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Novatos con suerte que triunfan en las subastas

 

Aunque yo escalaba más o menos desde 1990, no fue hasta mediada esa década cuando tuve la oportunidad de hacer mi primera escalada en hielo. ¡Guau!, no os lo aconsejo porque se pasa mucho miedo. Pues bien, en uno de los largos que me tocó escalar de primero había un resalte rocoso en el que como seguro tuve que clavar el primer pitón (clavo) de toda mi vida. Detrás de mi vino el líder de la cordada, un alpinista con muchos años de experiencia, y cuando le dije que ese había sido mi primer clavo y le pregunté qué tal me había quedado, me miró y, muy serio, me dijo: "Dios protege a los inocentes".

O sea, que lo había clavado fatal pero que como no me caí no tuve que probar, a costa de mi salud, si estaba o no bien colocado. En aquella ocasión fui un novato con suerte.

Y esto es exactamente lo que pasa a veces en el negocio de las subastas, en el que  novatos con suerte, que no tienen ni pajolera idea de cómo funcionan las cosas, llegan, buscan una subasta en la que participar, eligen la peor posible, pujan, se la adjudican y, a veces se meten en un lio de órdago y otras veces transitan a través de la tramitación sin enterarse siquiera del peligro en el que han estado.

Pero Óscar ha nacido con una flor en el culo.

Se matriculó en mi curso Triunfa Con Las Subastas el pasado mes de octubre y me dijo que lo hacía porque unos meses antes había hecho una súper adjudicación de un piso en la provincia de Madrid y que se había prometido así mismo que si conseguía adjudicarse una subasta, lo siguiente que haría iba a ser matricularse en el curso de subastas. Cuando le pregunté en qué subasta y me lo dijo, ¡¡no me lo podía creer!!

¿En esa subasta? Si yo mismo la estuve estudiando en julio y la rechacé porque tenía dos marrones de difícil solución.

Se acojonó y me pidió que le echara un vistazo al expediente judicial, algo que no hizo falta hacer porque guardo un fichero con todas las subastas que estudiamos en Subastanomics, de manera que confirmé que aquella subasta tenía los siguientes dos problemas:

1) El deudor había fallecido y la comunidad de propietarios había subastado sin notificarle a los herederos ni al administrador de la herencia. Esto es un marrón porque pueden presentarse en el juzgado y conseguir la nulidad de actuaciones. Además, en el decreto de adjudicación debería ponerse de manifiesto las notificaciones realizadas o su ausencia de ellas. Al no haber sido bien notificada la demanda lo más normal sería que el registrador de la propiedad rechazase inscribir el nuevo título de propiedad derivado de la adjudicación judicial.

2) El número de finca registral estaba correcto, pero la descripción que aparecía en el edicto de subasta correspondía a una vivienda diferente. El origen de este error seguramente se debió a un copia pega mal ejecutado por el funcionario. La consecuencia de esto es similar a la del punto anterior: si al registrador le llega el Decreto de Adjudicación con la descripción registral equivocada, con toda seguridad rechazará la inscripción y devolverá el título sin registrar.

No me extraña que el joven Óscar hubiera podido adjudicarse tan barata aquella subasta. Lo más seguro es que todos los demás se hubieran retirado al detectar los errores.

Yo animo a todos mis alumnos a rechazar aquellas subastas en las que haya errores capitales de los que pueden tumbar la adjudicación o traer problemas aún mayores. Pero es cierto que a veces todos sopesamos las posibilidades de que el deudor, el juzgado o el registrador vaya a detectar o no el error. Muchas veces puedes seguir adelante y no pasa nada porque nadie se da cuenta de que el error se ha producido.

Este caso no iba a ser de esos porque ambos errores eran bastante gordos y obvios.

No obstante, el alumno decidió seguir adelante porque no quería renunciar a lo barato que le había salido la adjudicación de esa subasta. Entonces se me ocurrió una idea que podía salir bien, aunque sin garantías. Era una chorrada, pero a veces son precisamente estas chorradas las que te pueden salvar de la catástrofe. Tras el confinamiento presentó un escrito al juzgado en el que solicitaba el Decreto de Adjudicación y los Mandamientos de cancelación de Cargas, pero mencionando que la descripción que había en el Edicto de Subasta estaba equivocada y pertenecía a una finca registral diferente, aportando la correcta descripción registral.

Además le llamó al funcionario y le explicó que en el decreto debía incluir la verdadera descripción registral o, de lo contrario, el registrador rechazaría inscribir y nos devolvería el documento para que el funcionario lo hiciese de nuevo.

Y no querrás tener que volverlo a hacer, ¿verdad?

