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¿Soy el único que opina que estamos ante el mercado inmobiliario más extraño desde que el toro "Avispado" mató a Paquirri? Aquel año el precio de la vivienda comenzó a subir y no paró hasta la crisis de 1992, para recuperar  poco a poco el ritmo a partir de 1995. No paró de subir hasta el precipicio de 2009. Finalmente, tras la visita a los infiernos de los brotes verdes, en 2014 volvieron las subidas, al principio muy tímidas, pero finalmente más sostenidas. Hasta ahora.

Pero ahora tenemos el Covid y no sabemos dónde estamos.

A mi el decreto de confinamiento me llegó con dos pisos y dos chalets en venta. Acabábamos de hacer los encargos de venta a las inmobiliarias de sus respectivas zonas cuando nos encerraron a todos.

Y lo cierto es que, con los pésimos vaticinios que pesan sobre el futuro económico de España, llegué a temer que no íbamos a poder vender al precio que habíamos calculado cuando compramos los activos. Tampoco sería un drama porque cuando has comprado muy barato consigues ganar dinero incluso aunque tengas que hacer rebajas importantes. De hecho calculé que podría rebajar un 20% el precio estimado inicialmente y aún así ganar al menos un 25% de rentabilidad en los 4 casos.

Lo curioso fue que, cuando el pasado 21 de junio las inmobiliarias pudieron comenzar a enseñar las propiedades en venta, el interés y el número de visitas nos sorprendieron muy positivamente.

Según una reciente encuesta de Fotocasa, el 70% de los españoles creen que ahora es muy buen momento para comprar casa.

¿Nos hemos vuelto todos locos?

¿Soy el único que ve los telediarios?

A partir del próximo septiembre en España va a caer la mundial porque muchas empresas van a chocar con la dura realidad y van a comenzar a despedir con la esperanza de capear el temporal con menos carga en las bodegas. Esta situación, que va a comenzar tímidamente, se va a acelerar a final del año.

Esto va a suceder sí o sí.

¿Cómo va a ser el mejor momento para comprar vivienda justo antes de que haya semejante escabechina en las cifras de empleo. 

Por esto ahora mismo es tan difícil valorar las propiedades inmobiliarias.

Esta es la situación: estamos a cien metros de llegar a las cataratas del Niágara y luego vendrá un periodo de muchos meses de navegación por los rápidos del río Baker.

De los 4 activos que tenía a la venta el 1 de junio, uno de ellos, un chalet adosado en Valdemoro, lo vendí en los primeros 10 días. E piso de Villaverde, el barrio más barato de Madrid, lo acabo de apalabrar. Y el chalet de la Sierra de Madrid está recibiendo segundas y terceras visitas. De un momento a otro se venderá también. Solo se nos está quedando un poco retrasado un piso que tenemos en Vallecas, pero acabamos de hablar con el de la agencia y nos dice que tiene a varios interesados deshojando la margarita. 

Pues bien, si tuviera que valorar estos activos porque otros muy similares estuvieran ahora mismo subastándose, ni de coña los valoraría en los precios de venta que acabo de cerrar.

Como inversores no podemos eliminar de la ecuación lo que está por venir.

Por eso os digo que el valor de los pisos que algunos os estáis adjudicando estos días no va a ser el mismo que tendrán cuando os den la posesión de los mismos y los podáis poner a la venta.

Algunos estáis encantados porque los inversores han bajado el pistón y ahora se está pudiendo comprar en subasta más barato que hace 6 meses, pero esto no es nada comparado con lo que va a bajar el precio de las adjudicaciones a partir de septiembre.

Ya he comentado en este blog cuando mencioné aquello de la ventana de oportunidad para inversores despiertos, y también en alguna entrevista que me han hecho y que están colgadas en YouTube, que cuento con que el precio de las subastas va a bajar muchísimo en los próximos meses y que los bancos y los fondos de inversión también van a bajar mucho el precio de sus activos "pegajosos".

 

             

 

 

             

 

De hecho ya están bajando los precios y yo estoy recibiendo ofertas muy interesantes todas las semanas. Pero ojo, que son interesantes si las comparamos con los precios que ofrecían por estos mismos activos el pasado mes de febrero, pero que no son nada interesantes si las comparamos con las ofertas que vamos a comenzar a recibir más adelante.

