Novatos con suerte que triunfan en las subastas

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Aunque yo escalaba más o menos desde 1990, no fue hasta mediada esa década cuando tuve la oportunidad de hacer mi primera escalada en hielo. ¡Guau!, no os lo aconsejo porque se pasa mucho miedo. Pues bien, en uno de los largos que me tocó escalar de primero había un resalte rocoso en el que como seguro tuve que clavar el primer pitón (clavo) de toda mi vida. Detrás de mi vino el líder de la cordada, un alpinista con muchos años de experiencia, y cuando le dije que ese había sido mi primer clavo y le pregunté qué tal me había quedado, me miró y, muy serio, me dijo: "Dios protege a los inocentes".

O sea, que lo había clavado fatal pero que como no me caí no tuve que probar, a costa de mi salud, si estaba o no bien colocado. En aquella ocasión fui un novato con suerte.

Y esto es exactamente lo que pasa a veces en el negocio de las subastas, en el que  novatos con suerte, que no tienen ni pajolera idea de cómo funcionan las cosas, llegan, buscan una subasta en la que participar, eligen la peor posible, pujan, se la adjudican y, a veces se meten en un lio de órdago y otras veces transitan a través de la tramitación sin enterarse siquiera del peligro en el que han estado.

Pero Óscar ha nacido con una flor en el culo.

Se matriculó en mi curso Triunfa Con Las Subastas el pasado mes de octubre y me dijo que lo hacía porque unos meses antes había hecho una súper adjudicación de un piso en la provincia de Madrid y que se había prometido así mismo que si conseguía adjudicarse una subasta, lo siguiente que haría iba a ser matricularse en el curso de subastas. Cuando le pregunté en qué subasta y me lo dijo, ¡¡no me lo podía creer!!

¿En esa subasta? Si yo mismo la estuve estudiando en julio y la rechacé porque tenía dos marrones de difícil solución.

Se acojonó y me pidió que le echara un vistazo al expediente judicial, algo que no hizo falta hacer porque guardo un fichero con todas las subastas que estudiamos en Subastanomics, de manera que confirmé que aquella subasta tenía los siguientes dos problemas:

1) El deudor había fallecido y la comunidad de propietarios había subastado sin notificarle a los herederos ni al administrador de la herencia. Esto es un marrón porque pueden presentarse en el juzgado y conseguir la nulidad de actuaciones. Además, en el decreto de adjudicación debería ponerse de manifiesto las notificaciones realizadas o su ausencia de ellas. Al no haber sido bien notificada la demanda lo más normal sería que el registrador de la propiedad rechazase inscribir el nuevo título de propiedad derivado de la adjudicación judicial.

2) El número de finca registral estaba correcto, pero la descripción que aparecía en el edicto de subasta correspondía a una vivienda diferente. El origen de este error seguramente se debió a un copia pega mal ejecutado por el funcionario. La consecuencia de esto es similar a la del punto anterior: si al registrador le llega el Decreto de Adjudicación con la descripción registral equivocada, con toda seguridad rechazará la inscripción y devolverá el título sin registrar.

No me extraña que el joven Óscar hubiera podido adjudicarse tan barata aquella subasta. Lo más seguro es que todos los demás se hubieran retirado al detectar los errores.

Yo animo a todos mis alumnos a rechazar aquellas subastas en las que haya errores capitales de los que pueden tumbar la adjudicación o traer problemas aún mayores. Pero es cierto que a veces todos sopesamos las posibilidades de que el deudor, el juzgado o el registrador vaya a detectar o no el error. Muchas veces puedes seguir adelante y no pasa nada porque nadie se da cuenta de que el error se ha producido.

Este caso no iba a ser de esos porque ambos errores eran bastante gordos y obvios.

No obstante, el alumno decidió seguir adelante porque no quería renunciar a lo barato que le había salido la adjudicación de esa subasta. Entonces se me ocurrió una idea que podía salir bien, aunque sin garantías. Era una chorrada, pero a veces son precisamente estas chorradas las que te pueden salvar de la catástrofe. Tras el confinamiento presentó un escrito al juzgado en el que solicitaba el Decreto de Adjudicación y los Mandamientos de cancelación de Cargas, pero mencionando que la descripción que había en el Edicto de Subasta estaba equivocada y pertenecía a una finca registral diferente, aportando la correcta descripción registral.

