior Código Penal, aprobado por el Decreto 3096/1973, de 14 de septiembre, conocida como maquinación para alterar el precios en concursos y subastas públicas y prevista en su artículo 539, que la Ley Orgánica 10/1995 incorporó en su totalidad con alguna modificación, al vigente Código Penal, adicionando la figura de los que fraudulentamente quebraren o abandonaren la subasta habiendo obtenido la adjudicación. El tipo delictivo se define en el artículo 262 del Código Penal, bajo el epígrafe de alteración de precios en concursos y subastas públicas, según la redacción dada por la Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, por la que se modifica la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal. La pena prevista es la de prisión de uno a tres años y multa de 12 a 24 meses, así como inhabilitación especial para licitar en subastas judiciales entre tres y cinco años.

    Estoy de acuerdo con FCalvo en que la subasta será anulada, aunque seguramente en segunda instancia. Tristán, ¿porqué la presentación de la tercera postura en sobre cerrado por un importe manifiestamente ridículo? No consigo encontrar el motivo. Un saludo.

  10. en respuesta a Vuelva usted mañana
    -
    #5
    24/05/10 00:16

    En principio si quiebras la subasta pierdes el dinero que diste de señal... aunque en casos como este, ganas muchísimo más con la adjudicación de lo que pierdes con la quiebra. Pero si se demuestra que ha habido una manipulación de precio, que en este caso parece claro, se arriesga a ser condenado a cárcel (además de perder el dinero de la señal y no ganar la adjudicación, claro).

    s2

  11. #4
    24/05/10 00:03

    Por favor, ¿podéis decir a que se arriesga uno cuando quiebra una subasta? porque por lo que parece, la pena no debe ser mucha ¿no? Muchas gracias.

  12. en respuesta a Fcalvo
    -
    #3
    23/05/10 23:58

    El terreno venía de un PERI, un plan de reurbanización para hacer un polígono industrial. El industrial mas Rico se disfrazó de ovejita, habían vendido todos los restantes propietarios de los terrenos menos el. No aceptaba la oferta de mi amiguete(por cierto una oferta justa) y no le quedó mas remedio que llevarle a la división. Lo que no sabía en aquel momento que era tan rico y que está misma estrategia ya la había hecho en Madrid y en mas sitios. El que maneja todo es el hijo, ¡qué le van hacer a un abuelillo de 80 años! Aparte que la empresa que poseía el 10% no tenía nada más. Desde luego que el abogado ni idea de subastas.

  13. #2
    23/05/10 22:45

    Lo que me extraña es que no se dividiese la propiedad tratándose de un solar. Cuando es imposible su división, por ser una vivienda por ejemplo, es cuando se solicita la disolución del proindiviso.

    Pero bueno, lo cierto es que fue una buena estrategia aunque empañada por no ocultar la vinculación de los licitadores. El abogado de la parte tuvo una buena idea pero no supo culminarla.

    Por supuesto que la subasta va a ser anulada, si no por el Juzgado sí por la Audiencia Provincial

    El que se merece un suspenso fue el abogado del industrial más pobre.

  14. #1
    23/05/10 15:53

    Esto me recuerda a una anécdota que publicaste en tu blog (creo que la hiciste tu) en que dos tipos llegaron juntos y tu (u otro subastero amigo tuyo, no lo recuerdo) a una subasta en la que uno empezó la puja muy bajo y luego el otro la subió de golpe, su amigo pidió que se reservara la postura y el subastero dijo que iba a solicitar la nulidad de la subasta por intentar manipular el precio de las cosas puesto que se veía a distancia que el que hizo la postura alta pretendía quebrar la puja y, por tanto, adjudicárselo el que había pedido que se reservara su postura.

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