Por eso yo les respondo a todos que NO voy a estudiar ninguna oferta de compra hasta el próximo otoño.

Estoy convencido de que por muy barato que podamos comprar ahora, en otoño nos vamos a lamentar de cada euro que ahora gastemos.

Y las noticias de prensa apuntan en la misma dirección:

Los fondos del ladrillo pinchan la burbuja y preparan ventas masivas para este verano

Vender ladrillo para salir de la crisis

La banca se prepara para la venta masiva de tóxicos

Así que tenedlo en cuenta cuando estéis con los ojos pegados a la pantalla de ordenador añadiendo ceros a vuestras pujas.

Y a vosotros, ¿cómo os está yendo con vuestras ventas de pisos?

 

  1. en respuesta a tonigs
    #20
    Lucho48
    Gracias Tonigs, y completando la explicación anterior ; creo recordar que Tristán había comentado que ciertos fondos huirían y que serían suplantados por otros con más "tetosterona"
    efectivamente será así . 
    Estos con más agallas, y aún más solventes lo que harán es construir para alquilar a gran escala ; de ésta forma sortearán la legislación  vigente  que obliga  a los promotores a reservar  el 30 % para vivienda social cuando es construcción para vender (en BCN)
    Lo ideal  sería  que estuviera  el estado metido o coparticipando  en ésta iniciativa ; pero no está ni se le espera ; lo cual nos lleva a pensar que seguramente  se aliarán éstos "megafondos" con "mega promotoras constructoras " para sacar ese proyecto adelante 
    Y ya hemos dicho  que  comprar barato  y alquilar caro nos dará una buena rentabilidad ; pero en cualquier caso  dicha rentabilidad  tendrá que ser obligatoriamente de dos dígitos ...
    .¿por qué?... Muy fácil  ...si tenemos la intención de mantenerlo en rentabilidad  de forma permanente debemos tener un margen de seguridad del 30% ante futuras reducciones  del alquiler debido al aumento de la oferta  por lo mencionado anteriormente.(hasta dentro de 3 años  no ocurrirá ; que será cuando estén construídos esos "muchos" edificios)
    Y si nuestra intención  es hacer la compra para alquilar  pero no mantenerlo a largo plazo; asumir  que lo tendremos 5 años en rentabilidad y luego  con la recuperación de la economía; venderlo y  obtener una buena plusvalía 
    Y parafraseando a Mfmelo .....
    "Las subastas son para sacar  grandes beneficios (ahora no serán tan grandes), al menos intentarlo .Las compras ajustadas  en precio en las subastas son pérdidas seguras; de lo que se trata  es de ganar dinero y lo básico es hacerlo siempre con grandes márgenes; los cuáles al final son márgenes ajustados .....
    Tristán dice que esperará al otoño  para estudiar subastas ..... Mfmelo se esperará al 2021 o eso creo recordar .... yo  creo que estudiar para comprar a partir del invierno.....saludos


