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Hace menos de un mes salió en subasta un pisazo de 388 m2 situado nada menos que en el Paseo de Eduardo Dato, junto a la Glorieta de Rubén Darío, en Madrid. Hoy lo traigo a colación porque me parece el ejemplo perfecto de bola de nieve crediticia en la que el deudor va cayendo en créditos cada vez mayores porque tiene que liquidar el crédito anterior junto a los inmensos intereses.

Me voy a limitar a copiar un extracto de la nota simple registral. Solo las cargas que aparecen como vigentes.

Inscripción 10ª: Hipoteca de letra cambiaria de 97.675 euros (fecha: dic-01)

Inscripción 12ª: Hipoteca de letra cambiaria de 75.300 euros (fecha: ago-02)

Inscripción13ª: Hipoteca de letra cambiaria de 90.152 euros (fecha: jun-03)

Inscripción 14ª: Hipoteca de letra cambiaria de 69.700 euros (fecha: nov-03)

Inscripción 15ª: Hipoteca de letra cambiaria de 117.583 euros (fecha: mar-04)

Inscripción 17ª: Hipoteca de letra cambiaria de 113.112 euros (fecha: sep-04)

Inscripción 18ª: Hipoteca de letra cambiaria de 144.500 euros (fecha: abr-05)

Inscripción 19ª: Hipoteca de letra cambiaria de 305.500 euros (fecha: jun-05)

Inscripción 20ª: Hipoteca de letra cambiaria de 557.000 euros (fecha: nov-05)

Inscripción 21ª: Hipoteca de letra cambiaria de 1.525.000 euros (ene-06) Siendo esta la hipoteca ejecutada en estos autos

Que nadie crea que el prestamista le ha dado al deudor el millón y medio correspondiente a la última letra hipotecaria. No, nada de eso. Se trata más bien de unos primeros préstamos a un año vista que no se han podido pagar y que han tenido que ser liquidados con la firma de nuevas letras de cuantía cada vez mayor, sin nuevos desembolsos de dinero.

La última letra, fechada en enero del 2.006, una vez impagada ya no se la han querido renovar, sino que se ha guardado en el cajón  "criando" unos añitos al 20-25% de interés de demora y cuando la deuda ya ascendía a 2.300.000, se ha ejecutado la hipoteca. Fin de la historia.

  1. en respuesta a Kukufate
    #16
    22/04/10 17:56

    Kukufate, no es que no lleven vencimiento, es que, de un paquete de 9 letras, tres tienen un vencimiento a seis meses, tres a 9 meses y las tres últimas a 12 meses. da igual, o todas a doce meses, el problema sigue siendo el mismo, que no tienen cómo localizar a los tenedores mientras que los intereses de demora están devorando la propiedad.

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    #15
    22/04/10 13:52

    Es curioso, el mismo esquema se repite desde los tiempos de las desamortizaciones de Madoz y Mendizábal.
    A ver si encuentro en algún protocolo de 1800 alguna escritura de préstamo parecida y te la enseño (eso sí, seguro que está escriturado en celemines y arrobas).

    Un saludo

  3. en respuesta a Inversius
    #14
    22/04/10 10:55

    Gracias, Supercicutas (los cerebros de un muy antiguo programa de la Tele).
    Ignoraba que las letras pudiesen no llevar vencimiento fijo. En su lugar ponemos, por ejemplo "a 90 días vista". Si la letra se libra hoy, al prestarle el dinero, y hoy la acepta el librado-prestatario, qué es eso de la vista? ¿como se fija lo de "la vista"? Parece una magia.

  4. #13
    22/04/10 10:32

    A todo subastero, ha tenido la tentación de ir aguas arriba, es decir comprar cesiones de credito o prestar dinero, a mi personalmente nunca me ha gustado y creo que es otro negocio y zapatero a tus zapatos, aunque se de subastaros que unos días antes de la subasta iban a hablar con el deudor para prestarle dinero (en realidad le alargaba la agonia). Basicamente, los prestamistas su modelo de negocio no está en el interés, como se ha indicado se necesita 100 y ponen 130 o 150, en realidad es un modo de blanquear, llega la mora porque saben que el que va a un prestamista privado no va a poder pagar, ha sido desahuciado de los bancos y muchos deben de tener algun problema psicologico, pues no se como piensan que si no han podido pagar intereses de banco van a pagar superinterese, pero en fin, a parte de los intereses de mora, están las costas pues los prestamistas pactas con su mercenarios abogados el cobro del 50 % de la costas.Normalmente un prestamista si puede hace la letra y se la vende a un inversor que se conforma con los intereses de la mora y las costas, porque el gran negocio está en el split 30 0 50, muchas de estas empresas de prestamistas son empresas que aparecen con diferentes nombres y se reconvierte año a año, capital 3000 euros y con un administrador sudamericano que nadie lo conoce y corre el rumor en los juzgados que hay un indigente en puerta sol, que por 150 Eurso ha firmado muchas de las letras (es el testaferro) por lo que luego resulta imposible saber quien ha hecho ese gran negocio, muy opaco. Creo que en el último años a muchos de los prestamistas le esta yendo fatal pues esto funciona mientras la garantia hipotecaria cubra con creces y eso se ha terminado, ir en segundo o tercer rango es ya un peligro. Ya en el negocio decente y legal de compra de cesiones de credito, los perfiles han cambiado, antes, eran meros financieros pues había posibilidades de que muy pocos fueran a subasta, a través de intermediarios, pero ahora 2010 muchos de esas se convierten a subastas y es aqui donde los financieros no pueden entrar pues en el momento que se convierte a subasta necesitas mas operaciones y estructura y estar a pie del cañon, es lo que le ocurre a los bancos que tienen enormes dificultades para gestionar sus pisos que se están quedando.En este año, están saliendo negocios la mar de curiosos, mesas de compra de variso amiguetes o inversores americanos o suizos que compran carteras enteras de grandes cesiones de crédito, para luego vender estas carteras trozeadas a inversores mas pequeñas y estos a pequeños ahorradores creando una perfecta cadena de valor, en las que todos los intermediarios ganan algo.