Además le llamó al funcionario y le explicó que en el decreto debía incluir la verdadera descripción registral o, de lo contrario, el registrador rechazaría inscribir y nos devolvería el documento para que el funcionario lo hiciese de nuevo.

Y no querrás tener que volverlo a hacer, ¿verdad?

No hay nada que le guste menos a un funcionario que tener que hacer dos veces el mismo trabajo, así que ni siquiera se molestó en contarle a su secretario judicial el error cometido en el Edicto de Subasta. Copió y pegó la descripción directamente desde nuestro escrito.

También le dijo al funcionario que en el Decreto de Adjudicación tenía que mencionar que en los autos estaba de manifiesto que se había notificado por edictos a los ignorados herederos y al administrador de la herencia yacente. Por lo visto solo era cierto en cuanto a los ignorados herederos.

En esto último no hubo suerte y el funcionario manifestó la verdad, que se había notificado por edictos a los ignorados herederos, que es lo que le dijo el secretario judicial que hiciera.

 

 

Pero... o estaba bien así o el registrador no se dio cuenta, porque Óscar me acaba de contactar para contarme que el viernes pasado le llamaron desde el Registro de la Propiedad con la noticia de que su título ya está inscrito.

¡¡Bingooooo!!

Y no solo eso. ¿Dije antes que Óscar es un novato con suerte?

Por lo visto se acaba de adjudicar otra subasta a un precio muy competitivo. Le he echado un ojo por encima y aparentemente ha comprado a un precio realmente bueno que, además, recoge la actual situación de bajadas inminentes de precios de la vivienda.

Yo llevo meses sin estudiar subastas y recomendando a mis alumnos no hacerlo porque estoy convencido de que a la vuelta de la esquina vamos a entrar en un periodo de buenísimas oportunidades, para las que vamos a necesitar disponer de la máxima liquidez, pero también es cierto que si todos hacemos lo mismo, quizás algunos estén pudiendo comprar sin mucha competencia. Esta no es la primera buena adjudicación de la que tengo noticias en estos meses que llevo sin dar palo al agua.

No obstante, por ahora voy a seguir sesteando hasta que vea sangre en las calles, como decía el Barón Rothschild.

El post finaliza aquí.

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  1. en respuesta a Jotaerre
    #37
    05/12/20 08:51
    Los registradores/as, habrá algunas excepciones, nacen siendo burócratas, cuando sus madres les ponen a mamar por primera vez les exigen que tienen que cumplir con unos requisitos básicos de higiene y salubridad y además si los pechos no son del tamaño adecuado están obligadas las pobres madres a disimular que el tamaño es el correcto, o no maman y prefieren morirse de hambre.
     
     Los registradoras/es, habrá excepciones, suelen nacer por cesárea y no por el conducto ordinario vaginal, si no tienen en la salida un billete de 500 €, son muy exigentes en ese trámite y si no se cumple ese requisito, no salen del nicho materno. Por este hecho antes del siglo XX morían muchas parturientas y no se sabía el motivo, hasta que se dieron cuenta que los retoños/as que traían iban a ser registradores/as de la propiedad y empezaron a sacarlos/as con fórceps y otros medios coercitivos, uno de los más sonados era ponerles muchos papeles delante del c……..de su madre y se solía obrar el milagro: salían disparadas/os, después solían pedir una minuta por el esfuerzo realizado y a veces se daba el caso, está constatado el hecho, de que si se sentían engañadas/as pedir una indemnización.
     
     
    Son hechos reales y a las pruebas me remito, Señoría.
     
    Saludos.
  2. #36
    04/12/20 08:15
    Buenas, un alumno del curso ha comentando la certificación de cargas de la subasta SUB-JA-2020-157159, que resulta ser muy de agradecer porque el Registrador ya advierte al expedirla que deberá cumplirse correctamente con las notificaciones a la herencia yacente, para poder registrar la adjudicación en su día. 

    Y es que, aunque algunos pecan de demasiado rigurosos, hay que reconocer que los registradores son un colectivo muy preparado y que están al día de las novedades legislativas y doctrinales, no como demasiados responsables judiciales...