No hay nada que le guste menos a un funcionario que tener que hacer dos veces el mismo trabajo, así que ni siquiera se molestó en contarle a su secretario judicial el error cometido en el Edicto de Subasta. Copió y pegó la descripción directamente desde nuestro escrito.

También le dijo al funcionario que en el Decreto de Adjudicación tenía que mencionar que en los autos estaba de manifiesto que se había notificado por edictos a los ignorados herederos y al administrador de la herencia yacente. Por lo visto solo era cierto en cuanto a los ignorados herederos.

En esto último no hubo suerte y el funcionario manifestó la verdad, que se había notificado por edictos a los ignorados herederos, que es lo que le dijo el secretario judicial que hiciera.

 

 

Pero... o estaba bien así o el registrador no se dio cuenta, porque Óscar me acaba de contactar para contarme que el viernes pasado le llamaron desde el Registro de la Propiedad con la noticia de que su título ya está inscrito.

¡¡Bingooooo!!

Y no solo eso. ¿Dije antes que Óscar es un novato con suerte?

Por lo visto se acaba de adjudicar otra subasta a un precio muy competitivo. Le he echado un ojo por encima y aparentemente ha comprado a un precio realmente bueno que, además, recoge la actual situación de bajadas inminentes de precios de la vivienda.

Yo llevo meses sin estudiar subastas y recomendando a mis alumnos no hacerlo porque estoy convencido de que a la vuelta de la esquina vamos a entrar en un periodo de buenísimas oportunidades, para las que vamos a necesitar disponer de la máxima liquidez, pero también es cierto que si todos hacemos lo mismo, quizás algunos estén pudiendo comprar sin mucha competencia. Esta no es la primera buena adjudicación de la que tengo noticias en estos meses que llevo sin dar palo al agua.

No obstante, por ahora voy a seguir sesteando hasta que vea sangre en las calles, como decía el Barón Rothschild.

El post finaliza aquí.

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  1. en respuesta a Dunei78
    -
    #20
    29/09/20 11:32
    Si el juzgado ha aprobado testimonio de decreto adjudicación, M.C:C. y dada la posesión de la finca, hecha la liquidación con el acreedor, etc el juzgado ha cumplido con todo lo que la ley ordena, los problemas con el R.P. hay que dirimirlos con R.P. e intentar solucionar los múltiples inconvenientes que surgen. Pero no inscribir la finca adjudicada en R.P. no te priva de que seas el nuevo propietario con todos sus derechos y obligaciones.

    De lo que escribo más arriba, lo sabe bien Jotaerre por el caso de P.R.. Yo soy el propietario con todos los derechos y deberes, pero no puedo inscribir la finca. Puedo tenerla así por tiempo indefinido, incluso venderla, lo que no podré, ni el que me la compra podrá, es inscribir mi derecho pleno. En la finca  de P.R. tengo que inscribirla por tenerla vendida y el que me la compra quiere pedir un hipotecario, pero tengo otras muchas que no las tengo registradas, ni pienso hacerlo.

    Saludos.
  2. #19
    28/09/20 19:56
    ... mientras tanto, la DGSJyFP sigue en su universo (paralelo, en este caso y sin que sirva de precedente, al de los tribunales), reiterando su doctrina en el BOE de hoy:

    https://www.boe.es/boe/dias/2020/09/28/pdfs/BOE-A-2020-11317.pdf

    Con la diferencia de que aquí no habría ningún problema, pues la adjudicataria fue la propia (ex, ya) Bankia como ejecutante, y no debió haber desplazamiento de dinero.

    Ahora, también podrían haberse currado un poco el recurso...:

    Contra la anterior nota de calificación, don O.S.G.S., en representación de Bankia, SA, interpuso recurso ante esta Dirección General atendiendo a los siguientes argumentos: «Se recurre calificación con n.º asiento de presentación 362 del diario 79 con motivo de que el Registro no puede entrar en valorar las funciones jurisdiccionales relativas al cumplimiento de los requisitos procesales de notificación y requerimientos de pago al deudor». 