  5. en respuesta a Kukufate
    #12
    21/04/10 17:57

    Sí hay algo que no comprendes, la diferencia entre comprar un bien gravado con una hipoteca del BBVA de 100.000 euros y comprar un bien gravado con 10 letras hipotecarias de 10.000 euros cada una, que están todas vencidas o a punto de vencer, con unos intereses de demora del 25% y cuyos titulares no tienes ni pajolera idea de quienes son ni de dónde encontrarles.

  6. en respuesta a Fcalvo
    #11
    21/04/10 12:46

    Por muchas, oscuras y perdidas letras que haya, en la inscripcción registral debe figurar el Máximo que la hipoteca cambiaria garantiza. ¿Es así?
    Si es así y, poniéndonos en el peor caso, todo el crédito está vigente, podríamos comprar en la subasta si pujamos por debajo de "Valor de Mercado-Hipoteca total" ¿o hay algo que yo no comprendo?

  7. en respuesta a Ninot
    #10
    20/04/10 19:02

    El método es exactamente como lo has descrito. Si a un prestamista le pides 100.000 euros, le tienes que firmar una letra de 127.000 a un año vista. A partir de ahí, empiezan a correr los intereses de demora pactados sobre los 127k firmados, no sobre los 100k recibidos.

  8. en respuesta a Tristán el subastero
    #9
    20/04/10 00:38

    ¿Admiten los jueces pactar intereses ordinadios el 25%? Entiendo que un 25% en demora sería "lógico" pero en ordinario pienso que te puedes jugar que te anulen algo ... por otro lado si en realidad el prestamista quiere cobrarle ese 25 % sería tan fácil como hacer una letra por 120.000 habiéndole dado sólo 100.000 y pactar un 5% ¿no?

    Gracias Tristán.

    PD: Recuerdo uno de tus primeros temas que subastaban un "pedazo de chalet" por 6.000€ y también eran por temas de letras de cambio hipotecarias.

  9. en respuesta a Tristán el subastero
    #8
    19/04/10 19:23

    A mí se sale que el "nota" estuvo viviendo en la casa del subastero durante 13 años por un alquiler mensual de 5.493,78 euros. (sin contar IPC y otras zarandajas).
    Total, el "nota se dijo" me fumo 100.000 euros y me quedo de alquiler hasta que me obliguen a devolver el chalet.
    Hombre. Igual el chalet merecía la pena a ese precio.
    Es lo de siempre. Si el "nota" se hubiese asesorado bien, habría vendido el chalet desde el principio y el dinero se lo habría ganado él y no el subastero.
    Saludos,
    TaiChi

  10. en respuesta a Ninot
    #7
    19/04/10 18:49

    Ninot, el proceso es el siguiente: El primer préstamo (el 1 de enero del 2010) es de 100.000 euros, y como el interés es del 25%, el 1 de enero del 2.011 le debes 125.000 y como los intereses de demora son del 25% el 1 de enero del 2.014 le debes 200.000, pero como no le puedes pagar entonces le pides que te renueva la letra.

    El prestamista te hace firmar una nueva letra, esta vez de 250.000 euros, incluyendo los intereses del siguiente año. Como el 1 de enero del 2015 no le puedes pagar, el tío guarda la letra en el cajón y el 1 de enero del 2.018 ya le debes la gracia de 437.500 euros, que como sigues sin poderle pagar, le vuelves a pedir otra renovación.

    la siguiente letra que debes firmar, con fecha de vencimiento de 1 de enero del 2.019 ya es de 546875 euros y como sigues sin poder pagarle nada, al cabo de cuatro años (los intereses del primer año ya están incluídos en la letra), el 1 de enero del 2.023 ya le debes la bonita suma de 957.031 euros, pero el prestamista, que es muy listo, ya no te renueva el crédito porque tu chalet en Marbella solo vale 1,5 millones y con lo que ya le debes se lo puede casi quedar sin tener que aportar ningún dinero extra.