    Saludos,
  3. #35
    14/10/20 08:17
    Buenas, y, como "spin off" de este culebrón de las herencias yacentes, esta RDGSJyFP en el BOE de hoy, que distingue entre el proceso ordinario previo y la ejecución posterior, cuando en el primero estaba bien emplazada la herencia yacente, pero no en la segunda (por haber renunciado los herederos en el interín):

    https://www.boe.es/boe/dias/2020/10/14/pdfs/BOE-A-2020-12241.pdf

    " En el caso que nos ocupa, el posterior proceso de ejecución no se dirigió frente a alguna persona cierta y determinada que pudiese considerarse como interesada en la herencia, pues mediando la renuncia de los todos los inicialmente llamados a la herencia, esta pasa a los siguientes en orden, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia; y sin que tampoco pueda sustituirse el requisito de su intervención por la notificación de la demanda ejecutiva a doña P. C. S. M. P., ya que, en dicho momento, la renuncia de la citada señora ya se había hecho efectiva por lo que no se la puede considerar como interesada en la reseñada herencia. Tampoco hay pronunciamiento judicial expreso sobre la legitimación pasiva de los herederos de la herencia aun habiendo estos renunciado a esta en el procedimiento previo, ni consta si se ha efectuado notificación edictal a los posibles desconocidos herederos o si, en última instancia se ha emplazado al Estado, ya que al haber renunciado a la herencia las personas inicialmente llamadas, desaparecen del círculo de intereses relativo a la defensa del caudal hereditario, con efectos desde la muerte del causante (artículo 989 del Código Civil). Y serán otros los llamados a defender esos intereses y en última instancia, el artículo 956 del Código Civil señala que: «A falta de personas que tengan derecho a heredar conforme a lo dispuesto en las precedentes Secciones, heredará el Estado (…)».

    Saludos,
  4. #34
    02/10/20 07:49
    Buenas, más de lo mismo en el BOE de hoy, pero, en este caso, para estimar el recurso:

     https://www.boe.es/boe/dias/2020/10/02/ ... -11642.pdf

    "En el supuesto de este expediente el procedimiento de recaudación de las deudas pendientes se ha notificado mediante publicación edictal la diligencia de embargo, a los posibles herederos conocidos, desconocidos e inciertos y demás interesados legítimos del titular deudor fallecido, en relación con la herencia yacente, así mismo se notificó personalmente a doña M. C. G. M., como posible parte interesada, quien figura como esposa del deudor en el historial registral de la finca, y a doña A. B. y don M. M. G., hijos del causante, como posibles herederos. En consecuencia se ha cumplido el requisito de emplazar a alguno de los posibles llamados a la herencia, sin perjuicio de que pueda instarse la declaración de herederos, pero sin que la ausencia de tal declaración pueda implicar la suspensión del procedimiento conforme a la legislación relacionada y sin que pueda alegarse indefensión puesto que no nos encontramos ante un supuesto de herederos absolutamente desconocidos, ni ante el caso de que no haya ningún interesado en la herencia que haya podido intervenir en las actuaciones".
     
    Saludos,
  5. en respuesta a mfmelo
    #33
    01/10/20 16:59
    Jaja bueno yo voy como se suele decir cuesta abajo que ya son unas pocas primaveras a las espaldas y algunos achaques.
    Cada vez que paso para inscribir alguna propiedad por el registro rara es la vez que no me acuerdo de algún comentario suyo de las propiedades que no las inscribe y siempre me sale una sonrisa.
    Si alguna vez viene al pueblo tiene un café pagado.
  6. en respuesta a manuel triton
    #32
    01/10/20 15:16
    Ten cuidado que los deseos a veces se hacen realidad y después no hay vuelta atrás, yo cuando era joven quería ser mayor, ahora me gustaría volver a ser joven, pero...........

    Saludos


  7. #31
    01/10/20 13:05
    Paisano mfmelo de mayor quiero ser como usted, me encantan tus anécdotas subásteras.
  8. en respuesta a Pecks
    #30
    29/09/20 14:10
    Hola, Pecks, y muy buena pregunta, como no podía ser menos viniendo de un experto.