    Saludos,
  3. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    Top 100
    #18
    27/09/20 09:44
    Respecto al ejemplo que menciono, no es que le sucediera a un conocido,  sino a alguien de Cantabria que me escribió preguntándome que podía hacer. Incluso creo recordar que publiqué un post al respecto. Finalmente al juzgado le devolvieron el dinero y éste se lo devolvió al ex adjudicatario. Lo lógico,  vaya.
  4. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #17
    27/09/20 09:41
    Eso de que la nulidad de actuaciones no obligaría al acreedor a devolver lo cobrado habría que verlo. Sí, ya sé que tu lo dices, pero repito que en el único ejemplo que conozco de primera mano las cosas no fueron por ese camino. Ni esa experiencia ajena ni la módica de las cosas van por ahí.  Aunque, obviamente no siempre estará el acreedor en condiciones de poder devolver lo cobrado. Y no siempre querrá hacerlo. De ahí que mi frase exacta haya sido "En general, en ese caso el adjudicatario no tendrá problemas, en ma mayoría de los casos", frase de la que resalto los términos "en general" y "mayoría de los casos".
  5. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #16
    26/09/20 22:30
    Pero es que no hablamos de suspender la subasta, sino de anularla y retrotraer el procedimiento cuando ya se ha dictado el Decreto de adjudicación y se ha intentado registrar, lo que suele implicar que el ejecutante ya ha cobrado, e incluso posibles acreedores posteriores.
    Y a ellos, la metida de pata del Juzgado, es decir, un Auto de nulidad de actuaciones, no puede afectarles porque no es ejecutable (ya que no puede incluir la "condena" a devolver lo cobrado).

  6. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #15
    26/09/20 21:54
    Porque en la mayoría de los casos, cuando el juzgado suspende la subasta el acreedor devuelve lo cobrado y el juzgado se lo puede devolver al ejecutado. En el único caso que conozco no hubo problemas.
     ¿Puede haberlos? Sí, claro. Es cuestión de estadística
  7. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #14
    26/09/20 18:53
    Buenas, ¿no es un poco contradictorio hablar de no tener problemas en la mayoría de los casos, en un post sobre un novato que ha tenido la suerte de librarse de chiripa de ellos?
  8. en respuesta a Dunei78
    -
    Top 100
    #13
    26/09/20 18:14
    En general, en ese caso el adjudicatario no tendrás problemas, en ma mayoría de los casos.
  9. Nuevo
    #12
    25/09/20 18:06
    Buenas Tristán,
    en el caso que relatas en tu post, si el registro de la propiedad se niega a inscribir la adjudicación, ¿tu alumno hubiera podido recuperar todo el dinero que pagó al juzgado? es decir, ¿podría reclamar al juzgado que anule el proceso por que el registro no quiere inscribir su adjudicación?
    Gracias de antemano.
  10. en respuesta a mfmelo
    -
    #11
    25/09/20 14:33
    Comparto el análisis de Mfmelo, será una crisis diferente del 2008, pero la inversión de tendencia tardará años.
    Si nos referimos a la anterior crisis, también las compras hechas en 2010 (cuando ya los precios habían caido bastante) no han sido faciles de manejar. Lo realmente bueno (para el inversor) llegó en 2012 entonces también el mercado libre era un gran coto de caza.
    Quizás tardaremos menos esta vez, pero por supuesto "paciencia" es la palabra clave

  11. en respuesta a Alberto Duran
    -
    #10
    24/09/20 12:36
    En las subastas, el que las conoce bien y durante años, cualquiera mete la pata y sólo se puede pedir que lo arriesgado sea insignificante con el capital disponible.
    Puedes estudiarlas, visitar los bienes, precios de mercado, etc,etc, como te venga un imprevisto, por ejemplo la pandemia actual, te manda todo a la mierda y puedes perder dinero.
    Tengo varias fincas aún compradas en años de bonanza (2.006-2.008) que no puedo vender ni al 50% de lo comprado en subastas, digo en subastas, no en mercado. Las ventas están paradas. Tengo viviendas con un montón de visitas diarias; bajo y me hacen bajar precios constantemente las inmobiliarias con la argucia de tener a un cliente; me bajo los pantalones, pero "NO SE VENDE".
    El mercado está asustado, yo también. Así, por lo dicho, que ataquen los valientes, de estos conocí a muchos antes de 2.008, desde entonces no tengo noticias de ellos, pero creo que más de uno abandonó España.

    España está quebrada económica y socialmente y nos está salvando de ver la situación el coronavirus y no terminamos de ser Venezuela, Argentina, Cuba y otros similares por estar en Europa y en la NATO, pero los gobernantes actuales están en la labor de cuanto peor, mejor para sus intereses políticos. Pero el coronavirus pasará y la crisis económica pillará a muchos millones en todo el planeta en estado calamitoso económicamente. Los españoles lo vamos a pasar muy mal, los subasteros se van a poner las botas, "el que pueda comprarlas y calzarlas".

    Hoy estoy optimista.