  2. #19
    Domingo Rivas
    Muchas gracias a todos por vuestra opinión del futuro en este negocio, pero sería muy interesante conocer la previsión de lo que resta del presente año y del próximo año del GRAN MAESTRO MFMELO, ya que estoy seguro que estaría en lo cierto al 100%.Un saludo. 
  3. en respuesta a Lucho48
    #18
    tonigs
    Totalmente de acuerdo contigo!!! Gran explicación 
  4. #17
    Lucho48
    Hola buenas tardes yo creo  que en éste momento   se ésta dando   un escenario  que yo lo  asemejaría , a lo que en bolsa es una "bull  trap " ( Trampa alcista ) , lo que ocurre  ( en mi humilde opinión ) , es que  el mantenimiento de los precios  y la recuperación en  las transacciones obedece a un escenario  muy  concreto y sobre todo a una tipología de "comprador"
    Y ésta tipología es aquella persona o familia  que ya estaba  decidida antes del Covid a comprar un inmueble  y que obedece a unas características  determinadas ; ellas son :
     1 Que  luego del confinamiento  su "horizonte" laboral  se presenta  mayormente despejado 
     2 Que su decisión estaba tomada  y que  cuenta con el  dinero (20 % que pide el banco + gastos      de la firma ); y que en función de ésto teme ciertos cambios en las "reglas de juego de los bancos" es decir endurecimiento  de las condiciones  por ejemplo 70 % del valor de compra ,  contar   con más avales , etc 
    Lo que me lleva a pensar  que una vez que  se "agote" ésta  demanda  específica ; el batacazo de precios será de órdago ¿ Por qué ? ; muy fácil .... la demanda específica como he dicho se ha agotado ; los bancos  no concederán créditos  a las familias de solvencia cuestionable  ; que en muchos de los casos ya  ni siquiera  podrán  acceder al crédito ya que no tendrán el dinero suficiente  para la "entrada" y que en muchos de los casos tendrán problemas de empleo 
    Es decir quien compre para obtener  un diferencial entre el precio de  compra y el de venta lo tendrá muy  difícil ; si  serán buenas compras para poner en alquiler , porque la demanda aumentará    ...y si hay más demanda ya sabemos lo que pasa ....y al comprar "barato"  y alquilar "caro" las rentabilidades serán muy buenas ....Jeje ...me parece que me enrollé un poco más de la cuenta ....saludos
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  5. en respuesta a Fernand1
    En España el canario del mercado inmobiliario siempre es Canarias, tanto para lo bueno como para lo malo.
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  6. en respuesta a Jaruh
    #15
    Jaruh
    Buffet acaba de comprar va property para invertir en ladrillo español de alto nivel este tío no dispara al aire
  7. #14
    Alatristecc
    El tema de la bolsa americana y su sobrevaloración con la que está cayendo creo que es debido al confinamiento. Muchos ciudadanos americanos que no se habían interesado por ella, ahora con el aburrimiento, están invirtiendo como entretenimiento. Tiene poco de racional.
    El fenómeno además se amplifica con la última app de moda entre los treintañeros estadounidenses, la famosa "Robinhood", una plataforma que permite comprar y vender acciones sin comisiones y que ha conseguido durante la pandemia llegar a más de 3 millones de usuarios.
    Pero al final lo que pesa son los resultados. Los resultados y beneficios del tercer y cuarto trimestre de la mayoría de las empresas van a ser un desastre y entonces ahí vendrá el desplome.

  8. en respuesta a Fernand1
    #13
    Jaruh
    Me da que fijar el precio es mas.complejo que eso. El precio medio ya es una estimación (tasadoras, Precio de oferta en portales, precios de escrituracion). No correlaciona especialmente bien con ningún indicador pib paro bolsa etc porque hay distintos tipos de demanda ( 1 o 2 residencia, inversion alquiler, especulación, demanda extranjera) que pueden compensarse unos con otros. Y ya valorar una tipologia en concreto es dedicir que tipo de demandante va a haber en tu inmueble y comercializarlo al respecto. Factores hay mil, tipos de interés liquidez piramide población paro inversion extranjera seguridad juridica etc. Y no hay antecedentes de una situacion como esta con indicadores tan desagregados. Sufrir esta claro como dice tristan, pero todas las.tipologias? Se va a compensar rápido por la liquidez inversora y las.pocas.alternativas rentables ante el aumento del alquiler ?. Ya son apuestas personales
  9. #12
    Fernand1
    Pues la verdad es que todo está siendo un poco extraño, tanto la bolsa como el inmobiliario. Estoy como Solrac y como Tristán.
    La bolsa americana, que ya estaba bastante cara en Febrero, ha vuelto a niveles parecidos, aun cuando es evidente (al menos para mi) que los resultado no se van a mantener porque no va a haber clientes. La FED puede inundar de liquidez, pero no puede crear clientes.
    Y en el caso del inmobiliario, me han llegado comentarios de cifras de venta muy altas en obra nueva y precios pre-covid en el mes de Junio.

    Mi opinión personal es que las subidas de la bolsa y las transacciones inmobiliarias a los precios pre-covid no tienen sentido. Pero mi historial no destaca por ser un gran market timer.

    Tristán, tú que tienes más km en esto del inmobiliario, cuál es el canario en la mina? es decir qué empieza a bajar antes y es un signo adelantado del mercado? Centro o periferia de ciudades? pisos o casas en las afueras? obra nueva, segunda mano en mercado abierto? o subastas?