    Recordar que el único dinero que aportó el prestamiesta fueron cien mil euros el 1 de enero del 2.010

  11. en respuesta a Xpep67
    #6
    19/04/10 18:37

    Xpep67, no entiendo bien la pregunta sobre aportar el el 50% de la deuda. Lo que ocurre con los intereses de demora es que a partir de la fecha de vencimiento el interés que se cobra es enorme y entonces los prestamistas prefieren guardar la letra en el cajón y esperan antes de poner la demanda el tiempo suficiente para cobrar lo máximo de intereses pero sin pasar de un determinado porcentaje del valor del piso.

    Por ejemplo, si se supone que un piso que vale 600.000 euros, los subasteros pujarán hasta 400/450.000 euros. Pues cuando la deuda total incluídos intereses y costas vaya a llegar a eso, entonces se inicia el procedimiento si lo que se quiere es que algún subastero compre la casa. Si por el contrario lo que se desea es que nadie se interponga y que el prestamiesta pueda quedarse con el bien, entonces se espera un poco más y así la deuda será tan grande que el prestamista se asegura quedarse con la casa sin tener que aflojarse el bolsillo. O hacen lo que dice Fcalvo, dividir la hipoteca en varias letras y así si que se asegura que nadie en su sano juicio se acerca por esa subasta.

  12. #5
    19/04/10 13:24

    Así nos ha ido en este país, y ahora nos toca a todos socorrer a la banca con el FROB por inventos como éste, un saludo

  13. #4
    18/04/10 18:55

    Para Tristán o cualquier otro experto en la materia .. ¿podríais describir el camnino para llegar a esto?

    Entiendo que el deudor pide dinero en la inscripción 10º (que podría ser uan letra a 6 meses) y luego en la 12ª le empaqueta 75300 (¿de intereses?) porque se supone que la anterior sigue vigente ... y ¿así hasta el final?.

    ¿Entiendo que un tercero para cancelar todas las cargas tendría que sumar todos los importes que preseuntamente estarán a nombre del mismo 'personaje'? Desde luego este seguro que se queda con el piso, porque serái difícil venderlo aun sienod la única carga la que se ejecuta.

    Gracias

  14. #3
    18/04/10 16:47

    Perdón por mi ignorancia....

    El prestamista ha dejado crecer la deuda hasta el extremo que nadie (un subastero) asome la nariz a comprar el inmueble, ¿porque al menos se tiene que aportar el 50% de la deuda?

    Por que una cosa es tener un piso en el cajón, y otra es tener un préstamo de esos importes.

    Disculpas.

    Me gusta leerte, pero también entender un poco lo que escribes.

  15. #2
    18/04/10 15:15

    Estas son las jugadas maestras de los prestamistas con pocos escrúpulos.

    El final, ya se sabe se empieza por poco y se termina en una espiral de operaciones cuyo desenlace es perder la propiedad.

    Pero todavía hay una modalidad más perversa y es la hipoteca con varias letras cambiarias o pagarés o lo que sea, es decir se distribuye la devolución en varios vencimientos. Al final el prestamista solo ejecuta una y se desconoce el estado de las demás, por contra si participas en la subasta solo podrás cancelar la parte de hipoteca equivalente al pagaré reclamado. Si luego le pides explicaciones al prestamista sobre el estado de las demás letras te dice que han sido endosadas y se desconoce si están o no pagadas y quién es el tenedor.

    Son tantos los problemas que puede tener el adjudicatario que el sentido común te dice que te alejes de estas subastas; pero algún pardillo caerá seguro.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  16. #1
    17/04/10 20:03

    Antes de comenzar el debate, sería conveniente explicitar en qué consiste la hipoteca en garantía de letras de cambio, que domina las cargas afectas a la finca. La hipoteca cambiaria es una garantía real que asegura el pago de una o varias letras de cambios, emitidas o libradas en el acto de su constitución y, en cualquier caso, aceptadas y que se establece a favor del tenedor o tenedores actuales y futuros. La hipoteca de letras de cambio nace como consecuencia de la insuficiencia del aval como garantía típicamente cambiaria, ofreciendo una garantía real y directa de cobro. La Ley de Hipoteca Mobiliaria la admite y la hipoteca inmobiliaria, a pesar de su insuficiente regulación - vid. artículo 154 de la LH -, ha sido plenamente admitida por la jurisprudencia doctrinal y registral. El hipotecante será normalmente el librado aceptante, aunque puede serlo cualquier obligado cambiario. El acreedor hipotecario serán los tenedores actuales y futuros de la cambial. El crédito cambiario se perfila en la escritura de constitución mediante la reseña de los datos y circunstancias que vengan a identificar las cambiales, expresando en la letra sucintamente de los datos de constitución de la hipoteca.

    La garantía hipotecaria asegura el capital – el importe de la letra de cambio -, y los intereses ordinarios siempre que se trate de letras de cambio giradas a la vista o a un plazo desde la vista y que el librador haya indicado en la letra el tipo de interés anual y la fecha a partir de la cual correrán los intereses o, en su defecto, a partir de la fecha en que se libre la letra de cambio. Los intereses moratorios son cubiertos por la hipoteca cambiaria siempre que no excedan del tipo de interés legal del dinero incrementado en dos puntos y la hipoteca por razón de demora se instrumente como hipoteca de máximo. Un saludo.

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