    Sí debería haber sido en otro caso, pero aquí la carga era una prohibición de disponer, no un embargo, y la escritura (seguramente por las prisas de la vendedora ante esa inminente carga) fue un churro, ya que la compradora lo hacía para sí alegando que estaba en trámites de divorcio, pero sin Sentencia aún... un despropósito, vaya.

    Saludos,
  9. en respuesta a Jotaerre
    #29
    29/09/20 14:00
    Entiendo que en ese caso que comentan ustedes dos, Jotaerre y mfmelo, no se puede aplicar una tercería de dominio para eliminar la carga de la AEAT porque la compraventa notarial no se llevó a cabo nunca.........¿es así?
  10. en respuesta a mfmelo
    #28
    29/09/20 12:53
    Jejeje, y conste, para no confundir a los lectores, que allí se trataba de una compraventa, por eso se le coló la carga de la AEAT.
    Pero no habría sido igual con un Decreto de adjudicación, aunque caduque el asiento, porque prima la certificación de cargas y, si finalmente se puede registrar (en ese caso, faltaron unos trámites anteriores, subsanables), las cargas posteriores se cancelarán igual.

    Humanos saludos,
  11. en respuesta a Jotaerre
    #27
    29/09/20 12:46
    ....y se le coló la carga AEAT.
    Me extrañaba que no la hubieras leido, te hace falta una ampliación de petabyte, ahora hay implantes que no se notan.
    A mi me hacen falta, pero cuando te lo implantan pareces un cíborg y voy tirando con lo que tengo de forma penosa.

    Saludos.
  12. en respuesta a mfmelo
    #26
    29/09/20 12:40
    Vista, ya la había leído, y, aparte de mal tramitada la operación, dejó caducar el primer asiento como ya he aventurado...
  13. en respuesta a Jotaerre
    #25
    29/09/20 12:24
    El R.P. está cerrado en lo concerniente a nuestra finca.

    El otro caso: 
    https://www.derecho.com/boe/resolucion-de-19-de-febrero-de-2020-de-la-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica-en-el-recurso-interpuesto-contra-la-nota-de-calificacion-de-la-registradora-de-la-propiedad-de-el-puerto-de-santa-maria-n-2-por-la-que-se-suspende-la-inscripcion-de-una-escritura-de-compraventa-137698

    Saludos.
  14. en respuesta a mfmelo
    #24
    29/09/20 11:59
    Hombre de poca fe... ese proceso se ganará temprano o tarde (como parece, por la pachorra e ignorancia del LAJ), pero sí sería una solución.

    Y el otro caso no lo acabo de entender, pero obviamente hay que cuidar que no caduque el asiento de presentación para que no se cuelen cargas...

    Saludos,
  15. en respuesta a Jotaerre
    #23
    29/09/20 11:54
    Si quieres nos hacemos una apuesta: si sigue estando la registradora actual no inscribimos y como la posesión la tengo dada al comprador, él será el que inscriba por usucapio.

    La señora registradora es pendenciera y le gusta tocar los .....laureles. He visto que tiene otros casos y pleitos con fincas que no quiere inscribir. Uno que le plantearon a principios de año lo ha ganado, dándose el caso que en el transcurso de las calificaciones negativas, se coló una deuda importante de la AEAT sobre la finca y la propietaria que tenía ya el contrato de venta notarial, tiene que pagar la deuda, para dejar la finca sin cargas.

    Saludos.
  16. en respuesta a Tristán el subastero
    #22
    29/09/20 11:46
    Al respecto tengo varios ejemplos en contra y la experiencia me dice que los juzgados no devuelven nada y que les tienes que montar el pollo judicial.
    Los juzgados, en general, siempre tienen razón y si alguna vez no la tienen, te la imponen.
    En estos momentos están aún más inútiles con la escusa del covi-19, no puedes entrar en los juzgados y hablar con el funcionario de turno, eso ayudaba mucho.

    Saludos.


  17. en respuesta a mfmelo
    #21
    29/09/20 11:46
    Bueno, también es bueno saber que al cabo de 10 años, en el peor de los casos, sí se podrá registrar, mediante demanda por usucapión que culmina con Sentencia registrable, si en ese proceso se ha seguido la doctrina de la ya ex DGRN.
    Saludos,

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