    Saludos,
    Fernand1
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  10. #11
    Charly1974
    Yo soy de la opinión de Tristán. Los precios en las adjudicaciones han de bajar a partir de navidades, pero también será complicado vender esas adquisiciones. Será tiempo de alquilar
  11. #10
    Solrac
    Aunque soy de tu opinión, Héctor, es posible, sólo posible, que nos estemos equivocando.
    En la bolsa ha pasado algo similar, USA va como un tiro a pesar del panorama sombrío que se presenta. Y es que los bancos centrales, con la FED a la cabeza, han inundado todo de liquidez inflacionando de esta forma las bolsas.

    No llego al nivel de saber si ese mar de liquidez está llegando al inmobiliario o no, pero recuerda a Kostolany: la bolsa sube por dos factores: psicología y dinero. Sí los dos van al alza tendremos un mercado inmobiliario "extraño".

    Y ojo, insisto, soy de los que no han gastado ni una bala desde marzo. 
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  12. #9
    Jaruh
    La cuestión es cuanto caeran y cuando se recuperarán. Lo primero es probable que sea muy asimétrico y sobre lo segundo sera suficiente el empacho de liquidez que hay y los tipos negativos para levantar el mercado inmobiliario?
  13. #8
    Zackary
    @tristan-el-subastero

    Sea cuidadoso con lo que dice o le tildarán de apocalíptico y subversivo y por ello le banearan de este foro siemprealcista.

    Por cierto, mandeme si quiere (por privado mejor) un enlace con los pisos que tiene a la venta porque uno de ello podría llegar a interesarme. Gracias.
  14. en respuesta a Tristán el subastero
    #7
    Pepeluis1972
    Ya lo hemos comentado en alguna ocasión Tristán....y éstos días hablando con un par de colegas sobre el asunto....coincidimos en lo que estás comentando....de todas formas en éstos momentos hay como un falso repunte de ventas...búsquedas etc.....por lo menos en la zona que conozco....pero coincido que es ficticio......es como si la gente estuviese tomando posiciones.....
    Estoy convencido que a finales de año habrá una diferencia importante con respecto a ahora en los precios....tanto de adjudicaciones como en ventas a nivel de calle....así que vended que el black friday está a la vuelta de la esquina.
    Saludos y suerte amigos.

    JL

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  15. en respuesta a Tristán el subastero
    #6
    Galagulin
    Yo acabo de poner en venta (hace 3 días) una vivienda de la que obtuve la posesión hace un mes. Zona Noroeste de España y la verdad es que me sorprende lo parado que está todo ya.
  16. en respuesta a Tristán el subastero
    #5
    tonigs
    Pues con lo rápidos que son los juzgados... QUE MAL!!!!! 1-2 años por adjudicación, en Cataluña las prisas no se estilan en lo público
  17. en respuesta a tonigs
    En septiembre inestabilidad general, en octubre aguaceros, en noviembre chuzos de punta y en diciembre ya no se puede vender y hay que derivarlo todo hacia el alquiler. Solo se venderá lo que se compre a precios postCovid
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  18. #3
    tonigs
    Nosotros estamos cerrando algunas operaciones de compra/entrega de posesión preCOVID.

    En setiembre tendremos ya un par de inmuebles en venta en la zona de BCN y te podré informar.

    Mucha suerte!!

    PD: Yo sigo buscando el mirlo blanco a ver si aparece un día de estos
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  19. #2
    Alberto Duran
    Yo me adjudique 9 plazas de garages justo empezando la pandemia, y compré muy bien!

    Ahora, desde entonces ni miro pujas 1 porque  pase muchas ofertas y no las aceptaron 2 porque me estaba construyendo una mini piscina de lujo en un turístico 3 porque están cerradas las guarderías y 4 porque mi liquidez se ha reducido Gracias a perder mi fuente de ingresos principalmente.

    Dispongo solo de 80.000 cash así que espero solo un pelotazo por Málaga o costa. Tengo una sola bala, y seguramente no lo venda!
  20. #1
    Omar Arrozarena
    Excelente análisis que hace pensar tres veces al más decidido. Evitando pérdidas y problemas para aquel que escucha a la experiencia.
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