    Saludos 
  12. #9
    24/09/20 10:17
    Novato que bien puede ser un experto en subastas, nadie está exento de esto, cualquiera puede morir en el procedimiento y más ahora con esto del Covid.  
  13. #8
    Jubiletaa
    23/09/20 22:11
    Por curiosidad. ¿Cuanto % del tipo de la subasta se lo adjudicó?
  14. #7
    23/09/20 21:38
    Madre mía Tristán, llevo varias semanas que te veo todos los días en tus anuncios de YT, te vas a acabar dejando un riñón
  15. en respuesta a Luca76
    -
    Top 100
    #6
    23/09/20 16:47
    A comienzos del tramo bajista todos los inversores de pacotilla se esconden en sus agujeros y es entonces cuando en las subastas se puede comprar con muy poca competencia. También es cuando los institucionales se cagan y comienzan a ofrecer a precios de derribo. 
  16. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #5
    23/09/20 16:43
    Bueno me expliqué mal,  me refería al principio del tramo bajista, por supuesto que en un tramo maduro bajista es un momento fantastico para invertir, estoy 100% de acuerdo.
    A los vendedores le cuesta mucho bajar el precio aún sabiendo que hay crisis.
    Te hago un ejemplo de dos áticos de primera linea del mar que estoy estudiando el primero es un cuarto piso con vistas despejadas en 260.000€ el segundo (que vi por comparativa) es un primer piso (vista mucho peor) en condiciones y tamaño muy similares en 350.000€.
    La diferencia se debe al hecho que el primero está a la venta desde hace dos años...

    Para que corra la sangre creo que debería pasar almenos un año, siempre que los fondos no suelten ladrillo masivamente en muy poco tiempo...
  17. en respuesta a Luca76
    -
    Top 100
    #4
    23/09/20 16:23
    ¿Que los tramos bajistas no son un buen momento para invertir? Yo no he dicho eso ni lo pienso en absoluto. Al contrario, los tramos bajistas son los mejores para invertir en inmuebles. Cuando no hay que hacerlo es en los tramos previos al periodo bajista, como ahora. Por eso ahora me dedico solo a engordar la cuenta corriente mientras afilo los cuchillos para cuando llamen a degüello. Pero créeme, en cuanto comience el tramo bajista me voy a poner las botas.
  18. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #3
    23/09/20 15:18
    Muy buenas Hector, me llama mucho la atención a lo que estas diciendo desde hace bastante tiempo y lo agradezco mucho.
    Además porque lo dices en contra de tus proprios intereses, pues claro que siempre es un buen momento para formarse pero habrá un menor impulso en las matriculaciones de tu curso a sabiendas que no es el mejor momento para invertir.
    Será muy complicado saber cuanto durará este tramo bajista.
    Hay un hilo aquí en Rankia que trata del tema de las caidas de los precios inmobiliarios desde julio 2019, fijaros que durante mucho tiempo y mucho antes del covid mucho estaban pensando en una posbile burbuja mientras muchos otros lo dudaban...
    Os dejo el elnace por si quereis profundizar:
    https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/4297443-inminente-explosion-segunda-burbuja-2021-2022-vivienda?notificacion=Wb5nTtg8YlI%3D--QGwvIFPVJb32jYcf--YKAVCOHxuHAG5s%2BSsSFWNw%3D%3D&open_dialog=voto_4729751&page=1
     

  19. en respuesta a Novatoj
    -
    Top 100
    #2
    23/09/20 12:50
    Yo estoy vendiendo todo a toda leche con el objetivo de incrementar mi liquidez. Es verdad que por ahora estoy vendiendo muy bien bajando solo un poco los precios. Pero bajar hay que bajarlos. Pero estoy seguro de que esto se acelerará en cuanto se ponga de manifiesto lo lerdos que son quienes mueven los hilos de la economía nacional y las nefastas consecuencias de tanto desatino. Además, créeme, ya me han contactado algunas manos fuertes y hay proyectos muy serios de desinversión en España. Quien desinvierte a lo grande tiene que bajar los precios también a lo grande.
  20. #1
    23/09/20 12:44
    Hola Tristan.

    Yo tambien estoy empezando en esto de las subastas ( también soy alumno de tu curso ) pero por ahora no he tenido éxito en las pocas subastas que he participado.

      Quería preguntarte, tan seguro tienes que la vivienda va a bajar ( digo de forma significativa ) ? Con la cantidad de dinero que están metiendo tanto en USA como en Europa el objetivo principal es crear inflación, es decir que no bajen los precios, me cuesta creer que vayan a bajar de forma importante. Yo tambien creo que deberian bajar por la situacion economica mundial pero cuando los estados y los bancos centrales se empeñan en meter pasta y pasta me entran las dudas..

      Saludos.

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